Indsigelse mod afslag på lån i grund og mod afslag på at omlægge lån i ejendom til nye afdragsfrie lån. Indsigelse mod krav om omlægning af erhvervskredit til lån med afvikling.

Sagsnummer:173/2019
Dato:14-10-2019
Ankenævn:Afgørelsen over Nykredit Realkredit: Henrik Waaben, Jes Zander Brinch, Jacob Elverum, Ida Marie Moesby, Søren Geckler. Afgørelsen over Nykredit Bank: Henrik Waaben, Anita Nedergaard, Karin Sønderbæk, Ida Marie Moesby, Søren Geckler. .
Klageemne:Afslag - Lån
Afslag - Omlægning
Afvisning - erhvervsforhold § 2, stk. 3 og 4
Udlån - omlægning
Ledetekst:Indsigelse mod afslag på lån i grund og mod afslag på at omlægge lån i ejendom til nye afdragsfrie lån. Indsigelse mod krav om omlægning af erhvervskredit til lån med afvikling.
Indklagede:Nykredit Bank og Nykredit Realkredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod et afslag fra Nykredit Realkredit om et lån i en grund og indsigelse mod et afslag på at omlægge lån i en ejendom til nye afdragsfrie lån. Indsigelse mod krav fra Nykredit Bank om omlægning af en erhvervskredit til et lån med afvikling.

Sagens omstændigheder

Klageren ejede en ejendom, E1, hvori han i 2006 optog et 30-årigt rentetilpasningslån (F1) via Forstædernes Bank (nu Nykredit Bank) i Totalkredit på oprindelig 2.222.000 kr. med 10 års indledende afdragsfrihed. I 2008 optog klageren et yderligere 30-årigt rentetilpasningslån (F1) i Totalkredit med pant i E1 på oprindelig 1.336.000 kr. med 10 års indledende afdragsfrihed.

Klageren har oplyst, at han i 2008/2009 erhvervede en byggegrund, E2, via et mageskifte. Grunden var registreret som en helårsgrund. I 2010 begyndte klageren at opføre et hus på E2 med henblik på et senere salg.

Klageren drev selvstændig erhvervsvirksomhed som murermester gennem en enkeltmandsvirksomhed. Klagerens virksomhed var erhvervskunde i Nykredit Bank, hvor virksomheden havde optaget en erhvervskredit på 1,5 mio. kr. og et erhvervslån på oprindelig 250.000 kr. Til sikkerhed for erhvervskreditten havde klageren blandt andet givet banken underpant i et ejerpantebrev med pant i E2.

Klageren var ligeledes privatkunde i Nykredit Bank.

Klageren har fremlagt en formidlingsaftale, som han indgik med en ejendomsmægler, hvoraf fremgik, at E2 i februar 2013 var udbudt til salg for en kontantpris på 6,8 mio. kr. E2 blev ikke solgt på daværende tidspunkt.

Nykredit Realkredit har fremlagt to refinansieringsaftaler underskrevet af klageren den 28. oktober 2014, hvoraf fremgik, at han aftalte med Totalkredit at ændre frekvensen for rentetilpasning fra F1 til F5 på de to lån i E1. Det fremgik endvidere, at afdragsfriheden på det ene lån var gældende indtil 31. december 2015, og at afdragsfriheden på det andet lån var gældende indtil 31. december 2017.  

I december 2016/januar 2017 var klageren i dialog med Nykredit Realkredit om muligheden for at optage et realkreditlån i E2. Klageren ønskede at optage et realkreditlån for at kunne indfri eller nedbringe sin erhvervskredit i Nykredit Bank.

Flere gange i perioden fra midt i januar 2017 til marts 2017 sendte realkreditinstituttet vejledende beregninger på optagelse af et realkreditlån i E2 samt oplæg til belåning og nedbringelse/indfrielse af erhvervskreditten til klageren. Forud for en mail af 26. januar 2017 fra realkreditinstituttet til klageren havde klageren modtaget en vejledende beregning på et realkreditlån i E2, og i mailen anførte realkreditinstituttet blandt andet:

”…

Her er beregningen:

 

Udgifter i dag/mdr

Udgifter ved omlægning

Lån

3150

0

Kassekredit rente

11139

1531

Provision

1278

175

Friværdi

 

2076

F-kort

 

8643

I alt

15566

12425

 

Du sparer altså 3.141kr/mdr. ved de valgte løsninger.

Det vi har gjort er, at vi låner 1 mio. i grunden og indfrier lånet med ydelse 3.150 kr. Resten af lånet på 810.000 kr. bruges til indfrielse af kassekreditten. Friværdikontoen med provenu 487.000 bruges også til [indfrielse] af kassekreditten.

Kassekreditten vil blive således:

1.500.000-810.0000-487.000 = 203.000

Henholdsvis den 15. februar 2017 og den 6. marts 2017 sendte realkreditinstituttet endvidere vejledende beregninger på et realkreditlån i E2 ud fra klagerens ønske.

Det fremgik af samtlige vejledende beregninger på realkreditlån i E2, der blev sendt til klageren, at han skulle kontakte rådgiveren, hvis han ønskede et tilbud på lån. Det fremgik endvidere, at tallene var vejledende, og at lånetilbud forudsatte, at ejendommen var vurderet, og at lånet kunne bevilges.

Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren på daværende tidspunkt ikke bad om indhentelse af et lånetilbud.

I september 2017 bad klageren på ny realkreditinstituttet om at få realkreditbelåning af E2, idet han fortsat ønskede at nedbringe sin erhvervskredit i banken. På denne baggrund bestilte realkreditinstituttet en vurdering af E2.

Den 13. december 2017 modtog realkreditinstituttet en vurdering af E2 på 4,2 mio. kr. Det fremgik af vurderingen, at der var tale om en risikoejendom, idet E2 vurderedes at være vanskelig at sælge. Dette skyldtes blandt andet, at byggeriet på ejendommen, der var påbegyndt i 2010, endnu ikke var færdiggjort.

Vurderingen af E2 sammenholdt med en samlet vurdering af klagerens økonomi medførte, at realkreditinstituttet gav klageren afslag på hans ansøgning om realkreditbelåning af E2.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt i 2018 kom klageren i restance med terminsbetalingerne på sine lån i E1.

Den 18. oktober 2018 meddelte Nykredit Bank klageren, at erhvervskreditten skulle omlægges til et erhvervslån, som skulle afvikles over 20 år, idet det var bankens opfattelse, at en plan for nedbringelse af virksomhedens kredit var nødvendig henset til klagerens samlede økonomiske situation, herunder at en belåning af E2 ikke var mulig f.eks. ved optagelse af et realkreditlån. Banken bad klageren underskrive et gældsbrev vedrørende det nye erhvervslån, idet den ellers så sig nødsaget til at opsige klagerens erhvervsengagement i banken.

I starten af april 2019 indgav klageren en klage til henholdsvis realkreditinstituttet og banken, der begge afviste klagen.

Den 16. april 2019 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

Den 29. april 2019 underskrev klageren på vegne virksomheden et erhvervslån på 1,5 mio. kr., der skulle afvikles med en månedlig ydelse på 13.567,14 kr. Renten var variabel på for tiden 8,950 % om året.

Klageren har fremlagt en mail af 29. april 2019 til banken, hvori han oplyste, at han underskrev gældsbrevet vedrørende erhvervslånet med forbehold for Ankenævnets afgørelse i sagen.

Nykredit Realkredit har under sagens forberedelse i Ankenævnet oplyst, at både E1 og E2 er udbudt til salg via to forskellige ejendomsmæglere.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Nykredit Realkredit/Totalkredit skal give ham et lån i E2, så hans erhvervskredit kan indfries, samt omlægge hans lån i E1 til nye afdragsfrie lån.

Endvidere har han nedlagt påstand om, at Nykredit Bank var uberettiget til at stille krav om omlægning af erhvervskreditten til et erhvervslån.

Både Nykredit Realkredit og Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at Nykredit Realkredit, forinden vurderingen på 4,5 mio. kr. forelå, lovede/tilbød ham et realkreditlån i E2, så han kunne afvikle erhvervskreditten.

Realkreditinstituttet opfordrede ham til, at ”grund og kælder skulle stå skarpt inden vurderingen” af E2 i 2017, hvilket kostede ham yderligere ca. 300.000 kr. i arbejdsløn og materialer.

Det er uforståeligt, at den samme ejendomsmægler, som Nykredit Realkredit brugte til vurdering af E2 i efteråret 2017, tidligere havde vurderet E2 til en betydelig højere værdi, idet ejendomsmægleren tidligere havde haft E2 til salg først for 7,8 mio. kr., og herefter for 6,8 mio. kr. igennem i alt tre år uden at sælge ejendommen og uden nogen form for indtjening. Det er uforståeligt, at realkreditinstituttet bruger en ejendomsmægler, der kan tage så meget fejl. Det er endvidere uforståeligt, at det i vurderingen er anført, at der er tale om en risikoejendom, der vurderes at være vanskelig at sælge. Der er muligvis tale om en hævnakt fra ejendomsmæglerens side.  

Eftersom der alene skyldes 483.000 kr. i E2, er der med den foreliggende vurdering på 4,2 mio. kr. under alle omstændigheder en stor friværdi i E2, der kan danne grundlag for realkreditbelåning.

Den ejendomsmægler, der p.t. har E2 til salg, har ikke haft de samme forbehold om, at der er tale om en risikoejendom.

Byggeriet på E2 er nået så langt, som det var muligt, når det tages i betragtning, at han skulle betale til erhvervskreditten og afvikle på sit erhvervslån og sine lån i Totalkredit. Herudover har banken nu forlangt, at han også skal afdrage på erhvervskreditten ved omlægningen til et erhvervslån. Sagen kunne være håndteret anderledes, såfremt der i stedet var foretaget belåning af friværdien i både E1 og E2.

Nykredit Realkredit/Totalkredit pressede ham til at omlægge sine to afdragsfrie F1 lån i Totalkredit i E1 til F5 lån, men forklarede ikke, hvad der skete, når afdragsfriheden ophørte, og hvad ændringen indebar. Der blev aldrig udfyldt papirer vedrørende omlægning af lånene, så han havde mulighed for at forstå, hvad ændringen indebar, som det skete, da han oprindelig optog lånene via Forstædernes Bank.

Da han bad om at få omlagt sine lån i Totalkredit, kunne det ikke lade sig gøre til trods for at afdragene steg fra ca. 13.500 kr. pr. kvartal til ca. 55.000 kr. pr. kvartal.

Erhvervskreditten voksede på et tidspunkt til 1.750.000 kr., hvoraf 250.000 kr. blev lagt om til et lån, der skulle afdrages med ca. 3.300 kr. om måneden. Banken lod erhvervskreditten løbe løbsk, selv om den ud fra regnskaberne kunne se, at kreditten ikke stod mål med indtjeningen. Hans økonomiske situation og indtjening var langt dårligere på daværende tidspunkt end den er i dag. Det, der nu gør forskellen, er, at banken ikke vil forny de afdragsfrie lån.

Han har løbende informeret banken om sin økonomiske situation, herunder om at der havde været problemer med betaling af terminerne til Totalkredit. Det skyldtes blandt andet, at terminerne steg, efter at afdragsfriheden ophørte, hvortil kom, at banken krævede, at han skulle betale afdrag på kassekreditten/erhvervslånet. Hertil kom, at han de sidste år har arbejdet for fire-fem firmaer, som er gået konkurs. Desuden har han et større beløb til gode hos kommunen, idet han har betalt for meget i ejendomsskat vedrørende E2. På trods af dette opsagde banken virksomhedens erhvervskredit og krævede den omlagt til et lån, hvorved hans økonomiske situation blev betydelig forværret.

Han betragter omlægningen af erhvervskreditten til et 20-årigt lån som en opsigelse. Han har i hvert fald ikke længere nogen erhvervskredit.

Nykredit Realkredit har anført, at realkreditinstituttet ikke har lovet klageren, at han kunne få et realkreditlån i E2.

Det oplæg, som realkreditinstituttet sendte til klageren den 26. januar 2017 var hverken en garanti eller et tilbud om realkreditbelåning, men derimod et oplæg med den forudsætning, at vurderingen kunne godkendes, og at klageren i øvrigt kunne kreditgodkendes.

Det fremgik af de vejledende beregninger af lån, som realkreditinstituttet sendte til klageren i perioden fra midt i januar 2017 til marts 2017, at tallene var vejledende, at klageren skulle kontakte rådgiveren for at få et tilbud på lån, samt at et lånetilbud forudsatte, at ejendommen var vurderet, og at lånet kunne bevilges.

Realkreditinstituttet har generelt ikke en pligt til at tilbyde kunder nye lån, idet spørgsmålet om, hvorvidt realkreditinstituttet ønsker at imødekomme en låneanmodning, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om.

Det er beklageligt, at klageren har haft udfordringer med manglende betalinger for udførte arbejder samt tvister med offentlige myndigheder. Klageren har imidlertid flere gange været i restance med sine realkreditlån hos realkreditinstituttet, hvilket instituttet er uden skyld i. Realkreditinstituttet var berettiget og nødsaget til at forholde sig til klagerens økonomiske situation uanset hvilke forhold, hans økonomiske situation skyldtes.

Nykredit Bank har anført, at banken ikke har opsagt klagerens erhvervskredit. Banken har krævet, at erhvervskreditten blev omlagt til et erhvervslån, som skulle afdrages over 20 år. Den 29. april 2019 underskrev klageren på vegne sin virksomhed et erhvervslån, som afdrages over 20 år. Omlægningen blev dermed effektueret.

Klageren har ikke gyldigt taget forbehold ved indgåelsen af aftalen om omlægning af erhvervskreditten til et erhvervslån.

Det er op til klageren selv, hvorledes han vil udnytte en bevilget kredit, og det er klagerens eget ansvar, at det udnyttede beløb af erhvervskreditten ikke står i misforhold til klagerens økonomiske situation.

Banken har ikke generelt en pligt til at overvåge kundernes forbrug med henblik på at kontrollere, om dette står i misforhold til deres økonomi.

En samlet vurdering af E2 samt klagerens økonomiske situation nødvendiggjorde, at det var nødvendigt at omlægge klagerens erhvervskredit til et erhvervslån, som skal afdrages over 20 år. Banken var berettiget og nødsaget til at forholde sig til klagerens økonomiske situation uanset hvilke forhold, hans økonomiske situation skyldtes.

Ankenævnets bemærkninger

I perioden fra december 2016 til marts 2017 var klageren i dialog med Nykredit Realkredit om muligheden for at optage et realkreditlån i klagerens grund, E2. Realkreditinstituttet sendte klageren vejledende beregninger på optagelse af realkreditlån i E2 samt oplæg til belåning og nedbringelse/indfrielse af en erhvervskredit i Nykredit Bank, som ønsket af klageren.

Vedrørende Nykredit Realkredit:

Det fremgik af samtlige vejledende beregninger på realkreditlån i E2, der blev sendt til klageren, at han skulle kontakte realkreditinstituttet, hvis han ønskede et tilbud på lån. Det fremgik endvidere, at tallene var vejledende, og at lånetilbud forudsatte, at ejendommen var vurderet, og at lånet kunne bevilges.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at realkreditinstituttet har lovet/tilbudt klageren et lån i E2.

Vedrørende spørgsmålet, om realkreditinstituttet var berettiget til at afslå klagerens ansøgning om lån i E2 og klagerens ansøgning om at omlægge sine lån i E1 til nye afdragsfrie lån efter udløb af den afdragsfrie periode, finder Ankenævnet, at realkreditinstituttet generelt ikke har pligt til at tilbyde kunder nye lån. Både realkreditinstituttets værdiansættelse og vurdering af, hvorvidt realkreditinstituttet ønsker at imødekomme en låneanmodning, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der er ikke i denne sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt.

Klageren får herefter ikke medhold i påstanden om, at Nykredit Realkredit/Totalkredit skal yde lån i E2, og at realkreditinstituttet skal omlægge hans eksisterende lån i E1 til nye lån med afdragsfrihed.

Vedrørende Nykredit Bank:  

Klageren har endvidere nedlagt påstand om, at Nykredit Bank var uberettiget til at stille krav om omlægning af erhvervskreditten til et erhvervslån.

Selv om klageren den 29. april 2019 har underskrevet et gældsbrev vedrørende et erhvervslån, finder Ankenævnet, at klageren i forbindelse med sin underskrift har taget forbehold for berettigelsen af bankens krav om omlægning af erhvervskassekreditten for det tilfælde, at Ankenævnet finder, at han er berettiget til et realkreditlån i E2.

Ifølge Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3 og 4, behandler Ankenævnet klager vedrørende private kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende kan behandles, såfremt klagen ikke adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende falder i øvrigt uden for Ankenævnets kompetence.

Ankenævnet finder, at klagen vedrørende omlægning af klagerens erhvervskredit i Nykredit Bank til et erhvervslån med afvikling efter sin karakter angår et erhvervsmæssigt kundeforhold, der adskiller sig væsentligt fra en klage over et privat kundeforhold. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at klagen vedrører en fortolkning af vilkårene for erhvervskassekreditten om nedbringelse/opsigelse set i forhold til virksomhedens økonomiske forhold. Denne del af klagen falder derfor uden for Ankenævnets kompetence, jf. § 2, stk. 3 og 4, i nævnets vedtægter, hvorfor Ankenævnet afviser denne del af klagen.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen over Nykredit Bank.

Klageren får ikke medhold i klagen over Nykredit Realkredit.