Indsigelse mod personlig hæftelse for restgæld på realkreditlån, der ikke blev fuldt dækket på tvangsauktion. Spørgsmål om erstatningsansvar for realkreditinstitut begrundet i manglende afværgelse af tvangsauktion.

Sagsnummer:400/2018
Dato:30-04-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Steen Jul Petersen, Jes Zander Brinch, Morten Bruun Pedersen
Klageemne:Tvangsauktion - grundlag
Personlig fordring - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse mod personlig hæftelse for restgæld på realkreditlån, der ikke blev fuldt dækket på tvangsauktion. Spørgsmål om erstatningsansvar for realkreditinstitut begrundet i manglende afværgelse af tvangsauktion.
Indklagede:Realkredit Danmark A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod personlig hæftelse for restgæld på realkreditlån, der ikke blev fuldt dækket på tvangsauktion, herunder spørgsmål om erstatningsansvar for realkreditinstituttet begrundet i manglende afværgelse af tvangsauktionen.

Sagens omstændigheder

I juni 2003 købte klageren og hendes daværende kæreste, M, en fast ejendom for 795.000 kr.

I 2005 optog klageren og M hos Realkredit Danmark to realkreditlån med pant i ejendommen. Lånene var henholdsvis et 30-årigt 4% obligationslån med en hovedstol på 492.000 kr. og et 30-årigt såkaldt Flexgarantilån med en hovedstol på 479.000 kr. Begge lån var med indledende afdragsfrihed.

Den offentlige vurdering af ejendommen udgjorde 1 mio. kr. pr. den 1. oktober 2006 og 1.350.000 kr. pr. den 1. oktober 2007.

Klageren og M ophævede samlivet, og klageren flyttede pr. den 1. april 2008 fra ejendommen.

Klageren ønskede, at ejendommen blev overtaget af enten M eller hende som ene­ejer. Realkreditinstituttet ønskede imidlertid ikke at acceptere hverken M eller klageren som enedebitor på lånene.

Lånene blev misligholdt, og Realkredit Danmark begærede ejendommen solgt på tvangsauktion. Ifølge salgsopstillingen udgjorde ejendomsværdien pr. den 1. oktober 2008 uændret 1.350.000 kr. På en tvangsauktion, der blev afholdt den 3. juni 2009, blev ejendommen solgt for et bud på 350.000 kr.

Realkredit Danmark har oplyst, at instituttets udækkede tilgodehavende udgjorde 508.133,58 kr., og at instituttet hvert år sendte en opgørelse til klageren af den personlige fordring med rentetilskrivning.

Ved en e-mail af 3. juli 2012 besvarede Realkredit Danmark en henvendelse fra klageren.  Af besvarelsen fremgik blandt andet:

”…

Det er fuldstændig korrekt, som du skriver, at du kontaktede os flere gange inden tvangsauktionen for at finde en løsning på dit og [M’s] ejerskab til ejendommen.

Efter din opfattelse har du gjort, hvad du kunne for at minimere tabet, men bebrejder os for ikke at have begrænset dit tab ved at sige nej til dit tilbud.

Ofte vil et salg i fri handel eller til den ene ejer være et bedre alternativ til en tvangsauktion, men hverken din eller [M’s] økonomi kunne efter vores vurdering bære ejendommen alene.

…”

Ved en e-mail af 4. juli 2012 til Realkredit Danmark anførte klageren blandt andet:

”…

Havde RD accepteret at overtage min sælgerpant for at varetage vore/mine interesse i tabsbegrænsning, ville det have sikret, at ejendommen kunne være blevet sat til salg, uden at der havde behøvet være betalings-restance som årsag. Altså en forskel i salgstidspunkt på 1 år.

…”

I en e-mail af 5. juli 2012 til klageren anførte Realkredit Danmark blandt andet:

”…

Ingen af de forslag, bl.a. salgsfuldmagt til vores inkassoadvokat, du kom med inden ejendommen blev sat på tvangsauktion, som følge af din og din samlevers manglende betaling af vores lån, var efter vor opfattelse acceptable. Du kunne selv have valgt at sætte ejendommen til salg inden krisen.

Vi overtager ikke ”sælgerpant” og kun i helt særlige tilfælde og med accept fra begge ejere, går vi ind i et frivilligt salg af ejendommen med underskud for os.

…”

Pr. den 31. december 2017 opgjorde Realkredit Danmark sit tilgodehavende til 569.109,61 kr., svarende til de 508.133,58 kr. med tillæg af renter, 4 % om året i tre år, på 60.976,03 kr.

På et ikke oplyst tidpunkt herefter overgav Realkredit Danmark sagen til inkasso.

Parternes påstande

Den 7. december 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Realkredit Danmark skal frafalde eller nedsætte sit krav mod hende.

Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at Realkredit Danmark har handlet groft ansvars­pådragende og derfor bør frafalde eller nedsætte sit krav mod hende.

Hun var ikke skyld i de forhold, der førte til tvangsauktionen. Tværtimod udviste hun rettidig omhu og handlede med henblik på at begrænse skaden/tabet, men uden at finde lydhørhed hos Realkredit Danmark. Realkredit Danmark opfyldte ikke sin tabsbegrænsningspligt og bærer en stor del af skylden for, at gælden blev så stor.

Hvis ejendommen var blevet solgt i fri handel i 2007 inden krisen ramte, kunne salget være sket med fortjeneste.

Fra ultimo 2007 og fremefter henvendte hun sig gentagne gange til Realkredit Danmark.

Én uge efter at Realkredit Danmark sendte den første rykker, fordi M var holdt op med at betale, ringede hun til Realkredit Danmark og fortalte, at ejendommen hurtigst muligt skulle sælges, fordi hun betalte hovedparten af alle M’s restancer via en arv hun havde modtaget. På daværende tidspunkt kunne ejendommen være solgt for en købesum, der dækkede restgælden.

Hun arbejdede intenst på, at M kunne overtage ejendommen, men M ikke ville have, at nogen skulle gennemgå hans økonomi. I begyndelsen af 2008 gav M det ene øjeblik udtryk for, at han ville overtage ejendommen, men det andet øjeblik gav han udtryk for, at han ikke ville, selvom hans indkomst var tilstrækkelig. M ville ikke lade hende overtage ejendommen, og han ville heller ikke sælge den.

Realkredit Danmark afviste, at hun kunne komme i betragtning som ene­ejer uden at kende eller spørge til hendes økonomiske muligheder. Dette var i strid med god skik reglerne, herunder kend-din-kunde-princippet. Som eneejer kunne hun have boet på et af værelserne og udlejet resten af ejendommen, som var relativt stor. Alternativt kunne hun have solgt ejendommen i fri handel. I 2008 var ejendommen vurderet til 1.350.000 kr.

Da hun flyttede, var der ingen restance på lånene.

Hun bad Realkredit Danmark om at overtage hendes sælgerfuldmagt, da hun ikke var i stand til at kommunikere med M om en løsning. Dette blev afvist af Realkredit Danmark.

Hun bad Realkredit Danmark om at skride til tvangsauktion hurtigst muligt, hvilket også blev afvist. Tværtimod fik M henstand med en termin, hvorved processen blev udskudt.

Realkredit Danmark burde have godkendt hende som eneejer af ejendommen. Alternativt burde ejendommen have været solgt hurtigt. Realkredit Danmark ville imidlertid ikke hjælpe hende, og ejendommen blev solgt for sent i forhold til at opnå en rimelig pris.

Det er over ti år siden hun forlod M, som var både ludoman og alkoholiker, og det er urimeligt, at hun stadig må døje med stress og økonomisk ruin.

Hun har kun modtaget årlige infobreve om restgælden og de seneste tre år e-mails via Borger.dk. Ellers har hun i ti år intet hørt eller modtaget fra Realkredit Danmark, om at få sagen afsluttet.

Realkredit Danmark har startet en inkassosag mod hende for det fulde beløb men burde føre sagen mod M, som fuldt ud bærer ansvaret for, at sagen ikke blev løst fornuftigt.

Realkredit Danmark undlod at sende sagen til inkasso i forbindelse med hendes henvendelse i 2012. Efterfølgende blev hun alvorligt syg. Hun var derfor først i 2018 i stand til at tage sig af sagen og indgive klage til Ankenævnet.

Realkredit Danmark overgav først sagen til inkasso, da forældelsesfristen på ti år efter tvangsauktionen nærmede sig. Gælden var på daværende tidspunkt imidlertid formodentlig allerede forældet. Hun har således efter tvangsauktionen aldrig skrevet under på, at hun vedkender sig gælden på de to pantebreve. Endvidere hæftede hun kun med den pantsatte ejendom, og ikke personligt.

Hun kunne ikke som påstået af Realkredit Danmark selv have sat ejendommen til salg inden krisen. Dette krævede, at M også ville være villig hertil, hvilket han ikke var. På grund af M’s ludomani var det umuligt at snakke økonomi.

Realkredit Danmark har anført at have gjort alt nødvendigt for at begrænse sit tab. Realkredit Danmark har imidlertid forsømt at gøre alt for at begrænse hendes tab, selv om hun utallige gange har forsøgt at gøre opmærksom på forskellige muligheder.

Realkredit Danmark har anført, at man aldrig overtager "sælgerpant", og kun i "helt særlige tilfælde", og med accept fra begge ejere, kunne overveje at sælge ejendommen med et underskud for Realkredit Danmark. Hendes sag var imidlertid et "helt særlig tilfælde".

Realkredit Danmark har anført, at klageren hæfter personligt for gælden til instituttet, og at hæftelsen ikke er bortfaldet. Instituttet har overgivet sagen til inkasso med henblik på at afbryde forældelsen

Instituttet har gjort alt nødvendigt for at begrænse sit tab.

Enhver indsigelse som følge af tvangsauktionen i 2009 er forældet.

Klageren henvendte sig i 2012 til instituttet med en klage over stort set samme forhold, som nu forelægges Ankenævnet, jf. de under sagen fremlagt e-mails.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hendes daværende samlever, M, ejede en fast ejendom, som var behæftet med to lån i Realkredit Danmark, og som i 2009 blev solgt på tvangsauktion.

Ankenævnet finder, at klageren hæfter for instituttets udækkede tilgodehavende efter tvangsauktionen, som efter det oplyste udgjorde 508.133,58 kr. Hertil kommer renter i tre år, jf. forældelseslovens § 3. Realkredit Danmark har opgjort sit krav mod klageren i overensstemmelse hermed.

Realkredit Danmark var ikke forpligtet til at frigive hverken klageren eller M som meddebitor på lånene i forbindelse med, at klageren og M i 2007/2008 ophævede samlivet.

Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort andre omstændigheder, der kan medføre, at Realkredit Danmark som følge af ansvarspådragende adfærd eller på anden måde er forpligtet til at frafalde eller nedsætte sit tilgodehavende mod klageren.

Ankenævnet finder endvidere som anført af Realkredit Danmark, at et eventuelt krav begrundet i omstændighederne i forbindelse med tvangsauktionen i 2009 nu er forældet, jf. forældelseslovens § 3.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen. 

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.