| Sagsnummer: | 337/2024 |
| Dato: | 04-03-2025 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Inge Kramer, Signe Vejen Hansen, Tina Thygesen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: | Deponering - frigivelse |
| Ledetekst: | Krav om kompensation i forbindelse med tvist om frigivelse af deponeret provenu i forbindelse med klagerens og hans tidli-gere samlevers salg af ejendom. |
| Indklagede: | Sparekassen Kronjylland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om kompensation i forbindelse med tvist om frigivelse af deponeret provenu i forbindelse med klagerens og hans tidligere samlevers salg af ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans tidligere samlever, M, var kunder i Sparekassen Kronjylland. Klageren og M ejede i fællesskab en ejendom (ejendom 1).
I efteråret 2021 indgik klageren og M en entrepriseaftale med et entreprenørfirma, E, om opførelse af en ejendom (ejendom 2). Sparekassen skulle finansiere opførelsen. Klageren og M skulle i fællesskab eje ejendom 2 og hæfte for gælden. Sparekassen har anført, at det var et krav fra sparekassen, at ejendom 1 skulle sælges, og at provenuet derfra skulle anvendes til opførelse af ejendom 2. Klageren har bestridt, at det var et krav fra sparekassen, at provenuet skulle anvendes til opførelse af ejendom 2.
I november 2021 stillede sparekassen en bygherregaranti på 3.030.913 kr. overfor entreprenørfirma E med regaranti fra klageren og M. Af garantien fremgik blandt andet:
”… Garantien sidestilles med kontant deponering og dækker inden for garantisummen ethvert krav som sælger [entreprenørfirma E] har mod køber [klageren og M] som følge af købsaftalen, herunder sælgers eventuelle krav på refusionssaldo og eventuelle erstatningskrav over for køber som følge af dennes misligholdelse …
Garantien afløses af kontant deponering i entreprenørens pengeinstitut på overtagelsesdagen. …
Den 20. marts 2022 ophørte klagerens og M’s samliv.
Ejendom 1 blev solgt med overtagelsesdag den 1. juli 2022.
Den 1. juli 2022 blev købesummen for ejendom 1 indsat på en fælles deponeringskonto -495 i sparekassen.
Den 28. juli 2022 blev beløbet på deponeringskontoen frigivet af køber.
Klageren har fremlagt korrespondance med sparekassen i perioden juli 2022 til september 2022 og korrespondance med M den 4. august 2022. Den 28. juli 2022 skrev rådgiver i sparekassen, R, til klageren og M:
”Jeg har modtaget besked om at pengene på "[ejendom 1], Deponering" må frigives nu, mod tilbageholdelse af 6.000 kr. indtil refusionsopgørelsen er udfærdiget og godkendt. Jeg har noteret i sagen at forbrugslånet skal indfries i den forbindelse. Vil i melde tilbage hvad der skal ske med de resterende penge? Hvilken konto skal de sættes ind på? Det drejer sig om ca. 379.000 kr. efter indfrielse af forbrugslån og tilbageholdelse af de 6.000 kr.”
Sparekassen har anført, at rådgiver R havde overset, at sparekassen havde stillet som betingelse for at stille garantien overfor entreprenørfirma E, at provenuet fra salget på ca. 379.000 kr. skulle indgå i finansieringen af ejendom 2. Den 3. august 2022 skrev sparekassen til klageren og M:
”Indtil videre bliver pengene stående hvor de står. Men min … holdning er den at overskuddet fra hussalget (uanset størrelse) er øremærket til byggeriet. Det var det vi aftalte dengang vi sagde ja til byggeprojektet. Så er der sket en masse i mellemtiden - men det ændre ikke på at i stadig hæfter fælles for grunden og byggeprojektet. Og det vi bevilgede dengang, gælder stadig i dag.”
Den 4. august 2022 skrev klageren og M til hinanden:
”[M:] Jeg har en aftale med min advokat mandag. Jeg vil ikke mene de afventer mig? Jeg har fået at vide de penge ikke er hverken dine eller mine men husets pga det deponeringsbrev vi har skrevet under på. …
[Klageren:] Ja men jeg har bedt om dokumentation på det og det har [rådgiver R] skrevet at det har de ikke. Så banken kan jo mene hvad de vil. Det er jo primært din bank og din erhvervs bank og dit projekt de støtter så det er klar de skriver sådan. Men uden dokumentation så går det ikke. Jeg sender også den besked fra banken …
[M:] Jeg blander mig udenom …
[Klageren:] Jeg har sendt til hende igen og bedt hende om at skrive til dig du skal acceptere og frigive ligeligt. …
[M:] … jeg kan ikke frigive …
[Klageren:] … Banken afventer dig. … Banken må ikke holde de penge andet end til udbetalingen. Alt andet er ulovligt. Alternativ så må jeg have en advokat til at stævne banken for uretmæssigt tilbageholdelse. …
Jeg har skrevet til [R] at de skal frigives nu …”
Den 19. og 20. september 2022 skrev sparekassen til klageren og M:
”Jeg ser ikke at der er en afklaring så længe i ikke er enige. Og der ligger ikke en gammel underskrevet aftale om hvilken slags finansiering der skal laves når [entreprenørfirma E] skal have deres penge. Den del skulle vi først aftale på plads når huset var ved at være færdige.
I mellemtiden er i så blevet skilt. Vi får oplyst at [M] skal overtage huset hvilket vi siger god for. Nu er i ikke enige om den del længere, så nu er det - igen - en ny situation.
Vi laver derfor en midlertidig finansiering en måned frem for at se om i når at blive enige i mellemtiden.”
”Vi mangler stadig begge underskrifter på den kredit hvor vi skal trække beløbet til [entreprenørfirma E] fra. Det skal der styr på nu, ellers er jeg nød til at inddrage vore juridiske afdeling.”
Sparekassen har anført, at den i mellemtiden havde accepteret, at alene 190.000 kr. skulle anvendes til finansiering af ejendom 2, fordi parret var gået fra hinanden efter, at de forpligtede sig overfor byggefirmaet. Der blev af indeståendet betalt nogle poster, som klageren og M havde accepteret i købsaftalen og derudover 190.000 kr. til delfinansiering af ejendom 2. Sparekassen har endvidere anført, at klageren og M var uenige om fordelingen af restindeståendet på deponeringskontoen på 166.162,39 kr. Klageren har bestridt dette.
Den 9. maj 2023 indgav M stævning mod klageren. Sparekassen var ikke part i retssagen. M nedlagde påstand om, at klageren skulle betale 172.182 kr. til hende vedrørende et gældsbrev på 172.182 kr. Klageren nedlagde selvstændige påstande om, at M skulle tilpligtes 1) at betale 95.000 kr. til klageren samt 2) anerkende, at indestående på parternes fælles deponeringskonto i Sparekassen Kronjylland skulle udbetales med halvdelen til hver af klageren og M.
Den 8. maj 2024 blev der afsagt dom i sagen. Det fremgår af dombogen, at M den 3. november 2022 overtog ejendom 2 som eneejer for 3.800.000 kr., og at Sparekassen Kronjylland den 14. december 2022 opgjorde saldoen på deponeringskontoen til 166.162,39 kr. M forklarede, at hun og klageren aftalte med sparekassen, at provenuet fra ejendom 1 skulle indgå i projektet på ejendom 2.
Klageren forklarede, han og M talte med sparekassen om, at alle pengene fra salget af ejendom 1 skulle bruges til ejendom 2 under forudsætning af, at de endte med det samme provenu, som sparekassen havde anslået. Efter samlivsophævelsen vidste han ikke, hvad der skulle ske med ejendom 2. Han overvejede at overtage ejendom 2, men kunne ikke se sig selv i huset. De 190.000 kr., der blev trukket fra deponeringskontoen, svarede til 5 % af købesummen, som var kreditforeningens krav til deres egenbetaling for, at de kunne købe ejendom 2. Entreprenørfirma E pressede på for at få pengene, og de betalte de 190.000 kr. for ikke at få problemer med projektet.
Rådgiver R forklarede under retssagen, at provenuet fra ejendom 1 skulle indgå i finansieringen af ejendom 2, og at klageren og M ikke ville være blevet kreditgodkendt, hvis ikke det var tilfældet. Efter indfrielse af lån i ejendom 1 var der et provenu på 439.742 kr., hvoraf der blev brugt 190.000 kr. på den kontante udbetaling til ejendom 2. Der blev endvidere brugt midler til indfrielse af et fælles forbrugslån, overtræk, ejendomsskat, skødeomkostninger til ejendom 2 og gebyrer, således at der pr. 14. december 2022 var et indestående på 166.162 kr.
M fik i dommen medhold i sin påstand om, at klageren skulle betale 172.182 kr. med tillæg af renter til hende vedrørende gældsbrevet. Af rettens begrundelse og resultat i dombogen fremgik vedrørende klagerens påstande:
”… Sagsøgtes påstand 1.
Det fremgår af mailkorrespondancen mellem [klageren] og Sparekassen Kronjylland af 3. august 2022, at han accepterer at betale ½ delen af udbetalingen på huset - [ejendom 2] til [entreprenørfirma E], og at deponeringskontoen herefter skulle deles ligeligt mellem parterne.
[Klageren] har efterfølgende underskrevet skøde på [ejendom 2], hvorefter [M] bliver ene ejer af ejendommen, og det fremgår ikke, at det er aftalt, at [klageren] skal have en kontant udbetaling. Retten finder herefter, at der ved underskrift af skødet er gjort endeligt op med den kontante udbetaling på husprojektet, og [M] frifindes derfor for [klagerens] påstand 1.
Sagsøgtes påstand 2.
Deponeringskontoen tilhører parterne i forening. Sparekassen Kronjylland har ikke skriftligt overfor parterne stillet krav om, at provenuet fra deponeringskontoen, hvad det end måtte blive, skal indgået i husprojektet på [ejendom 2]. [M] og [klageren] har ikke aftalt, hvorledes der skal forholdes med indestående på deponeringskontoen.
Idet kontoen tilhører [M] og [klageren] i fællesskab, finder retten, at indestående på kontoen skal deles ligeligt mellem [M] og [klageren].
Retten tages således [klagerens] 2. påstand til følge, således at [M] skal anerkende, at indestående på deponeringskonto [… -495] i Sparekassen Kronjylland skal udbetales med halvdelen til hver part. …
[Klageren] skal til [M] betale sagsomkostninger med 54.500 kr.”
Sparekassen har oplyst, at den efter modtagelse af dommen den 16. maj 2024 gav klageren besked om, at deponeringskontoen ville blive udbetalt i henhold til dommen efter udløb af ”den første ankefrist” den 23. maj 2024. Den 21. maj 2024 gjorde M’s advokat sparekassen opmærksom på, at påstanden om deling af kontoen var en anerkendelsespåstand, hvilket betød, at påstanden først kunne effektueres, når dommens ankefrist var udløbet. Ankefristen udløb den 6. juni 2024. Den 22. maj 2024 gav sparekassen klageren og M besked om, at indeståendet på kontoen i stedet ville blive udbetalt efter ankefristens udløb den 6. juni 2024. Sparekassen henviste klageren og M til at kontakte deres respektive advokater, hvis de havde spørgsmål hertil.
Sparekassen har oplyst, at klageren den 23. maj 2024 klagede til sparekassen og blandt andet anførte, at sparekassen havde rådgivet ham fejlagtigt om retssagen ved at oplyse en forkert dato, som havde medført, at han ikke ankede dommen. Den 17. juni 2024 afviste sparekassen klagen.
Sparekassen har oplyst, at fogedretten den 4. juni 2024 foretog udlæg i klagerens andel af indeståendet på deponeringskontoen. Den 5. juni 2024 gav sparekassen parterne besked om, at indeståendet fra kontoen ville blive udbetalt i henhold til det netop foretagne udlæg, når fogedkendelsen den 3. juli 2024 blev endelig, medmindre den blev kæret forinden. Kendelsen blev ikke kæret, og indeståendet blev udbetalt den 3. juli 2024 i henhold til udlægskendelsen.
Parternes påstande
Den 21. juni 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Kronjylland skal betale kompensation på 154.000 kr. for mistet udbetaling og retssagens omkostninger samt yderligere kompensation på 20.000 kr. for tilbageholdelse af deponeringen siden 2022.
Sparekassen Kronjylland har nedlagt påstand om afvisning for så vidt angår klagerens krav om betaling af 95.000 kr. vedrørende udbetaling og frifindelse vedrørende den øvrige del af påstanden.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at sparekassen skal betale en kompensation på 154.000 kr. for mistet udbetaling samt for, at han blev pålagt at betale retssagens omkostninger. Sparekassen skal endvidere betale en kompensation på 20.000 kr. for uretmæssigt at have tilbageholdt deponeringen siden 2022.
Sparekassen tilbageholdt uretmæssigt deponeringen siden 2022, hvilket retten var enig med ham i. Sparekassen burde straks have udbetalt deponeringen med halvdelen til hver af ham og M. R gjorde det rigtige den 28. juli 2022, hvor hun spurgte til, hvad der skulle ske med den samlede deponering, men trak samme dag i land og kom med sin personlige holdning. Rådgiver R forklarede i retten, at mailen af 28. juli 2022 var forkert, og der var tale om en skrivefejl. Forklaringen holder ikke. Rådgiver R forklarede også, at sparekassen havde en holdning om, hvad der skulle ske med deponeringen. Han har fremlagt et dokument, hvor rådgiver R bad om accept af en midlertidig kredit til betaling til entreprenørfirma E, da der ikke var klarhed over, hvem der skulle overtage nybyggeriet. Dette strider mod rådgiver R’s forklaring i retten.
Sparekassen handlede udelukkende som sket, fordi M og hendes familie havde et stort engagement i sparekassen, både privat og erhvervsmæssigt. Af den fremlagte korrespondance fremgår, at R ytrede sig om sin/sparekassens personlige holdning til deponeringen. Et pengeinstitut må ikke handle ud fra personlige holdninger, men skal agere neutralt ud fra fakta. Rådgiver R vidste, at han og M havde betalt alt lige og haft fællesøkonomi, og dermed burde sparekassen/R i stedet have forelagt og anbefalet M, at deponeringen skulle deles ligeligt. Det fremgår også af M’s beskeder til ham, at det var sparekassen, der tilbageholdt deponeringen, og ikke M.
Sparekassen burde have fordelt den oprindelige deponering på 379.000 kr. mellem ham og M i 2022, hvorefter det havde været op til ham og M at finde ud af at finansiere for udbetalingen til nybyggeriet. Havde sparekassen udbetalt deponeringen ligeligt, havde det i stedet været M, som overtog ejendom 2 og som med sin andel kunne betale for nybyggeriet og hele udbetalingen selv, da hun overtog ejendom 2 med alle forpligtelser. Han ønsker kompensation for udbetaling 95.000 kr., der blev tabt grundet uretmæssig tilbageholdelse af oprindelig deponering.
Sparekassen har anført, at den stillede krav om, at provenuet fra ejendom 1 skulle anvendes til opførelse af ejendom 2. Dette står ingen steder og er ikke dokumenteret. Han og M var, da de boede sammen, enige om at opføre ejendom 2 sammen, men han har aldrig set et krav eller dokumentation for, at lige meget hvad der skete, skulle hele overskuddet fra salg af ejendom 1 bruges til at opføre ejendom 2. Sparekassen opfordres til at dokumentere dette. Det er besynderligt, at sparekassen i svaret i klagesagen beskriver, hvordan den først mente, at alt overskud fra hussalget skulle gå til byggeriet, men senere accepterede, at kun 190.000 kr. skulle gå til byggeriet.
Sparekassen tilbageholdt uretmæssigt deponeringen, og han blev dermed tvunget til at acceptere, at sparekassen måtte bruge deponeringen til entreprenørfirma E til udbetaling til huset. De 190.000 kr. til udbetaling blev alene frigivet fra den fælles deponering efter pres fra sparekassen. Han betalte kun på grund af sparekassens meddelelse om at involvere den juridiske afdeling. Han fraskrev sig aldrig udbetalingen, men accepterede blot, at den måtte bruges, da konsekvenserne ved ikke at betale entreprenørfirma E havde været større. Retten mente, at han vidste, hvad han gik ind til, og han endte derfor med ikke at få medhold i dette krav. Men han havde jo aldrig stået i den situation, hvis sparekassen havde delt den oprindelige deponering 50/50, som også retten gav ham ret i, at sparekassen skulle.
Sparekassen skal betale en yderligere kompensation på 20.000 kr. for uretmæssigt at have tilbageholdt deponeringen.
Han har endvidere krav på kompensation på 54.000 kr. vedrørende pålagte sagsomkostninger. Havde sparekassen udbetalt den oprindelige deponering 50/50, havde M af egne midler fra sin andel kunne betale udbetalingen til nybyggeriet, da hun overtog det, og han havde haft sine retsmæssige penge. Der ville dermed heller ikke have været en tvist om, at han kunne få sin udbetaling retur og dermed ville ende med at skulle betale sagens omkostninger.
Sparekassen begik yderligere fejl efter, at dommen var afsagt. Sparekassen oplyste, at deponeringskontoen kunne blive udbetalt den 23. maj 2024. Han valgte på den baggrund ikke at anke sagen og at kære sagens omkostninger, da han så ville kunne lukke det kapitel ned i og med, han ville modtage sin udbetaling og betale sin advokat og komme videre. Efterfølgende meddelte sparekassen en ny dato for udbetaling, som var senere end datoen for frist til kære af omkostninger på 54.000 kr.
Sparekassen Kronjylland har anført, at den har forstået klagerens påstande således, at Sparekassen Kronjylland skal 1) betale 95.000 kr. svarende til halvdelen af det beløb, som den 21. september 2022 blev overført fra den fælles deponeringskonto fra salget af ejendom 1 og dermed indgik i finansieringen af ejendom 2, 2) betale 54.000 kr. svarende til de sagsomkostninger, som klageren i henhold til dom af 8. maj 2024 skal betale til M 3) betale 20.000 kr., for hvilke ansvarsgrundlaget ikke er yderligere specificeret samt 4) anerkende, at sparekassen havde pligt til at fordele provenuet på deponeringskontoen med halvdelen til henholdsvis klageren og M den 28. juli 2022.
Ad 1) Som det fremgår af dommens påstand 1, er der taget stilling til parternes mellemværende i henhold til udbetalingen på 95.000 kr. i anledning af opførelsen af ejendom 2. Denne del af påstanden skal derfor afvises jf. vedtægternes § 5, stk. 1, litra e.
Ad 2) Retssagen mellem klageren og M har intet med sparekassen at gøre. Sagen er anlagt af M, og M’s påstand 1 går på, at klageren skal anerkende at skylde M et beløb på 172.182 kr. Denne gæld har intet med sparekassen at gøre. Af dommen fremgår også, at M skal anerkende, at fælleskontoen skulle deles ligeligt. Men da M fik medhold i et større beløb end klageren, blev klageren pålagt sagsomkostningerne.
Det bestrides, at sparekassen skal erstatte sagsomkostninger, som klageren er pålagt, fordi han nægtede at anerkende en gæld til M. Den 23. maj 2024 indsendte klageren en klage, hvori han anførte, at sparekassen havde rådgivet ham om retssagen ved at oplyse en forkert dato, som havde medført, at han ikke ankede dommen. Samme dag svarede sparekassen, at den ikke rådgav om ankespørgsmål, at ankefristen efter sparekassens opfattelse endnu ikke var passeret og anbefalede klageren at diskutere ankespørgsmålet med den advokat, der repræsenterede klageren under retssagen.
Ad 3) Klageren opfordres til at underbygge sin påstand med et ansvarsgrundlag samt at dokumentere, at erstatningsbetingelserne er opfyldt.
Ad 4) Indeståendet på deponeringskontoen blev frigivet af køber den 28. juli 2022. Sparekassen havde ikke beføjelser til at bestemme, hvordan der skulle disponeres over indeståendet. Dette standpunkt var i en lang årrække i overensstemmelse med Ankenævnets praksis. Som eksempel kan nævnes afgørelserne i sag 13/2006, 71/2012 og 471/2020. Som bekendt har Ankenævnet indenfor de senere år ændret praksis på området senest med afgørelsen af 5. maj 2024 i sag 318/2023.
Dommen mellem parterne af 8. maj 2024 tog stilling til, at indeståendet på deponeringskontoen skulle deles ligeligt. Efterfølgende foretog M udlæg i klagerens del af indeståendet. Det er således ikke muligt for sparekassen at dele indeståendet mellem parterne.
Ifølge fogedrettens kendelse skulle det udlagte beløb anvendes til delvis betaling af et tilgodehavende, som M i henhold til samme dom havde på klageren. Klageren har således ikke lidt et tab, idet indeståendet nu er brugt til at nedbringe hans gæld til M.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder ikke, at sagen skal afvises.
Klageren og hans tidligere samlever, M, var kunder i Sparekassen Kronjylland. Klageren og M ejede i fællesskab en ejendom (ejendom 1).
I efteråret 2021 indgik klageren og M en entrepriseaftale med et entreprenørfirma, E, om opførelse af en ejendom (ejendom 2). Sparekassen skulle finansiere opførelsen. I november 2021 stillede sparekassen en bygherregaranti på 3.030.913 kr. overfor entreprenørfirma E med regaranti fra klageren og M.
Den 20. marts 2022 ophørte klagerens og M’s samliv.
Ejendom 1 blev solgt med overtagelsesdag den 1. juli 2022.
Den 1. juli 2022 blev købesummen for ejendom 1 indsat på en fælles deponeringskonto -495 i sparekassen. Den 28. juli 2022 blev beløbet på deponeringskontoen frigivet af køber.
Der blev af indeståendet på deponeringskontoen betalt nogle poster, som klageren og M havde accepteret i købsaftalen og derudover 190.000 kr. til entreprenørfirma E til delfinansiering af ejendom 2, hvorefter restindeståendet på deponeringskontoen var 166.162,39 kr.
Den 9. maj 2023 indgav M stævning mod klageren. Sparekassen var ikke part i retssagen. M nedlagde påstand om, at klageren skulle betale 172.182 kr. til hende vedrørende et gældsbrev på 172.182 kr. Klageren nedlagde selvstændige påstande om, at M skulle tilpligtes 1) at betale 95.000 kr. til klageren samt 2) anerkende, at indestående på parternes fælles deponeringskonto i Sparekassen Kronjylland skulle udbetales med halvdelen til hver af klageren og M. M fik medhold i sit krav mod klageren. Klageren fik ikke medhold i sin påstand 1. Klageren fik medhold i sin påstand 2. Klageren blev pålagt at betale 54.000 kr. i sagsomkostninger til M.
Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at betalingen af 190.000 kr. til entreprenørfirma E til delfinansiering af ejendom 2 fra deponeringskontoen skete med klagerens accept. Ankenævnet har herved lagt vægt på sparekassens meddelelse til klageren og M af 3. august 2022 samt på det i dombogen anførte. Ankenævnet finder, at det ikke er godtgjort, at klagerens accept skete efter utilbørligt pres fra sparekassen. Klageren får således ikke medhold i sit krav om kompensation for sin andel på 95.000 kr. vedrørende betalingen på 190.000 kr. fra deponeringskontoen.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at klageren har lidt et erstatningsberettiget tab vedrørende sparekassens frigivelse af restindeståendet på deponeringskontoen. Klageren får således ikke medhold i sit krav om kompensation på 20.000 kr.
Ankenævnet finder, at det ikke er godtgjort, at sparekassen har begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser, der kan medføre, at sparekassen skal pålægges at betale et beløb til klageren i forbindelse med klagerens hæftelse for sagsomkostninger i retssagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.