Indsigelse mod værdiansættelse af ejendom og mod afslag på omlægning inden frist for rentetilpasning af bestående lån. Krav om kreditværdighedsvurdering inden stillingtagen til omlægning til nyt lån.

Sagsnummer:38/2021
Dato:09-11-2021
Ankenævn:Vibeke Rønne, Steen Jul Petersen, Jes Zander Brinch, Morten Bruun Pedersen, Lisbeth Baastrup Burgaard.
Klageemne:Værdiansættelse - øvrige spørgsmål
Omlægning - afslag
Ledetekst:Indsigelse mod værdiansættelse af ejendom og mod afslag på omlægning inden frist for rentetilpasning af bestående lån. Krav om kreditværdighedsvurdering inden stillingtagen til omlægning til nyt lån.
Indklagede:Realkredit Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod værdiansættelse af ejendom og mod afslag på omlægning inden frist for rentetilpasning af bestående lån. Krav om kreditværdighedsvurdering inden stillingtagen til omlægning til nyt lån.

Sagens omstændigheder

Klageren havde sammen med sin ægtefælle/samlever, H, et FlexLån F5 lån med afdrag i Realkredit Danmark med en restgæld på 3.224.494,98 kr. pr. 16. november 2020 sikret ved pant i H’s ejendom.

Realkredit Danmark havde i 2019 vurderet ejendommen til 9,0 mio. kr. og i 2020 til 9,1 mio. kr.

Ved et brev af 16. november 2020 til klageren oplyste Realkredit Danmark, at lånet skulle rentetilpasses pr. 1. april 2021, og at rentetilpasningen skete automatisk, hvis han ikke gjorde noget. Hvis han ønskede at ændre på lånet, skulle han aftale ændringerne med instituttet senest den 29. januar 2021.

Den 11. januar 2021 kontaktede klageren realkreditinstituttet og bad om et tilbud på ændring af det bestående lån til et såkaldt FlexLife lån som et F5 lån med afdrag med samme afdragsprofil og løbetid. Han bad ligeledes om et tilbud på et FlexLife lån med fast rente med samme løbetid.

Ifølge Realkredit Danmarks hjemmeside er der mulighed for forskellige afdragsprofiler for et FlexLån F5 lån og et FlexLife lån.

Samme dag, den 11. januar 2021, svarede en rådgiver i realkreditinstituttet at en omlægning til et FlexLife lån var en omlægning til et nyt lån, hvilket forudsatte, at instituttet foretog en kreditværdighedsvurdering af klagerens og H’s økonomiske forhold. Rådgiveren kunne ikke nå at foretage en kreditværdighedsvurdering og udarbejde lånetilbud inden den 29. januar 2021.

Rådgiveren tilbød dog at undersøge, om en anden rådgiver ville kunne foretage kreditværdighedsvurderingen og udarbejde lånetilbud inden den 29. januar 2021, hvilket viste sig ikke at være muligt. Rådgiveren kontaktede klageren telefonisk og pr. SMS i perioden fra den 11. til 18. januar 2021 og gjorde opmærksom på dette, uden at klageren vendte tilbage. Ved en mail af 18. januar 2021 bad rådgiveren klageren oplyse, hvornår han kunne træffes på telefonen.

I en mail af 18. januar 2021 til banken anførte klageren blandt andet:

”… Jeg har vanskeligt ved at se hvorfor der er noget der afhænger af, at vi taler sammen. Det, der mangler er at Realkredit Danmark gør noget.

Jeg skal ikke bruge henvisninger til hvem som kan hjælpe med noget – jeg skal bare give besked til Realkredit Danmark ifølge brevet fra 16.11.2020 mht. hvilken finansiering jeg gerne vil have – og hvis der er ændringer til det nuværende, skal jeg aftale ændringerne med jer senest d. 29.02.2021.

Der står i brevet, at lånets løbetid ikke må blive længere end 25 år i alt – men idet at den bagvedliggende finansiering på F5 m afdrag og Flexlife m. F5/m. afdrag er præcis den samme (den eneste forskel er, at jeg kommer til at betale mere i bidragssats), så må det være et spørgsmål om hvad jeg gerne vil have. Restløbetiden såvel som afdragsprofilen skal ikke laves om, den nye prioritet skal ikke flyttes i prioritetsrækkefølgen. Risikoen for RD er derfor eksakt den samme.

Som nævnt pr. telefon d. 11.01. vil jeg gerne have lavet lånet som et FlexLife lån med uændret restløbetid og uændret afdragsprofil. Den eneste option, jeg kunne tænke mig, var en Flexlife med fast renteprofil.

Som også nævnt pr. telefon d. 11.01.2021 har jeg også haft RD ude og foretage besigtigelse, så alt skulle være klart, med en frisk vurdering af huset. Jeg har derfor ikke brug for flere vurderinger eller forklaringer, men derimod at RD får lavet tingene.

Venligst fremsend de to ønskede lånetilbud pr. snarest muligt. I modsat fald må jeg tage sagen til Realkreditankenævnet.”

Der blev herefter udvekslet en mailkorrespondance mellem instituttet og klageren. I en mail af 20. januar 2021 til klageren anførte en forretningsdirektør hos realkreditinstituttet:

”Jeg skriver til dig, fordi du gennem noget tid har skrevet sammen med min medarbejder [navn], og du er tilsyneladende ikke tilfreds med de svar han giver dig, og derfor svarer jeg dig på dit ønske om omlægning.

Vi kan ikke tilbyde dig Flexlife inden fristen 29.1.2021. Produktet er født med muligheden for 30 års afdragsfrihed og det er derfor et krav at der foretages grundig kreditvurdering forud for bevilling af et Flexlife lån. Det er ikke et krav som vi kan gå på kompromis med.

Jeg er ked af, at du ikke vil acceptere de procedurer vi har for bevilling af et Flexlife lån, men vi kan som tidligere beskrevet ikke ændre på dem. Vi vil gerne se på dit ønske om omlægning, men din låneanmodning kan ikke gennemføres før i februar måned. Vi kan tilbyde dig et profilskifte inden fristen, da det ikke kræver kreditvurdering.”

Realkredit Danmark har oplyst, at Danske Bank i december 2020 på vegne Realkredit Danmark havde afslået at omlægge klagerens og H’s bestående FlexLån F5 til et FlexLife lån med baggrund i klagerens og H’s økonomiske forhold. Dette oplyste klageren ikke ved sin henvendelse til instituttet den 11. januar 2021.  

Parternes påstande

Den 21. januar 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Realkredit Danmark skal:

  1. Trække F5 med afdrag finansieringen tilbage og erstatte den med et FlexLife lån baseret på F5 med afdrag incl. afholdelse af alle omkostninger derved.
  2. Lave en ny vurdering af ejendommen, der kvantitativt er markedskonform.
  3. Svare på om FlexLife produktet indeholder noget fusk, der ikke er synligt for kunderne, og som objektivt kan kræve større sikkerhedsstillelse fra kundens side.

Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at Realkredit Danmarks vurdering af ejendommen var fundamentalt forkert ud fra alle relevante parametre. Hvis man sammenligner med markedet for huse, var eksempelvis stigningstakten fra 2006 - 2019 for det pågældende område næsten præcist +30 %, og stigningstakten fra 2019 til 2020 for det pågældende område var 5-7 %. Ejendommen var i 2006 vurderet af RD til 9,0 mio. kr. – vurderingen fra RD i 2019 var 9,0 mio. kr., og vurderingen fra RD i 2020 var 9,1 mio. kr. På alle måder var RD’s vurdering ikke markedskonform og udtrykte derfor ikke en reel markedsværdi. Vurderingen i 2020 skulle efter alle markedsparametre ligge betydeligt over 10 mio. kr.

Den af Realkredit Danmark foretagne vurdering har dog ikke betydning for hans mulighed for at få et FlexLife lån på grund af, at F5 lånets restgæld udgør 35 % af vurderingen.

Da der er mindre end 15 år til han skal pensioneres, vil han gerne gøre brug af FlexLife finansieringen, idet den giver ham mulighed for den eksakt samme finansieringstype, som han har i dag, men han får afdækket risikoen for, at der efter hans pensionering måske ikke vil være mulighed for at betale de samme afdrag som i dag.

Realkredit Danmark har oplyst, at instituttet ikke kan lave et lånetilbud på en ændring til FlexLife, fordi der er tale om omlægning til et andet lån, og det kræver en ”kreditvurdering”.

Dette er ikke korrekt. Han har anmodet om, at et eksisterende F5 lån med afdrag udskiftes med et F5 lån med afdrag pakket ind i en FlexLife skal. Finansieringen nu og finansieringen efter en FlexLife ændring er præcis den samme. Der er tale om eksakt den samme type lån. Der sker ingen ændringer, på nær at han får mulighed for om 15 år at stoppe med at afdrage på gælden – hvilket rent sikkerhedsmæssigt ville være uproblematisk allerede i dag. Situationen, finansieringen og kunden er helt den samme. Og en eventuel ”kreditvurdering” vil kun blive bedre med en FlexLife finansiering, idet eventuel afdragsfrihed vil stille kunden (ham) væsentligt bedre om f.eks. 15 år.

Samtidig er enhver problemstilling vedrørende Finanstilsynets fokus på kreditvurdering ikke eksisterende, grundet at LTV/Loan-to-Value er ca. 35%. Hvis instituttet har tillid til sine egne vurderinger – så er der ingen grund til at stille sig i vejen for en ændring til FlexLife.

Det af realkreditinstituttet anførte om, at kreditvurdering er nødvendigt, bestrides.

Realkreditinstituttet påstår, at en såkaldt ”rå” F5 med afdrag ikke er den samme finansiering som en F5 med afdrag pakket ind i en FlexLife skal. Realkreditinstituttet opfordres til at præcisere de eksakte forskelle på de to finansieringstyper udover, at bidraget øges med 0,15 %.

Afdragsfrihed i løbet af en 30-årig periode kan kun stille kunden bedre, og kreditvurdering er derfor ikke nødvendig, når kunden i forvejen har den finansiering, der ønskes videreført.

Når realkreditinstituttets argumentation er fuldstændig usammenhængende, er det kun rimeligt at spørge om, hvorvidt der er noget finansieringsmæssigt fusk i FlexLife produktet, givet den track record Danske Bank har med investeringsprodukter, der garanteret giver tab for kunder.

Realkredit Danmark har blandt andet anført, at instituttet ikke kan pålægges at indfri klagerens nuværende FlexLån F5 omkostningsfrit. Instituttet har informeret klageren om, at der ikke kunne udføres kreditværdighedsvurdering og kreditvurdering og udarbejdes lånetilbud inden den 29. januar 2021. Instituttet har ligeledes informeret klageren om muligheden for et profilskifte på det bestående FlexLån F5 lån samt foreslået at udarbejde et lånetilbud på et obligationslån med fast rente og afdrag inden 29. januar 2021.

Realkreditinstituttet er ikke forpligtet til at tilbyde kunder lån.

Realkreditinstituttet kan heller ikke pålægges at tilbyde lån, herunder omlægning af bestående lån, uden fuld indsigt i låntagernes - klagerens samt H’s (adkomsthavers) -  økonomi.

Realkreditinstituttet kan ikke pålægges at gennemføre kreditværdighedsvurdering og kreditvurdering inden for en bestemt tidsfrist.

Et FlexLån F5 lån er ikke er det samme som et FlexLife lån, og man kan ikke som anført af klageren ”pakke et FlexLån F5 ind i en FlexLife skal”.

Der vil være tale om en låneomlægning/konvertering med indfrielse af det bestående lån og udbetaling af et nyt lån baseret på helt andre obligationer end et FlexLån med afdrag.

Et FlexLån F5 lån kan maksimalt ydes med 10 års afdragsfrihed. Udgangspunktet er, at et FlexLife lån kan være afdragsfrit i 30 år, hvis lånet udgør under 60 % af ejendommens værdi på det tidspunkt, hvor Realkredit Danmark bevilger lånet.

FlexLife kan benyttes med henblik på nedsparing, hvilket kræver en grundig gennemgang af lånsøgers økonomi. Bidragssatsen for et FlexLife lån er højere end for FlexLån med samme refinansieringsprofil, hvilket fremgår af Realkredit Danmarks prisblad.

Rammerne for et FlexLife lån fastlægges ved bevilling af lånet, og inden for disse rammer kan låntager benytte sig af lånets fleksibilitet. Ved FlexLife med variabel rente, kan kunden i forbindelse med en refinansiering, mod et gebyr og inden for de aftalte rammer: Skrue op eller ned for ydelsen, vælge afdragsfrihed til eller fra, justere den restgæld lånet har, når det udløber, og tilpasse lånets løbetid. Ved FlexLife med fast rente kan dette ske hvert kvartal mod et gebyr.

Realkredit Danmark kan i særlige tilfælde bede kunden om at afdrage på lånet, så restgælden bliver mindre end oprindeligt aftalt, eller at der ikke er nogen restgæld ved lånets udløb. Det betyder, at kunden skal betale højere afdrag – eller må afbryde sin afdragsfrihed og begynde at afdrage. Det kan f.eks. ske, hvis den pantsatte ejendom falder meget i værdi, eller hvis kunden ikke overholder sine aftaler med realkreditinstituttet eller andre kreditorer.

Realkreditinstituttet kan ikke pålægges at vurdere ejendommen på ny, da ejendommen er vurderet senest i oktober 2020, og værdien er fastlagt ud fra kravene i værdiansættelsesbekendtgørelsen, stand, beliggenhed samt relevante referenceejendom­me.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren havde sammen med H et FlexLån med afdrag i Realkredit Danmark med en restgæld på 3.224.494,98 kr. pr. 16. november 2020 sikret ved pant i H’s ejendom.

Ved et brev af 16. november 2020 til klageren oplyste Realkredit Danmark, at lånet skulle rentetilpasses pr. 1. april 2021, og at rentetilpasningen skete automatisk, hvis han ikke gjorde noget. Hvis han ønskede at ændre på lånet, skulle han aftale ændringerne med realkreditinstituttet senest den 29. januar 2021.

Den 11. januar 2021 bad klageren instituttet om et tilbud på ændring af det bestående lån til et såkaldt FlexLife lån som et F5 lån med afdrag med samme afdragsprofil og løbetid. Han bad ligeledes om et tilbud på et FlexLife lån med fast rente med samme løbetid.

Samme dag oplyste realkreditinstituttet, at en omlægning til et FlexLife lån var en omlægning til et nyt lån, hvilket forudsatte, at instituttet foretog en kreditværdighedsvurdering af klageren og H’s økonomiske forhold, og at instituttet ikke kunne nå at foretage en kreditværdighedsvurdering og udarbejde lånetilbud inden den 29. januar 2020.

Ankenævnet er enig med realkreditinstituttet i, at en ændring af klagerens bestående FlexLån F5 til et FlexLife lån er en egentlig låneomlægning med indfrielse af det bestående lån og udbetaling af et nyt lån baseret på andre obligationer end et FlexLån med afdrag.

Ankenævnet finder, at realkreditinstituttet derfor var berettiget til at stille krav om, at afgivelse af tilbud på et FlexLife lån forudsatte en kreditværdighedsvurdering af klagerens og H’s økonomi. Ankenævnet finder desuden, at det ikke kan pålægges instituttet at foretage kreditværdighedsvurdering og udfærdige et lånetilbud på et FlexLife lån inden den 29. januar 2021 og bemærker i den forbindelse, at realkreditinstituttet straks meddelte klageren dette.

Ankenævnet bemærker endvidere, at realkreditinstitutternes værdiansættelser sker efter reglerne i realkreditloven og værdiansættelsesbekendtgørelsen, og at de ikke har karakter af en ejendomsmæglervurdering til brug for sælgeren eller køberen af en ejendom, men har til formål at sikre obligationsejernes interesser.

Ankenævnet finder, at realkreditinstitutternes værdiansættelse er et internt anliggende vedrørende det individuelle instituts kredit- og udlånspolitik ud fra ejendommens nuværende anvendelse samt gældende regler på området, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om.

Ankenævnet kan i almindelighed ikke efterprøve og tilsidesætte de kreditpolitiske og sikkerhedsmæssige overvejelser, der begrunder en sådan vurdering. Dette udgangspunkt finder Nævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnet påtager sig ikke at foretage en gennemgang af produktet FlexLife og vilkårene herfor.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.