Indsigelse om manglende rådgivning om omkostninger og færdigmelding af byggeri i forbindelse med hjemtagelse af forhåndslån.

Sagsnummer:462/2019
Dato:26-06-2020
Ankenævn:Henrik Waaben, Anita Nedergaard, Kristian Ingemann Petersen, Ida Marie Moesby, Finn Borgquist
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Realkreditbelåning - rådgivning
Garanti - provision
Ledetekst:Indsigelse om manglende rådgivning om omkostninger og færdigmelding af byggeri i forbindelse med hjemtagelse af forhåndslån.
Indklagede:Ringkjøbing Landbobank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører klagernes indsigelse om manglende rådgivning om omkostninger og færdigmelding af byggeri i forbindelse med hjemtagelse af forhåndslån.

Sagens omstændigheder

Klagerne, H og M, blev kunder i Ringkjøbing Landbobank i starten af 2019 i forbindelse med, at de skulle opføre et hus.

Banken stillede på foranledning af klagerne den 4. januar 2019 en garanti på 2.425.000 kr. over for en entreprenør til sikkerhed for en entreprisekontrakt, som klagerne havde indgået med entreprenøren.

I maj 2019 drøftede banken og klagerne finansieringsmulighederne, når klagerne skulle betale entreprenøren for opførelsen af huset. Klagerne blev præsenteret for to løsningsforslag med enten et forhåndslån i Totalkredit eller en midlertidig finansiering i banken. I en mail af 27. maj 2019 til M oplyste banken følgende:

” Der er 2 scenarier

1. Vi hjemtager Totalkreditlån snarest, og så bliver det forventeligt som et forhåndslån, det betyder at I har lånet ca. fra huset overtages, men at der skal stilles en garanti overfor Totalkredit indtil de færdigmelder huset. Det koster 2% i garantiprovision + 1.200 kr. frem til huset færdigmeldes af.

2. Jeg laver en finansiering/kassekredit på det der svarer til 80%. Denne finansiering vil koste 2% i rente og 2.500 kr. i etablering. Derudover nævnte jeg at pantet lyses allerede nu og så ændres til Totalkredit, når deres lån etableres. Denne ekstra tinglysning koster 1.660 kr.

Lang historie kort, så kan jeg ikke se den store fidus i at lave en finansiering nu, og så en anden om 3-4 mdr.

…”

Klagerne valgte herefter at finansiere betalingen til entreprenøren med et forhåndslån i Totalkredit, hvor banken stillede en garanti over for Totalkredit.

Den 27. juni 2019 sendte banken en dokumentpakke elektronisk til klagerne, der blandt andet indeholdt et tilbud på et 30-årigt 1 % obligationslån på 3.026.000 kr., ”Europæisk standardiseret informationsark (ESIS)” med nøgletal for lånet, en låne- og pantsætningsaftale, en ”Transport, uigenkaldelig fuldmagt, pantsætningserklæring og regaranti”, en aftale om ekspedition af nybyggeri, om- og tilbygning samt et god skik rådgivningsskema. Lånedokumenterne m.v. blev underskrevet elektronisk af klagerne den 27. juni 2019 om aftenen.

Af side tre og fire i lånetilbuddet fremgik blandt andet:

”…

Udbetalingsbetingelser

Lånet kan udbetales, når

· Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor

· Låne- og pantsætningsaftale er underskrevet

· Underskriftsdokument er underskrevet

· Forhåndslånsgaranti er stillet af formidlende pengeinstitut

Lånet skal være udbetalt senest den 27. december 2019.

Garanti for forhåndslån kan frigives, når

· Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor

· Byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig uden krav om ekstraordinær nedbringelse, som følge af nedsat værdi …

· Forfaldne terminsydelser er betalt på tidspunkt for frigivelse af forhåndslånsgaranti”

Af en tabel over terminer på lånet, der var en del af Europæisk standardiseret informationsark (ESIS), fremgik, at første termin på lånet var terminen den 11. september 2019, hvor der skulle betales en anslået ydelse på i alt 36.332 kr. bestående af rente og bidrag anslået til 13.723 kr. og afdrag anslået til 22.609 kr.

Af side to i Låne- og pantsætningsaftalen fremgik følgende:

Betalinger på lånet

Debitor er, indtil lånet er fuldstændigt afviklet, forpligtet til at forrente og afdrage lånet samt betale bidrag ved kontant at indbetale ydelserne i overensstemmelse med vilkårene for lånet. En ordinær terminsydelse består af rente, afdrag og bidrag. Renten beregnes af den til enhver tid værende restgæld.

Længden af lånets første terminsperiode fastsættes ved lånets udbetaling og bliver oplyst i forbindelse med udbetalingen. Lånets første terminsydelse betales som en forholdsmæssig ydelse regnet fra udbetalingsdagen frem til afslutningen af terminsperioden.

…”

Af ”Transport, uigenkaldelig fuldmagt, pantsætningserklæring og regaranti fremgik blandt andet:

”…

Garanti

Det er aftalt, at Ringkjøbing Landbobank stiller garanti overfor realkreditinstituttet i forbindelse med udbetaling af lånet.

Provision

Provisionen beregnes bagud og forfalder månedligt. Provisionssatsen er variabel og kan ændres af banken uden varsel.

Provisionssatsen er for tiden 2,00 % p.a., men mindst 100,00 kr. pr. kvartal.

…”

Den 28.  juni 2019 afregnede banken på vegne klagerne en entreprisesum på 2.503.056,75 kr. til entreprenøren.

Den 2. juli 2019 blev forhåndslånet udbetalt. Af et brev af 2. juli 2019 om ”Udbetaling af lån” fra Totalkredit til klagerne fremgik blandt andet, at 1. års ydelse pr. måned i kr. før skat udgjorde 11.580,64 kr. Endvidere var følgende anført: ”Lånet forrentes fra den 02.07.2019 og er tilbagebetalt den 30.09.2049.”

Det var aftalt med klagerne, at forinden huset kunne endelig færdigmeldes, skulle de sørge for at anlægge udvendige belægningssten.

Den 28. august 2019 meddelte klagerne banken, at arbejdet med de udvendige belægningssten var færdiggjort. Samme dag bestilte banken en endelig vurdering af huset hos Totalkredits vurderingsmand/ejendomsmægleren.

Den 13. september 2019 spurgte banken ejendomsmægleren, om der var nyt i sagen. Samme dag svarede ejendomsmægleren: ”Vi har haft kontaktet kunden, som selv vender tilbage, når han er helt færdig og klar til besigtigelse”. Samme dag oplyste ejendomsmægleren banken om, at der var lavet en aftale med klagerne den 23. september 2019.

Den 23. september 2019 blev klagernes ejendom vurderet, og forhåndslånsgarantien blev herefter frigivet.

I efteråret 2019 gjorde klagerne over for banken indsigelse mod manglende rådgivning om omkostningerne i forbindelse med finansieringen af deres nye hus.

Banken afviste, at den havde begået ansvarspådragende fejl, eller at den på anden måde havde påført klagerne unødige meromkostninger eller uoplyste omkostninger.

Den 10. december 2019 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.

Banken har under sagens forberedelse i Ankenævnet opstillet følgende summariske opgørelse over forskellen mellem de to finansieringsforslag, som klagerne blev præsenteret for i maj 2019 ud fra en forventning om, at den endelige finansiering ville være på plads ultimo august 2019:

1: Forhåndslån og garanti

Totalkreditlån  3.026.000 kr., renter og bidrag, 2/3 af 11.879 kr.

7.900 kr.

 

Garantiprovision, 2% af 3.026.000 i to måneder

10.100 kr.

 

Etablering

1.200 kr.

19.200 kr.

Værdi skattefradrag, ca. 33 %

 

÷6.336 kr.

 

 

12.864 kr.

2: Mellemfinansiering i banken

Rente bankfinansiering, 2% af 3.026.000 kr. i to måneder.

10.100 kr.

 

Etablering

2.500 kr.

12.600 kr.

Værdi skattefradrag, ca. 33 %

 

÷4.158 kr.

Ej fradragsberettigede meromkostninger

 

1.660 kr.

 

 

10.102 kr.

 

Summarisk opgjort forskel

 

2.762 kr.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Ringkjøbing Landbobank skal erstatte:

1: Renter og bidrag på forhåndslånet i perioden fra den 28. juni 2019 til den 30. september 2019 på 11.961,55 kr.

2: Garantiprovision for september 2019 på 4.974,25 kr.

Ringkjøbing Landbobank har principalt nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært om frifindelse vedrørende klagepunkt 1 og afvisning af klagepunkt 2.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning.

Ad klagepunkt 1:

Banken ydede ikke vejledning og rådgivning om, hvad et forhåndslån indebar, og hvilke omkostninger der fulgte med. Det var deres opfattelse, at det var et forhåndstilsagn om lån fra tidspunktet for færdigmelding.

Banken henviser til lånedokumenterne fra Totalkredit, hvor omkostningerne fremgår, men de har i processen ikke tillagt disse betydning, da de dels havde søgt direkte rådgivning hos banken og havde spurgt direkte til omkostningerne i den givne periode. Samtidig havde de i processen modtaget adskillige låneberegninger fra banken som eksempler på finansieringen. De havde ikke forstået, at de utallige dokumenter fra Totalkredit var andet end dette.

Det var mangelfuld rådgivning af banken, at de blev bedt om at vælge en finansieringsløsning på et forkert/mangelfuldt grundlag, og at banken rådgav dem til at vælge den klart dyreste løsning uden at oplyse om de reelle omkostninger.

For dem var det ”besværlige”, som banken henviser til ved den anden finansieringsløsning, ikke en reel faktor i deres overvejelser, da de vurderede, at det var mere besværligt for banken end for dem, men de tillagde omkostningerne ved finansieringsløsningen den højeste betydning.

 

De havde en finansieringsmulighed i en anden bank, som var billigere end valgte finansieringsløsning i Ringkjøbing Landbobank, men forskellen var så lille, at de ligeledes vægtede andre elementer i valget af bank/finansiering. Da de ikke fik oplyst de reelle omkostninger ved den valgte finansieringsløsning, var grundlaget for deres beslutning helt forkert.

Det er korrekt, at M er uddannet cand. merc. aud., men han har ikke haft undervisning i realkreditbelåning eller lignende, der gør, at han har bedre forudsætninger for at sætte sig ind i boligbelåning end andre. Netop derfor søgte de rådgivning hertil hos banken.

Det er ligeledes korrekt, at de for ti år siden fik realkreditfinansieret et ejendomskøb, men det var en eksisterende bolig og indebar ikke en mellemfinansiering.

De ville ikke have valgt det af banken anbefalede finansieringsforslag, såfremt de havde forstået, at der skulle betales dobbelte omkostninger i form af både renter og bidrag samt garantiprovision for samme periode.

Ad klagepunkt 2:

Belægningsarbejdet blev færdiggjort i midten af august 2019. Aftalen var, at de skulle færdiggøre belægningsarbejdet senest ultimo august 2019, og at banken skulle sørge for at færdigmelde huset til Totalkredit.

Banken havde ikke oplyst, at huset skulle genbesigtiges af en ejendomsmægler, inden det kunne færdigmeldes over for Totalkredit, hvorfor de forventede, at huset blev færdigmeldt som aftalt den 31. august 2019.

De har efterfølgende spurgt deres rådgiver i banken om, hvem der har ansvaret for at koordinere vurdering og færdigmelding, banken eller Totalkredit, for at huset kunne blive færdigmeldt til aftalt tidspunkt. Rådgiveren oplyste, at der i deres vurderingskorps var ”forskellige holdninger til ansvaret”.

Det måtte være bankens ansvar at koordinere færdigmelding således, at huset kunne færdigmeldes på det aftalte tidspunkt den 31. august 2019.

De er uforstående over for det af ejendomsmægleren til banken den 13. september 2019 oplyste om, at de på daværende tidspunkt ville vende tilbage til ejendomsmægleren, når de var helt færdige og klar til besigtigelse. Som tidligere oplyst, var belægningsarbejdet færdigt midt i august 2019, og ejendomsmæglerens oplysning var forkert.

Ringkjøbing Landbobank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken hverken har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med rådgivningen ved etableringen af forhåndslånet eller ved færdigmeldingen af huset.

Ad klagepunkt 1:

Klagerne kan ikke have været i tvivl om, at der skulle betales renter og bidrag på Totalkreditlånet fra udbetalingsdagen, og indtil lånet var tilbagebetalt. Det fremgik klart af den "dokumentpakke", som klagerne modtog, at der skulle betales renter og bidrag af lånet fra udbetalingstidspunktet. Dette gjaldt såvel i forbindelse med lånetilbuddet og de forudgående beregninger, som de underskrevne lånedokumenter.

Endvidere har M en uddannelsesmæssig baggrund som cand. merc. aud. og arbejder til daglig som revisor. Det forekommer derfor ikke sandsynligt, at han ikke har forstået, at der skulle betales renter og bidrag af realkreditlånet fra udbetalingsdagen.

Som dokumentation for bankens rådgivning er der udarbejdet et god skik rådgivningsskema, som klagerne har underskrevet. Det fremgår blandt andet heraf, at klagerne tidligere havde optaget boliglån inden for de seneste ti år. Det fremgår endvidere, at klagerne modtog rådgivning om de forskellige typer realkreditlån, herunder rentevilkår.

Klagerne blev den 27. maj 2019 præsenteret for to løsningsmodeller for mellemfinansiering, indtil huset kunne endeligt færdigmeldes: Den valgte løsning med et forhåndslån hos Totalkredit samt en mellemfinansiering i banken.

Løsningen med forhåndslånet kunne gennemføres i én arbejdsgang, det vil sige etablering af et forhåndslån hos Totalkredit, som blot skiftede status ved færdigmelding. Løsningen med en mellemfinansiering i banken skulle senere omlægges til et lån hos Totalkredit.

Som det fremgår af den af banken opstillede summariske opgørelse over forskellen mellem de to finansieringsforslag, ville den økonomiske forskel på de to løsninger være beskeden, såfremt lånesagen var blevet afsluttet ultimo august 2019 som forventet. Bankens opgørelse viser, at forskellen på de to løsninger alene ville have været ca. 2.800 kr.

Det af klagerne anførte om, at de har betalt dobbelte omkostninger er således ikke korrekt.

Ad klagepunkt 2:

Banken bærer ikke ansvaret for, at den endelige vurdering af huset først fandt sted i september 2019. Klagerne meddelte banken den 28. august 2019, at arbejdet med udvendige belægningssten var færdiggjort. Banken bestilte samme dag en endelig vurdering af huset.

Klagerne bærer således selv ansvaret for, at den endelige vurdering ikke blev foretaget inden udgangen af august 2019.

Til støtte for afvisningspåstanden vedrørende klagepunkt 2 har banken anført, at den har ikke indsigt i kommunikationen mellem ejendomsmægleren og klagerne, men mailkorrespondancen tyder på, at klagerne forsømte at overholde en aftale om at vende tilbage til ejendomsmægleren efter færdiggørelse af det udvendige anlægsarbejde. En afklaring af hændelsesforløbet vil kræve en vidneforklaring fra ejendomsmægleren. Denne del af klagen bør derfor afvises med henvisning til, at den kræver en parts- og vidneforklaring, som ikke kan ske for Ankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger

I forbindelse med at klagerne i 2019 fik opført et hus, optog de i juli 2019 gennem Ringkjøbing Landbobank et 30-årigt 1 % obligationslån på 3.026.000 kr. Lånet blev optaget som et forhåndslån, og banken afgav en forhåndslånsgaranti over for Totalkredit. Lånet blev udbetalt den 2. juli 2019.

Ankenævnet finder, at klagerne ved deres underskrifter på Låne- og pantsætningsaftalen af 27. juni 2019 på bindende måde tiltrådte vilkårene for lånet, herunder vilkårene for betaling af renter, afdrag og bidrag fra udbetalingen af lånet.

Ankenævnet finder endvidere, at klagerne ved deres underskrifter på ”Transport, uigenkaldelig fuldmagt, pantsætningserklæring og regaranti” tiltrådte, at banken beregnede sig en månedlig garantiprovision på for tiden 2 % p.a.

Ankenævnet finder ikke, at banken ved sin mail af 27. maj 2019 til klagerne om de to finansieringsmuligheder tilkendegav, at omkostningerne ved den midlertidige finansiering i form af forhåndslånet var anderledes end det fremgik af de efterfølgende lånedokumenter, eller at banken i øvrigt begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med rådgivningen om den midlertidige finansiering.

Det var aftalt med klagerne, at forinden huset kunne endelig færdigmeldes, skulle de sørge for at anlægge udvendige belægningssten. Forventningen var, at arbejdet var afsluttet ultimo august 2019, og at forhåndslånsgarantien skulle være gældende i to måneder.

Den 28. august 2019 meddelte klagerne banken, at arbejdet med belægningsstenene var færdiggjort. Samme dag bestilte banken en endelig vurdering af huset hos vurderingsmanden. Den 13. september 2019 rykkede banken vurderingsmanden, som var ejendomsmægler.

Den 23. september 2019 blev klagernes hus vurderet, og forhåndslånsgarantien blev herefter frigivet.

Det fremgik af lånetilbuddet af 27. juni 2019 til klagerne, at garantien for forhåndslånet kunne frigives, når byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig uden krav om ekstraordinær nedbringelse.

Ankenævnet finder ikke, at banken har udvist fejl eller forsømmelser i forbindelse med færdigmeldingen af huset.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.