Spørgsmål om erstatningsansvar begrundet i rådgivning om køb af ny ejendom før salg af eksisterende ejendom samt manglende afdragsfrihed på realkreditlån

Sagsnummer:405/2017
Dato:18-12-2018
Ankenævn:Eva Hammerum, Kristian Ingemann Petersen, Michael Reved, Troels Hauer Holmberg, Søren Geckler
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Ledetekst:Spørgsmål om erstatningsansvar begrundet i rådgivning om køb af ny ejendom før salg af eksisterende ejendom samt manglende afdragsfrihed på realkreditlån
Indklagede:Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører spørgsmål om erstatningsansvar begrundet i rådgivning om køb af ny ejendom før salg af eksisterende ejendom samt manglende afdragsfrihed på realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes ægtefælle, M, købte i december 2006 et hus (ejendom 1) for en købesum på 2,6 mio. kr.

I juni 2007 købte klageren og M et nyt hus (ejendom 2) for en købesum på 3,4 mio. med overtagelse i marts 2008.

Begge ejendomskøb blev finansieret via Nordea Danmark, hvor klageren og M var kunder.

I ejendom 2 optog klageren og M et 30-årigt 6% obligationslån på 2.844.000 kr. i Nordea Kredit. I 2009 blev lånet omlagt til et rentetilpasningslån på 2.892.000 kr. med årlig rentetilpasning og med afdragsfrihed indtil 1. januar 2011. Samtidig optog klageren og M et prioritetslån i banken (kontonummer -167), som afløste en eksisterende midlertidig finansiering.

I 2010 blev ejendom 1 solgt. Klageren har oplyst, at de derved realiserede et tab på cirka 300.000 kr., som blev lagt oven i deres lån i ejendom 2.

Med virkning fra den 1. januar 2013 blev rentetilpasningen på Nordea Kredit lånet ændret fra årlig rentetilpasning til rentetilpasning hvert tredje år.

Den 9. oktober 2015 sendte banken en meddelelse til M. Af meddelelsen fremgik blandt andet:

”…

Jeg har kigget på din forespørgsel om afdragsfrihed på jeres lån til Nordea Kredit, og med baggrund i markedsniveauet lige nu, vil vi kunne medvirke til at give jer afdragsfrihed på jeres rentetilpasningslån mod at afdragene i stedet bruges til at starte afvikling på jeres Nordea Prioritet på 745.000 kr.
Jeg vil ikke kunne give jer afdragsfrihed, så I kan få flere penge fri til jer selv. Modsat ser vi god fornuft i at betale det dyrere boliglån væk først.
Under alle omstændigheder vil en snak om den forestående rentetilpasning være en oplagt, dels om I ønsker at fortsætte med nuværende 3 årige rentetilpasning eller eventuelt ønsker en kortere periode eller måske omlægning til fast rente.
Dette skal være aftalt senest 31.10.2015.

…”

Rentetilpasningen på Nordea Kredit lånet blev herefter med virkning fra den 1. januar 2016 ændret fra rentetilpasning hvert tredje år til rentetilpasning hvert femte år.

Den 17. december 2015 sendte Nordea Kredit en meddelelse til klageren og M om, at rentetilpasningslånet pr. den 1. januar 2016 blev refinansieret til kurs 105,5469. Renten i perioden ville blive 0,8074% p.a. i perioden 1. januar 2016 - 31. december 2020. Restgælden pr. den 1. januar 2016 udgjorde 2.449.202,16 kr. Endvidere fremgik blandt andet en oversigt over ydelserne (afdrag, renter og bidrag) og den løbende nedbringelse af restgælden frem til næste rentetilpasning.

Ved en e-mail af 17. januar 2017 sendte banken et referat til klageren og M fra et afholdt møde. Af referatet fremgik blandt andet:

”…

Vi talte om at indfri jeres nuværende lån med henblik på at få det afdragsfrit. Da I har et F5 lån som udløber 1/1-2021 er der overkurs på lånet. Jeg har fået regnet på den og indfrielsesbeløbet på lånet bliver ca. 2.411.000 kr. Det vil sige at vi skal lave et nyt lån på det beløb, 2.411.000 kr. plus evt. kurstab samt omkostninger til banken på ca. 10-12.000 kr.
Så det vil med andre ord forhøje jeres gæld fra de 2.254.000, som fremgår af netbank, til 2.411.000 kr. plus omkostninger til både kurs og bank. Det skyldes, at kursen er oppe i omkring 107,8. Jeg talte om ca. 105 på mødet, men som nævnt var det bare anslået.
Så derfor vil jeg anbefale at tage en god snak med [ejendomsmægler] om salgsmulighederne og en evt. prisjustering. Såfremt I solgte huset i dag, så vil I altså skulle indfri 2.411.000 kr. på jeres realkreditlån. […]
Vedrørende jeres samlede gælds historik så har jeg lige fundet en mulig forklaring på den højere gæld, som I var forundret over.
Jeg kan se at I har købt huset for 3.400.000 kr. og belånt huset med 2.720.000 kr., hvilket svarer til 80%. I købte huset i juni 2007 og overtog det i marts 2008. Jeg kan så se at I tager et lån til en fast rente på 6% og det giver et kurstab – formentlig en kurs på ca. 96 – der gør at det nye lån ender på 2.844.000 kr. […]
I april 2009 omlægges dette lån til et S1 lån på 2.892.000 kr. med 10 års afdragsfrihed. Dette lån er det I har nu, der er bare siden ændret frekvens fra S1, årlig ny rente og afdragsfrit til F5 – hvilket betyder, at det er med afvikling og at renten er låst i 5 år ad gangen og altså frem til 2021 næste gang.
Hvordan rådgivningen er foregået og hvad der er blevet oplyst omkring det ved jeg af gode grunde ikke.

…”   

Banken har oplyst, at kurstabet ved indfrielse af Nordea Kredit lånet i e-mailen fejlagtigt var opgjort til et for stort beløb. Endvidere var oplysningen om, at lånet havde været afdragsfrit i 10 år, og at afdragsfriheden var bortfaldet i forbindelse med ændringerne i længden af de afdragsfrie perioder, forkert, idet der aldrig har været afdragsfrihed på 10 år på klagerens og M’s lån.

Ved en e-mail af 9. august 2017 sendte banken et referat af en telefonsamtale med klageren og M. Af e-mailen fremgik blandt andet:

”…

Hermed et referat af telefonsamtalen og løsningen for at undgå tvangsauktion og få solgt boligen i en almindelig handel.
Efter at have modtaget budget og indtægtsoplysninger har vi regnet os frem til et rådighedsbeløb på -2.100 kr. Dette er ikke holdbart hvorfor I også er i restance på jeres realkreditlån i Nordea Kredit med ca. 33.000 kr.
For at hæve jeres rådighedsbeløb til et acceptabelt niveau indtil boligen sælges, så søger vi at lave følgende løsning.
Jeres nuværende Nordea Kredit lån omlægges til Nordea Kredit Kort Rente med afdragsfrihed i 2 år. I forbindelse med omlægningen af jeres nuværende lån forventes et kurstab på ca. 140.000-150.000 kr. afhængig af kursen på indfrielsesdagen som ikke er fastlagt endnu.
Omkostningerne til selve omlægningen udover kurstabet ligger på ca. 22.000 kr. og er ved at undersøge om vi kan tilbyde rabat på nogle af disse omkostninger.
Dette kurstab vil blive lagt oven i jeres Nordea Prioritet Boligkøb sammen med restancen på jeres Nordea Kredit lån – ca. 33.000 kr. I alt vil jeres Nordea Prioritet Boligkøb lyde på ca. 928.000 kr.
Dette vil hæve jeres rådighedsbeløb til ca. 6.000 kr. pr. mdr. hvilket stadig vurderes meget lavt. For at få det op i et leje der er mere holdbart skal en af jeres biler sælges.  …
Når den er solgt vil det hæve jeres rådighedsbeløb til ca. 7.500 kr. pr. mdr. Et beløb som stadig er lavt, men som burde være muligt at levefor i en periode indtil huset er solgt.

…”

Banken udarbejdede blandt andet en ”Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” (god skik skema) vedrørende omlægning af Nordea Kredit lånet til et Nordea Kredit Kort Rente lån. Heraf fremgik, at klagerens og M’s erfaring med at optage lån var lille, og at husstanden bestod af to voksne og to hjemmeboende børn. Endvidere fremgik blandt andet:

”…

Denne løsning er udelukkende lavet for at undgå tvangsauktion, så huset kan sælges i normal handel med et underskud på 2-300.000 kr. som afvikles efter salget af huset. Kurstabet på Nordea Kredit lånet er indlagt i tabslånet og forventes at blive i lejet 150.000 kr.

…” 

Banken har oplyst, at oplysningen i om størrelsen af kurstabet i e-mailen af 9. august 2017 og i god skik skemaet var forkert. Med udgangspunkt i refinansieringskursen, kurs 105,5469, udgjorde kurstabet 27.072,77 kr. ved indfrielsen af det eksisterende Nordea Kredit lån ved omlægningen, der blev gennemført pr. den 1. oktober 2017.

Parternes påstande

Den 15. december 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale erstatning.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun og M som følge af mangelfuld rådgivning fra banken gennem ti år er blevet påført et stort tab, som banken bør erstatte.

Banken burde have accepteret afdragsfrihed på et langt tidligere tidspunkt, så deres økonomi kunne hænge sammen, ligesom de kunne have undgået betydelige kurstab.

Banken rådgav dem til at købe ejendom 2 før ejendom 1 var solgt. Ifølge deres daværende rådgiver i banken var der ikke tvivl om, at de kunne få ejendom 1 solgt til prisen igen. Hun havde job som pædagog, og M var selvstændig med svingende indkomst. Deres relativt beskedne indtægter var utilstrækkelige til begge ejendomskøb med en samlet købesum på seks mio. kr. Efter en kamp fik de solgt ejendom 1 med et underskud på cirka 300.000 kr. Det var ikke i orden, at de som førstegangskøbere blev væltet omkuld på denne måde.

Trods gentagne henvendelser fra dem afslog banken at medvirke til at omlægge lånet i ejendom 2, så det passede til deres økonomi. Hver gang blev det et nej til et afdragsfrit lån, som økonomisk kunne have været en befrielse for dem.

I 2017, hvor hun var sygemeldt, og de ikke kunne betale terminsydelsen, skrev hun en klage til banken. Der blev afholdt et møde, hvor hun fortalte om deres situationen og om, at deres første rådgiver i banken havde ønsket og fået penge under bordet for diverse papirarbejde i forbindelse med huskøbene. Efter mødet godkendte banken to års afdragsfrihed, men de blev igen påført et kurstab, og deres hus skulle stå til salg i mellemtiden.

Hele forløbet med dårlig og mangelfuld service og rådgivning fra bankens side har ud over store økonomiske tab påført dem cirka ti år med økonomisk krise, som har ført til sygdom og stress.

Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende, og at de øvrige erstatningsbetingelser heller ikke er opfyldt. Endvidere bestrides det af klageren anførte om, at den daværende rådgiver i banken skulle have krævet og modtaget penge under bordet.

Banken er ikke længere i besiddelse af referater eller andre oplysninger om bankens rådgivning i forbindelse med ejendomskøbene.

Et eventuelt rådgivningsansvar i forbindelse med ejendomskøbene er forældet, da der er forløbet mere end tre år fra rådgivningstidspunktet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.

Som anført i e-mailen af 17. januar 2017 var der et kurstab i forbindelse med optagelsen af Nordea Kredit obligationslånet og ved omlægningen af dette i 2009 til et rentetilpasningslån. De to frekvensskift på rentetilpasningslånet pr. henholdsvis den 1. januar 2013 og 1. januar 2016 blev foretaget i forbindelse med refinansiering, og der var således ikke et kurstab ved disse. Kurstabet ved omlægningen til Kort Rente pr. den 1. oktober 2017 var væsentligt lavere end banken havde oplyst.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hendes ægtefælle, M, købte i december 2006 et hus (ejendom 1) for en købesum på 2,6 mio. kr.

I juni 2007 købte klageren og M et nyt hus (ejendom 2) for en købesum på 3,4 mio. med overtagelse i marts 2008.

Ejendomskøbene blev via Nordea Danmark, finansieret med et obligationslån i Nordea Kredit og et prioritetslån i banken. I 2009 blev obligationslånet omlagt til et rentetilpasningslån, og i 2010 blev ejendom 1 solgt, hvorved klageren og M efter det oplyste realiserede et tab på cirka 300.000 kr., der blev lagt til deres gæld til banken.

Ankenævnet finder ikke, at det er godtgjort, at bankens rådgivning i forbindelse med huskøbene var ansvarspådragende. Klageren måtte indse, at hun og M selv måtte bære risikoen, hvis det efter købet af ejendom 2 ikke som forventet var muligt at sælge ejendom 1 uden tab.

Et eventuelt erstatningskrav mod banken vedrørende rådgivningen i forbindelse med huskøbene må endvidere på nuværende tidspunkt anses for at være forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.

Banken var ikke forpligtet til at medvirke til, at Nordea Kredit lånet blev omlagt til et lån med afdragsfrihed. Banken kunne derfor som betingelse herfor kræve at en eventuel besparelse ved afdragsfrihed skulle anvendes til nedbringelse af gælden til banken, jf. meddelelsen af 9. oktober 2015.

Det må endvidere lægges til grund, at klageren og M ikke er blevet påført unødige kurstab som følge af, at de først opnåede afdragsfrihed ved omlægningen pr. den 1. oktober 2017.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen