Indsigelser over for et pengeinstitut i forbindelse med renovering af en ejendom og valg af entreprenør / håndværker

Sagsnummer:437/2011
Dato:03-07-2013
Ankenævn:Kari Sørensen, Christian Bremer, Morten Bruun Pedersen, Jørn Ravn, George Wenning
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Indsigelser over for et pengeinstitut i forbindelse med renovering af en ejendom og valg af entreprenør / håndværker
Indklagede:Sydbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelser over for Sydbank i forbindelse med renovering af en ejendom herunder ved valg af entreprenør / håndværker.

Sagens omstændigheder

Klagerne i sagen er M og K. De var i 2007 kunder i bankTrelleborg (nu: Sydbank).

I december 2007 købte M en ejendom på tvangsauktion for ca. 1,6 mio. kr. med henblik på renovering og et efterfølgende salg af ejendommen.

Banken har anført, at renoveringen skulle finansieres af en arv, som M skulle modtage. Klagerne fik en boligkredit i banken på ca. 2 mio. kr. således, at kreditten kunne finansiere købet af ejendommen samt fungere som et forskud på 200.000 kr. af arven til brug for en igangsætning af renoveringen. Klagerne havde oprindeligt budgetteret med at renovere for ca. 800.000, hvorved projektet i alt ville beløbe sig til ca. 2,5 mio. kr.

Af et af banken udarbejdet referat vedrørende et møde den 6. august 2008 med klagerne fremgår:

"…


Formål

Gennemgang af byggesag og stillingtagen til forespørgsel om forhøjelse af lån til færdiggørelse af byggeri …

Historik

Byggeriets forløb blev gennemgået, og der var enighed om, at byggeriet p.t. har stået i ca. tkr. 3.000 heraf lån i banken tkr. 2.000 plus modtaget a’conto arv tkr. 1.000.

Enighed om at byggeomkostningerne/budgettet afviger væsentligt fra det forventede.

Færdig-
gørelse

Banken har modtaget budget for færdiggørelse, der i runde tal udgør tkr. 2.000, således vil byggeriet – hvis alt går vel – stå i ca. tkr. 5.000. Den forventede salgspris iflg. … [en mæglerkæde] vil udgøre tkr. 4.000.

Der kan således allerede nu konstateres et tab på min. tkr. 1.000. Hertil skal lægges liggeomkostninger, ejendomsmæglersalær samt bank/kreditforeningsrenter, leveomkostninger samt diverse andre omkostninger.

Vurdering

Banken har på baggrund af udviklingen anmodet en byggesagkyndig - … [ved navn N, som ifølge en fremlagt årsrapport 2007/2008 er direktør i entreprenørvirksomheden E ApS] – vurdere hvad en færdiggørelse vil koste, det udførte arbejdes kvalitet, materialevalg m.v.

Det blev vurderet, at arbejdet kunne færdiggøres (med de materialer der beror på ejendommen) for ca. tkr. 1.250 incl. moms.

Bankens
udspil

Bankens udspil og beregninger blev fremlagt for … [klagerne], og var baseret på følgende:
- skal banken medvirke vil det kræve fast pris og bedre styring af byggeriet (banken udpeger byggestyrer)
- byggeriet skal færdiggøres billigst muligt og der skal foreligge skriftlige og gennemskuelige tilbud på lige fod med det der p.t. er meldt ud af … [E ApS]
- accepteres bankens udspil, vil der kunne frigives tkr. 350 til betaling af forfaldne regninger
- der hjemtages størst muligt "forhåndslån" jf. tilbud fra … [realkreditinstituttet R]

Der blev endvidere drøftet muligheden for, at den tilhørende grund på ca. 400 kv.m. kunne indgå i færdiggørelsesprisen. Dette vil reducere prisen for færdiggørelse med tkr. (JF. udleveret opstilling)

Færdiggøres ejendommen af "hovedentreprenør" kan … [M] tage arbejde ude i byen og dermed bidrage til privatøkonomien.

Konklusion

De fremlagte beregninger og forslag blev forelagt … [M] der konkluderede, at han selv kunne færdiggøre byggeriet.

Banken var ikke enig, og konkluderede, at såfremt … [klagerne] ikke tog imod bankens udspil – eller kom med noget tilsvarende fra andre håndværkere – ville den ønskede forhøjelse af lånet ikke blive bevilget.

Det blev pointeret, at fast tilbud fra andre håndværkere skulle være gennemskuelige og uden forbehold. De skulle som udgangspunkt matche det forslag vi p.t. har modtaget fra byggesagkyndig og være økonomisk i stand til at fuldføre opgaven. D.v.s. færdiggøre ejendommen til salg incl. haveanlæg, men med brug af eksisterende materialer, for ca. tkr. 1.250. Såfremt … [M] selv skal medvirke, skal hans egen indsats fratrækkes ovennævnte beløb.

… [M] ville efterfølgende regne på sagen, kontakte nuværende håndværkere, eventuelt søge større kreditforeningslån og efterfølgende vende tilbage.

Banken foretager sig intet før vi har fået en tilbagemelding.


…"

Primo september 2008 underskrev klagerne et pantebrev til brug for hjemtagelse af et realkreditlån på 3,2 mio. kr. M stillede i en mail til banken flere spørgsmål til bankens forslag og parterne korresponderede herefter videre herom.

Af bankens mail af 2. oktober 2008 fremgår:

"…

Vi har følgende bemærkninger til nedenstående mail samt sagen i øvrigt:

2. Det fremgår af aftalen med … [E ApS], at huset vil blive færdigrenoveret, så det fremtræder i færdig og salgsbar stand. Vi kender … [E ApS’] byggerier og er helt trygge ved denne aftale.

4. Du bør undlade at forsinke sagen yderligere, da det alt andet lige vil påføre dig yderligere omkostninger. Du bedes derfor underskrive

- købsaftale på grunden
- aftale med … [E ApS]

6. Banken ønsker restrenoveringen igangsat og færdiggjort nu. Såfremt det ikke sker må vi overveje andre muligheder.

Da vi har en fælles interesse i at komme videre, så ejendommen kan blive sat til salg, forventer jeg en hurtig tilbagemelding og et konstruktivt samarbejde om opgaven.

…"

Primo oktober 2008 indgik M og N (for E ApS) en aftale vedrørende færdiggørelse af ejendommen.

I forbindelse med N’s arbejde opstod der uenigheder mellem M, N og banken. M var blandt andet utilfreds med kvaliteten af N’s arbejde. Banken har oplyst, at der i overensstemmelse med en instruks fra M blev tilbageholdt en del af entreprisesummen.

I juni 2009 fik M af en beskikket bygningssagkyndig udarbejdet en rapport vedrørende fejl og mangler på ejendommen. M og E ApS rettede via deres advokater krav mod hinanden.

I første halvår af 2010 blev M sagsøgt af E ApS. I den forbindelse blev der udarbejdet en skønserklæring og en supplerende skønserklæring. Klagerne fik desuden vanskeligt ved at betale nogle større regninger herunder terminsydelser.

Banken har anført, at der ikke foreligger en retsafgørelse på, hvorvidt der var mangler ved N’s arbejde eller hvorvidt N (via E ApS) har krav på betaling for ekstraarbejder.

Klagernes advokat har anført, at entreprenøren gik konkurs efter skønsforretningerne og inden rettens afgørelse af parternes mellemværende. Konkursboets kurator bestemte, at boet ikke ville indtræde i retssagen, hvor entreprenøren havde fremsat et krav på ca. 200.000 kr. Kuratoren må formodes at have foretaget et kvalificeret skøn over sagens bevisligheder og sandsynlige udfald.

I efteråret 2010 opsagde banken klagernes engagement. Der var herefter korrespondance mellem banken og klagernes advokat om mulighederne for at undgå, at M’s ejendom blev solgt på tvangsauktion. Det lykkedes ikke at blive enige om en løsning.

Af bankens brev af 7. oktober 2011 til klagerne fremgår, at banken - efter at have overtaget M’s ejendom på tvangsauktion i foråret 2011 for 1.910.000 kr. - har videresolgt den og indfriet klagernes realkreditlån. Banken opgør i brevet herefter klagernes samlede gæld til banken til ca. 1,4 mio. kr. plus renter.

Banken har under sagens forberedelse nedsat kravet pr. 3. december 2012 til 1 mio. kr. med tillæg af rente fra den 4. december 2012.

Parternes påstande

Den 27. september 2011 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal betale 2.857.800 kr.

Sydbank har principalt nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at banken ydede dem dårlig økonomisk rådgivning ved køb og renovering af ejendommen.

Banken vildledte dem ved forhåndslån og blandede sig i færdiggørelsen af ejendommen ved at forlange, at der blev brugt en af banken godkendt entreprenør. Han viste sig senere ikke at kunne leve op til bankens udsagn, hvorefter dette endte i en syn- og skønssag og entreprenørens konkurs.

De opfattede ikke, at der forelå noget reelt alternativ til denne entreprenør, hvilket bestyrkes af referatet vedrørende mødet den 6. august 2008 og mail-korrespondance fra 2. oktober 2008.

Entreprenøren var åbenbart en, som skyldte banken et større beløb efter flere konkurser, og som har en familierelation til en af bankens ansatte.

Som følge af dette gik ejendommen på tvangsauktion og banken disponerede med de økonomiske midler til færdiggørelsen uden deres accept/underskrifter på a conto udbetalinger. Banken satte dem ud af spillet - som om de var personer, der ikke havde forstand på renovering af en ejendom trods 40 års erfaring i branchen og trods de ønsker og forventninger, som de havde.

Hvorfor skulle entreprenøren have udbetalt 600.000 kr. på 1½ måned, når der kun var to personer til stede en gang i mellem på ejendommen? Der var ikke købt materialer eller udført arbejde for dette beløb. Langt fra.

Banken skal yde økonomisk oprejsning af det tabte beløb grundet bankens vildledning og indblanding i renoveringen. Beløbet kan opgøres således:

- forskellen på forhåndslånet på 3,2 mio. kr. og tvangsauktionens højeste bud på 1.910.000 kr.: 1.290.000 kr.
- arv:780.000 kr.
- udbetaling fra kritisk sygdom:200.000 kr.
- udbetaling af deres SP-opsparing:82.800 kr.
- egenkapital ved køb af ejendommen:325.000 kr.
- beløb udtaget af dagligt budget gennem 3 år (inkl. lån kr. 75.000 på det grå marked) ca.: 180.000 kr.

I alt: 2.857.800 kr.

Sagens centrale punkt om bankens angivelige dobbeltrolle, er så tilstrækkeligt belyst, at Ankenævnet kan og bør udtale kritik af bankens håndtering af sagen med den tilføjelse eller virkning, at bankens krav mod dem reduceres betydeligt - principalt svarende til ovennævnte beløb eller subsidiært til et mindre.

Hvis banken ikke havde påtvunget dem denne entreprenør, ville sagsforløbet have været et andet og roligere, hvilket med stor sandsynlighed ville have ført til en hurtigere færdiggørelse samt realisation og et andet økonomisk resultat, hvor tabet var blevet mindre eller elimineret.

Ankenævnets afgørelse kan og bør træffes ud fra et friere skøn.

Banken har ikke ydet en ordentlig, redelig og kvalificeret betjening og rådgivning. Sædvanlige beskyttelsesværdige rutiner og fremgangsmåder har ikke været anvendt.

Sydbank har vedrørende afvisningspåstanden blandt andet anført, at det ikke er muligt at træffe afgørelse i sagen foruden yderligere egentlig bevisførelse – herunder ved syns- og skønsforretning vedrørende klagerens påståede tab som følge af eventuelle mangler ved entreprenørens arbejde samt ved partsforklaringer vedrørende det faktiske hændelsesforløb, entreprenørens påståede ekstraarbejder og bankens rådgivning.

Banken har vedrørende frifindelsespåstanden blandt andet anført, at klagerne ikke har dokumenteret at have lidt et erstatningsberettiget tab herunder bestrides blandt andet klagerens tabsopgørelse.

Klagerne ønsker reelt, at banken skal stille dem som om, at de aldrig havde investeret i ejendommen. Der er ikke årsagssammenhæng mellem det udokumenterede tab og det udokumenterede ansvarsgrundlag.

I sagen foreligger ikke et ansvarsgrundlag, da banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med rådgivningen af klagerne - herunder i forbindelse med optagelsen af realkreditlånet, som var den billigste måde at finansiere færdiggørelsen af ejendommen på.

Som det fremgår af referatet vedrørende mødet den 6. august 2008 har banken på intet tidspunkt stillet krav til hvilken entreprenør, der skulle færdiggøre renoveringen, som betingelse for at frigivet låneprovenuet. Det bestrides, at banken skulle have stillet krav om, at der alene måtte benyttes en af banken godkendt entreprenør. Klageren M besluttede selv at indgå aftalen med entreprenøren og banken kan ikke gøres ansvarlig for så vidt angår eventuelle mangler ved hans arbejde eller hans konkurs.

Af referatet fremgår, at yderligere finansiering forudsatte, at klagerne fremkom med skriftlige tilbud fra entreprenører, som klageren ønskede at benytte - hvilket de ikke gjorde. De valgte at indgå aftale med E ApS.

Det bestrides, at banken eller de involverede rådgivere havde en særlig interesse i, at M antog den konkrete entreprenør frem for en anden samt at personer ansat i banken, som har været involveret i sagen, har nogen familiemæssig tilknytning til entreprenøren.

Banken var bekendt med den sagkyndiges involvering i andre byggeprojekter og fandt ham egnet til for banken at vurdere det økonomiske omfang ved en færdiggørelse.

Mailen af 2. oktober 2008 må læses i sammenhæng med referatet og det faktum, at banken ikke hørte fra klagerne efter mødet angående tilbud fra andre entreprenører.

Klagerne har selv udformet et tillæg til E ApS’ tilbud. De har således forholdt sig aktivt til den indgåede aftale.

Banken har vedrørende udbetalinger til entreprenøren henholdt sig til den indgåede aftale mellem M og entreprenøren, hvorefter der er sket udbetaling i henhold til entreprenørens anmodning om betaling af fakturaer - som klageren løbende modtog i kopi.

Klageren har alene i forbindelse med den sidst fremsendte faktura givet banken instruks om, at betaling delvist skulle tilbageholdes.

Klagerne har tilsidesat deres tabsbegrænsningspligt ved ikke i tilstrækkelig grad at medvirke til en løsning, hvorved ejendommen kunne undgå at blive solgt på tvangsauktion.

Uagtet at de erstatningsretlige betingelser ikke er opfyldt i sagen, beklager banken, hvis klagerne har fået en fejlagtig opfattelse af, at banken forsøgte at presse dem til at indgå en aftale med entreprenøren eller hvis klagerne har fået en fejlagtig opfattelse af bankens dialog med entreprenøren i forbindelse med færdiggørelsen. Kommunikationen havde til hensigt at få de opståede uenigheder løst og projektet færdiggjort. Bankens kommunikation med klagerne kunne måske have været bedre.

Henset til ovenstående samt primært henset til klagernes økonomiske situation og alder har banken valgt at nedskrive sit tilgodehavende til 1 mio. kr. med tillæg af renter fra den 4. december 2012.

Klagerne har herved modtaget en økonomisk kompensation fra banken, der langt overstiger de udbedringsomkostninger, som ifølge den af klagerne fremlagte syns- og skønsrapport er anslået til udførelse af en række arbejder, som ikke entydigt er beskrevet som værende ikke håndværksmæssigt korrekt udført.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet bemærker indledningsvis, at nævnet ikke har kompetence til f.eks. at "udtale kritik" af pengeinstitutter.

Ankenævnets kompetence omfatter formueretlige tvister - også kaldet civilretlige krav.

Ankenævnet finder, at en afklaring af sagens nærmere omstændigheder herunder vedrørende bankens rådgivning og parternes drøftelser i forbindelse med klagerens indgåelse af aftaler med E ApS samt om banken i den forbindelse pådrog sig et erstatningsansvar, vil forudsætte en yderligere bevisførelse blandt andet i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af § 7, stk. 1 i nævnets vedtægter.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagerne får klagegebyret tilbage.