Rådgivning om omprioritering af ejendom. Omkostninger.

Sagsnummer:76/2004
Dato:05-10-2004
Ankenævn:Peter Blok, Tina Dhanda, Karen Frøsig, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen
Klageemne:Realkreditbelåning - gældspleje
Ledetekst:Rådgivning om omprioritering af ejendom. Omkostninger.
Indklagede:Nordea Bank Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører indklagedes rådgivning om omprioritering af klagernes ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klagerne købte en ejendom med overtagelse den 1. november 2000. Ejendomskøbet blev finansieret med et 20-årigt boliglån på 250.591,92 kr. med en fast rente på 8,25% p.a. ydet af indklagede og et 30-årigt 8% obligationslån på 1.274.000 kr. Til sikkerhed for boliglånet fik indklagede håndpant i et ejerpantebrev på 350.000 kr. med pant i ejendommen.

Ifølge gældsplejeaftale dateret den 22. november 2000 skulle indklagede overvåge realkreditlånet og kontakte klagerne, såfremt der ved en omlægning af lånet kunne opnås en besparelse på mindst 5% enten ved "ændring i nutidsværdi af lånets nettoydelser i procent af obligationsrestgæld" (nedkonvertering) eller ved "ændring i obligationsrestgæld i procent" (opkonvertering). Aftalen er ikke underskrevet af klagerne.

Den 26. juli 2001 udarbejdede indklagede en konsekvensberegning, der viste en besparelse på 5,96% på nutidsværdien af de samlede nettoydelser ved en omlægning af realkreditlånet, der nu var nedbragt til 1.264.097 kr., til et nyt 7% obligationslån på 1.283.000 kr. med samme restløbetid som det eksisterende lån. Den årlige ydel­sesbesparelse ved omlægningen var 8.675 kr. før skat / 4.898 kr. efter skat. Omkostningerne ved omlægningen blev i beregningen opgjort til 10.608 kr. Under et møde samme dag underskrev klagerne en kurssikringsaftale vedrørende et obligationsbeløb på 1.282.000 kr. til kurs 99,425, svarende til et kurstab på 7.371,50 kr.

Den 2. august 2001 udstedte Unikredit et lånetilbud på 1.282.000 kr.

Den 28. august 2001 underskrev klagerne en omprioriteringsaftale vedrørende omprioriteringen, som blev gennemført ved hjemtagelse af det nye lån den 25. september 2001 og indfrielse af det hidtidige lån pr. termin den 1. oktober 2001.

Den 10. oktober 2001 blev der udarbejdet et nyt bilag til gældsplejeaftalen, hvorefter aftalen omfattede det nye lån.

I sommeren 2002 rettede klagerne henvendelse til indklagede om en tillægsbelåning med henblik på indfrielse af boliglånet.

Den 8. juli 2002 udstedte Nordeakredit (tidligere Unikredit) et lånetilbud vedrørende et 30-årigt 6% obligationslån på 1.487.000 kr.

Den 11. juli 2002 udarbejdede indklagede en konsekvensberegning vedrørende en omlægning af det eksisterende lån, der nu var nedbragt til 1.271.320 kr., til det tilbudte lån på 1.487.000 kr. Ifølge beregningen ville klagerne herved opnå et provenu på 150.000 kr. Den årlige ydelse ville stige med 4.717 kr. før skat / 4.270 kr. efter skat. Omkostningerne blev opgjort til 20.869 kr.

Den 12. juli 2002 underskrev klagerne en kurssikringsaftale om obligationsbeløbet på 1.487.000 kr. til kurs 96,9, svarende til et kurstab på 46.097 kr., og en omprioriteringsaftale med indklagede. Ifølge omprioriteringsaftalen skulle det eksisterende lån indfries "Til kurs 100 med differencerenter".

Den 15. juli 2002 fik indklagede fra klagernes bopælskommune meddelelse om, at Told- og Skattestyrelsen den 4. juli 2002 havde foretaget udlæg i 50% af ejendommen for 67.670 kr.

Efter anmodning fra indklagede accepterede ToldSkat at rykke med udlægget for den aktuelle omprioritering.

Omprioriteringen blev gennemført den 20. august 2002.

Den 23. august 2002 blev boliglånet indfriet med 256.630,25 kr., hvoraf 12.826,69 kr. var overkurs i henhold til boliglånets særlige indfrielsesvilkår. Indfrielsen skete med provenuet ved omprioriteringen og en kontant betaling på 105.000 kr. fra klagerne.

Den 26. august 2002 blev der udarbejdet et nyt bilag til gældsplejeaftalen, hvorefter aftalen omfattede det nye lån.

Efter anmodning fra klagerne udarbejdede indklagede den 17. november 2003 beregninger vedrørende en omlægning af realkreditlånet til et rentetilpasningslån henholdsvis med og uden 10 års afdragsfrihed.

Restgælden på det eksisterende lån var pr. den 30. september 2003 på 1.461.562 kr. Ved en omlægning til et rentetilpasningslån med 10 års afdragsfrihed ville obligationsrestgælden blive på 1.507.150,19 kr.

Indklagede meddelte, at en eventuel omprioritering var betinget af, at der ikke var udlæg i ejendommen, og at man fik fuld indsigt i klagernes økonomi. Efter indklagedes opfattelse var der ikke plads i ejendommen til yderligere realkreditlån.

Parternes påstande.

Den 3. marts 2004 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagede har ydet dårlig rådgivning vedrørende omprioritering af deres ejendom, og at indklagede bør erstatte deres tab herved.

Ved købet af ejendommen optog de lån på i alt ca. 1.5 mio. kr. I perioden 1. december 2000 - 30. juli 2004 har de betalt i alt 446.807,52 kr. på lånene. Endvidere har de betalt et ekstraordinært afdrag på 105.000 kr. På trods af afviklingen er deres gæld i ejendommen stadigvæk på ca. 1,5 mio. kr.

Omprioriteringen i 2001 medførte omkostninger på i alt 26.203,44 kr. til indklagede, realkreditinstituttet, kurssikring og kurstab.

Omkostningerne ved omprioriteringen i 2002 var på i alt 72.614 kr. Endvidere trak indklagede et beløb på 12.112,34 kr. i rente og bidrag for perioden, til omlægningen var i kraft, hvilket de ikke blev orienteret om.

Ifølge indklagede var det aftalt, at indklagede skulle overvåge lånene og give et tilbud om omlægning. Indklagede er ikke fremkommet med et godt omprioriteringstilbud på det rette tidspunkt. Indklagede burde have tilbudt en omlægning fra 8% til 6%, da kursen var i nærheden af 100. De kunne i givet fald have sparet ca. 100.000 kr.

Indklagede bør i hvert fald betale omkostningerne ved den ene af de gennemførte omprioriteringer.

Indklagede har ikke rettet henvendelse om de nye lånemuligheder, der fremkom efter omprioriteringen i 2002.

Ejendommen er senest vurderet til 1,8 mio. kr. Der må derfor være en friværdi på mindst 300.000 kr.

Indklagede har anført, at klagerne ved låneoptagelserne i henholdsvis 2000, 2001 og 2002 blev rådgivet grundigt om deres lånemuligheder og konsekvenserne heraf, hvilke risici lånene indebar, og hvilke omkostninger der påløb ekspeditionerne.

I overensstemmelse med gældsplejeaftalen har man rettet henvendelse til klagerne omkring nedkonverterting, når det var muligt at opnå en besparelse på de løbende ydelser i størrelsesordenen 5%, hvilket efter klagernes oplysninger var den primære hensigt.

Klagerne har på fuldstændigt oplyst grundlag selv truffet beslutning om omlægningerne af realkreditlånet og indfrielsen af boliglånet.

I forbindelse med omlægningen i 2001 blev konsekvensberegningen gennemgået grundigt med klagerne. De blev orienteret om, at der var tale om en ren omlægning, som ville medføre en ydelsesbesparelse, der opfyldte forudsætningerne i gældsplejeaftalen. Klagerne blev informeret om, at løbetiden på det nye lån ville blive den samme, at renten ville blive mindre, og at restgælden/hovedstolen ville blive større. Omkostningerne ved omprioriteringen blev gennemgået grundigt, og klagerne blev rådgivet om muligheden for at kurssikre.

Ved omprioriteringen i 2002 blev der efter anmodning fra klagerne indhentet lånetilbud og udarbejdet konsekvensberegning, som blev gennemgået på et møde. Ved størst mulig belåning med et nyt 30-årigt 6% obligationslån ville klagerne opnå et provenu på ca. 150.000 kr. Provenuet var ikke tilstrækkeligt til at indfri boliglånet, idet førtidig indfrielse ville medføre et kurstab, jf. de særlige indfrielsesvilkår. Indfrielsesbeløbet var på daværende tidspunkt ca. 256.000 kr. inkl. kursregulering. Klagerne blev derfor orienteret om, at der manglede ca. 106.000 kr. for at indfri boliglånet helt, men at provenuet på ca. 150.000 kr. kunne indbetales ekstraordinært, således at restgælden trods alt blev nedbragt. Klagerne oplyste, at de havde 106.000 kr. i kontanter, som de ville indbetale på boliglånet, således at dette kunne blive indfriet.

Klagerne blev informeret om, at omlægningen isoleret set ville medføre en stigning i ydelserne, men at indfrielsen af boliglånet ville betyde en samlet ydelsesbesparelse. Klagerne blev også informeret om, at det eksisterende lån var forudsat straksindfriet, og at der derfor eventuelt skulle betales differencerenter, at løbetiden på det nye lån ville blive længere, at renten ville blive mindre, at restgælden/hovedstolen ville blive større, men mindre end den samlede gæld, og at klagerne ville miste opsparing på grund af den kontante indbetaling. Omkostningerne blev gennemgået grundigt, og klagerne blev rådgivet om muligheden for at kurssikre.

Det afvises, at indklagede har handlet ansvarspådragende, og klagerne har ikke lidt noget tab.

An­ke­næv­nets bemærkninger og konklusion.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ved sin rådgivning af klagerne i forbindelse med omprioriteringerne i 2001 og 2002 har begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Efter det foreliggende, herunder de fremlagte konsekvensberegninger, lånetilbud, omprioriterings- og kurssikringsaftaler, må det lægges til grund, at klagerne blev grundigt orienteret om konsekvenserne af de gennemførte omprioriteringer, som ikke var ufordelagtige for klagerne.

Klagerne måtte indse, at de ydelsesbesparelser, der blev opnået ved omprioriteringerne, skulle holdes op imod de omkostninger, der var forbundet hermed. Klagerne kunne endvidere ikke forvente en nævneværdig nedbringelse af gælden med ydelserne i de første år af lånenes løbetid, idet den overvejende del heraf består af renter.

Klagen tages ikke til følge.