Indsigelse mod kautionsforpligtelse for realkreditlån. Spørgsmål om misforhold til økonomi.

Sagsnummer:119/2022
Dato:22-12-2022
Ankenævn:Bo Østergaard, Lars K. Madsen, Line Sofie Bytoft, Tina Thy-gesen, Lisbeth Baastrup Burgaard.
Klageemne:Kaution - forpligtelser
Ledetekst:Indsigelse mod kautionsforpligtelse for realkreditlån. Spørgsmål om misforhold til økonomi.
Indklagede:Jyske Realkredit
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod kautionsforpligtelse for realkreditlån. Spørgsmål om misforhold til økonomi.

Sagens omstændigheder

Klagerens daværende samlever og senere ægtefælle, M, ejede en fast ejendom, hvori han havde optaget et realkreditlån.

I 2007 optog M i forbindelse med en ombygning af ejendommen et afdragsfrit tillægslån på 376.000 kr. hos BRFkredit (nu Jyske Realkredit) næst efter det ovennævnte realkreditlån. Tillægslånet blev formidlet af en lokal ejendomsmægler, som BRFkredit (nu Jyske Realkredit) samarbejdede med. Klageren, der er født i juni 1989, og som på daværende tidspunkt var samboende med M, underskrev den 9. juli 2007 en kautionserklæring, hvor hun påtog sig selvskyldnerkaution for realkreditlånet til M på 376.000 kr. Klageren skrev i kautionserklæringen under på, at hun havde modtaget BRFkredits vejledning om kaution.

I 2014 blev klageren og M skilt.

Klageren har oplyst, at M i 2016 anvendte ejendommen til udlejning, og da afdragsfriheden var ved at udløbe, var han nødt til at omlægge lånene for at få økonomien til at hænge sammen. M omlagde derfor de to eksisterende lån i ejendommen, herunder det kautionssikrede lån på 376.000 kr., til et 30-årigt rentetilpasningslån med en hovedstol på 1.129.200 kr. Hun fik af realkreditinstituttet oplyst, at det var en betingelse for omlægningen, at hun påtog sig kaution for det nye lån.

Den 23. januar 2016 underskrev klageren en kautionserklæring, hvorved hun påtog sig selvskyldnerkaution for det nye rentetilpasningslån på 1.129.200 kr. Kautionsforpligtelsen var begrænset til 376.000 kr. med en løbetid på 22 år til den 1. januar 2038 svarende til restgælden og den resterende løbetid på det nu omlagte oprindelige lån. Klageren skrev i kautionserklæringen under på, at hun havde modtaget pjecen ”Kaution og tredjemandspant”.

Jyske Realkredit har oplyst, at realinstituttet siden indførelsen af informationsforpligtelsen i lov om finansiel virksomhed § 48, stk. 5, årligt har sendt information til klageren om kautionen og har som eksempler herpå fremlagt informationer fra 2020, 2021 og 2022. Af informationen fra 2022 fremgik, at lånerestgælden på det kautionssikrede realkreditlån pr. 11. marts 2022 var 1.023.079,34 kr., og obligationsrestgælden var 996.579,71 kr.

Ved et brev af 15. december 2021 til Jyske Realkredit gjorde klagerens advokat indsigelse mod kautionsforpligtelsen.

Jyske Realkredit har oplyst, at klageren ikke tidligere havde anfægtet kautionsforpligtelsen. Klageren har oplyst, at realkreditinstituttet ikke besvarede brevet.

Den 27. marts 2022 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

Klageren har under sagen fremlagt sine årsopgørelser for 2007, 2008 og 2015. Af årsopgørelsen for 2007 fremgik, at hun havde en personlig indkomst på 95.560 kr., en skattepligtig indkomst på 88.177 kr., ”Indestående i pengeinstitutter, obligationer, pantebreve” på 10.934 kr. og ”Gæld til realkredit, reallån, pengeinstitutter” på 116.932 kr. Af årsopgørelsen for 2008 fremgik, at hun havde en personlig indkomst på 126.713 kr., en skattepligtig indkomst på 113.586 kr., ”Indestående i pengeinstitutter, obligationer, pantebreve” på 5.568 kr.  og ”Gæld til realkredit, reallån, pengeinstitutter” på 1.014 kr. Af årsopgørelsen for 2015 fremgik, at hun havde en personlig indkomst på 135.829 kr., en skattepligtig indkomst på 119.645 kr., ”Indestående i pengeinstitutter, obligationer, pantebreve” på 8.264 kr.  og ”Gæld til realkredit, reallån, pengeinstitutter” på 195.335 kr.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Jyske Realkredit skal annullere/frafalde kautionen.

Jyske Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse, men med den ændring af kautionsforpligtelsen, at denne fremtidig skal være en delkaution for et beløb på oprindelig 376.000 kr. med ophør senest 1. januar 2038.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at der er tale om en privat kaution, jf.  den nugældende lov om finansiel virksomhed § 48.

I forbindelse med hendes underskrift af kautionen fra 2007 blev der ikke ydet nogen rådgivning, hvilket var i strid med den dagældende god skik bekendtgørelse. Hun var på daværende tidspunkt kun 18 år gammel. Hvis hun var blevet rådgivet om konsekvenserne af kautionsforpligtelsen, havde hun aldrig tiltrådt en kautionserklæring for et lån optaget i en ejendom, som hun ikke selv var medejer af. Yderligere var hun på daværende tidspunkt under uddannelse på elevløn, og dermed med en lav indkomst uden aktiver eller formue.

Hun fik i 2016 heller ingen rådgivning og blev ikke vejledt om konsekvenserne af den nye kautionserklæring. Hun måtte selv gøre opmærksom på, at kautionen skulle være begrænset, da hun i første omgang modtog en kautionserklæring for hele den nye hovedstol på 1.129.200 kr., hvilket undrede hende, da hun var blevet oplyst, at hun skulle underskrive igen, for at lånene kunne blive omlagt, og at hun kun hæftede for de 376.000 kr.

Herefter modtog hun en ny kautionserklæring, som var begrænset til den oprindelige hovedstol på 376.000 kr. Hun skulle underskrive den tilsendte erklæring, indscanne den og sende den retur til realkreditinstituttet via mail. På daværende tidspunkt kunne hun ikke på egen hånd gennemskue konsekvenserne af den nye kaution.

På daværende tidspunkt var hun enlig mor til to små børn og under uddannelse på lav indkomst. Hun havde dermed ingen chancer for at kunne overholde betaling af en eventuel kautionsforpligtigelse.

Hun blev således ikke rådgivet om konsekvenserne af kautionsforpligtelsen hverken som helt ung i 2007, eller da hun blev ”presset” til det i 2016. De egentlige konsekvenser af kautionen blev hun først blevet bekendt med langt senere i forbindelse med M’s økonomiske situation, hvorefter hun rådførte sig med en advokat, der på hendes vegne sendte et brev til Jyske Realkredit.

Hun afleverede på intet tidspunkt forud for underskrivelsen af kautionerne i såvel 2007 som i 2016 nogen informationer om sine økonomiske forhold til realkreditinstituttet såsom årsopgørelse eller lønseddel. Havde realkreditinstituttet undersøgt hendes økonomi, ville det have vidst, at hun i 2007, hvor den første kaution blev underskrevet, havde en årlig bruttoløn på ca. 100.000 kr. I 2016, hvor den nye selvskyldnerkaution blev underskrevet, udgjorde hendes årlige bruttoindtægt ca. 140.000 kr.

Realkreditinstituttet foretog ingen undersøgelser af hendes økonomiske formåen til opfyldelse af den potentielle forpligtelse, der var indeholdt i kautionerne, jf. den dagældende god skik bekendtgørelse § 20, stk. 1 (nu lov om finansiel virksomhed).

Kautionerne er derfor ugyldige i medfør af aftalelovens §§ 31, 33, 36 og 38 c.

Jyske Realkredit har anført, at klageren ved påtagelsen af den oprindelige kautionsforpligtelse i 2007 har fået den rådgivning og vejledning, der satte klageren i stand til at forstå rækkevidden af den påtagne forpligtelse. Den formidlende mægler var forpligtet til at yde en vejledning, som var nødvendig i den konkrete situation og som samtidig opfyldte de på tidspunktet gældende regler om god skik mm.

Den underskrevne kautionserklæring inkl. vejledningsbilaget må lægges til grund, da der ikke er fremlagt nogen beviser eller blot indikationer på, at klageren ikke var sat i stand til at forstå og overskue forpligtelsen. At klageren var ung, kan ikke i sig selv medføre, at aftalen anses for ugyldig.

Det er på nuværende tidspunkt ikke længere muligt at fremskaffe nærmere indsigt i de dialoger m.v., som blev gennemført i 2007, da klageren oprindelig påtog sig kautionsforpligtelsen.

Hertil kommer, at klageren knap ti år efter den oprindelige erklæring underskrev en ny kautionserklæring og i den forbindelse også fik oplysning om kautionens indhold og retsvirkninger mm. Også her har klageren modtaget information og vejledning, som muliggjorde, at klageren kunne forstå forpligtelsen og dens konsekvenser.

Ved indgåelsen af kautionsaftalen i 2016 ændredes aftalen, så der blev givet en begrænset kaution for hele det nye lån. Kautionen blev begrænset til en varighed på 22 år svarende til restløbetiden på det omlagte oprindelige lån. For at bibeholde den oprindelige kautionsforpligtelse bør kautionen ændres til at være en delkaution for det nye lån, således at kautionen bortfalder 1. januar 2038 og senest, når der er afdraget 376.000 kr., og desuden skal kautionsforpligtelsen løbende reduceres med eventuelle afdragsbetalinger på lånet.

Der gælder lovbestemte lånegrænser for realkreditlån. Dette betyder, at realkreditlån ved ydelsen af lånet pr. definition er fuldt ud sikrede ved pantet i den belånte ejendom. Dette indebærer også, at der målt på lånets hovedstol på belåningstidspunktet ikke er nogen risiko for en kautionist, da hele lånebeløbet mere end dækkes af værdien af pantet.

Det bestrides, at BRFkredit (nu Jyske Realkredit) nærmest mod klagerens vilje skulle have foranlediget klageren til at påtage sig kautionsforpligtelsen.

Ankenævnets bemærkninger

I juli 2007 kautionerede klageren for sin daværende samlever og nu eksmand, M’s, optagelse af et afdragsfrit tillægslån på 376.000 kr. i BRFkredit (nu Jyske Realkredit) med pant i M’s ejendom. Lånet havde pant i ejendommen næst efter et realkreditlån, som M tidligere havde optaget.

I 2016 blev de to lån optaget af M omlagt til et nyt 30-årigt rentetilpasningslån hos BRFkredit (nu Jyske Realkredit) med en hovestol på 1.129.200 kr. Klageren afgav i januar 2016 en begrænset selvskyldnerkaution for dette lån. Kautionen var begrænset til 376.000 kr. med en løbetid på 22 år svarende til restgælden og den resterende løbetid på det nu omlagte tillægslån.

Klageren har rejst indsigelse mod gyldigheden af kautionen.

Jyske Realkredit har under sagens forberedelse i Ankenævnet nedlagt påstand om, at kautionen fastholdes, dog således at kautionen ændres til at være en delkaution for et beløb på oprindelig 376.000 kr. for det nye lån, således at kautionen bortfalder 1. januar 2038 og senest, når der er afdraget 376.000 kr., og desuden skal kautionsforpligtelsen løbende reduceres med eventuelle afdragsbetalinger på lånet.

Af den årlige information fra Jyske Realkredit til klageren vedrørende kautionsforpligtelsen fremgik, at lånerestgælden på det kautionssikrede realkreditlån pr. 11. marts 2022 var 1.023.079,34 kr., og obligationsrestgælden var 996.579,71 kr.

Klageren har ved sin underskrift på kautionserklæringen fra juli 2007 bekræftet at have modtaget ”BRFkredits vejledning om kaution”. Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at klageren blev informeret om indholdet og konsekvenserne af kautionsforpligtelsen som krævet i den dagældende bekendtgørelse nr. 686 af 20. juni 2007 om god skik for finansielle virksomheder, jf. nu lov om finansiel virksomhed § 48, stk. 1, jf. lovens § 53 a.

Ved klagerens underskrift på kautionserklæringen i januar 2016 bekræftede klageren at have modtaget pjecen ”Kaution og tredjemandspant”. Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at klageren blev informeret om indholdet og konsekvenserne af kautionsforpligtelsen, jf. lov om finansiel virksomhed § 48, stk. 1, jf. lovens § 53 a.

Det følger af den på kautionstidspunktet i 2007 gældende bekendtgørelse nr.  686 af 20. juni 2007 om god skik for finansielle virksomheder § 20, stk. 1, at et realkreditinstitut ikke må medvirke til ydelse af lån mod kaution, hvis kautionsforpligtelsen står i misforhold til kautionistens økonomi. Det følger endvidere af lov om finansiel virksomhed § 48, stk. 10, jf. § 53 a, der var gældende i januar 2016, at en aftale om en kautionsforpligtelse efter stk. 1 kan tilsidesættes helt eller delvis, hvis den står i misforhold til kautionistens økonomi.

Af bemærkningerne til lov om finansiel virksomhed § 48, stk. 10 (L 2014 1490) følger, at: ”Ved vurderingen af, om der er et ”misforhold”, skal der ses på kautionistens reelle risiko ved kautionen, dvs. hvad kautionsforpligtelsen reelt dækker over. Ved denne vurdering kan indgå værdien af eventuelle pantesikkerheder eller øvrige sikkerheder, der er stillet af hovedskyldneren til sikkerhed for den kautionssikrede fordring. … Også her ses der som udgangspunkt på forholdene på tidspunktet for kautionsaftalens indgåelse”.

Tre medlemmer – Line Sofie Bytoft, Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard – udtaler:

Ifølge klagerens årsopgørelse for 2007 havde hun i 2007 en personlig indkomst på 95.560 kr. og en skattepligtig indkomst på 88.177 kr. Hun havde ingen formue af betydning.

Da kautionen i 2016 blev videreført for det omlagte lån, var klageren og M blevet skilt, og klageren havde ifølge sin årsopgørelse for 2015 en personlig indkomst på 135.829 kr. og en skattepligtig indkomst på 119.645 kr. Hun havde ingen formue af betydning.

Vi finder, at kautionsforpligtelsen stod i misforhold til klagerens økonomi, og at kautionsforpligtelsen derfor bør tilsidesættes delvis, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38 c, således at klagerens kautionsforpligtelse for det omlagte lån nedsættes til at udgøre oprindelig 200.000 kr. og samtidig ændres til en delkaution, således at kautionen bortfalder 1. januar 2038 og senest, når der er afdraget 200.000 kr., og desuden skal kautionsforpligtelsen løbende reduceres med eventuelle afdragsbetalinger på lånet,  og med de allerede erlagte afdragsbetalinger på ca. 100.000 kr.

To medlemmer – Bo Østergaard og Lars K. Madsen – udtaler:

Vi finder, at hvis en ejendom ejes af den ene af to samboende, er det sædvanligt, at et realkreditinstitut ved optagelse af et lån med pant i ejendommen som udgangspunkt forlanger medhæftelse af den anden samlever ud fra en betragtning om, at der som oftest skal to indtægter til for at kunne svare de økonomiske forpligtelser på ejendommen.

Klageren og M var på kautionstidspunktet i 2007 samboende, og tillægslånet på 376.000 kr. blev ifølge det oplyste optaget i forbindelse med en ombygning af ejendommen.

Vi lægger til grund, at vilkårene i den oprindelige kautionsforpligtelse bibeholdes, såfremt kautionen ændres til en delkaution for et beløb på oprindelig 376.000 kr. for det i 2016 omlagte lån i overensstemmelse med Jyske Realkredits påstand. Under forudsætning af at kautionen ændres i overensstemmelse hermed, finder vi efter en samlet vurdering af sagen herefter ikke grundlag for at tilsidesætte klagerens kautionsforpligtelse. Vi har herved lagt vægt på, at kautionen påtaget i 2016 var en videreførelse af kautionen påtaget i 2007, at lånet i 2007 tillige var fuldt ud sikret ved pant i ejendommen inden for de lovbestemte lånegrænser, samt at det fremgår af den seneste information om kautionsforpligtelsen fra realkreditinstituttet, at restgælden på det kautionssikrede lån – og dermed kautionen, når den reduceres med afdragsbetalinger på lånet, er blevet nedbragt med ca. 100.000 kr. 

Vi stemmer derfor for, at klagerne ikke får medhold i klagen.

Sagen afgøres efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Jyske Realkredit skal inden 30 dage nedsætte klagerens kautionsforpligtelse til 200.000 kr. og ændre den til en delkaution, således at kautionen bortfalder 1. januar 2038 og senest, når der er afdraget 200.000 kr., og desuden skal kautionsforpligtelsen løbende reduceres med eventuelle afdragsbetalinger på lånet, og med de allerede erlagte afdragsbetalinger på ca. 100.000 kr.

Klageren får klagegebyret tilbage.