Investering ved køb af aktier i et ejendomsinvesteringsselskab.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Sparekassen Lolland har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med klagerens investering ved køb af aktier i et ejendoms-investeringsselskab.

Sagens omstændigheder.

Sparekassen Lolland har oplyst, at sparekassen i september 2006 blev kontaktet af en virksomhed V A/S - som udbyder investeringsprojekter i ejendomme enten i form af kommanditselskaber eller aktieselskaber - angående klagerens mulige investering i et projekt P A/S.

Ved brev af 12. oktober 2006 gav sparekassen klageren et lånetilbud, hvoraf fremgår:

"…

Lån til Deres køb af aktier i Ejendomsinvesteringsselskabet …[P] A/S
Lån nr. …441

I fortsættelse af Deres anmodning og forudsat De tegner nominelt kr. 2.100.000,00 aktier i Ejendomsinvesteringsselskabet …[P] A/S sendes vedlagt:

Gældsbrev forfald er fastsat til 31. oktober 2016. I tilfælde af at aktieudsteder helt eller delvist tilbagekøber aktierne forinden eller at De vælger at sælge aktierne, skal dette returneres til Sparekassen Lolland til indsættelse på lån nr. …441.

Vi imødeser venligst gældsbrev, renteaftale, håndpantsætningserklæring og fuldmagt/transport returneret i behørig dateret og underskrevet stand.

…"

Klageren underskrev den 3. november 2006 gældsbrevet, hvoraf fremgår:

"…

…[Klageren]

erkender herved at skylde Sparekassen Lolland DKK 2.100.000,00 (det lånte beløb).

Afvikling

Lånet tilbagebetales som et serielån med 41 ydelser, som består af henholdsvis afdrag eller rentetilskrivning i henhold til ydelsesoversigten. …

…

Renter og omkostninger

Det lånte beløb forrentes fra afregningsdagen. Renter og omkostninger fastsættes til enhver tid af Sparekassen Lolland.

Debetrenten er variabel og udgør for tiden 6,33830% p.a.

Den nominelle årlige debetrente udgør 6,49055%.

Debetrenten beregnes bagud, betales og tilskrives kontoen hvert kvartalsultimo, første gang den 31-12-2006.

Opsigelse

Debitor har altid ret til at opsige gældsbrevet til fuld indfrielse uden varsel mod betaling af det skyldige beløb, herunder påløbne renter og omkostninger.

Sparekassen Lolland kan ligeledes opsige gældsbrevet uden varsel, og forlange det skyldige beløb, herunder påløbne renter, samt omkostninger betalt. Såfremt debitor er forbruger kan gældsbrevet dog kun opsiges med 3 måneders varsel.

Ved Sparekassen Lollands opsigelse har debitor krav på en saglig begrundelse.

Ved misligholdelse eller anden forfaldsgrund jvf. "Sparekassen Lolland’s almindelige betingelser for lån og kreditter" er gælden dog straks forfalden til fuld indfrielse.

Særlige bestemmelser

"Undertegnede debitor bekræfter med underskrift nedenfor,

…"

Af klagerens mail af 7. juli 2010 til sparekassen fremgår:

"…

Aktier i …[P] AS

Idet jeg refererer til baggrunden for købet af aktierne i …[P], nemlig:

skal jeg anmode om, at SparLolland får redet trådene ud med …[V A/S], således at investeringsprojektet ingen kan komme på rette spor.

Ejendommen fejler vel ingenting, men …[V A/S] har åbenbart skjult oplysninger vedr. forbrugerafgifter i en størrelsesorden, hvor der p.t. er tilbageholdt mere end 2 mill. SEK fra lejer således at projektets likviditet pludselig er truet. Det kom til mit kendskab ved den netop afholdte GF og meddeles derfor nu SparLolland.

Idet at SparLolland har et meget betydeligt ansvar for min investering, vil jeg anmode om, at SparLolland tager kontakt til …[V A/S] snarest og – evt. med advokathjælp – får …[V A/S] til at tage aktierne tilbage, såfremt …[V A/S] ikke straks sørger for, at de aspekter der ikke er omtalt i prospektet bliver neutraliseret for investorerne.

…"

Ved brev af 16. juli 2010 afviste banken klagerens anmodning og ethvert krav i anledning af klagerens investering.

Af klagerens mail af 27. august 2010 til sparekassen fremgår:

"…

Aktier i …[P] AS

Idet jeg refererer til Deres brev af 16.07.10, skal fastholde mit synspunkt, dvs.:

Det er korrekt, at der i gældbrevet står, at SparLolland ikke har ydet rådgivning mht. købet, dvs. SparLolland har ikke vurderet denne aktieinvestering i forhold til andre aktieinvesteringer.

SparLolland har dog selvfølgelig et klart ansvar som følge af, at man har godkendt prospektet. Jeg er ikke vidende om i hvilken udstrækning SparLolland decideret har været med til at udarbejde prospektet.

Såfremt SparLolland ikke er enig heri, er man velkomment til at overtage aktierne pr. d.d. til bogført værdi og derved eliminere lånet.

…"

Ved brev af 6. september 2010 fastholdt sparekassen afvisningen af at have et ansvar i forbindelse med klagerens investering.

Sparekassen har under sagens forberedelse fremlagt en rapport, hvoraf det fremgår, at klageren i perioden fra 9. maj 2007 og til 26. maj 2009 havde en bestyrelsespost i P A/S.

Parternes påstande.

Klageren har den 11. oktober 2010 indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår påstanden således, at Sparekassen Lolland skal "eliminere problemer" ved ejendommen ejet af P A/S, der ikke er nævnt i prospektet eller alternativt modtage aktierne i selskabet mod at anse hans lån for indfriet.

Sparekassen Lolland har principalt nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at sparekassen ikke ønsker at anerkende et rådgivningsansvar og/eller nogen form for ansvar i forbindelse med sparekassens anbefaling og finansiering af en ejendom - P A/S - der i sin tid blev udbudt og anbefalet i fællesskab med V A/S.

Det har vist sig, at ejendommen er behæftet med nogle betydelige problemer, der ikke fremgår af prospektet. Problemerne gør, at ejendommens lejer indefryser betydelige lejesummer, som derved ikke tilgår ejendommens drift, hvilket gør driften problematisk.

Han orienterede sparekassen om problemerne umiddelbart efter, at de kom til hans kendskab. Sparekassen ønskede ikke at foretage sig noget.

Sparekassen bør sikre værdien af sit pant. Han er uden ansvar - såfremt pantet grundet forkert/ufuldstændigt prospekt taber sin værdi helt eller delvist.

Sparekassen har finansieret købet af aktierne udelukkende på basis af pant i aktierne.

Såfremt sparekassen ikke vil vedgå sig ansvar for sparekassens anbefaling på købstidspunktet, må sparekassen tage konsekvensen og overtage aktierne, således at låneengagementet derved elimineres.

Sparekassen er ikke på noget tidspunkt blevet kontaktet af ham eller via en tredjemand på vegne af ham. Sparekassen havde åbenbart en aftale med V A/S om finansiering af købet, hvorved han blev en del af de kunder, som modtog finansiering som følge af aftalen mellem sparekassen og V A/S. Han meddelte i sin tid V A/S, at finansiering af købet ville være interessant, hvorefter V A/S klarede resten.

Sparekassen ydede lånet udelukkende med sikkerhed i aktierne – hvilket må siges at være den største blåstempling/anbefaling et pengeinstitut kan give til en investering.

Sparekassen har – som det ses i de særlige betingelser for lånet – ikke ydet rådgivning til ham som helkunde, dvs. ydet rådgivning for at optimere hans afkast af denne investering – sammen med andre investeringer og hans privatøkonomi i øvrigt, dvs. vurderet om der var andre aktier, som måske kunne have været bedre/mere hensigtsmæssige for ham. Sparekassen har i kraft af finansieringsrådgivningen haft et endog meget betydeligt ansvar for at tilsikre, at prospektet har været fuldstændigt og på ingen måde vildledende.

Det er korrekt, at sparekassen har ydet ham lånet via sin erhvervsafdeling, men han har købt aktierne som privatperson og er af pengeinstituttet opført ifølge gældende lovgivning som retailkunde.

Han har vanskeligt ved at se forskellen mellem at:

·sparekassen alene har ydet lån med sikkerhed i aktierne i P A/S, dvs. hvis aktiverne ikke har nogen værdi, har sparekassens pant ingen værdi.

·sparekassen ikke ønsker at tage skridt til at løse eventuelle fejl og mangler ved prospektet eller investeringen.

Uanset hvad, har sparekassen åbenbart accepteret at have den fulde risiko for investeringen – enten i form af et potentielt dækningsløst pant eller også i form af, at man vægrer sig ved at røre ved muligheden for at sikre pantets værdi.

Sparekassen Lolland har til støtte for afvisningspåstanden anført, at:

Sparekassen har til støtte for frifindelsespåstanden bl.a. anført, at:

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at afvise klagen.

Ankenævnet finder ikke godtgjort, at Sparekassen Lolland har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar eller at klageren skal have medhold i sin påstand.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.