Indsigelse mod pengeinstituts betingelser i forbindelse med gældsovertagelse af et realkreditlån

Sagsnummer:193/2013
Dato:09-05-2014
Ankenævn:Vibeke Rønne, Jan Staal Andersen, Troels Hauer Holmberg, Anna Marie Schou Ringive, Kjeld Gosvig Jensen
Klageemne:Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse mod pengeinstituts betingelser i forbindelse med gældsovertagelse af et realkreditlån
Indklagede:vestjyskBANK
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører betingelser stillet af vestjyskBANK i forbindelse med klagerens overtagelse af gælden på et lån i Totalkredit.

Sagens omstændigheder

I 2006 blev samlivet mellem klageren og hendes daværende samlever, S, ophævet. Parret kunne ikke nå til enighed om salg af deres fælles faste ejendom, herunder salg af ejendommen til klageren som eneejer.

I sommeren 2012 gennemførte klageren og S via vestjyskBANK, hvor klageren er kunde, en omprioritering af ejendommen, idet et eksisterende 5 % obligationslån med en restgæld på cirka 1,7 mio. kr. i Totalkredit blev omlagt til et 3,5 % obligationslån med en hovedstol på 1.774.000 kr. og med ti års afdragsfrihed.

Den 29. oktober 2012 foretog banken en beregning af klagerens økonomi med henblik på klagerens overtagelse af ejendommen som eneejer. Beregningen viste et rådighedsbeløb på ÷693 kr. om måneden. Klageren blev derfor gjort opmærksom på, at det ville være nødvendigt at bruge af klagerens opsparing til forhøjelse af rådighedsbeløbet, hvilket klageren var indforstået med.

Klageren har anført, at banken den 31. oktober 2012 uforbeholdent meddelte, at banken gav grønt lys for, at hun kunne købe S’s halvpart af ejendommen. Efterfølgende meddelte banken pr. telefon, at hun ikke kunne blive godkendt af Totalkredit medmindre hovedstolen blev nedbragt med 500.000 kr.

Banken har anført, at det klart blev tilkendegivet over for klageren, at det var et krav fra bankens side, at der ville blive afdraget ekstraordinært 500.000 kr. på Totalkreditlånet. Om baggrunden for kravet har banken oplyst, at banken ved formidling af Totalkreditlån sædvanligvis stiller en tabsgaranti over for Totalkredit, som kan blive aktuel, hvis Totalkreditlånet bliver misligholdt. Henset til lånets størrelse i forhold til ejendommens værdi, klagerens rådighedsbeløb og den omstændighed, at der for fremtiden kun ville være én debitor på lånet, var bankens medvirken til gældsovertagelsen betinget af, at Totalkreditlånet straks blev nedbragt ekstraordinært.

På baggrund af en henvendelse fra klageren blev kravet om nedbringelse af Totalkreditlånet nedsat fra 500.000 kr. til 350.000 kr. Banken har anført, at man under et møde med klageren i november 2012 imødekom en anmodning fra klageren om at nedsætte det aftalte ekstraordinære afdrag fra 500.000 kr. til 350.000 kr. Klageren blev samtidig igen gjort opmærksom på, at det var et krav fra bankens side, at der blev afdraget ekstraordinært på Totalkreditlånet, hvis banken skulle formidle gældsovertagelsen. Klageren tilkendegav på mødet, at det var, hvad hun ønskede, og at hun var glad for løsningen. Klageren har anført, at kravet om nedbringelse af Totalkreditlånet var i strid med bankens tidligere tilkendegivelser om gældsovertagelsen. Hun spurgte banken, om kravet om nedbringelse var stillet af Totalkredit, hvilket banken bekræftede. Hun var ikke glad, som banken anfører, men tværtimod ked af det.

Den 30. november 2012 underskrev klageren en købsaftale med S, hvorefter klageren overtog ejendommen som eneejer.

Den 11. december 2012 sendte Totalkredit en e-mail til banken om, at klageren var godkendt til at overtage Totalkreditlånet som enedebitor. Gebyret til Totalkredit for gældsovertagelsen udgjorde 2.000 kr.

Ved e-mail af 19. december 2012 til banken spurgte R, der var klagerens repræsentant i forbindelse med handelen, til gældovertagelsen.

Ved e-mail af 20. december 2012 svarede banken, at ”Sagen er nu bevilget i både vestjyskBANK og Totalkredit, dog under forudsætning af, at [klageren] indbetaler kr. 350.000 på Totalkredit lånet.

Ved e-mail af 21. december 2012 til banken anførte R:

”…

Du skriver, at [klageren] skal betale kr. 350.000,- på Totalkreditlånet.

1)

Jeg kan ikke se, at det fremgår af forhåndsgodkendelsen – står det i nogle betingelser?

2)

Vil Vestjysk Bank indestå for, at [klageren] indbetaler kr. 350.000,- til Totalkredit?

Jeg kan ikke lyse skødet, før jeg har helt styr på, at [klageren] kan gældsovertage.

…”

Klageren havde en indlånskonto nummer -044 i banken, hvorpå der pr. den 31. december 2012 stod knap 714.000 kr.

Under et møde med banken den 8. januar 2013 underskrev klageren en håndpantsætningserklæring, hvorefter banken til sikkerhed for et ekstraordinært afdrag på Totalkreditlånet fik pant i 350.000 kr. af indeståendet på kontonummer -044.

Ved e-mail af 9. januar 2013 til R indestod banken for klagerens betaling af 350.000 kr. til nedbringelse af Totalkreditlånet. Banken anmodede om at få besked, når skødet var tinglyst endeligt.

Ved e-mail af 13. maj 2013 anmodede klageren Totalkredit om en kopi af forhåndsgodkendelsen ”da min bank ikke vil lade mig se dette dokument”.

Ved e-mail af 14. maj 2013 sendte Totalkredit en kopi af forhåndsgodkendelsen af 11. december 2012 til klageren og oplyste, at klageren var godkendt som eneejer på lånet i Totalkredit, når skødet var tinglyst.

Den 15. maj 2013 sendte klageren en e-mail til banken med en række indsigelser vedrørende engagementet i forlængelse af samlivsophævelsen i 2006, herunder navnlig vedrørende hendes overtagelse af fællesejendommen som eneejer. Klageren anførte blandt andet, at hun nu var blevet bekendt med, at Totalkredits godkendelse af hende som eneejer alene var betinget af tinglyst skøde. Hun anså sig derfor ikke for forpligtet til ekstraordinært at nedbringe lånet med 350.000 kr. og anmodede banken om at frafalde pantsætningen, således at hun fik fuld rådighed over sine midler.

Ved e-mail af 21. maj 2013 til klageren anførte banken blandt andet:

”…

Som forklaring på din mail kan jeg oplyse at det ikke er Totalkredit som kræver kreditforeningslånet ekstraordinært indfriet med kr. 350.000,- men vestjyskBANK. Det skyldes at der fremover kun er en debitor på kreditforeningslånet, da [S] jo udtræder i forbindelse med handlen. Totalkredit kan ikke uden vestjyskBANK’s samtykke foranledige denne handel.

[R] har bedt vestjyskBANK indestå for at du indbetaler kr. 350.000,- på Totalkreditlånet, hvorfor håndpantsætningserklæringen er underskrevet. Så denne kan ikke annulleres så længe vi skal indestå for det.

…”

På foranledning af klageren sendte R den 23. maj 2013 en e-mail til banken. R anførte blandt andet, at man ikke havde været involveret i eventuelle aftaler vedrørende de 350.000 kr., og at man havde anmodet om bankens indeståelse for beløbet alene med henblik på den videre ekspedition af ejendomsoverdragelsen.

Ved brev af 30. maj 2013 til klageren afviste banken at frafalde pantsætningen og kravet om nedbringelse af Totalkredit lånet. Hvis klageren overførte sit engagement til et andet pengeinstitut, og dette pengeinstitut overtog bankens forpligtelser over for Totalkredit i henhold til lånet, ville banken slette håndpantsætningen.

Det lykkedes ikke at opnå enighed mellem parterne.

Parternes påstande

Den 14. juni 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at vestjyskBANK skal frafalde kravet om nedbringelse af Totalkreditlånet med 350.000 kr. og ophæve pantsætningen.

vestjyskBANK har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at vestjyskBANK på urigtigt grundlag formåede at få hende til at acceptere et ekstraordinært afdrag på Totalkreditlånet på 350.000 kr. og pant i indlånskontoen til sikkerhed herfor. Det var hendes klare opfattelse, at kravet om et ekstraordinært afdrag blev stillet af Totalkredit som betingelse for forhåndsgodkendelsen af hende som enedebitor på Totalkreditlånet. Da hun underskrev pantsætningserklæringen, var hun allerede godkendt som enedebitor hos Totalkredit.

Det var først i maj 2013, hvor hun formåede at få forhåndsgodkendelsen udleveret via Totalkredit, at hun blev klar over, at kravet stammede fra banken selv.

Hun er uforstående overfor bankens krav, idet banken ikke under de forudgående drøftelser, der tidsmæssigt strækker sig langt tilbage, har givet udtryk for betænkeligheder ved gældsovertagelsen. Tværtimod oplyste banken i forbindelse med omprioriteringen i sommeren 2012, at hun blot skulle betale et par tusinde kroner til Totalkredit, når hun i forbindelse med overtagelsen af ejendommen som eneejer skulle overtage lånet som enedebitor. Hvis banken var usikker på hendes overtagelse af gælden som enedebitor, burde banken have undladt at anbefale låneomlægningen i juni 2012, idet omkostningerne hertil i så fald i hvert fald delvist var spildte.

Hun var indstillet på at imødekomme et eventuelt krav fra Totalkredit i forbindelse med gældsovertagelsen, hvilket hun havde meddelt banken.

Banken burde have vist hende Totalkredits forhåndsgodkendelse i december 2012.

Hun har ikke på noget tidspunkt misligholdt sit engagement med banken. Hun har ingen gæld til banken, men kun positive indeståender. Bankens krav kan paradoksalt medføre, at hun får svært ved at overholde sine forpligtelser.

Hendes krav mod banken om manglende ekstraordinær nedbringelse af Totalkredit lånet og ophævelse af håndpantsætningserklæringen støttes af både Totalkredit og R. Totalkredit har således nu set bort fra bankens krav og gennemført gældsovertagelsen.

Bankens håndtering af sagen har medført en forhaling, idet tinglysningen af skødet måtte udskydes.

vestjyskBANK har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen er uegnet til behandling i nævnet, da klagen vil kræve yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at der blev indgået en klar aftale mellem banken og klageren om ekstraordinær indfrielse på 350.000 kr. på Totalkredit lånet. Aftalen var en betingelse for bankens formidling af Totalkreditlånet.

Håndpantsætningen skete til sikkerhed for, at lånet ville blive nedbragt som aftalt, hvilket banken påtog sig at indestå for over for R.

Banken vedstod sin garanti over for Totalkredit i forbindelse med, at banken oversendte gældsovertagelsessagen til Totalkredit i december 2012. Banken informerede ikke Totalkredit om bankens aftale med klageren om ekstraordinær nedbringelse af lånet med 350.000 kr., som var bankens betingelse for at medvirke til gældsovertagelsen. Dette er baggrunden for, at betingelsen ikke fremgår af Totalkredits forhåndsgodkendelse.

Det har til stadighed været klart tilkendegivet, at kravet blev stillet af banken og ikke af Totalkredit.

Banken har fra start og gennem hele forløbet haft det klare indtryk, at klageren var glad for løsningen, der betød, at hun kunne overtage fællesejendommen som eneejer.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.

Ved købsaftale af 30. november 2012 overtog klageren som eneejer en fast ejendom, som hun og hendes tidligere samlever havde ejet i fællesskab. I forbindelse med overdragelsen skulle klageren overtage et eksisterende Totalkreditlån i ejendommen som enedebitor.

Totalkreditlånet var formidlet af vestjyskBANK. Banken var i den forbindelse forpligtet af en garanti over for Totalkredit.

Det er ikke godtgjort, at banken uden forbehold accepterede, at Totalkreditlånet blev overtaget af klageren som enedebitor, hvorved risikoen på bankens garanti over for Totalkredit ville blive forøget. Banken kunne derfor som sket gøre sin medvirken betinget af, at klageren ekstraordinært nedbragte Totalkreditlånet med 350.000 kr. Henset til klagerens økonomiske forhold var kravet endvidere rimeligt begrundet.

Klageren var bekendt med betingelsen om et ekstraordinært afdrag på Totalkreditlånet, da hun underskrev købsaftalen. Det betød i realiteten ikke nogen forskel for klageren om betingelsen var stillet af banken eller af Totalkredit.

Selv om det måtte medgives klageren, at mangelfuld information fra banken var årsag til, at hun fejlagtigt antog, at betingelsen var stillet af Totalkredit, finder Ankenævnet herefter, at klageren ikke kan få medhold i påstanden om, at banken skal frafalde kravet om nedbringelse af Totalkreditlånet med 350.000 kr. og ophæve den senere etablerede pantsætning af klagerens konto for beløbet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.