Spørgsmål om erstatning grundet manglende rådgivning om at indgå en fastkursaftale.

Sagsnummer:107/2022
Dato:15-11-2022
Ankenævn:Vibeke Rønne, Kritte Sand Nielsen, Jimmy Bak, Tina Thygesen, Lisbeth Baastrup Burgaard.
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Realkreditbelåning - kurssikring
Ledetekst:Spørgsmål om erstatning grundet manglende rådgivning om at indgå en fastkursaftale.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører spørgsmål om erstatning grundet manglende rådgivning om at indgå en fastkursaftale.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H var kunder i Danske Bank.

Klagerne kontaktede Danske Bank i april 2021, da de ønskede at drøfte muligheden for at købe en større ejendom, hvilket skulle ske, når deres egen ejendom, E1, blev solgt. Den 25. august 2021 modtog banken en besked fra klagernes ejendomsmægler om, at der var underskrevet en købsaftale om salg af E1. Den 1. september 2021 modtog banken en e-mail fra mægleren om, at salget var endeligt. 

Efter salget af E1 fandt klagerne ejendomme, de var interesseret i at købe. De anmodede banken om at udarbejde finansieringseksempler med udgangspunkt i forskellige låntyper. Klagerne fandt en ejendom, E2, de ville købe, og bad banken om at lave beregninger over, hvad deres månedlige ydelser ville være ved køb af ejendommen sammenlignet med deres daværende finansiering af E1. Banken lavede en beregning over låneydelsen før og efter skat for et Flexlife-F5-lån med 30 års afdragsfrihed og et Flexlån F5 med 10 års afdragsfrihed. Ydelserne blev indsat i et skema, som blev sendt til klagerne den 5. oktober 2021:

”…

Men angående de Andre:

Før Skat:

Efter skat:

Lån [E1] samlet:

4.032 kr.

3.340 kr.

Lån [E2] FlexLife:

7.380 kr.

5.600 kr.

Lån [E2] F5 lån:

6.840 kr.

5.200 kr.

Der kan lånes 60% i den nye ejendom. Altså giver det et samlet lån i [E2] på 12.900.000 kr., såfremt I handler den til 21.500.000 kr.

…”

M svarede samme dag:

”…

Jeg forstår din opgørelse og deler den med [H].

Men for lige at være helt sikker:

At gå fra at låne omkring 5 mio til 13 mio giver en diff. på ca. kr. 2000,- om måneden efter skat?

OG skal vi sælge aktier i denne finansieringsmodel (hvor vi låner kr. 12.900.000,-?)

…”

Banken svarede samme dag:

”…

Det er helt korrekt. Og så lidt mere, hvis I vælger FlexLife.

I bliver nok nødt til at sælge en lille smule. I får i runde tal et provenu ud ved salget på 8.000.000 kr. og dermed vil i skulle lægge en smule der fra, hvis I vil helt op i et leje på 21.500.000 kr.

…”

Klagerne bad banken oplyse om, hvor meget de skulle betalte kontant.

Banken svarede samme dag:

”…

Der vil være en kontant behov fra jeres side på 8.530.000 kr. direkte til boligen og herudover til skødet, som lyder på ca. 132.000 kr. Sidst en ejerskifteforsikring, som forventeligt ligger omkring 35.000 kr.

Hvis vi konservativt anslår at I får 8.000.000 kr. ud af salget, betyde[r] det et kontantbehov fra jeres side på små 700.000 kr.

…”

Klagerne modtog købsaftalen til E2. Den 11. oktober 2021 skrev klagerne til banken, at de gerne ville underskrive købsaftalen samme dag eller senest den 12. oktober 2021. Den 12. oktober 2021 skrev banken til klagerne, at de gerne måtte underskrive købsaftalen.

Banken modtog en underskrevet købsaftale på E2 den 13. oktober 2021.

Den 14. oktober 2021 skrev banken til klagerne:

”…

Vi kan først lægge os fast på finansieringen når handlen er endelig. Altså at bank og advokat har godkendt uden yderligere forbehold.

…”

Den 19. oktober 2021 skrev banken til ejendomsmægleren, at den godkendte handlen, at ejendommen var godkendt til den sædvanlige belåning i Realkredit Danmark og at banken ikke havde forbehold.

Den 22. oktober 2021 underskrev klagerne bankens garantianmodning. Den 25. oktober 2021 modtog klagerne bankens garanti. Samtidig hermed ydede banken en boligsalgskredit på 13.315.000 kr. Det fremgik af boligsalgskreditaftalen af den 25. oktober 2022, at der af boligsalgskredittens maksimum blev reserveret 5.340.000 kr. til indfrielse af lån. Banken fik transport i provenuet fra salget af klagernes ejendom, E1.

I november 2021 drøftede klagerne og banken emnerne investering og opsparing.

Den 26. januar 2022 bad banken klagerne om at bestille et møde, hvor de skulle aftale den endelige finansiering af deres køb af E2.

På et møde den 9. februar 2022 aftalte klagerne og banken den endelige finansiering af E2. Klagerne valgte et FlexLife-F5-lån med en hovedstol på 12.238.000 kr. med 30 års afdragsfrihed og indgik samtidig en fastkursaftale til kurs 101,096.

Af resuméet af mødet fremgik blandt andet:

”…

Når vi rådgiver, sker det alene ud fra jeres økonomi, behov og præferencer.

Hvilken erfaring har I med at optage lån?

Vi har kendskab til de fleste låntyper og det at optage lån

 

Hvordan ser jeres økonomiske forhold ud?

Husstandens størrelse: 2 voksne 3 børn

Husstandens årlige indkomst før skat (i år): 1.255.994 kr.

Husstandens månedlige rådighedsbeløb til mad, tøj og fornøjelser

Før låneoptagelsen (i år): 39.940 kr. - beregnet ud fra de oplysninger I har givet os.

Efter låneoptagelsen - med valgt finansiering (næste år): 25.943 kr.

Hvor risikovillig er I?

 

• Vi har det fint med, at renten kan stige og falde og dermed påvirke vores ydelse

• Vi vil som udgangspunkt ikke omlægge vores lån for at opnå en lavere restgæld eller en lavere ydelse

• Vi vil vente med at afdrage på vores lån

• Vi ønsker at blive gældfri, men vil gerne afdrage lånet så langsomt som muligt for at opnå en lavere ydelse

• Vi ønsker ikke lån i euro

Banken har oplyst, at klagerne kontaktede banken telefonisk den 18. februar 2022. Klagerne var utilfredse med, at de ikke siden dialogen i forbindelse med købet af E2 var blevet informeret om, at renten i en periode havde været stigende. Banken har endvidere oplyst, at klagerne i telefonsamtalen havde anført, at selvom de måske ikke ville have indgået en fastkursaftale på grund af prisen, så burde banken af egen drift have orienteret dem om, at renten var stigende.  

Banken skrev den 18. februar 2022 en e-mail til klagerne, hvori den vedhæftede en låneberegning af 11. oktober 2021:

”…

Hej [M]

Tak for vores snak i dag.

Vedhæftet finder du låneberegning pr. 11.10.2021.

Her fremgår det på side 1, at der er tale om et vejledende eksempel på, hvordan udgifterne ser ud, hvis I køber boligen og at I er velkommen til at kontakte os for et lånetilbud.

Da [banken] ikke hører fra jer, kontakter han jer d. 26.1.2022 for at aftale finansieringen med jer.

…”

Klagerne har i klagesagen oplyst, at de ikke husker låneberegningen, og at de ikke kan se låneberegningen i deres e-mails. Beregningen er ikke fremlagt i sagen.

Klagerne sendte den 27. februar 2022 en klage til banken. Klagerne var utilfredse med, at de ikke var blevet rådgivet om muligheden for at fastlåse renten, da de besluttede sig for at underskrive købsaftalen. En fastkursaftale på dette tidspunkt ville have medført, at de i stedet for en bruttoydelse på ca. 15.000 kr. om måneden ville have haft en bruttoydelse på ca. 7.000 kr. om måneden. Klagerne anførte, at de ikke ville have købt E2, hvis de på købstidspunktet var blevet oplyst, at deres bruttoydelse om måneden ville have været 15.000 kr.

Den 1. marts 2022 udbetalte banken klagernes nye lån og deponerede restkøbesummen for E2.

Den 17. marts 2022 afviste banken klagen med følgende begrundelse:

”…

Det er helt normalt, at finansieringsaftale ved køb af fast ejendom først endelig fastlægges 4 – 6 uger før overtagelsesdagen, da behovet for finansiering først er aktuel på dette tidspunkt. Det er også baggrunden for, at vi kontakter jer i slutningen af januar måned. Først når den endelige finansiering er valgt, kan der indgås en fastkursaftale, hvilket sker den 9. februar. Banken anbefaler normalt ikke at kurssikre et variabelt forrentet lån, da dette forhold er modsigende i forhold til valget af netop et variabelt forrentet lån og kan være dyrt, hvis fastkursaftalen skal løbe i en længere periode.

Efter god skik regler for finansiel virksomhed, skal vi rådgive, når vi bliver anmodet herom, eller hvor omstændighederne tilsiger, at der er et behov herfor. Ud fra det forløb der har været i sagen, var det bankens opfattelse, at I havde et ønske om valg af lån med variabel rente, og det er derfor ikke vores opfattelse, at banken skulle have fejlet i dette henseende, da vi ikke kan se, at I har anmodet om rådgivning eller omstændighederne har tilsagt et rådgivningsbehov. Det skal også tilføjes, at banken ikke har en generel juridisk forpligtigelse til aktivt at kontakte vores kunder, når renten stiger eller falder.

…”

Parternes påstande

Den 21. marts 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale erstatning svarende til differencen mellem ydelsen, de kunne have betalt, hvis de havde låst renten på købstidspunktet, og ydelsen de skal betale i henhold til den endelige finansiering af 9. februar 2022.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at Danske Bank handlede ansvarspådragende ved ikke at have rådgivet dem om, at de på købstidspunktet kunne låse renten. Dette har medført, at den månedlige ydelser er blevet ca. 8.409 kr. dyrere pr. måned, end hvis de havde indgået en fastkursaftale på købstidspunktet.  

Banken burde have rådgivet dem om at låse lånet i oktober 2021, hvor bankens beregninger afspejlede deres grundlag for at træffe beslutning om at købe. De var på dette tidspunkt trygge og tilfredse med størrelsen på ydelsen. Størrelsen på ydelsen var afgørende for dem, hvorfor de flere gange og blandt andet i dialogen med banken den 5. oktober 2021 specifikt spurgte til ydelsens størrelse.

Banken henviste den 18. februar 2022 til et vejledende dokument af 11. oktober 2021, hvoraf det af side et fremgik, hvordan udgifterne så ud, hvis de købte boligen. De har ikke set dette dokument før 18. februar 2022 og banken har ikke tidligere i forløbet henvist til dokumentet. De kunne dog godt have overset dokumentet. De var ansvarlige for at følge op på et dokument, der ikke var fremsendt. Det er forventeligt, at banken følger op på, hvorvidt et afgørende dokumentet er modtaget, og om der er taget stilling til indholdet.

Efter samtalerne i oktober 2021 havde de et indtryk af, at lånet var endeligt på plads. Det kom bag på dem, at dette ikke var tilfældet, da de i februar 2022 fandt ud af, at lånet ikke var endeligt aftalt.

Renten var efter mange år begyndt at stige. Selvom det måtte være normalt at fastlægge lånet på et senere tidspunkt, så burde banken have reageret, når der var tale om så foranderlige omstændigheder, som tilfældet var. Banken burde aktivt og tidligere i forløbet have kontaktet dem og bedt dem tage stilling til den endelige låneaftale. Især da de flere gange var i kontakt med banken i perioden fra oktober 2021 til februar 2022. Selvom de ved, at man med et F5-lån har det samme lån i fem år, hvorefter det refinansieres, og at renten ikke er fast, så har de ikke økonomiske uddannelser og havde derfor behov for mere rådgivning, end de fik.

I forhold til bankens ”Resumé af rådgivning” var dette til dels en reel rådgivning til dem og til dels et standardiseret materiale. Oplysningerne i resuméet om, at rådgivningen skete ud fra kundens økonomi, behov og præferencer var ikke i overensstemmelse med den rådgivning, de fik, da de ikke modtog rådgivning om, at man kunne låse lånet.

 

Danske Bank har anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende.

 

Klagerne og banken drøftede alene forskellige ydelsesstørrelser på forskellige lånetyper på et overordnet plan i forbindelse med klagernes køb af E2. Der var ikke foretaget et egentligt lånevalg. Klagerne efterspurgte på købstidspunktet størrelsen på ydelsen før og efter skat på forskellige låntyper. Fastlåsning af ydelsen eller endeligt valg af låntype blev derfor ikke drøftet. Herudover blev klagerne pr. mail oplyst om, at banken først kunne lægge sig på en endelig finansiering, når handlen var endelig afsluttet og godkendt af banken og deres advokat. Klagerne blev ved fremsendelsen af beregningerne gjort bekendt med ydelsens størrelse på beregningstidspunktet.  

 

Klagerne havde grundet deres tidligere valg af lån med variabel rente kendskab til og erfaring med, at renten kunne ændre sig. Klagerne havde tidligere i 15 år havde haft et variabelt forrentet lån, hvorfor de havde viden om og accepterede risikoen for, at renten kunne stige og falde, hvilket ligeledes blev bekræftet af klagerne i ”Resumé af rådgivning”. Ydelsen på variabelt forrentede og afdragsfrie lån vil altid være afhængig af renten. Klagerne var bekendte med denne forudsætning. Klagerne ønskede ikke et fastforrentet lån, da de fandt det for dyrt.

 

Banken anbefaler normalt ikke en fastkursaftale for lån med variabel rente, da kunden allerede har accepteret risikoen for ændringer i renten. Det harmonerer derfor ikke med kundernes rentevalg at låse renten i en kortere periode mod en meromkostning, hvilket klagerne var enige i i telefonsamtalen med banken den 18. februar 2022.

 

På købstidspunktet, hvor drøftelserne fandt sted, var renten forholdsvis stabil, hvorfor dette i sig selv ikke befordrede særskilt rådgivning.

 

Det er sædvanligt, at den endelige finansiering og lånevalg først aftales, kort tid før restkøbesummen skal erlægges.

 

Klagerne havde, i perioden mellem den 13. oktober 2021 hvor de underskrev købsaftalen, og den 9. februar 2022 hvor de fastlagde den endelige finansiering af købsaftalen, ikke anmodet om rådgivning om det endelige lånevalg. Klagerne havde heller ikke over for rådgiveren udtrykt bekymring om eventuelle ydelsesændringer. Banken havde heller ikke ud fra bankens kendskab til klagerne, de omstændigheder, der lå til grund for dialogen eller omstændighederne i øvrigt været bekendt med, at klagerne havde et rådgivningsbehov. Renten var på købstidspunktet forholdsvis stabil, hvorfor det ikke i sig selv udgjorde en omstændighed, som befordrede særskilt rådgivning.

 

Banken blev først bekendt med klagernes endelige lånevalg på mødet den 9. februar 2022. Banken er ikke forpligtet til løbende at orientere kunder om renteændringer, medmindre der er indgået en særskilt aftale herom, hvilket der ikke var i det konkrete tilfælde. At renten steg, hvilket var en risiko, klagerne var bekendte med, er en skuffet forventning, som banken ikke er erstatningsansvarlig for. Den skuffede forventning er blevet mindre, da klagerne har haft en kursgevinst på de lån, som de har indfriet i forbindelse med salget af E1.

Ankenævnets bemærkninger

 Klagerne M og H var kunder i Danske Bank.

Klagerne kontaktede Danske Bank i april 2021, da de ønskede at drøfte muligheden for at købe en større ejendom, hvilket skulle ske, når deres egen ejendom, E1, blev solgt. Den 25. august 2021 modtog banken en besked fra klagernes mægler om, at der var underskrevet en købsaftale om salg af E1. Den 1. september 2021 modtog banken en e-mail fra mægleren om, at salget var endeligt. 

Klagerne ønskede at købe en ny ejendom, E2, og ønskede købet finansieret af banken. Klagerne bad banken om at lave beregninger over, hvad deres månedlige ydelser ville være ved køb af E2. Klagerne modtog den 5. oktober 2021 besked fra banken om, at den månedlige ydelse før skat ville være 7.380 kr., hvis de valgte et FlexLife-F5-lån og 6.840 kr., hvis de valgte et Flexlån F5. Klagerne underskrev købsaftalen, og banken modtog en underskrevet købsaftale den 13. oktober 2021. Banken skrev den 14. oktober 2021 til klagerne, at de først kunne lægge sig fast på finansieringen, når handlen var endelig, og banken og advokaten havde godkendt handlen uden yderligere forbehold. Den 19. oktober 2021 skrev banken til ejendomsmægleren, at den godkendte handlen, at ejendommen var godkendt til den sædvanlige belåning i Realkredit Danmark, og at banken ikke havde nogle forbehold.

Den 22. oktober 2021 underskrev klagerne bankens garantianmodning. Samtidig ydede banken en boligsalgskredit på 13.315.000 kr. Banken fik transport i provenuet fra salget af klagernes ejendom, E1. Det fremgik af boligsalgskreditten, at der af kredittens maksimum blev reserveret et beløb på 5.340.000 kr. til indfrielse af lån i E1. Det fremgår af sagen, at det forventede overskydende provenu ved salget af E1 var ca. 8.000.000 kr., som skulle anvendes til finansieringen af en del af købesummen for E2.

I november 2021 drøftede klagerne og banken emnerne investering og opsparing.

 Den 26. januar 2022 skrev banken til klagerne, at de skulle bestille et møde, da de skulle aftale den endelige finansiering af deres køb af E2. Den 9. februar 2022 aftalte klagerne og banken den endelige finansiering af købet. Klagerne valgte et FlexLife-F5-lån med en hovedstol på 12.238.000 kr. med 30 års afdragsfrihed og indgik samtidig hermed en fastkursaftale på til kurs 101,096.

Klagerne har anført, at banken havde en pligt til at rådgive dem om, at de omkring købstidspunktet i oktober 2021 havde mulighed for at låse renten. Klagerne har endvidere anført, at banken grundet en periode med stigende renter havde en særlig pligt til at rådgive dem om denne mulighed, og at bankens forsømmelse heraf har påført dem et tab.

Banken har anført, at der alene blev drøftet forskellige ydelsesstørrelser på forskellige lånetyper på et overordnet plan i forbindelse med klagernes køb af E2, og at banken først var bekendt med klagernes endelige lånevalg den 9. februar 2022. Det er sædvanligt, at den endelige finansiering og lånevalg først aftales, kort tid før restkøbesummen skal erlægges. Banken oplyste den 14. oktober 2021, at man først kunne lægge sig fast på den endelige finansiering, når handlen var endeligt afsluttet og godkendt af banken og klagernes advokat. Banken anbefaler normalt ikke en fastkursaftale for lån med variabel rente, da bankens kunder allerede har accepteret risikoen for ændringer i renten.

Indgåelse af en fastkursaftale forudsætter, at man forudgående har besluttet sig for et specifikt låneprodukt, da en fastkursaftale medfører en fastlåsning af de bagvedliggende obligationer, der gælder for låneproduktet.

Ankenævnet finder ikke, at klagerne ved deres dialog med banken mellem den 5. oktober og indgåelsen af købsaftalen den 13. oktober 2021 kan anses for endeligt at have besluttet sig for et specifikt låneprodukt, eller at dialogen var udtryk for, at lånet på dette tidspunkt var endeligt aftalt. 

Ankenævnet finder ikke, at der mellem købstidspunktet den 13. oktober 2021 og aftalen om den endelige finansiering den 9. februar 2022 forelå omstændigheder, der gjorde, at banken havde en pligt til at kontakte klagerne vedrørende fastlæggelse af den endelige finansiering og drøftelse af en fastkursaftale.

Det bemærkes herved, at der ikke var indgået en særskilt aftale om, at banken løbende skulle orientere klagerne om renteændringer.

Henset til at klagerne ønskede et variabelt forrentet lån, finder Ankenævnet ikke grundlag for at fastslå, at banken i forbindelse med drøftelserne af lånemuligheder burde have rådgivet klagerne om muligheden for at indgå en fastkursaftale.

Ankenævnet finder det efter en samlet vurdering ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.