Spørgsmål om godtgørelse for stempel (tinglysningsafgift) på pantebrev til realkreditinstitut etableret til finansiering af kontant køb af fast ejendom.

Sagsnummer:64/2001
Dato:03-07-2001
Ankenævn:Peter Blok, Karin Duerlund, Kåre Klein Emtoft, Jette Kammer Jensen, Niels Bolt Jørgensen
Klageemne:Stempel - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Spørgsmål om godtgørelse for stempel (tinglysningsafgift) på pantebrev til realkreditinstitut etableret til finansiering af kontant køb af fast ejendom.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne klage vedrører klagernes krav om dækning af udgiften til stempel (registreringsafgift) på et pantebrev til et realkreditinstitut etableret til finansiering af klagernes køb af en fast ejendom ved en kontanthandel.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 15. maj 2000 købte klagerne en anpart af en fast ejendom med overtagelse den 15. august 2000. Købesummen på 1.272.000 kr. (kontantværdi 1.234.807 kr.) skulle berigtiges ved hjemtagelse af et 20-årigt 7% obligationslån i Totalkredit på 873.000 kr., et sælgerpantebrev på 319.000 kr. og en kontant udbetaling på 80.000 kr.

Ejerskiftelånet var forudsat hjemtaget til kurs 98,95, svarende til 863.833,50 kr. Omkostningerne var beregnet til i alt 5.695,75 kr., heraf registreringsafgift 1.400 kr., stiftelsesprovision 1.000 kr., kurtage 1.295,75 kr. og omkostninger til lånehjemtagelse 2.000 kr. Det var forudsat, at sælger opnåede den beregnede kontantværdi efter fradrag af omkostninger eller 858.137,75 kr. (863.833,50 kr. - 5.695,75 kr.). Lånet skulle hjemtages af sælgers pengeinstitut i sælgers navn.

Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger."

Klagernes advokat, B, som skulle berigtige handlen, godkendte denne, hvilket ved telefaxskrivelse af 15. maj 2000 blev meddelt ejendomsmægleren og sælgers advokat.

Den 22. maj 2000 modtog indklagede, der er klagernes pengeinstitut, en kopi af købsaftalen. Indklagede anbefalede klagerne at købe ejendommen kontant og indhentede samme dag et lånetilbud på et 20-årigt 7% obligationslån på 1.024.000 kr. i Totalkredit. Lånetilbuddet blev afgivet under forudsætning af 1. prioritetspanteret, hvorfor et eksisterende kontantlån i Unikredit med hovedstol på 768.512 kr. blev forudsat indfriet.

Efter aftale med klagerne fremsendte indklagede samme dag, den 22. maj 2000, følgende skrivelse til henholdsvis ejendomsmægleren og B:

"Vi har som rådgiver for [klagerne] gennemgået den underskrevne købsaftale, og vi har følgende bemærkninger:

· Købers økonomi og budget er godkendt

· Ejendommen handles kontant

· rate af den kontante købspris kr. 60.000,00 er tidligere fremsendt

· Ejerskiftelånet hjemtages i Totalkredit.

På baggrund heraf ønsker køber følgende bestemmelse enten indføjet i et tillæg til købsaftalen eller bekræftet af Dem jf. "lov om omsætning af fast ejendom" § 18, stk. 2:

"Det er aftalt, at handlen gennemføres som en kontanthandel til en kontant købspris på 1.235.000,00.

Sælger underskriver ejerskiftepantebrev på 1.024.000,00 som adkomsthaver og udlåner skøde til brug for tinglysningen inden en uge efter fortrydelsesfristens udløb. Til gengæld tilbyder køber pengeinstitutgaranti over for sælger for restkøbesummens betaling.

Sælger fjerner al tinglyst gæld i ejendommen umiddelbart efter overtagelsesdagen.

Sælger venter med at lade lån, der skal indfries, aflyse inden ejerskiftepantebrevet er tinglyst af hensyn til overførsel af tinglysningsafgift. Sælger udleverer kopi af indfrielsesopgørelser umiddelbart efter overtagelsesdagen"."

Den 23. maj 2000 meddelte ejendomsmægleren telefonisk indklagede, at sælger ønskede at overføre det eksisterende lån til en ny ejendom, og at overførsel af tinglysningsafgift derfor ikke kunne lade sig gøre som forudsat i skrivelsen af 22. maj 2000.

Indklagede har anført, at B under en telefonsamtale samme dag, den 23. maj 2000, blev orienteret om sælgers forbehold. B meddelte, at han nok skulle sørge for, at tinglysningsafgiften blev overført, og at alle købsforhandlinger frem over skulle ske gennem ham. Han bad samtidig om at få tilsendt alle dokumenterne i sagen, som klagerne skulle underskrive.

B, der på vegne klagerne har indgivet klagen til Ankenævnet, har anført, at han ikke var enig i indklagedes skrivelse af 22. maj 2000, idet han ønskede at fastholde en finansieret handel med størst muligt ejerskiftelån i Totalkredit alene således, at det var indklagede, der stod for lånehjemtagelsen. Under telefonsamtalen meddelte han indklagedes medarbejder, at denne måtte blande sig uden om købsforhandlingerne eller i det mindste lade disse foregå gennem ham. Han meddelte endvidere, at det var nødvendigt at fastholde aftalen om størst muligt ejerskiftelån, som under alle omstændigheder skulle optages i Totalkredit. Refusion af registreringsafgift ville således automatisk ske i forbindelse med lånehjemtagelsen eller i kraft af, at sælgeren selv betalte registreringsafgift ved overflytning til ny ejendom. Han pointerede det uhensigtsmæssige i, at indklagede uden fuldmagt forhandlede videre alene under påskud af, at man skulle sørge for ejerskiftelånet i Totalkredit.

Under henvisning til telefonsamtalen fremsendte indklagede den 23. maj 2000 sagens dokumenter til B med henblik på klagernes underskrift.

B udarbejdede betinget skøde, hvorefter købesummen skulle berigtiges kontant. Klagerne underskrev skødet den 30. maj 2000, hvorefter dette blev fremsendt til sælgers advokat med henblik på indhentelse af sælgers underskrift.

Ved skrivelse af 16. juni 2000 returnerede sælgers advokat skødet forsynet med sælgers underskrift. Af fremsendelsesskrivelsen fremgår bl.a.:

"….. Skødet er underskrevet under den udtrykkelige forudsætning, at side 4 udskiftes, således at overtagelsesdagen er 1.7.2000, og at side 6 rettes, idet der ikke kan stempeloverføres, jfr. vedlagte kopier af faxbreve fra [ejendomsmægleren]."

Ved telefaxskrivelse af 21. juni 2000 til sælgers advokat meddelte B, at han var uforstående over for sælgers ønske om at overflytte det eksisterende lån til en ny ejendom, og at det ved hans godkendelse af købsaftalen var en forudsætning, at der kunne overføres registreringsafgift. Af telefaxskrivelsen fremgår i øvrigt følgende:

"Såfremt skødets side 6 skal rettes, må der ske en nedsættelse af købesummen med kr. 13.095,00, (1,5% af kr. 873.000,00), idet mægleren i sin beregning vedr. ejerskiftelån på side 2c-1 i købsaftalen kun har anført registreringsafgift kr. 1.400,00 og altså har regnet med at eksisterende lån skulle indfries i forbindelse med salget.

Mine klienter har således betalt for meget kontant for ejendommen og regulering af ovennævnte kr. 13.095,00 kan evt. ske via refusionsopgørelsen."

Den 23. juni 2000 besvarede sælgers advokat telefaxskrivelsen således:

"I besvarelse af Deres telefax af 21. d.s. kan jeg bekræfte, at sælger ikke har økonomisk interesse i at nægte stempeloverførsel.

Som tidligere meddelt Dem, ønsker sælger at overføre sit eksisterende lån til den nye ejendom, idet det beløb kurstabet ved evt. indfrielse vil udgøre er større, end udgifterne ved overførsel af det eksisterende lån.

Købesummen skal ikke nedsættes.

Til brug ved tinglysning af købers finansiering vedlægges bortkoms­t­erklæring samt bekræftelse på ejendomsbeskatning."

Ved telefaxskrivelse af 28. juni 2000 fastholdt B kravet, idet han bl.a. henviste til forudsætningerne ved godkendelsen af handlen, købsaftalens bestemmelser og en bekræftelse fra ejendomsmægleren om, at ændringen af handlen alene var en ændring af, hvem der skulle hjemtage Totalkreditlånet.

Ved telefaxskrivelse af 5. juli 2000 til indklagede meddelte B, at pantebrevet på 1.024.000 kr. til Totalkredit nu var lyst med anmærkning om Unikreditlånet, og at der p.t. ikke var nyt omkring stempelrefusion/regulering af købesummen.

Den 31. august 2000 hævede indklagede 12.800 kr. på klagernes konto til dækning af registreringsafgift på pantebrevet.

Den 5. september 2000 fremsendte B en check på 12.800 kr. til indklagede til dækning af afgiften. B forudsatte, at enten sælger eller ejendomsmægleren endeligt skulle dække udgiften. B forbeholdt sig endvidere at kræve beløbet refunderet af indklagede, "idet det var aldeles unødvendigt at ændre handlen til en kontanthandel, da der alene var diskussion om, hvem der skulle optage størst muligt ejerskiftelån".

Ved skrivelse af 6. oktober 2000 til ejendomsmægleren afgav Dansk Ejendomsmæglerforenings sekretariat en udtalelse vedrørende sagen. Konklusionen var følgende:

"Det er sekretariatets opfattelse, at der i den forbindelse er blevet begået fejl såvel af medvirkende ejendomsmægler som af berigtigende advokat. Medvirkende ejendomsmægler burde have gjort sælger opmærksom på muligheden for, at køber ikke ville acceptere at lånet ikke blev indfriet og den heraf følgende mulighed for erstatningskrav, ligesom ejendomsmægler også burde gøre sælger opmærksom på, at der rent faktisk ikke kunne spares tinglysningsafgift ved at flytte lånet. Berigtigende advokat burde helt klart have reageret på meddelelsen om, at sælger ønskede at flytte lånet, med det til følge, at der ikke kunne blive tale om stempelrefusion, således at man kunne have omgjort sælgers beslutning om at flytte lånet inden dette skete."

Ved telefaxskrivelse af 10. oktober 2000 til B tilbød ejendomsmægleren at betale 6.400 kr. til fuld og endelig afgørelse.

B anmodede herefter indklagede om at betale de resterende 6.400 kr. B forhøjede efterfølgende kravet mod indklagede til 12.800 kr. under henvisning til, at ejendomsmægleren havde tilbagekaldt sit tilbud om betaling af 6.400 kr.

Indklagede afviste kravet.

Parternes påstande.

Den 16. februar 2001 har B på vegne klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 12.800 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

B har anført, at købsaftalen om en finansieret handel var godkendt af ham, og at indklagede ikke uden nærmere aftale med ham var berettiget til at ændre handlen til en kontanthandel.

I henhold til købsaftalen ville overførsel af registreringsafgift ske automatisk ved optagelse af størst muligt lån. Det var unødvendigt at ændre handlen til en kontanthandel, da der alene var diskussion om, hvem der skulle optage størst muligt ejerskiftelån. Klagerne blev ikke orienteret om, at dispositionen kunne medføre betaling af fuld registreringsafgift.

Ved den telefoniske henvendelse til indklagede den 23. maj 2000 meddelte han tydeligt, at indklagede ikke skulle blande sig i købsforhandlingerne uden forudgående aftale med ham. Det bestrides, at han var enig i skrivelsen af 22. maj 2000. Han ønskede at fastholde handelen som en finansieret handel med størst muligt ejerskiftelån i Totalkredit, alene således at det var indklagede, der stod for lånehjemtagelsen.

Betalingen af registreringsafgiften må påhvile ejendomsmægleren og/eller indklagede, idet ingen af dem orienterede klagerne om konsekvensen af dispositionen.

Sagen vedrører klagernes private forhold til indklagede og bør ikke afvises.

Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen bør afvises som erhvervsmæssig, idet den ikke vedrører klagernes private kundeforhold, men B's udlæg for sine klienter.

Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at B under telefonsamtalen den 23. maj 2000 meddelte, at han var enig i skrivelsen af 22. maj 2000, og at han ville sørge for, at tinglysningsafgiften blev overført som forudsat i skrivelsen. B meddelte endvidere, at alle fremtidige købsforhandlinger skulle foregå gennem ham, og indklagede havde derfor ikke grund til at foretage sig yderligere, herunder at orientere klagerne om, at ændringen af lånehjemtagelsen kunne medføre fuld registreringsafgift. Det måtte påhvile B selv at orientere klagerne herom.

Under hele sagens forløb havde B mulighed for at forlange handlen gennemført som finansieret handel, idet betingelserne for en kontanthandel som følge af sælgers nægtelse af at medvirke til refusion af registreringsafgift ikke var opfyldt.

Indklagedes anbefaling til klagerne om at handle kontant frem for finansieret har ikke medført et tab for klagerne. Tabet opstod som følge af B's og ejendomsmæglerens manglende reaktion på sælgers nægtelse af at medvirke til stempelrefusion.

Som berigtigende advokat burde B have undersøgt, om sælger blev bedre stillet ved den gennemførte kontanthandel og overførsel af eksisterende lån til en ny ejendom i forhold til den oprindeligt aftalte finansierede handel.

Ifølge skrivelsen af 6. oktober 2000 fra Danske Ejendomsmæglerforening beror fejlen på såvel ejendomsmægleren og B. Ejendomsmægleren må være bundet af tilbuddet om betaling af 6.400 kr.

An­ke­næv­nets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at tage indklagedes afvisningspåstand til følge.

I indklagedes skrivelse af 22. maj 2000 til ejendomsmægleren og klagerens advokat (B), ved hvilken det meddeltes, at det med klageren var aftalt, at handelen skulle gennemføres som en kontanthandel, var det klart forudsat, at det eksisterende lån i ejendommen skulle indfries, således at der i forbindelse med tinglysningen af det nye lån kunne opnås refusion af tinglysningsafgift (registreringsafgift). Sælgeren tilkendegav imidlertid umiddelbart efter, at det eksisterende lån ville blive overflyttet til en anden ejendom, således at der ikke kunne opnås refusion af tinglysningsafgift. Klagerne (disses advokat) kunne herefter have forlangt, at handelen i stedet blev gennemført som en finansieret handel på de oprindeligt aftalte vilkår, herunder med hensyn til indfrielse af det eksisterende lån og refusion af tinglysningsafgift, men valgte at gennemføre handelen som en kontanthandel, selv om spørgsmålet om, hvorvidt klagerne eller sælgeren skulle bære den merudgift, som den manglende refusion af tinglysningsafgift indebar, ikke var afklaret. Under disse omstændigheder finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klagerne merudgiften på 12.800 kr. Det bemærkes, at Nævnet ikke herved har taget stilling til, hvorvidt sælgeren var berettiget til at afvise at lade det eksisterende lån indfri med henvisning til, at handelen blev gennemført som en kontanthandel.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.