Indsigelse om, at hjemtagelse af realkreditlån som forhåndslån i forbindelse med ejendomskøb skete uden rådgivning og samtykke og var unødvendig. Krav om refusion af omkostninger.

Sagsnummer:308/2018
Dato:16-09-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Anders Holkmann Olsen, David Sander Hjortsø, Ida Marie Moesby og Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Realkreditbelåning - rådgivning
Realkreditbelåning - byggelån
Garanti - provision
Ledetekst:Indsigelse om, at hjemtagelse af realkreditlån som forhåndslån i forbindelse med ejendomskøb skete uden rådgivning og samtykke og var unødvendig. Krav om refusion af omkostninger.
Indklagede:Arbejdernes Landsbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om godtgørelse for omkostninger begrundet i, at hjemtagelse af realkreditlån som forhåndslån i forbindelse med ejendomskøb skete uden rådgivning og samtykke og var unødvendig.

Sagens omstændigheder

Klageren ønskede at købe en bestemt fast ejendom og henvendte sig til Arbejdernes Landsbank om finansiering af købet. Ejendommen var udbudt til salg for 998.000 kr.

Den 20. maj 2016 udarbejdede banken en beregning på baggrund af en købesum på 915.000 kr. Beregningen viste et finansieringsbehov på 932.234 kr. svarende til købesummen på 915.000 kr. med fradrag af en kontantbeholdning på 50.000 kr. og med tillæg af omkostninger på i alt 67.234 kr. Finansieringen bestod af et 30-årigt fast forrentet realkreditlån med en hovedstol på 739.000 kr. og et banklån på 202.615 kr. Omkostningerne til banken udgjorde i alt 13.320 kr. af de i alt 67.234 kr. og dækkede ekspeditionsgebyrer vedrørende realkreditlånet og banklånet, henholdsvis 6.160 kr. og 7.160 kr.

Den 23. maj 2016 underskrev klageren købsaftale for ejendommen til en kontantpris på 998.000 kr. med udbetaling på 50.000 kr. og med overtagelse den 1. september 2016. Af købsaftalen fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

11. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår

Det er mellem parterne aftalt, at sælger refunderer køber kr. 83.000,00 via refusionsopgørelsen grundet kommende udgifter i forbindelse med kloakseparering samt dræning af kælder.

Køber er gjort særlig opmærksom på, at der i ejendomsrapporten af 12.05.2016 vil blive stillet krav om separering af regn- og spildevand på ejendommen. Ejer, på udførelsestidspunktet, skal for egen regning betale dette på egen grund. Separeringen er planlagt til udførsel i 2016. … Tilbud på kloakseparering af 19.02.16 fra … er vedlagt handlens dokumenter.

…”

Den 27. maj 2016 udarbejdede banken en beregning på baggrund af en købesum på 998.000 kr. Beregningen viste et finansieringsbehov på 1.017.817 kr. svarende til købesummen på 998.000 kr. med fradrag af en kontantbeholdning på 50.000 kr. og med tillæg af omkostninger på i alt 69.817 kr. Finansieringen bestod af et 30-årigt rentetilpasningslån med femårig rentetilpasning og en hovedstol på 798.000 kr. og et banklån på 219.857 kr. Omkostningerne til banken udgjorde i alt 14.700 kr. af de i alt 69.817 kr. og dækkede ekspeditionsgebyrer vedrørende realkreditlånet og banklånet, henholdsvis 7.040 kr. og 7.660 kr.

Banken stillede en garanti over for sælger for restkøbesummen på 948.000 kr. På overtagelsesdagen ville garantien blive erstattet af en deponering i sælgers pengeinstitut eller af udbetaling, hvis betingelserne for frigivelse var opfyldt. Klageren underskrev som garantirekvirent en regaranti til banken.

Klageren underskrev et pantebrev til Totalkredit vedrørende et rentetilpasningslån på 798.000 kr. Af lånetilbuddet vedrørende Totalkreditlånet, der bestod af otte sider, fremgik side 4-7 blandt andet:

”…

Udbetalingsbetingelser
Lånet kan udbetales, når

  • Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor
  • Forhåndslånsgaranti er stillet af formidlende pengeinstitut

Dokumentationsliste

  • Tilbuddet er afgivet til ejerskifte med ombygning
  • Lånet er tilbudt som forhåndslån

Lånet skal være udbetalt senest den 1. december 2016.

Garanti for forhåndslån kan frigives, når

      • Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor
      • Byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig uden krav om ekstraordinær nedbringelse, som følge af nedsat værdi
      • Underskrevet endelig opgørelse over byggeudgifter på mindst kr. 83.000

Vi gør opmærksom på, at der kan være yderligere omkostninger, der ikke er medtaget i budgettet, f.eks.

  • Hvis lånet bliver udbetalt, før realkreditpantebrevet er tinglyst, idet der skal betales for en garantistillelse. Det er garantistiller, der fastsætter omkostningerne for garantien.

…”

Klageren underskrev en kreditaftale med banken om et boliglån på 238.000 kr. Etableringsomkostningerne udgjorde 12.560 kr., heraf var 5.060 kr. tinglysningsafgift, mens de resterende i alt 7.500 kr. var gebyrer til banken.

Klageren underskrev en aftale med banken om omprioritering, herunder oprettelse af en omprioriteringskonto. Af aftalen fremgik følgende omkostninger til banken:

Sagsgebyr

4.800 kr.

Stiftelsesprovision byggelån

3.000 kr.

Anslået garantiprovision

6.780 kr.

I alt

14.580 kr.

Den 8. august 2016 blev der hævet tinglysningsomkostninger på i alt 8.420 kr. på omprioriteringskontoen. Den 9. august blev der overført 10.000 kr. fra banklånet til omprioriteringskontoen, som herefter havde en positiv saldo på 1.580 kr.

Den 1. september 2016 blev restkøbesummen på 948.000 kr. hævet på omprioriteringskontoen. Samtidig blev Totalkreditlånet og resten af banklånet udbetalt og indsat på kontoen. Endvidere blev der hævet 4.800 kr. med posteringsteksten ”Omprio. gebyr”, 3.000 kr. med posteringsteksten ”Prov. Byggesag” og 4.000 kr. med posteringsteksten ”Garantiprovision”. Kontoen havde herefter en positiv saldo på 62.614,97 kr.

Refusionsopgørelsen i ejendomshandlen var på 80.871,55 kr. i klagerens favør. Beløbet svarede til de 83.000 kr. vedrørende kloakseparation med fradrag af 2.128,45 kr. vedrørende skatter og afgifter. Banken har oplyst, at de 80.871,55 kr. blev indsat på klagerens lønkonto i banken den 16. september 2016.

Banken har anført, at den den 2. januar 2017 tog kontakt til klager angående færdigmelding af huset, og da blev informeret om, at kloakering og dræning af kælder endnu ikke var udbedret. Klager gav efterfølgende udtryk for, at han ikke mente, at han skulle betale garantiprovision, hvorefter han valgte at flytte bank.

Klageren har bestridt dette og har blandt andet oplyst, at han skiftede pengeinstitut et år efter – i januar 2018.

Frem til udgangen af 2017 blev der på omprioriteringskontoen hævet 3,62 kr. vedrørende renter og i alt 12.000 kr. vedrørende provision. Af de 12.000 kr. var 9.150 kr. (5 x 1.830 kr.) provision for en af bankens stillet garanti nr. -582 ”Sagsgaranti TK 732.000-” og 2.850 kr. (6 x 475 kr.) provision for en af banken stillet garanti nr. -590 ”TK - forhåndslån 66.400-”

Kommunen, hvor ejendommen var beliggende, udstedte den 31. oktober 2016 et påbud til klageren om kloakseparering med frist den 1. juni 2017.

Banken har oplyst, at betingelserne for at frigive garantien var opfyldt den 22. februar 2018, hvor banken modtog en færdigmelding. Banken ydede klageren en rabat på garantiprovisionen, idet der ikke blev opkrævet provision fra den 1. januar 2018 til den 22. februar 2018.

Ved et brev af 14. marts 2018 afsluttede banken sagen over for klageren. Banken oplyste blandt andet, at klageren selv skulle indberette garantiomkostningerne, som ifølge brevet udgjorde 12.325 kr., til SKAT med henblik på at opnå en eventuel fradragsret. Restindeståendet på omprioriteringskontoen, som udgjorde 50.611,35 kr. (62.614,97 kr. - 3,62 kr. - 12.000 kr. = 50.611,35 kr.), blev udbetalt til klageren.

Parternes påstande

Den 23. september 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal betale 30.000 kr.

Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken som følge af mangelfuld rådgivning og ekspedition har påført ham unødige omkostninger på 30.000 kr., og at banken derfor bør godtgøre ham beløbet.

Sælger betalte som aftalt 83.000 kr. for kloakseparering og dræning. På trods af dette oprettede banken et byggelån, hvor der var omkostninger til banken på 14.580 kr. Herefter blev der løbende trukket garantiprovision af pengene. Han havde ikke hverken anmodet om eller behov for et byggelån, da han havde pengene. Banken har ikke dokumenteret, at der blev indgået aftale om et byggelån. Banken har nu oplyst, at der ikke var tale om et byggelån, men en forhåndslånsgaranti, og han er usikker på, hvad der er forskellen, eftersom han ikke blev gjort bekendt med hverken det ene eller andet. Banken kunne ikke forvente, at han vidste, hvad en forhåndslånsgaranti er, og banken burde derfor have rådgivet ham herom.

De 83.000 kr. stod i banken, og han accepterede, at banken ville beholde pengene, indtil arbejdet kloakseparationen var udført. Kommunen udstedte et påbud om kloakseparationen, og der var derfor ikke tvivl om, at arbejdet ville blive udført. Hvis banken ønskede yderligere sikkerhed, kunne den have kontaktet ham herom.

Hvis han havde vidst, at der blev oprettet et byggelån/forhåndslånsgaranti, og at der var så mange omkostninger, ville han straks have stoppet lånesagen, og i stedet have finansieret købet med hjælp fra sin familie, hvilket havde været en reel mulighed.

Det var ikke på tale, at ejendommen skulle koste 915.000 kr., men alene, at det blev aftalt, at han selv skulle stå for kloakseparation og dræning. Han havde været væsentligt bedre stillet, hvis han havde ladet sælger sørge for arbejdet, idet han så var sluppet for de 30.000 kr. i omkostninger til byggelån/forhåndslånsgaranti.

Det af banken anførte om, at han blev præsenteret for to muligheder bestrides. Der var alene tale om, at han skulle vælge låntype.

 Arbejdernes Landsbank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der består en sådan uenighed om de faktiske begivenheder, at belysning heraf forudsætter en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4. Klageren er i klagesagen repræsenteret af sin bedstefar, som ikke var til stede, da klageren sammen med sin søster gennemgik den valgte finansiering.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at den har ekspederet klagerens handel i overensstemmelse med indgåede aftaler. Klageren har underskrevet de indgåede aftaler omkring forhåndslån og har i forbindelse hermed modtaget rådgivning.

Banken lavede en beregning ud fra udbudsprisen på 998.000 kr. og sagde ja til at finansiere købet. Klageren henvendte sig igen, da han havde lavet en aftale med sælger om et nedslag på 83.000 kr. i salgsprisen grundet kommende kloakseparering og dræning, hvilket bevirkede at ejendommen ville koste 915.000 kr. Klagerens bedstefar mente, at prisen fortsat skulle være 998.000, hvorefter afslaget på 83.000 kr. skulle refunderes via refusionsopgørelsen. På den måde ville klageren få en belåning i realkredit ud fra 998.000 kr. i stedet for 915.000 kr. Banken informerede klageren om, at dette kun ville kunne lade sig gøre, hvis finansieringen blev lavet som et forhåndslån, da vurderingsmanden ellers skulle trække de 83.000 kr. fra købsprisen, hvorefter vurderingen og låneudmålingen kun kunne laves ud fra de 915.000 kr. Dette blev accepteret af klageren da alternativet ville være, at han skulle hjemtage finansiering til ejendommen ud fra 915.000 kr. og omlægge lånet efter kloakering og dræning af kælder var lavet. Klageren oplyste i samme forbindelse, at arbejdet ville være færdigt senest den 31. december 2016.

Henset til omkostninger ved låneomlægning var det billigere for klager, at der blev lavet et forhåndslån, frem for at lånet blev omlagt efter 5-6 mdr.

Den 27. maj 2016 var klageren til møde i banken hvor beregningen blev gennemgået, herunder beregningen fra 20. maj 2016 med almindelig finansiering ud fra en pris på 915.000 kr. og beregningen fra 27. maj 2016 ud fra en vurdering som køb med ombygning. Klager blev informeret om at der var de to muligheder – finansiering af ejendommen ud fra 915.000 kr. eller fuld finansiering med et 2i1 lån ud fra 998.000 kr. På mødet valgte klageren 2i1 lånet ud fra en købspris på 998.000 kr. og låntypen rentetilpasningslån. Klager underskrev et rådgivningsskema og lånet blev hjemtaget.

Klager underskrev dokumenterne den 1. juni 2016. Heraf fremgår den af omprioriteringsformularen anslåede garantiprovision, som er beregnet ud fra den dato klager oplyste at han forventede at projektet var færdigt.

Forhåndslånsgarantien var en del af aftalegrundlaget. Klageren har ikke særskilt skrevet under på forhåndslånsgarantien, men på lånetilbuddet fra Totalkredit, hvor betingelserne for frigivelse af garantien for forhåndslån fremgik på side 5/8. Heraf fremgik blandt andet, at byggeriet skal være færdigmeldt, og at der skal foreligge en underskrevet endelig opgørelse over byggeudgifter på mindst 83.000 kr.

Betingelserne for frigivelse af garantien var først opfyldt den 22. februar 2018, hvor banken modtog en færdigmelding. Det kan ikke lægges banken til last, at færdigmelding ikke skete før.

Refusionsopgørelsen var en aftale, som var banken uvedkommende.

Ankenævnets bemærkninger

I maj 2016 købte klageren med overtagelse den 1. september 2016 en ejendom, der var udbudt til 998.000 kr. På ejendommen skulle der laves kloakseparering og dræn for 83.000 kr. I købsaftalen blev det aftalt, at sælger skulle refundere 83.000 kr. via refusionsopgørelsen.

Klageren havde et kontantbeløb på 50.000 kr., svarende til udbetalingen. Restkøbesummen skulle finansieres via Arbejdernes Landsbank, som udarbejdede to beregninger. Den ene beregning, der blev udarbejdet, før klageren underskrev købsaftalen, var med udgangspunkt i en købesum på 915.000 kr., svarende til et prisafslag på 83.000 kr., hvor finansieringsbehovet blev opgjort til 932.234 kr. Den anden beregning, der blev udarbejdet, efter klageren underskrev købsaftalen, var med udgangspunkt i en købesum på 998.000 kr., hvor finansieringsbehovet blev opgjort til 1.017.817 kr. Finansieringsbehovet måtte imidlertid være det samme, uanset om det blev aftalt at sælger skulle dække udgiften på 83.000 kr. ved et prisafslag eller som sket via refusionsopgørelsen.

Finansieringen i beregningen med udgangspunkt i købesummen på 998.000 kr. bestod af et realkreditlån med en hovedstol på 798.000 kr. og et banklån på 219.857 kr. Baggrunden for, at klageren optog et større banklån på 238.000 kr. er uoplyst.

Banken stillede en garanti over for sælger for restkøbesummen på 948.000 kr. indtil overtagelsesdagen. Klageren underskrev som garantirekvirent en regaranti til banken, der blandt andet indeholdt en anmodning til banken om at stille garantien over for sælger ”for min/vor regning”. Det lægges til grund, at prisen for købesumgarantien, der er uoplyst, ikke oversteg det rimelige.

Tre medlemmer – John Mosegaard, Ida Marie Moesby og Anna Marie Schou Ringive – udtaler:

Vi finder det ikke godtgjort, at banken informerede klageren om, at fordelen ved at medfinansiere de 83.000 kr. i realkreditbelåningen blev modsvaret af omkostninger til en forhåndslånsgaranti, der skulle løbe indtil arbejdet var færdigmeldt. Vi finder, at dette var en mangel i bankens rådgivning, og at banken som konsekvens heraf skal betale skønsmæssigt 9.600 kr. til klageren. Vi har herved taget udgangspunkt i garantiprovisionen på i alt 12.000 kr., som banken opkrævede i perioden efter overtagelsesdagen, sammenholdt med den fordel klageren opnåede ved at få størst muligt realkreditlån i den givne situation. Vi finder ikke, at klageren har udvist egen skyld, idet det må lægges til grund, at han ikke vidste eller burde have vidst, at omkostningerne blev forøget som følge af, at færdiggørelsen af kloakseparationen trak ud. Vi finder endvidere, at det må bebrejdes banken, at den ikke rykkede klageren for færdiggørelsen af arbejdet på et tidligere tidspunkt end sket. Vi finder ikke, at det mod klagerens benægtelse kan lægges til grund, at banken den 2. januar 2017 kontaktede klageren om færdiggørelsen.

Vi finder ikke grundlag for at pålægge banken at betale yderligere til klageren.

To medlemmer – Anders Holkmann Olsen og David Sander Hjortsø – udtal er:

Vi finder det godtgjort, at klageren var blevet informeret om, at den af klageren foretrukne løsning, hvor realkreditbelåning var på det fulde beløb, ville medføre, at der skulle stilles en forhåndslånsgaranti, indtil arbejdet var færdigmeldt, og at denne garanti ville medføre løbende provisionsbetalinger.

Omkostningerne til provisionsbetalingerne for forhåndslånsgarantien fremgår således af de dokumenter, som klageren fik udleveret af banken ved låneoptagelsen, ligesom den anslåede garantiprovision er oplyst fra banken i de omkostningsoverslag, som banken har sendt til klager. Den anslåede garantiprovision var efter det oplyste beregnet ud fra, at klager forventede at færdigmelde arbejdet senest den 31. december 2016. Banken tager kontakt til klageren den 2. januar 2017 med henblik på at modtage færdigmeldingen. Klageren færdigmelder først den 22. februar 2018.

Klageren har i perioden fra september 2016 løbende betalt provisionsbetalinger for garantien.

Vi finder det således ikke godtgjort, at banken skulle have været forpligtet til at rådgive klageren anerledes baseret på de oplysninger, som banken havde modtaget fra klageren, ligesom at banken ikke skal bære risikoen for, at klageren først færdigmeldte arbejdet på et senere tidspunkt end klageren selv havde forudsat.

Vi stemmer herefter for, at klageren ikke får medhold i klagen.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Arbejdernes Landsbank skal inden 30 dage til klageren betale 9.600 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 23. september 2018, hvor klagen blev indgivet til Ankenævnet.

Klageren får klagegebyret tilbage.