Realkreditbelåning, differencerente. Afvisning, bevis.

Sagsnummer:269/1994
Dato:30-12-1994
Ankenævn:Niels Waage, Niels Busk, Niels Bolt Jørgensen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - differencerente
Ledetekst:Realkreditbelåning, differencerente. Afvisning, bevis.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Klageren anmodede i oktober måned 1993 indklagede om at forestå omprioritering af sin ejendom. Ved omprioriteringen skulle hjemtages et kontantlån på 332.000 kr., der skulle anvendes til indfrielse af et kontantlån med en obligationsrestgæld på 302.634 kr. baseret på 12% obligationer.

Af lånetilbud fra Realkredit Danmark fremgik, at der ved beregningen af det nye lån var medtaget differencerenter på 19.183 kr., samt til dækning af andre omkostninger, ca. 10.000 kr.

Omlægningen blev foretaget den 5. november 1993, idet det gamle kontantlån blev straksindfriet. Det samlede indfrielsesbeløb udgjorde ca. 326.000 kr.; heraf var ca. 4.100 kr. renter og bidrag for tiden 1. oktober - 5. november 1993, medens differencerenten var på 19.183,66 kr. svarende til differencerente 7% i 326 dage.

I ejendommen var tinglyst et efterstående pantebrev, som respekterede at rykke for låneomlægningen mod at nettoprovenuet, i det omfang dette ikke anvendtes til hel eller delvis indfrielse af foranstående lån, blev erlagt som ekstraordinært afdrag.

Den 29. marts 1994 fremsendte indklagede til den efterstående panthaver 18.794,80 kr. som ekstraordinært afdrag. Saldoen på klagerens omprioriteringskonto udgjorde herefter pr. 30 marts 1994 23.631,97 kr. (negativ).

Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale underskuddet på omprioriteringskontoen med fradrag af klagerens skattemæssige fordele af værdien af differencerentebeløbet, eller i alt 13.910,38 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har anført, at han ved sin første henvendelse til indklagede medbragte lånetilbuddet fra Realkredit Danmark og gjorde opmærksom på, at han ikke havde forstand på låneomlægning. Indklagedes medarbejder oplyste, at det var normalt at lånetilbuddet indeholdt beløb til dækning af alle udgifter i forbindelse med omlægning. Først efterfølgende blev han gjort opmærksom på begrebet differencerenter. Han mener ikke, at han har modtaget korrekt rådgivning og har derfor ikke haft reel mulighed for at bedømme konsekvenserne af omlægningen.

Indklagede har anført, at man i forbindelse med klagerens låneomlægning har fulgt sædvanlig praksis og gennemgået lånetilbuddet, herunder de udgifter der er forbundet med låneomlægning. Klageren er i denne forbindelse også gjort opmærksom på betydningen af differencerenter i forhold til den efterstående panthaver. Som følge af, at denne ikke er pligtig at tåle, at differencerentebeløbet fragår som en omkostning ved opgørelsen af nettolåneprovenuet, havde panthaveren krav på et ekstraordinært afdrag som opgjort af indklagede. Underskuddet på omprioriteringskontoen er ikke udtryk for øgede omkostninger. Da der er tale om et ekstraordinært afdrag, har klageren ikke lidt noget tab. På en forespørgsel fra Ankenævnet om, hvorvidt klageren i forbindelse med rådgivningen om omprioritering fik oplyst, at der skulle betales et ekstraordinært afdrag på det efterfølgende pantebrev, og at dette var en væsentlig årsag til underskud på omprioriteringskontoen har indklagede svaret, at det er indklagedes overbevisning, at der i sagsforløbets rådgivning er henvist til efterstående pantebrev f.s.v. angår ompriorteringsklausulen og følgerne deraf, jf. underskud på omprioriteringskontoen.

Ankenævnets bemærkninger:

Der findes ikke grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klageren differencerenterne.

Ankenævnet har overvejet, om der er grundlag for at tilkende klageren godtgørelse for mangelfuld rådgivning. Det bemærkes herved, at klagen begrundes med, at indklagede ikke i forbindelse med rådgivningen omkring omprioriteringsspørgsmålet overhovedet oplyste klageren om begrebet differencerenter og sådanne renters indflydelse på størrelsen af nettolåneprovenuet. Indklagede har anført, at klageren fik fyldestgørende rådgivning herom.

Afgørelsen af dette spørgsmål forudsætter afholdelse af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske ved Ankenævnet, men i givet fald må ske ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.