Krav om erstatning begrundet i tinglysningsfejl og mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af andelslejlighed.

Sagsnummer:25/2019
Dato:20-08-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Ida Marie Moesby, Søren Geckler
Klageemne:Stempel - øvrige spørgsmål
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Krav om erstatning begrundet i tinglysningsfejl og mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af andelslejlighed.
Indklagede:Sydbank
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:
Pengeinstitutter

Klager medhold.

Indledning

Denne sag vedrører et krav fra klageren om erstatning begrundet i tinglysningsfejl og mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af andelslejlighed.

Sagens omstændigheder

Klageren, der var kunde i Sydbank, købte i august 2012 en andelslejlighed for en købspris på 1.028.994 kr. og med overtagelse den 1. december 2012. Ifølge købsaftalen var andelslejlighedens adresse …gade 30, mz., mf. Det fremgik ikke af købsaftalen, at der i lejligheden var tinglyst et ejerpantebrev, som klageren kunne overtage i forbindelse med handelen.

Købet blev finansieret med et andelsboliglån i Sydbank.

Den 7. november 2012 underskrev klageren et ejerpantebrev 1.025.000 kr. i andelen med adresse …gade 30, st., mf. Banken skulle have underpant i ejerpantebrevet til sikkerhed for andelsboliglånet.

Ejerpantebrevet blev den 14. november 2012 tinglyst med frist den 1. februar 2013 til forevisning af adkomsterklæring og andelsboligerklæring (OIS/BBR). Tinglysningsafgiften udgjorde 16.800 kr.

Ved et brev af ligeledes den 14. november 2012 sendte tinglysningsretten en meddelelse til klageren om, at banken havde ladet ejerpantebrevet tinglyse på andelsbeviset for andelsboligen beliggende …gade 30, st., mf.

Banken sendte et brev til andelsboligforeningens administrator. Brevet var med maskinskrift dateret den 30. oktober 2012, hvilken dato blev oversteget og med håndskrift ændret til den 15. november 2012. Brevet blev stemplet modtaget hos administrator den 16. november 2012. Ved brevet sendte banken:

  1. En af banken udfyldt erklæring om adkomst (til brug for tinglysning af pant, udlæg eller lign. i andelsboliger). I erklæringen var et fortrykt felt vedrørende andelsboligens adresse af banken udfyldt med …gade 30, st. mf. Administrator blev anmodet om at udfylde, underskrive og returnere erklæringen.
  2. En kopi af ejerpantebrevet, hvor andelens adresse som anført ovenfor var …gade 30, st., mf.
  3. En andelsboligudskrift af 30. oktober 2012 fra bygnings- og boligregistret, hvorefter boligens adresse var …gade 30, st.

Den 28. november 2012 sendte administrator en erklæring om adkomst, der var udfyldt og underskrevet af administrator. Feltet med andelsboligens adresse var af administrator udfyldt med …gade 30, st.

Den 4. december 2012 blev ejerpantebrevet endeligt indført i tingbogen.

I efteråret 2018 overførte klageren sit engagement til et andet pengeinstitut, P.

Klageren har oplyst, at hun i den forbindelse konstaterede, at ejerpantebrevet på 1.025.000 kr. fejlagtigt var tinglyst på adressen …gade 30, st. mf. i stedet for korrekt …gade 30, st. Klageren konstaterede endvidere, at der på den korrekte adresse var tinglyst et ejerpantebrev på 1.140.000 kr.

Banken har under sagen fremlagt et uddrag fra andelsboligforeningens årsregnskab. Heraf fremgik klagerens lejlighed med adressen …gade 30, st. mf. Banken har endvidere fremlagt en udskrift fra tinglysning.dk over ejendommen …gade 30. Heraf fremgår en andelsbolig både på adressen …gade 30, st. mf. og på adressen…gade 30, st. Der fremgår ingen adresse …gade 30, mz., mf.

Klageren har oplyst, at der i stueetagen i …gade 30 kun er én lejlighed.

Ved et brev af 7. november 2018 til klageren afviste banken et krav fra klageren om at godtgøre tingslysningsafgift. Det var bankens opfattelse, at den var uden skyld i, ”at et eventuelt eksisterende ejerpantebrev ikke blev fundet og derved ikke kunne bruges af dig til nedbringelse af tinglysningsafgiften.”

Parternes påstande

Den 12. januar 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal betale 15.140 kr. med tillæg af renter.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun ved finansieringen andelsboligkøbet blev påført unødige omkostninger på 15.140 kr., og at banken bør erstatte beløbet med tillæg af renter.

Banken tinglyste ejerpantebrevet på adressen …gade 30, st. mf., som var forkert, og som ikke findes i BBR registret. Derved kom hun til at betale 16.800 kr. i tinglysningsafgift for et ugyldigt og uanvendeligt ejerpantebrev.

På den korrekte adresse fandtes allerede et ejerpantebrev, som hun kunne have overtaget i forbindelse med handlen mod betaling af tinglysningsafgift på 1.660 kr., og i forbindelse med bankskiftet til P i 2018 har hun faktisk overtaget dette ejerpantebrev.

Det er urimelig, hvis hun skal betale for et ugyldigt dokument, som banken på hendes vegne har fået tinglyst. Banken bør derfor betale differencen på 15.140 kr. med tillæg af renter.

Den forkerte adresse, som banken anvendte, fremgik ikke noget sted. I købsaftalen var der anført en anden adresse, der også var forkert. Den korrekte adresse blev anført af administrationsselskabet på adkomsterklæringen, som blev sendt til banken til brug for tinglysningen. Banken har således hverken anvendt adressen i købsaftalen eller i adkomsterklæringen til tinglysningen.

Banken var forpligtet til at anvende adkomsterklæringen som dokumentation for tinglysningen. Hvis adkomsterklæringen var unødvendig, burde banken ikke have rekvireret den. Hun betalte 960 kr. for erklæringen til administrationsselskabet.

Købsaftalen blev indgået i august 2012 og overtagelsen var den 1. december 2012. Banken havde derfor rigelig tid til at indhente adkomsterklæringen forud for tinglysningen.

Banken har ikke udvist rettidig omhu og sikret sig, at tinglysningen blev foretaget på den korrekte adresse. Banken burde i hvert faldt have opdaget, at der var en uoverensstemmelse mellem adressen på købsaftalen og adressen på adkomsterklæringen.

Hun blev først bekendt med sagen i forbindelse med hendes bankskifte i 2018.

Adkomsterklæringen blev i 2012 sendt fra administrationsselskabet til banken uden kopi til hende. Hun blev første bekendt med adkomsterklæringen i 2018, hvor hun henvendte sig til administrationsselskabet, efter at hun var blevet opmærksom på, at ejerpantebrevet til banken var tinglyst i en ugyldig adresse. 

Sydbank har anført, at banken benyttede oplysningerne i købsaftalen. I denne var adressen mz. tilføjet betegnelsen mf. Det eksisterende ejerpantebrev havde adressen st. men manglede mf. Banken var derfor berettiget af den opfattelse, at der var to andelsboliger i stueetagen.

I årsregnskabet, som banken modtog sammen med købsaftalen fremgik adressen …gade 30, st. mf.

Klageren oplyste ikke, og det fremgik ikke af købsaftalen, at der var et eksisterende ejerpantebrev, som klageren kunne overtage. Ejendomsmægleren, som havde udarbejdet købsaftalen, burde i så fald have anført det.

Banken var således i god tro, da ejerpantebrevet på 1.025.000 kr. blev tinglyst på adressen …gade 30, st. mf.

Banken havde ikke modtaget adkomsterklæringen før ejerpantebrevet blev sendt til tinglysningsretten, der tinglyste ejerpantebrevet med frist for forevisning af adkomsterklæringen.

Klageren blev ved brevet af 14. november 2012 orienteret om tinglysningen uden at gøre indsigelse mod adressen.

Klagerens eventuelle krav er bortfaldet som følge af passivitet eller forældelse.     

Ankenævnets bemærkninger

Klageren, der var kunde i Sydbank, købte i august 2012 en andelslejlighed i en ejendom …gade 30 med overtagelse den 1. december 2012. Købet blev finansieret med et andelsboliglån i banken. Til sikkerhed for lånet skulle banken have underpant i et ejerpantebrev på 1.025.000 kr. i andelslejligheden.

Ifølge købsaftalen var lejlighedens beliggenhed i ejendommen: mz., mf.

I andelsboligforeningens årsregnskab fremgik en lejlighed: st. mf.

Ifølge en andelsboligudskrift af 30. oktober 2012 fra bygnings- og boligregistret, som banken sendte til andelsboligforeningens administrator var lejlighedens beliggenhed: st.

Ankenævnet finder, at banken burde have reageret på disse uoverensstemmende oplysninger om andelslejlighedens beliggenhed i ejendommen. Ankenævnet finder derfor, at det var en fejl, at banken ved sin udarbejdelse af ejerpantebrevet, der blev underskrevet af klageren den 7. november 2012, og ved udarbejdelsen af adkomsterklæringen i 2018, der blev sendt til administrationsselskabet den 15. november 2012, uden videre antog, at beliggenheden var st. mf.

Ankenævnet finder, at banken i hvert fald burde have reageret, da administrationsselskabet returnerede en adkomsterklæring, der adskilte sig fra den af banken udfyldte erklæring, som banken havde anmodet selskabet om at underskrive og returnere. Det bemærkes herved, at banken tilrettelagde sagsgangen således, at administrationsselskabet blev anmodet om adkomsterklæring, tidsmæssigt efter at banken havde sendt ejerpantebrevet til tinglysning, og at banken derfor er nærmest til at bære en eventuel risiko herved.

Ankenævnet finder, at bankens fejl medførte, at klageren gik glip af muligheden for at overtage sælgers eksisterende ejerpantebrev på 1.140.000 kr. i andelslejligheden, og at klageren herved blev påført unødige omkostninger på 15.140 kr. Ankenævnet finder endvidere, at tabet var påregneligt for banken.

Ankenævnet finder ikke, at klageren kunne eller burde have opdaget fejlen før 2018, hvor hun skiftede pengeinstitut. Ankenævnet finder herefter ikke, at klagerens krav om erstatning for tabet er bortfaldet som følge af forældelse eller passivitet.

Ankenævnet finder herefter, at banken skal betale 15.140 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 12. januar 2019, hvor klageren indgav klagen til Ankenævnet.

Det kan ikke føre til et andet resultat, at det ikke fremgik af købsaftalen, at der i andelslejligheden var tinglyst et ejerpantebrev på 1.140.000 kr., som klageren kunne overtage i forbindelse med handelen, herunder sammenholdt med, at banken tilsyneladende var opmærksom på det pågældende ejerpantebrev, men fejlagtigt antog, at det vedrørte en anden andelslejlighed end den klageren købte, fordi det i forhold til købsaftalen manglede tilføjelsen mf.

Ankenævnet har ikke taget stilling til en eventuel ansvarsfordeling mellem bank og mægler.

Ankenævnets afgørelse

 

Sydbank skal inden 30 dage til klageren betale 15.140 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 12. januar 2019.

Klageren får klagegebyret tilbage.