| Sagsnummer: | 174/2024 |
| Dato: | 19-12-2024 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jonas Thestrup Nielsen, Janni Visted Hansen, Rolf Høymann Olsen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: | Udlån - låneanmodning Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod afslag på debitorskifte og krav om begrundelse for afslag på debitorskifte samt krav om indsigt i grundlaget for kreditværdighedsvurdering. |
| Indklagede: | Nykredit Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod afslag på debitorskifte og krav om begrundelse for afslag på debitorskifte samt krav om indsigt i grundlaget for kreditværdighedsvurdering.
Sagens omstændigheder
Klagerne i sagen er klager 1 og klager 2. Klager 1 ejer et sommerhus i Danmark i lige sameje med sin søster, S. Klager 1 og S er debitorer på et realkreditlån i Nykredit-koncernen (herefter Nykredit). Lånet har en løbetid på 20 år, en oprindelig hovedstol på 741.000 kr. og en fast rente på 0,5 % om året. Klager 2 ønsker at købe S’ (herefter sælger S) halvpart i sommerhuset og at indtræde som debitor på realkreditlånet i stedet for sælger S. Sælger S ønsker at sælge sin halvpart til klager 2 og at udtræde som debitor på realkreditlånet.
Klagerne har oplyst, at pantebrevets årlige terminsydelser udgør cirka 44.000 kr. Hovedstolen er nedbragt til ca. 634.000 kr., idet der årligt afdrages med cirka 38.000 kr. Der er ikke andre hæftelser på ejendommen. Den offentlige ejendomsvurdering udgør 1.350.000 kr., mens den foreløbige ejendomsvurdering lyder på 2.800.000 kr., og ejendommens anslåede værdi i handel og vandel udgør cirka 3.000.000 kr. De har løbende foretaget omfattende vedligeholdelse af sommerhuset samt udført mange forbedringer, herunder energiforbedringer. Det er hensigten, at sommerhuset i perioder skal anvendes til feriehusudlejning.
Klagerne har derudover oplyst, at de i forbindelse med et forestående delvist ejerskifte har ansøgt Nykredit Bank om at indstille, at der bevilges debitorskifte og gældsovertagelse på realkreditpantebrevet. I forbindelse med køb af sælger S’ halvpart i ejendommen ansøgte klager 2 banken om overtagelse af sælger S’ gæld til Nykredit. Banken afslog telefonisk at bevilge gældsovertagelse på 350.000 kr., og opfordrede klager 2 til at rette henvendelse til sin egen bank. Den 4. oktober 2023 rettede klager 1 henvendelse til banken og bankens klageansvarlige med henblik på at få en forklaring på afslaget. Banken fremsendte den 5. oktober 2023 en uddybede forklaring på sit afslag:
”… Jeg har mundtligt givet et afslag til [klager 2] i går og vil nu nedenfor redegøre for vores beslutning om ikke at imødekomme jeres ansøgning.
Ansøgningen er drøftet med vores kreditkontor, og afslaget begrundes i en helhedsvurdering af sagen, hvor der er flere forhold som er udslagsgivende for et afslag. Vi har et rådgivningsansvar og derfor er det ikke kun et spørgsmål om sikkerheden i sagen, men også en vurdering af hvordan økonomien vil være for den enkelte i flere scenarier. Vores vurdering af jeres økonomi, ud fra jeres oplysninger om indtægter og udgifter, er at den ikke er robust nok i forhold til guidelines fra Finanstilsynet, herunder lav opsparing til fremtidige udgifter/renovering af bolig. Vi kan ikke kun kigge på at der er lav belåning i ejendommen, vi skal også forholde os til de scenarier der kan opstå, da ingen af jer kan blive godkendt til sidde med boligen alene. Vi skal også forholde os til [sælger S’] formue- og indtægtsforhold, og på den baggrund vil vi ikke slippe [sælger S] som debitor på lånet.
[Klager 2’s] opholdstilladelse og svenske statsborgerskab har ikke været udslagsgivende for afslaget, da hun nu har mulighed for at erhverve ejendom i Danmark og der dermed ikke er gjort forskelsbehandling på den baggrund.
…
Jeg har foreslået [klager 2] at hun skal spørge i sin egen bank, hvor hun har lønkonto, om det er en mulighed at lave gældsovertagelsen der. …”
Klagerne har oplyst, at klager 1 er dansk statsborger, men bor i Sverige. Han modtager invalidepension. Han er enlig, men bor meget billigt til leje og har et månedligt rådighedsbeløb på ca. 10.375 kr. Han blev for få år siden kreditgodkendt af banken i forbindelse med optagelse af det nuværende lån. Han har været kunde hos Nykredit i cirka 30 år. Klager 2 er svensk statsborger, men har i en årrække boet og arbejdet i Danmark. Hun bor i sommerhuset blandt andet for at opfylde bopælskravet i lovgivningen om erhvervelse af adkomst på fast ejendom. Hun er enlig og har et månedligt rådighedsbeløb på ca. 13.500 kr. Sælger S er formuende og lever sammen med sin ægtefælle. Hun er for tiden bortrejst til Panama.
I forlængelse af bankens meddelelse til klagerne af 5. oktober 2023 var der yderligere korrespondance mellem klager 1 og bankens forskellige afdelinger, da klager 1 blandt andet ønskede aktindsigt i sagen samt grundlaget for kreditværdighedsvurderingen.
Klagernes advokat oplyste i den forbindelse banken om, at købesummen for halvparten i oktober 2023 blev fastsat til 675.000 kr., der skulle finansieres ved, at klager 2 udstedte et rente- og afdragsfrit gældsbrev på 148.915. kr. og ved, at klager 2 overtog sælger S’ gæld til Nykredit, idet 50 % af restgælden udgjorde 326.085 kr. Endelig havde klager 2 allerede forudbetalt 200.000 kr. til sælger S.
Klagerne har oplyst, at det af advokatens henvendelse til banken af 18. oktober 2023 blandt andet fremgik:
”…, men jeg mener, at der er tale om en ganske simpel opgave, forstået således, at der reelt er tale om et debitorskifte, hvor [sælger S] som sælger udtræder af realkreditlånet via Nykredit…, og [klager 2] indtræder som debitor i stedet. …
Selve købsaftalen vil indeholde et skatteforbehold. Inden udarbejdelse af købsaftalen skal jeg blot anmode Nykredit om at bekræfte, at I er indforståede med ovenstående debitorskifte. …, antager jeg, at nærværende overdragelse er en formsag.”
Klagerne har oplyst, at banken besvarede advokaten på følgende vis:
”… Vi har i Nykredit forholdt os flere gange til ønsket om [klager 2’s] overtagelse af [sælger S’] ejerandel i ejendommen…. Sagen er første gang behandlet hos [klager 1’s] rådgiver, som mundtligt har givet afslag til [klager 2] og efterfølgende har begrundet afslaget skriftligt til [klager 1]. Herefter klages over afgørelsen til Nykredits klageservice, som efter grundig gennemgang af sagen beslutter at fastholde afslaget om gældsoverdragelse…. Afslaget på ønsket om gældsoverdragelse er begrundet i en helhedsvurdering, hvorfor der er flere forhold som er udslagsgivende for et afslag. Da vores rådgivere har et rådgiveransvar, er det ikke udelukkende et spørgsmål om sikkerheden i sagen, men også en vurdering og undersøgelse af, hvordan økonomien vil være for hver part i flere mulige scenarier. Ud fra oplysninger om [klager 2] og [klager 1’s] indtægter og udgifter har Nykredit ikke appetit på at gennemføre gældsoverdragelse, da deres økonomi fra vores vurdering sammenholdt med de guidelines vi følger fra Finanstilsynet, ikke er robust nok. Dette er blandt andet begrundet i lav opsparing til fremtidige udgifter og renovering af bolig. Det er altså ikke tilstrækkeligt, at der er en lav belåning i ejendommen, da hverken [klager 2] eller [klager 1] kan blive godkendt til alene at sidde i boligen. I vores helhedsvurdering forholder vi os også til [sælger S’] formue- og indtægtsforhold. På baggrund af disse forhold kan vi ikke slippe [sælger S] som debitor på lånet frem for [klager 2]. Baseret på den samlede vurdering og det faktum, at Nykredit ikke har kontraheringspligt og derfor ikke er forpligtet til at indgå aftalen, fastholdes beslutningen om afslag på gældsoverdragelsen. … kan påklages til Det finansielle ankenævn. …”
Klagerne har oplyst, at advokaten herefter fremsendte følgende til banken:
”… Mine klienter har flere gange anmodet om at få oplyst hvilke beregninger, der ligger bag Nykredits konklusion, men har ikke modtaget svar herpå. I det seneste svar af 8. november 2023 henvises blot til en lav opsparing til fremtidige udgifter og renovering af ejendommen hvilket jeg dog finder bemærkelsesværdig, henset til de budgetter, jeg har modtaget, og som fremgår af sagen.
Jeg skal udtrykke min undren over, at Nykredit ikke vil dele deres beregninger, således at det er muligt for mine klienter trods alt at forstå afslaget. Jeg har gennem mit virke haft rigtig mange sager med Nykredit som bank og realkredit, hvilket helt generelt har været gode oplevelser og med en faglig tilgang til sagen. Nærværende sag undrer derfor, og ikke mindst synes tilgangen til min klienter at være bundet op noget personligt fremfor en rent økonomisk helhedsvurdering. …, men jeg skal bede Nykredit om at revurdere sagen…”
Klagerne har oplyst, at banken fastholdt afslaget på at bevilge gældsovertagelse, og at banken den 20. december 2023 afslog at udlevere grundlaget for kreditværdighedsvurderingen ved at anføre:
”Du har henvendt dig til Nykredit Bank den 7. december, hvor du har bedt om oplysninger vedrørende de tal, der danner grundlag for vurderingen, som resulterede i et afslag på din og din samlevers anmodning om gældsovertagelse på et sommerhus.
Nykredit Bank er ifølge regnskabsbekendtgørelsen forpligtet til at foretage vurderinger og registreringer af risici på enkelte kunder, hvilket der føres tilsyn med fra Finanstilsynet. Afslaget på anmodningen om gældsovertagelse er et resultat af en sådan vurdering.
Vi kan desværre ikke udlevere interne dokumenter relateret til Nykredit Banks modeller til vurderinger ifølge ovenstående, da disse indeholder fortrolige forretningshemmeligheder. Tilbageholdelse af disse dokumenter er begrundet i en undtagelse til indsigtsretten som findes i Databeskyttelsesloven. Det er også anerkendt af Datatilsynet, at forretningshemmeligheder kan være en grund til undtagelse efter Databeskyttelsesloven. … De oplysninger du selv har indsendt, har du fået indsigt i ved Nykredit Banks besvarelse af din indsigtsanmodning. …”
Parternes påstande
Den 19. marts 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagernes påstand således, at Nykredit Bank skal pålægges at indstille til Nykredit, at der bevilges gældsovertagelse på realkreditlånet i sommerhuset, hvorved klager 2 kan indtræde som meddebitor på realkreditlånet i stedet for sælger S.
Subsidiært skal banken give en saglig og rimelig begrundelse for sit afslag, herunder give klagerne indsigt i grundlaget for kreditværdighedsvurderingen.
Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken ikke har fulgt Finanstilsynets krav og retningslinjer i forhold til kreditvurdering. De opfylder Finanstilsynets retningslinjer, og de har fremsendt omfattende dokumentation for udgifter og indtægter samt diverse beregninger til banken. Materialet dokumenterer, at deres rådighedsbeløb er tilstrækkeligt til at honorere ejendommens pantegæld, og klager 2’s rådighedsbeløb er cirka det dobbelte af det beløb, som Finanstilsynet kræver. Der er desuden betydelig friværdi i ejendommen. Der er derfor ingen former for risici for banken.
Begrundelsen er mangelfuld. Banken kan ikke afslå at give indsigt i grundlaget under henvisning til forretningshemmeligheder. Der er tale om en skinbegrundelse. Banken har for eksempel på et tidspunkt begrundet afslaget med værdiansættelse, men det er ikke den reelle baggrund, da der jo er lav belåning i ejendommen. Det kan ikke være rigtigt, som anført af banken, at klager 2 skal godkendes til at kunne sidde i ejendommen alene. Det vil være en ændring i forhold til for få år siden, hvor klager 1 blev godkendt i forbindelse med en omlægning af det nuværende realkreditlån. Banken må derfor under alle omstændigheder have tilsidesat sin kreditpolitik.
Hvis det reelt er blevet en del af bankens kreditpolitik, at hver enkelt samejer skal kunne honorere lånet alene, har klager 2 et tilstrækkeligt rådighedsbeløb til, at hun kan honorere terminsydelserne alene. Det kan ikke være en saglig begrundelse, at banken ikke vil frigøre sælger S med den begrundelse, at hun er formuende. Det vil i praksis stavnsbinde hende til ejendommen i tinglysningsmæssig forstand samt som kunde i banken, selvom klager 2 fortsat forudbetaler på købesummen. Samtidig kan klager 2 ikke flytte tilbage til Sverige, da hun i så fald risikerer at miste retten til at købe fast ejendom i Danmark. Det kan heller ikke være rigtigt, at banken kan påstå, at klager 2 ikke har en tilstrækkelig opsparing og helt tilsidesætte oplysningerne om, at klager 2 i stedet for at sætte pengene ind på en bankkonto har valgt at investere 251.000 kr. i forbedringer på ejendommen.
Banken har muligvis diskrimineret klager 2 på grund af, at hun har svensk statsborgerskab. Derudover kan der være en personlig årsag til afslaget, idet klager 1 over en årrække har klaget over bankens låneafdeling til bankens hovedkontor.
Det er en utilstrækkelig begrundelse at henvise til en helhedsvurdering og flere scenarier under henvisning til Finanstilsynets retningslinjer. De har, som følge af bankens manglende gennemsigtighed, ikke mulighed for at forstå begrundelsen for afslaget. Det bør slet ikke være tilladt for banken at meddele afslag telefonisk. Den manglende gennemsigtighed gør det umuligt for dem at vurdere, hvorvidt afslaget på gældsovertagelse er udtryk for saglig sagsbehandling eller usaglig diskrimination. Det er derudover utilfredsstillende, at aktindsigten blev håndteret ved, at klager 1 fik indsigt i de oplysninger, som han selv havde fremsendt. Det er i øvrigt forkert, at han er samlevende med klager 2. Han er enlig.
Bankens sagsbehandling fremstår forvirrende og magtfuldkommen og usaglig. Der er tale om envejskommunikation, da banken afviser at besvare spørgsmål, men sender spørgsmålene videre til bankens klageansvarlige.
Det fremstår yderst mærkværdigt, at banken anbefaler dem at finde en anden bank. Banken kan på den vis spekulere i, at kunderne for at få tinglyst et ejerskifte, må indfri et lån med lav rente og i stedet for optage et nyt lån med høj rente, selvom der er rigelig friværdi i ejendommen. Det er urimeligt, at en bank kan presse en kunde til at indfri et lån med lav rente ved usagligt at meddele afslag på gældsovertagelse med den følge at kunden presses til at optage et nyt lån til høj rente i en anden bank. Skal de optage et nyt lån, vil det være til en rente på 3,5 % eller cirka 7 gange så høj rente som det nuværende. Det vil i det nuværende rentemarked medføre, at bankens renteindtægter stiger fra ca. 80.000 kr. i lånets 20-årige løbetid til en renteindtægt på cirka 800.000 kr.
Banken har heller ikke efterlevet persondatalovgivningen.
Nykredit Bank har til støtte for påstanden om frifindelse anført, at det beror på et pengeinstituts egen afgørelse, om det skal bevilge en gældsovertagelse. Ankenævnet kan derfor ikke bestemme, at Nykredit skal bevilge gældsovertagelsen, da dette beror på bankens egen kreditværdighedsvurdering.
Afvisningen var begrundet i en række konkrete forhold, såsom en vurdering af klagernes samlede indtægter og udgifter under hensyntagen til Nykredits kreditpolitik og guidelines fra Finanstilsynet. Samlet førte det til, at banken vurderede, at økonomien ikke var robust nok til at bevilge gældsovertagelsen.
Der er i øvrigt ikke godtgjort fejl eller usaglige hensyn i Nykredits behandling af sagen.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne i sagen er klager 1 og klager 2. Klager 1 ejer et sommerhus i Danmark i lige sameje med sin søster, S. Klager 1 og S er debitorer på et realkreditlån i Nykredit-koncernen (herefter Nykredit). Lånet har en løbetid på 20 år, en oprindelig hovedstol på 741.000 kr. og en fast rente på 0,5 % om året. Klager 2 ønsker at købe S’ (herefter sælger S) halvpart i sommerhuset og at indtræde som debitor på realkreditlånet i stedet for sælger S. Sælger S ønsker at sælge sin halvpart til klager 2 og at udtræde som debitor på realkreditlånet.
Banken afslog telefonisk at bevilge gældsovertagelse. Den 5. oktober 2023 uddybede banken sit afslag og anførte blandt andet, at afslaget var begrundet i en helhedsvurdering af sagen, hvor der var flere forhold som var udslagsgivende, herunder en vurdering af hvordan økonomien vil være for den enkelte i flere scenarier. Banken vurderede ikke, at klagernes økonomi, ud fra deres oplysninger om indtægter og udgifter var robust nok i forhold til guidelines fra Finanstilsynet. Banken oplyste, at klager 2’s opholdstilladelse og svenske statsborgerskab ikke var udslagsgivende for afslaget.
Klagerne har blandt andet anført, at de opfylder Finanstilsynets retningslinjer. De har fremsendt omfattende dokumentation for udgifter og indtægter samt diverse beregninger til banken. Materialet dokumenterer, at deres rådighedsbeløb er tilstrækkeligt til at honorere ejendommens pantegæld, og klager 2’s rådighedsbeløb er cirka det dobbelte af det beløb, som Finanstilsynet kræver. Der er desuden betydelig friværdi i ejendommen. Begrundelsen er mangelfuld. Den manglende gennemsigtighed gør det umuligt for dem at vurdere, hvorvidt afslaget på gældsovertagelse er udtryk for saglig sagsbehandling eller usaglig diskrimination. Banken har heller ikke efterlevet persondatalovgivningen.
Banken har anført, at det beror på et pengeinstituts egen afgørelse og kreditværdighedsvurdering, om det skal bevilge en gældsovertagelse. Afvisningen var begrundet i en række konkrete forhold, såsom en vurdering af klagernes samlede indtægter og udgifter under hensyntagen til Nykredits kreditpolitik og guidelines fra Finanstilsynet.
Ankenævnet bemærker, at det følger af almindelige obligationsretlige grundsætninger, at et skyldnerskifte, herunder frigørelse af en skyldner, kræver samtykke fra kreditor. Et realkreditinstitut er ikke forpligtet til at give et sådant samtykke. Tilsvarende er banken ikke forpligtet til at indstille til et realkreditinstitut, at realkreditinstituttet skal acceptere et sådant skyldnerskifte. Det er et internt kredit- og udlånspolitisk anliggende om banken eller realkreditinstituttet vil medvirke til skyldnerskifte på et lån, og om gældsovertagelse kan bevilges. Det tilkommer derfor banken eller realkreditinstituttet at træffe beslutning herom.
Ankenævnet finder ikke, at der er grundlag for at antage, at banken har meddelt klagerne afslaget på baggrund af usaglige hensyn, herunder forskelsbehandling som følge af nationalitet.
Klagerne får derfor ikke medhold i deres påstand om, at banken skal pålægges at indstille til Nykredit, at der bevilges gældsovertagelse på realkreditpantebrevet i sommerhuset.
Ankenævnet lægger til grund, at afvisningen af at imødekomme klagernes anmodning om gældsovertagelse ved debitorskifte var begrundet i en række konkrete forhold, såsom en helhedsvurdering af klagernes samlede indtægter og udgifter under hensyntagen til bankens kreditpolitik og retningslinjer fra Finanstilsynet og ikke på grundlag af en automatisk behandling af oplysninger. Ankenævnet kan ikke pålægge banken at begrunde sit afslag yderligere.
Vedrørende klagernes påstande om indsigtsret og manglende overholdelse af persondatalovgivningen bemærker Ankenævnet, at spørgsmål om bankens overholdelse af databeskyttelsesloven og persondataforordningen hører under Datatilsynet, og klagerne henvises til i stedet at rette henvendelse herom til Datatilsynet, Carl Jacobsens Vej 35, 2500 Valby.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.