| Sagsnummer: | 166/2022 |
| Dato: | 15-02-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Karin Duerlund, Mette Lindekvist Højsgaard, Tina Thygesen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: | Akkord - indgåelse |
| Ledetekst: | Indsigelse mod værdiansættelse og deraf følgende overbelåning af ejendom. Krav om eftergivelse af gæld eller indgåelse af aftale om akkord. |
| Indklagede: | Sparekassen Danmark og Totalkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Indsigelse mod værdiansættelse og deraf følgende overbelåning af ejendom. Krav om eftergivelse af gæld eller indgåelse af aftale om akkord
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i daværende Østjydsk Bank (nu Sparekassen Danmark).
I 1996 købte klageren en landejendom.
Klageren har oplyst, at han i 2005 startede en virksomhed, men at finanskrisen påvirkede virksomhedens omsætning, så han i 2006 solgte sit materiel til langt under halvdelen af prisen efter råd fra og i samarbejde med banken.
I 2010 blev klageren opereret, hvorefter han opgav det sidste af sin virksomhed og fik et lønmodtagerjob med en månedsløn på ikke under 32.500 kr.
I 2010-2011 blev ejendommen sat til salg for 3.200.000-4.000.000 kr. Der var kun interesse for den til ejendommen tilhørende jord, der blev solgt fra i marts 2013, hvorved et realkreditlån blev indfriet. Klageren har oplyst, at banken også fik indfriet gæld fra hans tidligere virksomhed. Ejendommen havde herefter et jordtilliggende på 2 ha.
I juni 2013 blev ejendommen på vegne af Totalkredit vurderet af Østjydsk Bank til 1.700.000 kr. Sparekassen har oplyst, at banken til brug for vurderingen indhentede fornødne referenceejendomme.
I august 2013 optog klageren gennem Østjydsk Bank to realkreditlån hos Totalkredit med pant i ejendommen. Det ene var et 30-årigt rentetilpasningslån (F1) med en hovedstol på 1.020.000 kr. Lånet var et kontantlån med rentetilpasning og var afdragsfrit til den 31. marts 2023.
Det andet var et 30-årigt rentetilpasningslån (F5) med en hovedstol på 340.000 kr. Lånet var et kontantlån med rentetilpasning og blev afdraget med en kvartalsvis ydelse på ca. 4.000 kr.
Det samlede låneprovenu på 1.360.000 kr. blev udbetalt den 6. august 2013. Sparekassen har oplyst, at vurderingen fra juni 2013 blev lagt til grund for belåningen af ejendommen. Lånene svarede til en belåning på 80 %.
Klageren har oplyst, at det i forbindelse med hans optagelse af de to tilpasningslån blev aftalt, at han skulle betale 500.000 kr. til Østjydsk Bank for at få slettet hele sin gæld til banken. Aftalen blev lavet ud fra hans daværende lønindkomst. Tre uger efter blev han ramt af sygdom og fyret fra sit lønmodtagerjob, og akkordaftalen blev derfor annulleret.
Sparekassen har oplyst, at ejendommen blev skrivebordsvurderet i 2014 og 2016 til 1.700.000 kr.
Klageren har oplyst, at han i 2014 fik udbetalt en erstatning på 100.000 kr., som banken indefrøs. Pengene blev brugt på et nyt tag på ejendommen. Det nye tag kostede 220.000 kr.
I 2015 blev klageren visiteret til flexjob.
Den 29. september 2016 vurderede en ejendomsmægler ejendommen til 700.000 kr.
Klageren har oplyst, at han flyttede sit engagement til et andet pengeinstitut i 2016, og sagen blev overgivet til inkasso. I 2017 meddelte banken, at inkassokravet ikke ville blive håndhævet, da den ville vente til hans afdragsfrihed på F1-lånet udløb i 2023.
I 2018 opgav klageren sit flexjob på grund af smerter, og han kom i ny jobtræning.
Den 23. februar 2018 overtog sparekassen Østjydsk Bank. Klageren har oplyst, at han kontaktede sparekassen i 2018 og i 2019 for at få en afklaring, men at sparekassen aldrig vendte tilbage.
I en ejendomsvurdering fra 2019 blev ejendommen vurderet til 1.150.000 kr.
Den 3. marts 2020 fik klageren tilkendt førtidspension.
Sparekassen har oplyst, at klageren henvendte sig til sparekassens inkassoafdeling i maj 2020 for at få eftergivet ca. 500.000 kr. af realkreditgælden. Klageren anmodede om at få et nyt realkreditlån på 800.000 kr., så han kunne blive boende i ejendommen. Sparekassen afviste anmodningen og har ikke siden hørt fra klageren.
Den 7. maj 2020 underskrev klageren et gældsbrev til sparekassen, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Gældens størrelse:
|
Ø. B Kredit [-282]/ inkassokonto [-797] |
kr. |
1.587.827,13 |
|
+ 3 års rente, jf. forældelseslovens § 5, stk. 2 |
kr. |
857.426,65 |
|
Driftskredit [-057]/ inkassokonto [-770] |
kr. |
783.353,67 |
|
+ 3 års rente, jf. forældelseslovens § 5, stk. 2 |
kr. |
423.010,98 |
|
I alt |
kr. |
3.651.618,43 |
Gældsbrevet kan tjene som fuldbyrdelsesgrundlag efter retsplejelovens § 478, stk. 1, nr. 4-5.
…”
Sparekassen har oplyst, at klageren fortsat bor i ejendommen og overholder sine betalingsforpligtelser over for Totalkredit. Gælden på klagerens tilpasningslån F5 var nedbragt til 252.885,46 kr. pr. den 15. juni 2022.
Parternes påstande
Den 6. maj 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Sparekassen Danmark og Totalkredit skal eftergive en del af hans gæld eller indgå en akkordaftale med ham, da hans ejendom er overbelånt.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at Østjydsk Bank (nu sparekassen) foretog en fejlagtig værdiansættelse af hans ejendom, som førte til overbelåning af denne.
I 2005 blev han opereret i skulderen og han ønskede i den forbindelse at sælge ejendommen, men Østjydsk Bank rådede ham fra det, da han havde masser af friværdi. Banken oplyste, at den nok skulle hjælpe ham.
I 2006 havde hans virksomhed en måned med indtægt på over 100.000 kr., men så kom finanskrisen, og banken rådede ham til at sælge sine maskiner. Det eneste, der kom ud af salget var, at banken tog tilsvarende i rente. Han kontaktede derfor banken i 2009, som nedsatte renten til 2 % og bad ham om at sælge ejendommen. Ejendommens jord blev solgt til 1.918.500 kr., som banken fik skattefrit, da et gammelt underskud i virksomheden derved forsvandt, og han fik indfriet et realkreditlån.
I 2013 indgik han en aftale om akkord på at betale 500.000 kr., for at blive sin gæld på ca. 2.100.000 kr. til Østjysk Bank kvit. Han havde stadig troen på at komme på arbejdsmarkedet igen med en lønindtægt på omkring 500.000 kr. om året, og budgettet kunne derfor holde til akkorden. Men så fik han tre blodpropper med dødsangst og depression til følge og blev fyret. Akkordaftalen blev derfor annulleret.
I samme periode fik banken på mystisk vis hentet 1.400.000 kr. fra Totalkredit, og året efter kom der en genvunden afskrivning på 946.000 kr. Herved steg hans gæld med yderligere 2-300.000 kr. ved forringelse af ejendommen, da jorden nu var solgt fra. I et lille års tid efter blodpropperne, hvor han var ramt af dødsangst og depression, lod han banken køre løbet og skrev under, når den bad ham om det i den tro, at den ville hjælpe ham videre. I stedet overbelånte banken ham, hvilket var medvirkende årsag til afslaget på hans ansøgning om gældssanering. En advokat fortalte ham, at ejendommen – måske ved brug af en gammel ejendomsvurdering, så tallene passede – var blevet voldsomt overbelånt i perioden efter hans blodpropper.
I 2014 indefrøs Østjydsk Bank en erstatning på 100.000 kr. Han indvilligede i at bruge pengene på et nyt tag på ejendommen for at forbedre bankens pant. Banken spærrede yderligere 50.000 kr., da prisoverslaget lød på 150.000 kr. Det nye tag løb op i 220.000 kr., men banken afviste at hjælpe med det ekstra beløb. Han fik fremskaffet pengene ved at sælge korn og maskiner, som han havde stående. Han følte sig snydt af banken, da han nu havde skudt flere midler i ejendommen.
Han opsagde sit engagement i banken, og den truede ham med inkasso. Da han ønskede sagen gennemgået af banktilsyn og eventuelt bedrageriafdelingen ved politiet, henlagde banken sagen indtil 2023, hvor afdragsfriheden på F1-lånet udløber.
I 2016 vurderede en ejendomsmægler, at ejendommen maksimalt kunne koste 700.000 kr., hvis den overhovedet kunne sælges, fordi der i 2013 var blevet rejst seks store vindmøller på minimumsafstand fra ejendommen, og fordi jorden var blevet solgt fra. Ejendommen blev nu blev vurderet som et hus, hvorved ejendomsskatten blev forøget. Advokaten mente, at han maksimalt kunne få 500.000 kr. ved en eventuel tvangsauktion, hvis der overhovedet ville komme bud.
Inden Østjysk Banks konkurs forsøgte han at finde en løsning, men banken afslog. Sparekassen har forholdt sig tavst til hans henvendelser, men pludselig i 2020 modtog han et brev fra sparekassen, hvor den tilbød, at hvis han skrev under på grund af hans økonomiske situation, ville sparekassen lægge sagen i bero de næste to år.
I dag er han førtidspensionist, men har siden 2016 lavet foder til hobbyfolket og har dertil lejet nogle små stykker jord. I 2016 godkendte SKAT, at det blev drevet erhvervsmæssigt. Han bruger maskiner, der alle er helt nedskrevet. Han forsøger at klare sig uden hjælp. Han har fået en driftskredit i det nye pengeinstitut.
Sparekassen Danmark har anført, at sparekassen ikke har handlet ansvarspådragende over for klageren.
Klageren tiltrådte realkreditlånene ved at underskrive de to lånetilbud i juni 2013. På lånetidspunktet blev ejendommen vurderet til 1.700.000 kr., og lånene på i alt 1.360.000 kr. svarede til en belåning på 80 %. Det kan ikke på baggrund af ejendomsmæglervurderingen fra 2016 på 700.000 kr. konkluderes, at der var tale om overbelåning i 2013.
Østjydsk Bank indhentede fornødne referenceejendomme til brug for værdiansættelsen af ejendommen i 2013, jf. værdiansættelsesbekendtgørelsen § 2, stk. 2. Værdiansættelsen havde ikke karakter af en ejendomsmæglervurdering til brug for sælgeren eller køberen af en ejendom, men skulle sikre obligationsejernes interesser.
Ejendommen er ikke realiseret, og der foreligger ikke et konstaterbart tab. Det er dermed udokumenteret, at ejendommen er mindre værd end restgælden på realkreditlånene. Sparekassen bestrider, at ejendommen blev overbelånt i 2013.
Ankenævnet efterprøver generelt ikke institutters værdiansættelse, og der er ikke grundlag for at fravige dette udgangspunkt i denne sag.
Sparekassen er ikke erstatningsansvarlig for et eventuelt fald i ejendommens værdi i låneperioden.
Klageren har ikke ret til at få en del af realkreditgælden eftergivet. Ankenævnet kan ikke pålægge sparekassen at acceptere en bestemt akkordering eller en bestemt afvikling af gælden.
Klageren har dokumenteret, at han er førtidspensionist. Klageren har beskrevet sit sygdomsforløb og sin økonomiske formåen og har skrevet, at han i 2013 i forbindelse med akkordaftalen med Østjydsk bank – og på belåningstidspunktet – havde troen på, at han kunne komme tilbage på arbejdsmarkedet og opnå en lønindtægt på omkring 500.000 kr. om året. Hverken klageren eller sparekassen kunne forudsige, at hans helbredstilstand og dermed hans indtægtsgrundlag efterfølgende ville blive forværret/forringet. At han efterfølgende fik tilkendt førtidspension, bevirker ikke, at han har ret til at få en del af realkreditgælden eftergivet.
Et eventuelt erstatningskrav i relation til klagerens låntagning i 2013 er forældet.
Totalkredit har anført, at Totalkredit har outsourcet al rådgivning, kreditvurdering og kreditværdighedsvurdering til de samarbejdende pengeinstitutter, der på Totalkredits vegne vurderer, om der kan ydes lån. I 2013 var det også de samarbejdende pengeinstitutter, der foretog vurderingerne med henblik på belåning på vegne af Totalkredit. Det var således Østjydsk Bank, der i 2013 kreditvurderede og ydede rådgivning til klageren, ligesom det var banken, der godkendte klageren til de to tilpasningslån.
Totalkredit har ikke umiddelbar mulighed for at kontrolvurdere ejendommen tilbage til 2013. Det vil kræve nærmere bevisførelse i form af syn og skøn.
Der blev indhentet de fornødne referenceejendomme til vurderingen i 2013, jf. værdiansættelsesbekendtgørelsen § 2, stk. 2. Totalkredit har umiddelbart ingen indvendinger mod disse.
Ejendommen er i Totalkredits system senest vurderet i 2016, hvor vurderingen var 1.700.000 kr. Der blev i denne forbindelse også indhentet fornødne referenceejendomme. Totalkredit har heller ingen indvendinger mod disse.
Tilpasningslånet F1 på 1.020.000 kr. blev givet i låneintervallet 0-60 %. Tilpasningslånet F5 på 340.000 kr. blev givet i låneintervallet 60-80 %.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i daværende Østjydsk Bank (nu Sparekassen Danmark).
I 1996 købte klageren en landejendom, der på grund af klagerens økonomiske vanskeligheder blev sat til salg i 2010/2011. I 2013 blev jorden solgt fra og gælden til klagerens realkreditinstitut blev indfriet.
I august 2013 optog klageren gennem Østjydsk Bank to realkreditlån hos Totalkredit med pant i landejendommen på i alt 1.360.000 kr., svarende til 80 % af bankens værdiansættelse til 1.700.000 kr.
Ankenævnet lægger til grund, at klagerens realkreditlån blev formidlet af daværende Østjydsk Bank, der på vegne af Totalkredit vurderede ejendommen og kreditværdighedsvurderede klageren.
Vedrørende Sparekassen Danmark
Ankenævnet finder ikke, at det er godtgjort, at Østjydsk Bank begik ansvarspådragende fejl over for klageren i forbindelse med formidling af realkreditbelåningen af klagerens ejendom.
Det beror på sparekassens egen afgørelse, om den ønsker at imødekomme en kreditansøgning, og sparekassen var ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning om optagelse af et nyt realkreditlån i 2020.
Det beror også på sparekassens egen afgørelse, om den ønsker at indgå en aftale om akkord med klageren.
Ankenævnet kan ikke pålægge sparekassen at hjemtage et nyt realkreditlån til klageren, at nedskrive klagerens gæld til sparekassen eller at indgå en aftale om akkord med klageren.
Klagernes eventuelle erstatningskrav mod sparekassen i forbindelse med værdiansættelsen af ejendommen er omfattet af den treårige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3.
Ankenævnet finder, at klageren senest ved indhentelsen af den væsentligt lavere ejendomsmæglervurdering i 2016 set i forhold til Østjydsk Banks vurdering fra juni 2013, var i besiddelse af de relevante oplysninger til brug for at rejse et eventuelt krav mod sparekassen vedrørende værdiansættelsen og belåningen af ejendommen. Forældelsesfristen regnes derfor fra 2016, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Klagerens eventuelle krav mod sparekassen vedrørende værdiansættelsen var således forældet, da klagen blev indgivet til Ankenævnet den 6. maj 2022.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Sparekassen Danmark.
Vedrørende Totalkredit
Ankenævnet finder, at realkreditinstituttets værdiansættelse er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Dette udgangspunkt finder Nævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.
Ankenævnet kan ikke pålægge realkreditinstituttet at nedskrive klagerens gæld på realkreditlånene eller at indgå en aftale om akkord med klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Sparekassen Danmark.
Klageren får ikke medhold i klagen over Totalkredit.