Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån

Sagsnummer:498/2012
Dato:13-02-2013
Ankenævn:Eva Hammerum, Kjeld Gosvig Jensen, Anita Nedergaard, Morten Bruun Pedersen
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån
Indklagede:Spar Lolland
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren er kunde i Spar Lolland. I foråret 2007 henvendte hun sig til sparekassen, idet hun ønskede at købe en to-værelses ejerlejlighed.

Primo juni 2007 var klageren til møde i sparekassen. Til brug for mødet havde sparekassen udarbejdet fire beregninger med forskellige forslag til finansiering af en ejerlejlighed for 800.000 kr. Beregningerne vedrørte følgende realkreditlån:

-30 årigt 5 % fastforrentet obligationslån

-30 årigt variabelt forrentet obligationslån med et 10-årigt renteloft på 5 %

-30 årigt variabelt forrentet kontantlån med rentefastsættelse hvert 5 år (F5)

-30 årigt variabelt forrentet kontantlån med rentefastsættelse hvert 10 år (F10)

Klageren valgte at optage F10 lånet og modtog lånetilbud fra Totalkredit dateret den 11. juni 2007. Af lånetilbuddets side 3 fremgår:

"…

Da lånet er baseret på inkonverterbare obligationer gælder særlige indfrielsesvilkår – der henvises til afsnittet "Indfrielse" i "Almindelige forretningsbetingelser"

…"

Sparekassen har oplyst, at Totalkredits "Almindelige forretningsbetingelser" blev udleveret til klageren sammen med lånetilbuddet.

Den 11. juni 2007 underskrev klageren et realkreditpantebrev med en hovedstol på 688.000 kr. Af pantebrevets forside fremgår:

"…

PANTEBREV –
INKONVERTERBART KONTANTLÅN MED
RENTETILPASNING, DELVIS AFDRAGSFRIHED
EFTER REALKREDITLOVENS § 4, STK. 2.

Af pantebrevets side 6 fremgår:

"9. Debitors opsigelse af lånet til fuld indfrielse

….

a)Indfrielse med obligationer.

Lånet kan indfries med obligationer svarende til lånets obligationer, d.v.s. obligationer af samme årgang og med samme pålydende rente som lånets obligationer (samme fondskode).

….."

I forbindelse med at klageren overvejede at sælge sin lejlighed, bad hun i sommeren 2012 sparekassen om et overslag over, hvad det ville koste at indfri realkreditlånet.

Af indfrielsesforslag af 1. august 2012 fremgår, at restgælden pr. sidste termin er opgjort til 630.247 kr. og at kursværdien af restgælden er 751.445 kr. Det samlede beløb klageren skulle betale for at indfri lånet var opgjort til 746.520 kr.

Klageren rejste herefter et krav mod sparekassen om, at hun på grund af mangelfuld rådgivning skulle have adgang til at indfri lånet til kurs 100. Sparekassen afviste kravet.

Parternes påstande

Den 9. oktober 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Lolland skal stille hende som om realkreditlånet kan indfries til kurs 100.

Spar Lolland har nedlagt påstand om principalt afvisning og subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun ikke blev oplyst om, at lånet ikke kunne indfries før tid uden store omkostninger. Hun fik blot at vide, at alle fire lån kunne optages, og at det var op til hende selv at vælge, hvilket der passede bedst til hendes behov.

Som 21-årig kendte hun ikke noget til lånene. Hun fik at vide, at et variabelt forrentet lån med rentetilpasning hvert 10. år, ville være fint for hende. Da hun så på lånebeløbets størrelse var lånet det lån, hvor kursen var mindst. Hun fik derfor at vide, at lånet nok var det mest fordelagtige set i forhold til de andre lån.

Hun har hele tiden troet, at lånet kunne indfries til kurs 100, hvis hun ville sælge sin lejlighed. Det opdagede hun først ikke var tilfældet den 1. august 2012. Hvis hun havde fået oplysning om konsekvenserne ved førtidig indfrielse, havde hun ikke valgt det lån. Hun havde ingen intentioner om at beholde lejligheden i 10 år, da den ikke er særlig stor.

Ifølge hendes ejendomsmægler burde sparekassen på baggrund af hendes unge alder, og da der var tale om et førstegangs køb, ikke have givet hende lov til at optage et sådant lån.

Spar Lolland har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klageren og sparekassen er uenige om, hvorvidt der blev ydet rådgivning om lånet, herunder rådgivning om betydningen af, at lånet er inkonverterbart og konsekvenserne ved førtidig indfrielse. En afgørelse forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneafhøringer, som ikke kan ske for Ankenævnet.

Sparekassen har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klageren både på et møde om valg af låntype og ved underskrivelsen af pantebrevet fik en grundig gennemgang af lånets fordele og ulemper, herunder at lånet var inkonverterbart samt konsekvenserne og risikoen ved førtidig indfrielse.

Det fremgår tydeligt af lånetilbuddet, at lånet er baseret på inkonverterbare obligationer og at der gælder særlige indfrielsesvilkår.

Det fremgår desuden tydeligt af pantebrevets forside samt punkt 9, at der er tale om et inkonverterbart kontantlån. Klagerens muligheder for at foretage fuld indfrielse er beskrevet i pantebrevets punkt 9, der ligeledes blev gennemgået med klageren inden underskrivelsen.

Ankenævnets bemærkninger

Tre medlemmer – Eva Hammerum, Kjeld Gosvig Jensen og Anita Nedergaard – udtaler:

Vi finder ikke, at klageren alene på baggrund af teksten i lånetilbud og pantebrev burde have indset, at indfrielse af et F10-lån uden for refinansieringstidspunkterne alene kunne ske ved indlevering af obligationer og at der dermed var risiko for, at hun led et kurstab, hvis hun eksempelvis ønskede at sælge sin lejlighed eller omlægge sin gæld.

Sparekassen udarbejdede fire finansieringsforslag til klageren, hvorfor der er en formodning for, at fordele og ulemper ved de forskellige lånetyper blev gennemgået med klageren.

Parterne er uenige om, hvorvidt klageren modtog fyldestgørende rådgivning i forbindelse med optagelsen af lånet.

Vi finder herefter, at en afgørelse af spørgsmålet om et eventuelt rådgiveransvar ikke kan ske uden en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer. Da en sådan bevisførelse ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene, stemmer vi for at afvise klagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Vi har lagt vægt på, at rådgivningsforløbet har fundet sted inden ikrafttrædelsen af bekendtgørelse nr. 686 af 20. juni 2007 om god skik, der blandt andet indførte nye regler om rådgivning og dokumentation herfor ved optagelse af lån med sikkerhed i fast ejendom.

Et medlem – Morten Bruun Pedersen, der i medfør af Ankenævnets vedtægter § 13, stk. 1, er tillagt to stemmer – udtaler:

Jeg finder, at der henset til klagerens alder var uoverensstemmelse mellem klagerens lånehorisont og det forhold, at lånet blev ydet på baggrund af 10-årige inkonverterbare obligationer. Jeg finder, at der påhviler sparekassen en skærpet forpligtelse til at dokumentere, at sparekassens rådgivning om indfrielsesvilkårene var fyldestgørende.

Jeg stemmer derfor for, at sparekassen skal stille klageren som påstået.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.