| Sagsnummer: | 476/2023 |
| Dato: | 07-05-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Klaus Tougaard Kristensen, Mette Lindekvist Højsgaard, Rolf Høymann Olsen og Poul Erik jensen. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning om mulighed for at låse renten fast i en periode på variabelt forrentet Danske Bolig Fri lån. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om mulighed for at låse renten fast i en periode på variabelt forrentet Danske Bolig Fri lån.
Sagens omstændigheder
I april 2019 afgav banken et lånetilbud til klageren på et Danske Bolig Fri lån, som skulle bruges til indfrielse af et variabelt forrentet boliglån i Nordea Kredit.
Danske Bolig Fri lånet havde en hovedstol på 1.596.000 kr. og var et annuitetslån med en løbetid på 30 år og med mulighed for op til 10 års afdragsfrihed. Pantebrevslånet blev fra og med udbetalingsdagen forrentet med en variabel rente, der svarede til CIBOR-3M renten. Hertil kom et individuelt rentetillæg, der var fastsat af banken, samt et ekstra rentetillæg, hvis der var indgået aftaler om tilvalgsydelser til lånet, såsom afdragsfrihed og/eller en aftale om en periodevis fast referencerente.
Klageren ønskede at benytte afdragsfriheden, hvorfor der også blev udarbejdet en tillægsaftale til Danske Bolig Fri lånet om afdragsfrihed i perioden fra den 11. april 2019 til den 31. marts 2029.
Den 12. april 2019 underskrev klageren pantebrevet, tillægsaftalen, Aftale om finansiering og tinglysning samt Resumé af rådgivning – fast ejendom.
Af Resumé af rådgivning – fast ejendom fremgik blandt andet:
”…
Hvor risikovillig er du?
• Jeg har det fint med, at renten kan stige og falde og dermed påvirke min ydelse
• Jeg vil have mulighed for at omlægge lånet, hvis jeg kan opnå en lavere restgæld eller en lavere ydelse - men er ikke villig til at betale mere i ydelse for at få den mulighed
• Jeg vil vente med at afdrage på mit lån
• Jeg har ikke behov for at blive gældfri og har det fint med at betale en ydelse som betyder, at der kan være en restgæld, når lånet udløber
• Jeg ønsker ikke lån i euro
…
Lånets væsentligste egenskaber
• Danske Bolig Fri består af et pantebrevslån, hvor vi tilskriver renten hvert kvartal.
• Lånet bliver udbetalt til kurs 100.
• Renten er variabel og er fastsat ud fra CIBOR-3M med et individuelt rentetillæg (en kundemarginal) fastsat af banken. Det betyder, at ydelsen på lånet bliver sat op, hvis renten eller tillægget stiger - og sat ned igen, hvis renten eller tillæg falder/falder bort. Der er mulighed for at tilvælge en fast referencerenteperiode, hvorefter at referencerenten (CIBOR-3M) vil være fast i den aftalte periode. For dette tilvalg vil der blive pålagt et yderligere fastrentetillæg til renten. Dette skal dog aftales nærmere med os.
…”
Lånet blev udbetalt den 24. april 2019, og renten udgjorde på daværende tidspunkt 0,88 % om året. Lånets rente blev herefter kvartalsvis tilpasset CIBOR-3M renten, første gang den 28. juni 2019.
Af et rentefastsættelsesbrev af 28. juni 2022 fra banken til klageren fremgik, at renten på klagerens Danske Bolig Fri lån udgjorde 1,2913 % om året fra den 30. juni 2022.
Klageren har oplyst, at renten på hendes lån steg fra 0,9947 % til 1,2913 % svarende til en stigning fra 3.957,98 kr. til 5.194,63 kr. pr. kvartal. Hun bad banken om rådgivning om renteudviklingen, samt om hvorvidt renten kunne fastlåses. Svaret fra banken var, at den umiddelbart ikke forventede større rentestigninger. Den afventede, hvad der skete omkring Ruslands invasion af Ukraine. Det var om at slå koldt vand i blodet. Hvis hun ønskede et lån med fast rente, krævedes en ny kreditvurdering og ændring til et lån i Realkredit Danmark. Samtidig ville det blive væsentlig dyrere end det eksisterende lån. Banken oplyste, at Danske Bolig Fri lånet fortsat ville være den bedste løsning for hende.
Banken har oplyst, at den ingen erindringer eller dokumentation har for, at klageren skulle have rettet henvendelse til banken i forbindelse med rentetilpasningen i slutningen af juni 2022. Rådgiveren var dog i juni og juli måned 2022 i dialog med klageren, idet hun henvendte sig vedrørende et billån. I den anledning blev der bestilt en vurdering af klagerens ejendom for at se på muligheden for at optage lånet til bilen i ejendommen. Sagen blev dog ikke til noget, da klageren fandt en anden bilfinansieringsløsning, og banken lukkede sagen ned i august. Banken har ingen registreringer af, at der på dette tidspunkt også skulle have været en dialog med klageren om hendes bekymringer om den stigende rente.
Af et rentefastsættelsesbrev af 28. september 2022 fra banken til klageren fremgik, at renten på klagerens Danske Bolig Fri lån udgjorde 2,7380 % om året fra den 30. september 2022.
Klageren har oplyst, at hun ved modtagelsen af det nye rentefastsættelsesbrev af 28. september 2022 kontaktede banken igen. Renten på hendes Danske Bolig Fri lån steg nu fra 1,2913 % til 2,738 % svarende til en stigning fra 5.194,63 kr. til 10.894,69 kr. pr. kvartal. Samtalen blev en gentagelse af hendes første henvendelse til banken.
Banken har oplyst, at den ikke har erindringer eller dokumentation for, at klageren skulle have rettet henvendelse til banken i forbindelse med rentetilpasningen i slutningen af september 2022.
Ifølge bankens oplysninger havde den først en reel dialog med klageren om renteændringerne på hendes Danske Bolig Fri lån i slutningen af november måned 2022.
Klageren har oplyst, at hun mailede til banken den 16. november 2022 om en eventuel omlægning af sit Danske Bolig Fri lån. Hun kontaktede efterfølgende banken telefonisk med forespørgsel om at ophøre med afdragsfrihed på lånet og påbegynde afdrag.
Banken har oplyst, at den efter en dialog med klageren den 18. november 2022 afholdt et møde med klageren den 24. november 2022. På mødet blev klagerens lån gennemgået, og klagerens muligheder for omlægning til et nyt lån med fast rente i Realkredit Danmark blev drøftet. Det er korrekt, at hvis klageren ønskede at omlægge lånet til et nyt lån i Realkredit Danmark, så ville dette kræve en fornyet kreditgodkendelse. Klageren kunne i stedet låse renten i en periode op til 10 år på sit bestående lån. Dette ville ikke kræve en fornyet kreditgodkendelse, men den periodevise fastrente kostede et tillæg til renten. Konklusionen på mødet blev, at klageren ikke pt. ønskede at ændre på sit nuværende lån, og banken lukkede derfor sagen.
I en besked til klageren af 25. november 2022 anførte banken:
”Tak for snakken i går.
Som lovet kan jeg oplyse, at du med afdrag på dit lån vil have en månedlig ydelse på kr. 8935 som renten er pt.
Vend gerne tilbage hvis du er i tvivl om mere.
…”
I en besked til banken af 3. december 2022 anførte klageren:
”Selv tak, vores snak og din vejledning gav mig klarhed.
Jeg undrer mig over en kommende fast overførsel (automatisk) på min budgetkonto [-876].
Den 30. december står 10.894,69 kr. til betaling med teksten "Fast overførsel - tilbagebetaling af lån" til konto [-919]?
Jeg kan se, at I har varslet på e-boks, men hvordan er det kommet i stand? :-)”
Banken svarede den 5. december 2022:
”Pt. betaler du 2,738% i rente på din Danske Bolig Fri. Det er den nye ydelse kr. 10.894,69 der er oplyst som kommende betaling.
Rentesatsen er variabel hvorfor den kan ændre sig løbende.
…”
Klageren har oplyst, at det fremgik af et rentefastsættelsesbrev af 28. december 2022 fra banken, at renten på hendes Danske Bolig Fri lån steg til 3,6447% svarende til en stigning fra 10.894,69 kr. pr. kvartal til 14.320,78 kr. pr. kvartal.
I en besked til banken af 3. marts 2023 anførte klageren:
”Vi har et par gange talt om, hvorvidt jeg skulle få et fastforrentet lån i stedet for det variable jeg har nu. På vores seneste møde viste du mig, at jeg har det billigste lån pt. Da der forventes yderligere rentestigning, vil jeg gerne have et fastforrentet lån nu. Vil du være sød at ringe mig op? :-)
…”
Banken svarede samme dag:
”Jeg har lige forsøgt at ringe til dig uden at træffe dig. Jeg foreslår vi aftaler et onlinemøde hvor vi kan gennemgå beregninger for omlægning. Det er muligt at omlægge til både 4 og 5 % RD lån som det ser ud nu.
Du kan også ændre din Danske Bolig Fri til fast rente men ikke i 30 år som du kan ved omlægning til nyt lån. Hvis du skal have forlænget løbetid eller afdragsfrihed kræver det ny kredit godkendelse. Kan det passe dig vi taler sammen mandag d. 13.3? Formiddag eller eftermiddag?
…”
Den 14. marts 2023 afholdt banken på ny et møde med klageren om en eventuel omlægning af hendes Danske Bolig Fri lån. Samme dag sendte rådgiveren to finansieringseksempler på henholdsvis et obligationslån med fast rente på 4 % og 5 % fra Realkredit Danmark til klageren.
Samme dag anførte banken følgende i en besked til klageren:
”Tak for snakken idag.
Jeg har sendt beregninger på omlægning til 4 og 5% obligationslån til din netbank som aftalt. Jeg kan oplyse, at hvis du sætter fast rente i 10 år på din eksisterende Danske Bolig Fri i dag så vil den kunne fastlåses til 4,64%. Det betyder din månedlige ydelse med afdragsfrihed vil være kr. 6081 brutto og ca. kr. 4400 netto.
Jeg har i anden besked sendt dig et link hvor du kan udfylde dine økonomiske oplysninger til brug for evt. omlægning med forlænget afdragsfrihed eller løbetid.
…”
I en besked til banken af 15. marts 2023 anførte klageren:
”Jeg har et par spørgsmål i relation til mit nuværende lån. Du skriver, at du kan tilbyde fast rente i 10 år 1) Hvis renten fastlåses i f.eks. 2-3 år, er renten så lavere? 2) Kan renten ændres til variabel efter de 2-3 år uden omkostninger? 3) Hvilke vilkår er der elles i forhold til fast rente? Efter pressemødet til morgen, kommer kurserne til at falde, så obligationslån virker mindre optimalt”
I en besked til klageren svarede banken:
”Rentetillægget er ikke lavere ved fast rente i 2 eller 3 år, der er tillægget hhv pt. 0,65% og 0,59%. På 10 år er det 0,47%.
Hvis du skal ændre på lånet koster det et fast gebyr på kr. 1000. Du kan ikke indgå en aftale om fast rente i 10 år og så gå til variabel rente efter 2-3 år. Så skal lånet indfries.”
Klageren spurgte efterfølgende:
”Jeg forstår det du skriver som at, der er krav om indfrielse også selvom den faste rente udelukkende er 2-3 år? Hvordan foregår indfrielsen? Har kunden mulighed for nyt lån af samme slags?”
Banken svarede samme dag:
”Beklager hvis jeg ikke fik formuleret mit svar godt nok.
Hvis du vælger fast rente i f.eks. 3 år vil du derefter automatisk overgå til variabel rente medmindre du indgår ny fastrente periode. Hvis du vælger fast rente i 10 år kan du ikke efter 3 år overgå til variabel rente hvis den nu skulle være faldet og du hellere vil det. Så skal lånet indfries.
Håber det giver mening ellers sig til:)”
Klageren svarede:
”Det giver mening. Hvis jeg vælger de 10 år, hvordan indfris lånet og kan jeg få samme lån igen? Det mangler jeg svar på :-)”
Banken svarede:
”Du skal kredit godkendes hvis du skal optage et nyt lån så det er forfra ud fra de regler og krav der så er på det tidspunkt. Der er strammet op gennem årene så det er desværre ikke blevet lettere.
Nyt lån vil så på det tidspunkt være ud fra gældende rentesatser og vilkår.”
Klageren spurgte:
”Vælger jeg at fastlåse renten på mit eksisterende lån i 10 år, kan jeg altid indfri lånet til restgælden, dvs kurs 100, uden overkurs?”
I en besked af 16. marts 2023 svarede banken:
”…
Hvis du fastlåser renten for en periode, kan du stadig indfri lånet til kurs 100.”
Samme dag skrev klageren til banken:
”Jeg vil gerne fastlåse renten på de 4,64 % I tilbyder i en periode på 10 år.”
Den 17. marts 2023 sendte banken en ”Bekræftelse af Aftale om periodevis fast rente” til klageren, hvori den bekræftede, at den havde indgået en aftale med klageren om en fastlåsning af renten på hendes Danske Bolig Fri lån i ti år til 4,6907 % om året.
I juli 2023 gjorde klageren over for banken indsigelse mod bankens rådgivning om fastlåsning af renten på hendes Danske Bolig Fri lån.
Banken afviste indsigelsen og anførte, at klageren var blevet rådgivet korrekt om hendes muligheder for fastlåsning af renten.
Parternes påstande
Den 4. august 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal ændre renten på hendes Danske Bolig Fri lån, så renten fastlåses til 1,2913 %.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at hun henvendte sig til banken om vejledning og et ønske om fastlåsning af renten på sit boliglån i alt tre gange. Hun var i vildrede om muligheden for højere rente og bange for sin økonomi. Ved henvendelserne lagde banken vægt på, at den egentlig forventede en stabilisering af renten snarest, at man måske skulle se tiden an, samt at et lån i Realkredit Danmark ville blive dyrere og ville kræve en ny kreditvurdering. Stillet overfor dette, troede hun, at der ikke var en anden mulighed.
Banken påstår, at den ydede korrekt rådgivning, hvorefter valg af tidspunkt for fastlåsning af renten blev bestemt af hende som kunde. Hendes beslutning var imidlertid afhængig af den rådgivning, som banken gav. Ved hendes første to henvendelser rådgav banken hende udelukkende om lån i Realkredit Danmark, samt fordele og ulemper ved dette og hendes nuværende lån. På intet tidspunkt var muligheden for fastlåsning af renten på hendes nuværende lån oppe at vende.
Havde banken rådgivet hende om mulighed for fastlåsning af renten på hendes eksisterende lån tidligere i forløbet, havde hun selvfølgelig valgt det. Hun kontaktede banken i alt tre gange – hver gang nyt rentefastsættelsesbrev var modtaget – for at få sat en stopper for en yderligere forhøjelse af renten. Hver gang blev hun talt fra det, da banken forudsagde, at renten snart blev stabiliseret, og så ville udgiften til en ændring af lånet til et lån i Realkredit Danmark, samt den højere rente på et lån i Realkredit Danmark og tilhørende bidrag være spildt.
Banken vejledte hende kun om muligheden for et nyt lån i Realkredit Danmark og først ved hendes tredje henvendelse undersøgte den muligheden for en fastlåsning af hendes Danske Bolig Fri lån. Dette burde være sket ved hendes første henvendelse til banken, da renten på daværende tidspunkt stadig var forholdsvis lav.
Hun kunne have undgået den meget store rentestigning, hvis hendes ønske om fastlåsning af renten ved hendes første henvendelse var blevet undersøgt til bunds. Den misvisende vejledning fra banken er gået hårdt ud over hendes privatøkonomi og kunne være undgået. Det har betydet en markant forøgelse af udgiften til renter, hvilket har afstedkommet, at hun har måtte tage et ekstra arbejde ved siden af sit 7-16 job.
Banken burde have undersøgt muligheden for en fastlåsning af renten tidligere i forløbet, og hun forventer at blive stillet som ved hendes første henvendelse efter modtagelsen af rentefastsættelsesbrevet af 28. juni 2022.
Hun har på internettet fundet tre artikler, hvori blandt andet Danske Banks cheføkonom beskriver, hvordan renten vil toppe og senere vil gå nedad. Dette er i modstrid med bankens påstand om, at den aldrig vejleder kunden om, hvorvidt renten er på vej ned. Hun blev i den konkrete sag vejledt om, at renten var ved at stabilisere sig. Herefter steg renten rent faktisk, hvilket var i modstrid med bankens vejledning. Artiklerne understøtter hendes oplevelse af, at banken har ydet mangelfuld rådgivning.
Danske Bank har blandt andet anført, at klageren selv har valgt et lån med variabel rente, og at hun var indforstået med risikoen for, at lånets rente, og dermed ydelsen kunne stige og falde, hvilket tydeligt fremgår af Resume af rådgivning.
Klageren var rådgivet om, at renten på lånet kunne låses periodevist og mod betaling af et tillæg til renten, hvilket tydeligt fremgår af Resume af rådgivning.
Klageren blev løbende ved sine henvendelser korrekt rådgivet om sine muligheder for enten at låse lånets rente i en periode, hvilket ikke krævede en ny kreditvurdering, eller at omlægge til et realkreditlån med fast rente, hvilket krævede en fornyet kreditvurdering.
Banken fraråder aldrig kunder at låse renten i sin rådgivning, hvis kunden er utryg ved renten, nærmere tværtimod. Det er altid kundens valg, om renten skal låses eller ej.
Det var klageren selv, som besluttede ikke at låse renten eller omlægge lånet til et nyt lån med fast rente i forbindelse med de løbende møder/samtaler, som klageren havde med sin rådgiver.
Det er beklageligt, at klageren er utilfreds med, at banken ikke har været bedre til at læse hendes bekymringer om den stigende rente, men det er ikke ansvarspådragende for banken, da det altid er kunden, som skal træffe beslutningen om, hvilken risiko kunden vil have.
At klageren er blevet skuffet over at renten, og dermed ydelsen, er steget i perioden, er en skuffet forventning, som banken ikke er ansvarlig for.
Banken har i øvrigt ikke begået fejl eller forsømmelser under forløbet, som medfører et erstatningsansvar over for klageren.
Klagerens fremsendelse af diverse artikler m.v. kan ikke anses relevant for denne sag, da disse artikler alene vedrører bankens generelle betragtninger om det generelle renteniveau.
Ankenævnets bemærkninger
Den 12. april 2019 optog klageren et Danske Bolig Fri lån i Danske Bank. Lånet havde en hovedstol på 1.596.000 kr. og var et annuitetslån med en løbetid på 30 år og med mulighed for op til 10 års afdragsfrihed. Pantebrevslånet blev fra og med udbetalingsdagen forrentet med en variabel rente, der svarede til CIBOR-3M renten. Hertil kom et individuelt rentetillæg, der var fastsat af banken, samt et ekstra rentetillæg, hvis der var indgået aftaler om tilvalgsydelser til lånet, såsom afdragsfrihed og/eller en aftale om en periodevis fast referencerente.
Klageren ønskede at benytte afdragsfriheden, hvorfor der også blev udarbejdet en tillægsaftale til Danske Bolig Fri lånet om afdragsfrihed i perioden fra den 11. april 2019 til den 31. marts 2029.
Det fremgik blandt andet af punktet ”Lånets væsentlige egenskaber” i Resumé af rådgivning – fast ejendom, som klageren underskrev i forbindelse med optagelsen af lånet, at renten på lånet kunne låses periodevist og mod betaling af et tillæg til renten.
Banken har oplyst, at den ingen erindring eller dokumentation har for, at klageren skulle have rettet henvendelse til banken i forbindelse med rentetilpasningen i slutningen af juni 2022 og i slutningen af september 2022.
Det påhviler herefter klageren at godtgøre, at hun har været i dialog med banken om en eventuel fastlåsning af renten i slutningen af juni 2022 og i slutningen af september 2022, og at hun i den forbindelse bad banken om en fastlåsning af renten. Ankenævnet finder ikke, at klageren har løftet denne bevisbyrde, hvorfor der ikke er grundlag for at stille klageren, som om renten var blevet fastlåst på daværende tidspunkter.
Ankenævnet finder det heller ikke godtgjort, at banken har udvist fejl eller forsømmelser i forbindelse med dialogen med klageren fra november 2022 og fremefter om fastlåsning af renten på hendes Danske Fri Bolig lån. Ankenævnet lægger til grund, at klageren først den 3. marts 2023 bad om en fastlåsning af renten. I umiddelbar forlængelse af den dialog, der herefter fandt sted mellem klageren og banken herom, skete der den 17. marts 2023 en fastlåsning af renten på klagerens Danske Fri Boliglån.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.