| Sagsnummer: | 409/2024 |
| Dato: | 19-06-2025 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Signe Kjørup Carlsson, Tina Thygesen og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: | Udlån - øvrige spørgsmål Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom Realkreditbelåning - rådgivning Realkreditbelåning - kurssikring Realkreditbelåning - byggelån Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4 |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af grund, nedrivning af eksisterende hus og opførelse af nyt hus samt krav om erstatning. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af grund, nedrivning af eksisterende hus og opførelse af nyt hus samt krav om erstatning.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Jyske Bank. Klagerne ejede en ejerlejlighed.
Banken har oplyst, at klagerne fra juli 2019 løbende havde en dialog med banken om finansiering af huskøb. De ønskede at anvende provenuet på 3 mio. kr. fra salget af deres ejerlejlighed i november 2020 til køb af en ejendom, og banken bevilgede i december 2020 en betinget kredit hertil.
Banken har oplyst, at den udfærdigede en bevilling den 23. august 2021. Af bankens interne bevillingsdokument fremgik blandt andet:
”…
Formål
Bevilling af køb af grund + etablering af grundkøbskredit.
Sagen er tidligere bevilget i kredit, men da det er længe siden og kundernes økonomi kun er bedre laves der en ny indstilling. Der er alene tale om bevilling af grundkøbet, bevilling på opførsel af nyt hus kommer først når kunderne har et endeligt tilbud fra typehus firma. Kunderne er klar over at vi IKKE har godkendt opførsel af nyt hus, da der endnu ikke ligger et endeligt budget. Vi har dog regnet på projekt til ca. 3,500 tkr., og her ender kunderne i normal følsomhed. Det vurderes altså at kunderne kan komme i mål med deres ønske om opførsel af nøglefærdigt hus.
…
Ejendommen mangler vurdering
…
Ejendommen er endnu ikke vurderet. Bevillingen er under forudsætning af en tilfredsstillende vurderingsrapport, hvor der ikke er anmærkninger, som vil påvirke kundens økonomi eller ejendommens mulighed for normal belåning. Derudover må ejendommen ikke være en risikoejendom.
…
AFVIKLING: grundkøbskredit har en løbetid på 12 måneder uden afvikling. Herefter hjemtages realkreditlån, formentlig som forhåndslån da huset ikke forventes færdigt før efteråret 2022.
…”
Klagerne har oplyst, at de den 23. august 2021 modtog bankens tilsagn om finansiering af køb af en ejendom med henblik på at nedrive det eksisterende hus, og opføre et nyt hus med virksomhed H som entreprenør.
Banken har oplyst, at klagerne i august 2021 købte en ejendom for 4.950.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2021. Banken forventede en egenfinansiering på 3.2 mio. kr. Banken bevilgede en rente- og afdragsfri grundkøbskredit på 1.850.000 kr. med en løbetid på 12 måneder fra den 1. oktober 2021.
Klagerne modtog lånedokumenterne i e-Boks, som de efterfølgende underskrev.
I en e-mail af 23. august 2021 fra H til banken fremgik blandt andet:
”…
Vi er helt ok med at du skriver til mægleren, at I godkender handlen og vi er også helt ok med, at du flytter de 3,2 mio. kr. i morgen og sørger for deponeringen. Det betyder vel også, at vi ikke skal betale negative renter længere?
Må jeg spørge hvad, jeres ejendomsmægler vurderer det til?
Mht. udgifterne, så er det jo mange penge, men ikke noget jeg forventer at vi kan flytte på, så det er fint - jeg går dog ud fra, at de bare indgår i det samlede beløb, som vi skal låne? Der kommer jo nogle udgifter som fx. ejendomsskatter, grundejerforening mv. som vi skal til at betale allerede fra 1.10, men er der en løbende omkostning pr. måned for grundkøbskreditten eller øvrige omkostninger til Jyske Bank indtil huset afleveres og vi optager det samlede lån?
[virksomhed H] har givet et groft skøn over en mulig indflytningsdato, og den lyder på juni 2022. Jeg håber derfor, at vi kan være færdige og hjemtage lånet før end 12 måneder fra 1.10.
…
I regnede på, at vi skal ligge minimum 3,2 mio. kr. i udbetaling, hvis vi skulle købe for 5,5 mio. kr. grund. Vi har forhåbentlig sparet yderligere 3-400.000 kr. sammen ved indflytning i juni 2022, og jeg skal derfor høre, hvor meget vi minimum skal lægge kontant, hvis huset bliver som forventet. Er det nok med 3,2 mio. kr. eller forventer I mere? Dette er blot i forhold til, at vi gerne vil lave høje paneler og få bygget en indbygget reol mv. i stuen, ligesom vi jo skal have nogle flere og nye møbler, hvorfor vi gerne vil have nogle penge tilbage til de ting, når vi ”gør regnestykket op”.
…”
I en e-mail af 24. august 2021 fra banken til H fremgik blandt andet:
”… I betaler negative renter på deponeringskontoen, men når vi overfører pengene til sælger d. 1/10 overfører vi det hel med – så derfor slipper i for de negative renter efter overtagelsesdagen.
…
Vores vurderingsmand har bare sat huset til prisen. Hans overslag på det færdige projekt ligger et sted mellem 8 og 8,5.
…
Jeps alle omkostningerne er medregnet i det fremtidige lånebehov. De største omkostninger ligger lige nu til tinglysning og det kan vi ikke gøre noget ved. I betaler standard omkostninger på kontanthandelsgarantien og grundkøbskreditten nu og her. Så skal jeg nok lave en god pris når vi skal have lavet garantien klar til [virksomhed H] eller hvem i ender med at vælge.
…
Forudsætningen for hele godkendelsen er de 3,2 i udbetaling. Men når i skal til tilvalgsmøder med [virksomhed H] og tingene alt andet lige blive dyrere, så mener jeg jo at jeres økonomi er så god at vi godt kan finansiere fx de høje paneler eller hvad i ellers måtte have af tilvalg til kontrakten. Huspriserne går som det er lige nu, jeres vej og hvis vi bare arbejder mod en maksimal lånegrænse på 80 % af efterværdien er der rigtig meget luft til det i gerne vil have lavet.
I forhold til det her med løbetiden på de 12 måneder, så kommer vi til at tale sammen løbende mens huset bliver bygget. Og hvis det ser ud til at renterne begynder at røre på sig kan man også altid hjemtage realkreditlånet tidligere og så bare betale prisen for at have pengene stående på en konto her i banken, men hvor man så jo betaler negative renter. Det tager vi når i er lidt længere i processen.
Jeg har sendt jer dokumenterne på både garantien og grundkøbskreditten i e-boks. Har I spørgsmål til dokumenterne siger i bare til.
…”
Klagerne underskrev den 31. august 2021 en entreprisekontrakt med virksomhed H om levering af et hus for 3.349.330. kr. med foreløbig overtagelsesdag i juni 2022.
Af ”Finansieringsplan – nybyg” af 9. september 2021 fremgik, at byggeriet forventedes afsluttet den 1. juli 2022, at anskaffelsessummen var 8.799.600 kr., og at det samlede behov for efterfinansiering var 5.786.600 kr.
Klagerne har oplyst, at de den 9. september 2021 modtog bankens standardoplysninger om god skik for boligkredit, og at de den 1. oktober 2021 overtog grunden og underskrev finansieringsplanen i e-Boks.
Klagerne har anført, at finansieringsplanen var endelig den 1. oktober 2021, men blev revideret den 14. februar 2022. Banken har anført, at budgettet og finansieringsplanen først var endelig den 14. februar 2022.
Den 5. oktober 2021 udstedte banken en uigenkaldelig garanti til virksomhed H på 3.274.330 kr. til sikkerhed for opfyldelse af entreprisekontrakten af 31. august 2021.
Den 29. oktober 2021 udstedte kommune Y byggetilladelse, der blandt andet var betinget af, at der fremsendtes afsætningsplan til godkendelse inden påbegyndelse af byggeriet. Afsætningsplan forelå den 30. november 2021.
Primo december 2021 kontaktede klagerne banken telefonisk vedrørende finansiering af deres haveanlæg. Af klagernes notat ”Økonomi overblik” af 6. december 2021, blev de samlede udgifter til projektet anslået til 9.296.413 kr., hvoraf udgifter til posten ”Have” udgjorde 582.086 kr.
I en e-mail af 7. december 2021 fra banken til H fremgik blandt andet:
”…
Jeg har tilrettet finansieringsplanen og har fastholdt 100.000 kr. til haveanlæg, hvorfor der er en difference mellem din sammentælling og min.
Jeres nøgletal ser fine ud.
Hvis I kan godkende den nye finansieringsplan bedes I underskrive i e-boks og jeg vil derefter bede om en revurdering af byggeriet, da vi nu afviger noget fra den tidligere vurdering på 8,5 mio. kr.
…”
Banken og klagerne korresponderede efterfølgende om finansieringsplanen, herunder vedrørende betaling af en regning til virksomhed M i forbindelse med nedrivning af det eksisterende hus.
Af e-mail af 24. januar 2022 fra banken til H fremgik blandt andet:
”…
Da der ikke på forhånd er oprettet en byggekredit til regninger som nedrivning og lignende, håber jeg at I kan lægge ud alternativt at [virksomhed M] flytter betalingsfristen. Jeg forestiller mig, at der skal oprettes en byggekredit så det kun er et midlertidigt udlæg I vil få. Jeg har ikke været med i jeres sag fra starten, men kan konstatere at der ikke i sin tid er tænkt en byggekredit ind.
Det og finansieringsplanen skal vi have styr på.
…”
Finansieringsplanen blev gennemgået på et online-byggemøde den 4. februar 2022.
I en e-mail af 7. februar 2022 fra banken til H fremgik blandt andet, at banken ville bestille en ny vurdering, når den fik den underskrevne finansieringsplan retur. Banken og klagerne korresponderede efterfølgende om finansieringsplanen, herunder vedrørende en forhøjelse af køkkenudgiften.
I en e-mail af 14. februar 2022 fra banken til H fremgik blandt andet:
”…
Jeg sender den tilrettede finansieringsplan.
Siden sidste vurdering er byggeriet steget med 1.0 mio. kr. Jeg vil ikke afvise en højere vurdering end de opr. 8,5 mio. kr., men tror det er væsentligt at byggeriet ikke bliver dyrere, da der er risiko for at værdien af ejendommen ikke kan følge med.
Når I har underskrevet bestiller jeg vurderingen.
…”
Af ”Finansieringsplan – nybyg” af 14. februar 2022 fremgik blandt andet, at byggeriet forventedes afsluttet den 1. august 2022, at anskaffelsessummen var på 9.883.883,75 kr., og at det samlede behov for efterfinansiering var 17.089,75 kr.
Klagerne har oplyst, at de den 14. februar 2022 underskrev finansieringsplanen, og at de den 4. marts 2022 fik besked om, at den endelige afleveringsdato var sat til den 15. juli 2022, hvilket de telefonisk fortalte banken.
Den 9. marts 2022 bevilgede banken en kredit på 550.000 kr. Den 24. marts 2022 blev den rente- og afdragsfri grundkøbskredit på 1.850.000 kr. forhøjet til 2.400.000 kr.
I en e-mail af 20. april 2022 spurgte klagerne banken, om de burde foretage kurssikring. Banken svarede samme dag, at da markedet var uroligt, anbefalede banken kurssikring.
Den 21. april 2022 drøftede klagerne og banken kurssikring telefonisk. Banken sendte efterfølgende ”Vejledning og vejledende beregning på [Ejendommens adresse]” med en vejledende beregning på et 3 % fastforrentet obligationslån med afdrag til kurs 96,35 og anslået kurssikring pr. 12. maj 2022.
Den 25. april 2022 meddelte H banken, at de ville gå videre med kurssikring. Samme dag sendte banken ”Vejledning og vejledende beregning på [Ejendommens adresse]” til klagerne med en vejledende beregning på et 3 % fastforrentet obligationslån med afdrag til kurs 96,10 og anslået kurssikring pr. 10. maj 2022.
Banken har oplyst, at banken senere samme dag talte telefonisk med klagerne. Klagerne meddelte telefonisk, at de ønskede at kurssikre lånet. Banken sendte efterfølgende en netbankbesked til H, hvoraf blandt andet fremgik:
”…
Du bekræfter hermed at 3% obl. med afdrag 30 år i [Ejendommens adresse] kurssikres til kurs 96,05 eller højere. Udbetaling 12. maj 2022.
…”
I en e-mail senere samme dag fra banken til H fremgik blandt andet:
”…
Som aftalt vedhæftes rådighedsberegningen.
Jeg sender lånedokumenterne til jeres underskrift i morgen. Som aftalt ændrede vi udbetalingsdatoen til 10. maj pga. en bedre udbetalingskurs 96,10.
…”
Den 26. april 2022 sendte banken lånedokumenterne til klagernes underskrift.
Banken har oplyst, at klagerne samme dag anmodede banken om at undersøge prisen for at ophæve den indgåede fastkursaftale. Bankens beregning var gyldig i en time og viste, at det kostede klagerne 80.959 kr. at ophæve aftalen.
Klagerne underskrev lånetilbuddet den 28. april 2022 med hjemtagelse den 10. maj 2022.
Banken og klagerne korresponderede efterfølgende om en uoverensstemmelse i finansieringsplanen på ca. 90.000 kr. eksklusive negative renter. Klagerne oplyste herudover, at der manglede en del poster, og at nogle poster var for små.
Af ”Finansieringsplan – nybyg” af den 8. juni 2022 fremgik, at byggeriet forventedes afsluttet den 1. august 2022, at anskaffelsessummen var på 9.961.404,75 kr., og at det samlede behov for efterfinansiering var 94.610,75 kr.
Af ”Finansieringsplan – nybyg” af den 9. juni 2022 fremgik, at byggeriet forventedes afsluttet den 1. august 2022, at anskaffelsessummen var på 9.954.305,75 kr., og at det samlede behov for efterfinansiering var 87.511,75 kr.
Ved e-mail af 10. juni 2022 meddelte banken klagerne, at banken ville give klagerne en samlet godtgørelse på ca. 33.239 kr. og anmodede klagerne om at underskrive en ny finansieringsplan.
Banken har oplyst, at klagerne den 15. juli 2022 overtog det nøglefærdige hus, og at banken den 13. september 2022 modtog ibrugtagningstilladelsen.
Den 23. januar 2024 indgav klagerne en klage til banken over rådgivningen. Den 7. maj 2024 afviste banken klagen.
Parternes påstande
Den 5. august 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal erstatte klagernes tab.
Jyske Bank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende. Den har ydet mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning i forbindelse med deres ejendomskøb samt efter ejendomskøbet. De blev som følge af den manglende rådgivning påført et tab, som banken skal erstatte. Banken undlod at informere dem om rentestigninger og konsekvenserne heraf, ligesom den ikke sendte låneberegninger eller rådgav dem om muligheden for kurssikring.
Banken udregnede ikke finansiering ved realkreditlån, selvom realkreditrenten på købstidspunktet var 0,5 % for et 30-årigt lån med afdrag, og den tilbød dem ikke en drøftelse af deres finansieringsmuligheder. De fik at vide, at den endelige finansiering skulle foretages senere i processen.
Banken påstår, at den har interne bevillingsnotater, der viser, at den ydede rådgivning til dem om deres finansieringsmuligheder. Banken har trods deres opfordring ikke fremlagt de interne bevillingsnotater. Det skal komme banken bevismæssigt til skade, at den ikke ønsker at fremlægge de interne bevillingsnotater, og Ankenævnet skal se bort fra bankens citat derfra.
Banken lovede dem i sin e-mail af 24. august 2021, at den ville orientere dem, hvis ”renten rørte på sig”, men banken brød sit løfte. Banken glemte at rådgive dem. Banken er professionel. Det har formodningen mod sig, at udsagnet var betydningsløst. En fortolkningsmæssig usikkerhed skal komme koncipisten til skade.
Renten steg fra 0,5 % til 3 %, hvilket påvirkede deres økonomi i et meget betydeligt omfang. Banken skulle i medfør af den almindelige loyalitetsgrundsætning underrette dem om rentestigninger og kursændringer fra grundkøbet og til den 20. april 2022.
De kunne hjemtage lånet på tidspunktet for den autoriserede landinspektørs afsætningsplan den 30. november 2021. Det var muligt at hjemtage et lån, da der var en underskrevet finansieringsplan den 1. oktober 2021.
Banken havde kun afsat 100.000 kr. til haveanlæg. Det indebar en revidering af finansieringsplanen, men fordyrelsen på cirka 1 mio. kr. kunne være optaget som separat lån på et senere tidspunkt end den 30. november 2021. Det var omkring 5 til 5,5 mio. kr., der kunne optages længe før den 8. marts 2022.
De underskrev finansieringsplanen den 14. februar 2022. Det tog banken næsten en måned at komme med sin godkendelse.
Banken handlede i strid med god skik for boligkredit og § 17 i bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021. Banken har som følge heraf handlet ansvarspådragende.
De var løbende i kontakt med banken, men den nævnte ikke en eneste gang noget om lånoptagelse, rentestigninger, kurssikring eller lignende, som de blev stillet i udsigt i e-mailen af 24. august 2021 og i bankens standardoplysninger om god skik for boligkredit den 9. september 2021.
De prioriterer økonomisk tryghed og har altid valgt fastforrentede lån med afdrag, da de ønsker at kende deres udgifter. Indlånsrenten var negativ, men da de foretrækker sikre løsninger, undlod de at investere salgsprovenuet fra deres ejerlejlighed. De prøver at undgå at betale mere end nødvendigt på den lange bane. Realkreditlån er langvarige. Den bedste rådgivning er ikke den for tiden billigste, da den billigste løsning på kort sigt, ikke altid er billigst på den lange bane. Der er ekstraudgifter til terminsbetalingen under byggeriet, men ved alternativet, som blev deres virkelighed, blev det hver måned meget dyrere. Den billige løsning havde en udløbsdato i sommeren 2022.
Dialogen med banken var præget af deres ønske om at have et fornuftigt økonomisk råderum efter husets opførelse, og banken vidste, at de ønskede et stort økonomisk råderum, hvorfor de lagde 3,5 mio. kr. i udbetaling i stedet for 3,2 mio. kr. Banken burde have sikret, at de kunne blive boende i ejendommen.
De begrænsede deres udgifter ved at flytte penge til deres børns konti for at spare negative renter. Det betød ikke, at de ikke ville optage et forhåndslån.
Banken forudsætter, at de ubetinget og til enhver tid prioriterede at spare et par tusinde kroner ved at undgå betaling af negative renter og udgifter til kurssikring fremfor at sikre deres økonomiske situation gennem den 30-årige afdragsperiode. Bankens argumentation er snæversynet og tynd, og banken har ikke sandsynliggjort sit synspunkt.
Det var ikke kendeligt for dem, at de havde reelle alternativer for at foregribe eller mitigere potentielle økonomiske risici.
Banken skulle som professionel aktør indenfor denne type projekter og med kendskab til de hermed forbundne risici løbende vejlede og rådgive dem. Den skulle sikre, at de modtog konkret, fyldestgørende og relevant rådgivning, da rentemarkedet ændrede sig markant. Banken skulle have oplyst om alternativer til grundkøbskreditten.
Banken rådgav ikke om forhåndslån eller kurssikring. De blev ikke rådgivet om konsekvenser eller risici ved at vente med at optage lånet. Denne rådgivning bør ydes tidligt i forløbet. Banken skulle tage initiativ til at rådgive om kurssikring og andre finansieringsmuligheder og burde allerede på tidspunktet for rentestigningen fra 0,5 % til 1 % have oplyst dem om rentestigningerne.
Den rådgav dem først, da de selv den 20. april 2022 efterspurgte et lånetilbud. De hjemtog straks lånet, da kurserne blev påvirket time for time. Det betød, at en del af lånebeløbet skulle bruges til det første afdrag i juni 2022 før overtagelsen den 15. juli 2022.
De fulgte ikke med i renteudviklingen, men de læste en artikel om realkreditlånenes himmelflugt, som de reagerede på. De spurgte banken, om det påvirkede dem. De vidste ikke, at der kunne kurssikres og hjemtages lån, før huset var bygget.
De anmodede om, at banken beregnede, hvad det kostede at træde tilbage fra lånoptagelsen for i stedet at få et lån med afdragsfrihed. De var i tvivl, om banken endnu engang havde rådgivet dem utilstrækkeligt ved ikke at foreslå et afdragsfrit lån. Banken begik flere fejl, og den var generelt ikke opmærksom på sagen.
Banken skal stille dem som om, at de kurssikrede og hjemtog realkreditlånet i oktober 2021, da de overtog ejendommen. Banken skal opgøre og beregne det konkrete tab. Tabet var påregneligt for banken.
Sagen skal ikke afvises. Det er ikke nødvendigt med parts- eller vidneforklaring af den tidligere rådgiver i banken. Banken ydede ikke yderligere rådgivning om deres lånemuligheder, end det der fremgår af det skriftlige materiale i sagen.
Der var meget begrænset kontakt med deres første rådgiver, og korrespondancen indeholder ikke rådgivning om finansiering, herunder finansieringsmuligheder, risici eller kurssikring. Den omhandler købet af ejendommen, indgåelse af grundkøbskreditten, godkendelse af handlen, indgåelse af entreprisekontrakt og bankgaranti til entreprenøren. På intet tidspunkt har de med deres første rådgiver drøftet finansieringsmuligheder udover grundkøbskreditten.
Bankens afvisningspåstand er reelt motiveret af, at det ville være belejligt for banken, at tvisten henlægges til domstolene i håb om, at de opgiver sagen.
De har ikke udvist retsfortabende passivitet.
Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagernes første rådgiver i banken ikke længere er ansat i banken. Det er derfor ikke muligt at partshøre den første rådgiver om de mundtlige drøftelser, der foregik med klagerne vedrørende byggeriets finansiering i efteråret 2021 og tidligere.
En vurdering af om bankens rådgivning var ansvarspådragende kræver derfor bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, jf. ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at bankens rådgivning ikke var mangelfuld, og at der ikke i øvrigt er grundlag for, at banken er ifaldet et erstatningsansvar i forbindelse med klagernes byggesag.
Det er ikke godtgjort, at bankens rådgivning af klagerne har været mangelfuld, eller at der i sagen foreligger andre omstændigheder, der gør banken erstatningsansvarlig. Det fremgår af bankens interne bevillingsdokumenter, at banken allerede i perioden 2019-2021 flere gange regnede på finansieringsmuligheder, herunder på bevilling af realkreditlån til klagernes plan om køb af en grund og opførelse af et nøglefærdigt hus.
Bankens e-mail af 24. august 2021 er en opfølgning på en drøftelse mellem banken og klagerne om finansieringsmuligheder, hvilket understøttes af citatet fra det interne bevillingsdokument af 23. august 2021. E-mailen indeholdt rådgivning om, at banken var villig til at tilbyde et forhåndslån tidligere end tidspunktet for overdragelsen af det nøglefærdige hus i juli 2022, hvis klagerne ville betale for at have pengene fra forhåndslånet stående i banken på en konto med negative renter.
Det var kendeligt for klagerne, at banken var indstillet på at tilbyde denne type belåning også før kredittens udløb, ”hvis renterne begyndte at røre på sig”. Bankens e-mail dokumenterer, at klagerne blev rådgivet om muligheden for, at renterne kunne begynde at ”røre på sig”.
Banken tilbyder ikke rente- eller kursovervågning som en del af sine produkter eller serviceydelser. Klagerne var selv ansvarlige for at følge renteudviklingen og kontakte banken for at modtage rådgivning derom. Banken har ikke givet klagerne et tilsagn om gebyrfri gældspleje eller indgået en stiltiende aftale med klagerne herom.
Banken havde ikke pligt til selvstændigt at kontakte klagerne om renteudviklingen, og bankens e-mail af 24. august 2021 gav ikke klagerne en berettiget forventning om, at banken påtog sig at overvåge renteudviklingen og løbende kontakte klagerne herom.
Klagerne fulgte selv med i renteudviklingen, og vidste, at de kunne optage et realkreditlån før kredittens udløb. Det understøttes af klagernes e-mail af 20. april 2022, hvor de gav indtryk af, at de var klar over, at ”renten bliver ved med at stige”. De bad om bankens vurdering uden indsigelse om den påståede mangelfulde rådgivning.
Klagerne ønskede før byggeriets opstart den finansiering, som gav dem de laveste omkostninger i byggeperioden. De gav ved sagens opstart udtryk for, at de ønskede at undgå negative renter ved finansieringen af byggeriet. Banken tilbød en rente- og afdragsfri grundkøbskredit, som var den billigste finansieringsform.
Klagerne indgik i august 2021 aftale med banken om, at finansieringen af byggeriet skulle ske i form af en rente- og afdragsfri kredit i 12 måneder. Realkreditlån skulle som en naturlig konsekvens heraf først hjemtages ved kredittens udløb, hvis bankens forudsætninger herfor i øvrigt var på plads.
Den rente- og afdragsfri grundkøbskredit var på rådgivningstidspunktet langt billigere end et forhåndslån, hvor der fra første dag skulle betales renter og ydelser af det fulde beløb samt garantiprovision af hovedstolen. Det var den finansieringsmulighed, som passede bedst med klagernes ønske om at holde udgifterne i hele byggeperioden på et minimum, herunder at undgå at betale både negative renter og at afvikle et forhåndslån oveni deres huslejeudgifter.
Banken gav den type finansiering, som på daværende tidspunkt var det naturlige valg. Det var det billigste og dermed også den bedste langsigtede løsning for klagerne.
På rådgivningstidspunktet i sensommeren/efteråret 2021, hvor renten var stabil, var der ingen, som kunne forudse de hastige rentestigninger i vinteren 2021/foråret 2022 og rådgive klagerne herom.
Klagerne ytrede ikke før den 20. april 2022 ønske om at ændre finansieringsstrategi, og banken forventede ikke, at klagerne før byggeriets færdigmelding ønskede at optage et forhåndslån. De tilkendegav ikke før den 20. april 2022, at de var bekymrede for renteudviklingen, eller at det af andre årsager var vigtigt at optage et forhåndslån.
Banken rådgav uden ugrundet ophold om rentestigninger og kurssikring, da klagerne den 20. april 2022 efterspurgte rådgivning om forhåndslån. Banken anbefalede kurssikring, hvilket klagerne foretog, og de hjemtog den 10. maj 2022 et 3 % forhåndslån til kurs 96,10.
Der var ikke omstændigheder, der tilsagde, at klagerne ønskede yderligere rådgivning om forhåndslån, eller at de ikke var enige i den oprindelige plan om en senere realkreditfinansiering. De ønskede en så billig finansiering af entreprisen som muligt, herunder at undgå negative renter, ydelser på et forhåndslån og garantiprovision. Et forhåndslån var dyrere end en rente- og afdragsfri kredit, da forhåndslånet skulle indsættes på en indlånskonto med negative renter frem til byggeriets færdiggørelse. Klagerne skulle betale flere negative renter for at have forhåndslånet stående på en indlånskonto, desto længere tid der var til byggeriets færdiggørelse, og jo højere kursfradrag skulle klagerne betale for kurssikringen med en større restgæld til følge. Et forhåndslån havde medført forhøjede omkostninger for klagerne i byggeperioden.
Klagerne havde et økonomisk incitament til at optage et forhåndslån/realkreditlån så sent som muligt, da bidragssatsen blev beregnet ud fra belåningsprocenten. Den beroede på værdien af det nøglefærdige hus. Klagerne forventede, at værdien steg i takt med byggeriet og de ekstra udgifter til tilvalg, som løbende blev føjet til projektet.
Det understøttes af, at klagerne på trods af bankens klare anbefaling den 20. april 2022 var tæt på at ophæve aftalen om kurssikring og optage et lån med en bedre kurs men med en højere rente.
Banken foretog beregninger af klagernes byggeplaner og rådgav klagerne om finansiering heraf. Banken har ydet klagerne tilstrækkelig vejledning og rådgivning i overensstemmelse med § 17 i bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 om god skik for boligkredit. Klagerne blev rådgivet om de finansieringsmuligheder, som banken kunne tilbyde klagerne ved byggeriet, herunder om forhåndslån.
Banken havde under alle omstændigheder ikke tilbudt et forhåndslån før forudsætningerne for entreprisen var endelige. Byggetilladelsen var først med afsætningsplanen fra en autoriseret landinspektør endelig den 30. november 2021, og det var først efter den 14. februar 2022, at budgettet var endeligt.
Den endelige vurdering af byggeriet forelå derfor først den 8. marts 2022, hvor banken efterkom klagernes ønske om at forhøje den rente- og afdragsfri grundkøbskredit til 2.4 mio. kr. Banken kunne ikke før den 8. marts 2022 have tilbudt klagerne et forhåndslån, hvor et realkreditlån på 2,5 % lå tættest på kurs 100. Klagernes tab kan tidligst regnes fra den 8. marts 2022, hvor samtlige bankens forudsætninger for at tilbyde et forhåndslån ”før tid” var opfyldt.
Klagerne har ikke godtgjort, at de har lidt et økonomisk tab, som banken har pligt til at erstatte, selvom det lægges til grund, at banken før den 20. april 2022 burde have tilbudt klagerne et forhåndslån og rådgivet mere uddybende om renter og konsekvenser ved rentestigninger.
Klagernes krav om erstatning er bortfaldet ved retsfortabende passivitet
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, var kunder i Jyske Bank.
Banken har oplyst, at klagerne fra juli 2019 løbende havde en dialog med banken om finansiering af huskøb. Klagerne ejede en ejerlejlighed. De ønskede at anvende provenuet på 3 mio. kr. fra salget heraf i november 2020 til køb af en ejendom, og banken bevilgede i december 2020 en betinget kredit hertil.
Klagerne har oplyst, at de den 23. august 2021 modtog bankens tilsagn om finansiering af købet af en ejendom med henblik på at nedrive det eksisterende hus og opføre et nyt hus med virksomhed H som entreprenør.
Banken har oplyst, at klagerne i august 2021 købte en ejendom for 4.950.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2021. Banken forventede en egenfinansiering på 3.2 mio. kr. Banken bevilgede en rente- og afdragsfri grundkøbskredit på 1.850.000 kr. med en løbetid på 12 måneder fra den 1. oktober 2021.
Klagerne modtog lånedokumenterne i e-Boks, som de efterfølgende underskrev.
Klagerne underskrev den 31. august 2021 en entreprisekontrakt med virksomhed H om levering af et hus for 3.349.330. kr. med foreløbig overtagelsesdag i juni 2022.
Den 1. oktober 2021 overtog klagerne grunden samt underskrev en finansieringsplan i e-Boks.
Den 5. oktober 2021 udstedte banken en uigenkaldelig garanti til virksomhed H på 3.274.330 kr. til sikkerhed for opfyldelse af entreprisekontrakten af 31. august 2021.
Den 29. oktober 2021 udstedte kommune Y byggetilladelse, der blandt andet var betinget af, at der fremsendtes afsætningsplan til godkendelse inden påbegyndelse af byggeriet. Afsætningsplan forelå den 30. november 2021.
Klagerne har oplyst, at de underskrev finansieringsplanen den 14. februar 2022, og at de den 4. marts 2022 fik besked om, at den endelige afleveringsdato var sat til den 15. juli 2022, hvilket de telefonisk fortalte banken.
Den 9. marts 2022 bevilgede banken en kredit på 550.000 kr. Den 24. marts 2022 blev den rente- og afdragsfri grundkøbskredit på 1.850.000 kr. forhøjet til 2.400.000 kr.
Klagerne henvendte sig til banken den 20. april 2022 vedrørende kurssikring. Samme dag anbefalede banken kurssikring, da markedet var uroligt. Den 21. april 2022 drøftede klagerne og banken telefonisk kurssikring. Banken sendte en vejledende beregning på et 3 % fastforrentet obligationslån med afdrag til kurs 96,35 og anslået kurssikring pr. 12. maj 2022.
Den 25. april 2022 sendte banken en vejledende beregning på et 3 % fastforrentet obligationslån med afdrag til kurs 96,10 og anslået kurssikring pr. 10. maj 2022, og klagerne foretog derefter kurssikring af et 3 % obligationslån med afdrag i 30 år til kurs 96,10 eller højere med udbetaling den 10. maj 2022.
Banken og klagerne korresponderede efterfølgende om en uoverensstemmelse i finansieringsomkostningerne, og den 10. juni 2022 gav banken en samlet godtgørelse på cirka 33.239 kr. samt sendte en ny finansieringsplan til underskrift.
Banken har oplyst, at klagerne den 15. juli 2022 overtog det nøglefærdige hus, og at banken den 13. september 2022 modtog ibrugtagningstilladelsen. Den 23. januar 2024 indgav klagerne en klage til banken over rådgivningen.
Den 7. maj 2024 afviste banken klagen.
Der er uenighed mellem banken og klagerne om omfanget af bankens rådgivning, og en afklaring heraf beror blandt andet på en udtalelse fra klagernes tidligere rådgiver i banken. En stillingtagen til om banken har ydet fyldestgørende rådgivning om klagernes finansieringsmuligheder, forudsætter derfor bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet finder derfor, at sagen skal afvises i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.