Krav om erstatning begrundet i indsigelse om forsinket og fejlagtig behandling af anmodning om finansiering af køb af grund til byggeprojekt før salg af eksisterende ejendom.

Sagsnummer:107/2019
Dato:03-10-2019
Ankenævn:Vibeke Rønne, Inge Kramer, George Wenning, Ida Marie Moesby og Jørn Ravn.
Klageemne:Udlån - låneanmodning
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Ledetekst:Krav om erstatning begrundet i indsigelse om forsinket og fejlagtig behandling af anmodning om finansiering af køb af grund til byggeprojekt før salg af eksisterende ejendom.
Indklagede:Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i indsigelse om forsinket og fejlagtig behandling af anmodning om finansiering af køb af grund.

Sagens omstændigheder

Klageren havde været kunde i Nordea i en årrække.

I en e-mail af 12. august 2018 til banken oplyste klageren, at han og hans ægtefælle ønskede at købe en bestemt grund til 985.000 kr., at bygge et hus på grunden og at sælge deres eksisterende ejendom.

Den 16. august 2018 var klageren til møde i banken. Da klagerens sædvanlige rådgiver var på ferie, deltog en anden rådgiver, R, fra banken på mødet.

I perioden fra den 22. til den 29. august 2018 korresponderede klageren og banken om sagen, og klageren sendte supplerende oplysninger. I en e-mail af 27. august 2018 til banken anførte klageren:

”… Jeg tænker du gerne må gå videre med vores sag, dog ville jeg gerne have bekræftet eller korrigeret min forståelse/opfattelse på følgende;

- Overtagelse af grunden sker først når, der er sket salg af vores rækkehus, men er det ved godkendt salgsaftale eller først, når vi er fraflyttet vores rækkehus?

Lidt i samme tråd som overstående, hvornår i forløbet vil vi kunne påbegynde byggeriet af huset på grunden? …”

Banken har oplyst, at R den 28. august 2018 telefonisk meddelte klageren, at hun forventede at sende bankens tilsagn om byggeramme til klageren i løbet af uge 36 (den 3. til 9. september 2018), hvor klageren var på ferie, og at R ikke ville kontakte klageren i hans ferie. I en e-mail af samme dag til banken anførte klageren blandt andet:

”… Tak for informationen tidligere i dag. …

I tilfælde af, at I skulle sige ja til projektet – ville det så ikke være muligt at have været grunden up front, da vi kan lægge de her DKK 50.000 i udbetaling og sagtens kan betale omkostninger til grunden på ca. DKK 1500/md – ren rente + ejeromkostninger og intet afdrag – så bygger vi først, når der er sket et endeligt salg (papiret er tørt) – mere at vi har grunden før et salg af huset, så den ikke smutter fra os i samme moment, som vi sælger vores hus – hvad skal vi så? Vi kan måske også presse prisen en smule på grunden, hvis vi ikke har et forbehold for købet med en overtagelse, men kan overtage med det samme (selvfølgelig de obligatoriske ca. 6 dages varsel/fortrydelse på begge sider.). …”

I en e-mail af 29. august 2018 til klageren anførte banken:

”Tak for info

Jeg vender tilbage med tilsagn om låneramme til byggeri.

God ferie.”

Den 30. august 2018 sendte banken tilsagn til klageren om finansiering af grundkøb og byggeri med en låneramme på 3.404.000 kr. Tilsagnet var betinget af, at egenkapitalen udgjorde 400.000 kr., og at købet af grunden var betinget af endeligt salg af den eksisterende ejendom. Banken har anført, at den sendte finansieringstilsagnet til klagerens e-boks. Klageren har anført, at han ikke modtog finansieringstilsagnet i e-boks. Klageren har oplyst, at han først blev bekendt med finansieringstilsagnet i en telefonsamtale med banken den 12. september 2018, hvor banken oplyste, at tilsagnet var lagt i hans netbank. Klageren har endvidere oplyst, at han ikke var blevet notificeret om tilsagnet i netbanken.

Klageren kunne ikke acceptere bankens vilkår om salg af ejendommen før køb af grunden, og klageren og banken korresponderede yderligere om sagen. I en e-mail af 20. september 2018 meddelte banken, at den kunne bevilge køb af grunden med en udbetaling på 50.000 kr. før salg af ejendommen. Banken meddelte endvidere:

”… der er nogle forudsætninger herfor, som I skal overveje. …

  • I vil ikke kunne starte på byggeriet før huset er solgt
  • Tidligere bevilget byggeramme vil bortfalde og det vil være en ny bevillingssag omkring en ny byggeramme til projektet, når huset er solgt. …

Vi vil klart anbefale Jer at sælge huset før køb, men det er Jeres beslutning på baggrund af disse oplysninger. …”

Klageren har oplyst, at den i sagen omhandlede grund blev solgt til anden side den 14. september 2018 med udløb af fortrydelsesfrist den 20. september 2018.

Den 2. januar 2019 indgav klageren en klage til banken og anførte blandt andet:

”… [R] ville ved telefonmødet den 28. august ikke kontakte mig i perioden den 31. august til den 7. september, da vi skulle på ferie, hvilket jeg ellers bad hende om, da hun sagde svaret om hvorvidt vi kunne købe eller ej ville komme i denne uge (uge 36 2018). …”

I maj 2019 indgik klageren aftale om køb af en grund i en anden by til 1.495.000 kr. samt aftale om opførelse af et hus på grunden til en entreprisesum på 2.474.180 kr. inklusiv moms. Klageren har fået finansieret projektet i sit nye pengeinstitut.

Parternes påstande

Den 10. marts 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale en erstatning på 450.000 kr.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende. Bankens sagsbehandlingstid var uacceptabelt lang. Banken brugte 5½ uge på sagen fra den 12. august til den 20. september. Banken undlod at kontakte ham, da der var nyt i sagen.  

Han er som følge af bankens fejl blevet påført et tab til meromkostning til grund og byggeri.  

Han oplyste fra starten banken om, at sagen hastede. Der var kun to grunde til salg, hvoraf den ene var blevet solgt meget hurtigt. Han var bekendt med, at grunde, der efterfølgende ville komme til salg i samme område, ville være ca. 300.000 kr. dyrere. Sagen hastede, hvilket han gjorde helt klart for banken fra starten.

Han anmodede fra start om tilsagn til køb af grunden inden salg af ejendommen. Den 28. august anmodede han mundtligt og skriftligt om at få belyst muligheden for køb af grund inden salg af ejendommen. Han ytrede på intet tidspunkt ønske om både at ville købe grund og bygge nyt hus før salg af ejendommen. Både han og banken var fra starten enige om, at byggeriet ikke kunne startes, før ejendommen var solgt.

Banken har anført, at den meddelte, at svar om byggeramme ville komme ”elektronisk” i løbet af uge 36. Dette er ikke korrekt. R oplyste, at de nok først ville få svar i uge 36. Den 28. august 2018 bad han telefonisk R om at kontakte ham pr. e-mail i ferien, så han kunne købe grunden, hvis banken gik med til finansieringen, da det hele skulle gå stærkt. Dette afviste R ikke. Han nævnte igen, at de gerne ville købe grunden først. Han havde også tidligere gjort det klart, at de ikke kom til at købe grunden med forbehold for salg af ejendommen.

Banken gav ham ikke meddelelse om, at der var lagt en byggeramme i hans netbank den 30. august 2018. Banken burde straks have kontaktet ham enten telefonisk eller på mail i ferien, som han havde udbedt sig.

I perioden fra den 10. til den 12. september kontaktede han dagligt banken. Den 12. september fik han af bankens omstilling at vide, at der var lagt en byggeramme i hans netbank. Byggerammen blev blot lagt i hans netbank uden påmindelse. Han har på intet tidspunkt modtaget byggerammen i sin e-boks. Han ville i givet fald have fået en notifikation herom.

Banken så bort fra hans anmodning om køb af grund før salg af ejendommen og sendte et andet finansieringsoplæg. Bankens tilsagn af 30. august 2018 var mangelfuldt.

Han har været kunde i banken i 27 år. Banken burde have behandlet sagen inden for en til to uger. Hans nye bank brugte kun tre dage på sagen. Havde banken behandlet sagen inden for rimelig tid, havde han kunnet købe grunden. Prisen for en tilsvarende grund og byggeri er steget ca. 5-600.000 kr. Banken bør betale en erstatning for fordyrelse samt betale et beløb til svie og smerte, herunder for forsinkelse og renterisiko som følge af forsinkelsen. Tabet fremgår også af prisen for hans nye grund og byggeprisen på i alt 4.069.180 kr., hvilket er 664.180 kr. mere end det oprindelige projekt. Et lignende projekt i den samme by, hvor den i sagen omhandlede grund er beliggende, ville i maj 2019 koste ca. det samme som hans nye projekt.

Der er en direkte årsagssammenhæng mellem bankens fejl og hans meromkostning/tab.

Det er uacceptabelt, at banken på denne måde ”tryner" menigmand.

Nordea Danmark har anført, at banken ikke er erstatningsansvarlig over for klageren.

Der er ikke årsagssammenhæng eller påregnelighed mellem det rejste krav og bankens behandling af klagerens finansieringsanmodning.

Klageren har ikke dokumenteret et økonomisk tab.

Klageren kan ikke gøre pengemangel gældende som basis for sit krav mod banken.

Klagerens finansieringsanmodning blev ekspederet inden for rimelig tid efter, at banken modtog tilfredsstillende beslutningsgrundlag fra klageren.

Klageren ønskede oprindeligt at få tilsagn om finansiering til køb af grund og byggeri før salg af ejendommen. Banken ønskede ikke umiddelbart at imødekomme klagerens anmodning om at købe grunden samt byggeri før salg af ejendommen. Banken stillede endvidere krav om en egenkapital på 400.000 kr., som skulle fremkomme ved anvendelse af egne midler på 200.000 kr. og 200.000 kr. ved salg af ejendommen, der ikke var sat til salg på daværende tidspunkt, og hvor provenuet derfor ikke var kendt.

Banken informerede den 28. august 2018 klageren om, at bankens finansieringstilsagn ville blive sendt elektronisk i løbet af uge 36 (den 3. til 9. september 2018), hvor klageren var på ferie.

R gjorde klageren klart, at hun ikke ønskede at forstyrre klageren på hans ferie i uge 36.

Klageren var bekendt med, at han ikke ville blive adviseret, når finansieringstilsagnet forelå, hvilket klageren selv skrev i sin efterfølgende klage til banken.

Finansieringstilsagnet blev allerede sendt til klageren den 30. august 2018.

Finansieringstilsagnet var baseret på klagerens oprindelige ønske om tilsagn om finansiering til køb af grund og byggeri før salg af ejendommen. Af tilsagnet fremgik, at det fortsat var en forudsætning fra bankens side, at egenkapitalen udgjorde 400.000 kr. og at køb af grunden var betinget af, at ejendommen var solgt ved endelig handel.

Det fremgår af bankens registreringer, at den sendte tilsagnet til klagerens e-boks den 30. august 2018. Klageren burde have holdt øje med sin e-boks for at konstatere, om han havde modtaget bankens finansieringstilsagn. Alternativt kunne han have kontaktet banken i løbet af sin ferie, hvorved han kunne have fået oplyst, at finansieringstilsagnet var sendt til hans e-boks. Klageren har selv oplyst, at han modtog tilsagnet i netbank. Tilsagnet blev således sendt både til klagerens netbank og til hans e-boks.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hans ægtefælle ønskede at købe en nærmere angiven grund for 985.000 kr., bygge et hus på grunden og sælge deres eksisterende ejendom. Den 16. august 2018 var klageren til møde i Nordea Danmark om finansieringen. I en e-mail af 27. august 2018 omtalte klageren overtagelse af grunden efter salg af parrets eksisterende ejendom. Den 28. august 2018 oplyste banken telefonisk, at den forventede at sende finansieringstilsagn i løbet af uge 36 (den 3. til 9. september 2018). I en e-mail af samme dag spurgte klageren om muligheden for at få tilsagn om finansiering til køb af grunden, men ikke byggeriet, inden salg af deres nuværende ejendom.

Den 30. august 2018 sendte banken tilsagn om finansiering af grundkøb og byggeri. Tilsagnet var betinget af, at parrets eksisterende ejendom var solgt. Banken havde ikke taget stilling til klagerens anmodning i e-mail af 28. august 2018.

Grunden blev solgt den 14. september 2018, og banken har ikke handlet ansvarspådragende ved ikke inden den dato at have besvaret klagerens anmodning af 28. august 2018 om et forlods køb af grunden uden betingelse om salg af den eksisterende ejendom.

Det beror på bankens egen beslutning, om den ønsker at medvirke til finansieringen af grunden. Banken kan herunder stille krav om salg af den eksisterende ejendom som et vilkår for finansiering af køb af grunden. Det bemærkes herved, at en eventuel misforståelse om, hvordan bankens stillingtagen til finansieringen skulle meddeles til klageren ikke kan føre til, at banken pålægges at betale et beløb til klageren.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.