Erstatningskrav begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom

Sagsnummer:182/2018
Dato:03-10-2019
Ankenævn:Vibeke Rønne, George Wenning, David Sander Hjortsø, Ida Marie Moesby og Jørn Ravn.
Klageemne:B - Byggelån
Realkreditbelåning - byggelån
Realkreditbelåning - rådgivning
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Ledetekst:Erstatningskrav begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører et erstatningskrav begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning af ideelle anparter af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder

Klagerne, der var kunder i Danske Bank, ejede og boede i en fast ejendom, som i januar 2017 blev vurderet til 6,5 mio. kr. af Realkredit Danmark.

Kommunen, hvor ejendommen lå, afslog en anmodning fra klagerne om udstykning af ejendommen eller opdeling i to ejerlejligheder, henholdsvis det eksisterende hus og en ny tilbygning. Det eksisterende hus skulle sælges, og klagerne skulle bo i tilbygningen. Klagerne ønskede herefter at gennemføre projektet ved at opdele ejendommen i to ideelle anparter.

I et e-mail af 13. februar 2017 til klagerne anførte kommunen blandt andet:

”…

Det kan lade sig gøre, at lave en tilbygning på jeres ejendom under forudsætning af, at lokalplanen og byggeloven overholdes.
Kommunen skal godkende byggesagen, men vi skal ikke godkende jeres eventuelle opdeling af ejendommen i ideelle anparter.
Formelt set vil der forsat være kun een bolig på ejendommen. Der vil derfor ikke være krav til beliggenheden af lejlighedsskel. …

Den 20. februar 2017 var klagerne til et møde i Danske Bank om projektet. Der blev ikke udarbejdet et referat fra mødet.

Efter det oplyste blev tilbygningsprojektet, svarende til den kommende ideelle anpart, i juni 2017 af Realkredit Danmark vurderet til 7,5 mio. kr.

Henholdsvis den 14. og den 20. juni 2017 underskrev klagerne og et byggefirma en byggekontrakt på 2.900.853 kr. vedrørende opførelse af tilbygningen. Henholdsvis den 14. og den 15. juni 2017 underskrev parterne et bilag til byggekontrakten om fortrydelsesret inden for seks hverdage regnet aftaleindgåelsen. Ved en e-mail af 21. juni 2017 til klagerne anførte banken blandt andet:

”…

… Jeg fik garantien bevilget i går, så nu er alt med økonomien 100% på plads. …

Jeg fik en mail i går fra [entreprenør/byggefirma] med kopi af underskrevne kontrakter. Jeg sender dem en mail i dag om, at Danske Bank står bag finansieringen, …

…”

Den 4. juli 2017 sendte banken en meddelelse til klagerne om, at den havde stillet garanti over for entreprenøren på 2.900.853 kr. og at etableringsgebyret herfor, som udgjorde 5.000 kr. var blevet hævet på en konto i banken tilhørende klagerne.

Den 8. august 2017 udstedte kommunen en byggetilladelse vedrørende ”tilbygning til eks. enfamiliehus”.

Det eksisterende hus blev sat til salg for en udbudspris på 6,4 mio. kr. via en ejendomsmægler. Af salgsopstillingen fremgik blandt andet:

”…

Nuværende ejer er i gang med et byggeprojekt, som idebærer en selvstændig tilbygning på cirka 200 m2 i samme flotte og herskabelige byggestil som den eksisterende bygning. Se tegninger under plantegningen. Opdelingen bliver som 2 ideelle anparter og de to enheder bliver fuldstændig adskilt med egen indkørsel og have….

…”

Ejendomsmægleren sendte den 7. december 2017 følgende forespørgsel pr. e-mail til banken:

”Vi er i gang med at sælge [klagernes hus].

Ejendommen bliver delt op i 2 ideelle anparter i henhold til vedhæftede samejedeklaration. Jeg kan forstå, at du tidligere har givet [klagerne] meddelelse om, at der godt kan ske selvstændig realkreditbelåning i hver anpart gennem DB/RD.

Vi du bekræfte, at det er korrekt?”

Ved e-mail af 8. december 2017 svarede banken:

”Det er korrekt. Der er forbehold for samejedeklarationen kan accepteres af Realkredit Danmark, og hver ejendom får en side hver i tingbogen.”

I en e-mail af 12. december 2017 til klagerne anførte banken:

”I forlængelse af vores telefonsamtale bekræfter jeg, at ideelle anparter kun kan belånes i Realkredit selskaber, hvis ejendommen har 2 familie status.”

En potentiel købers advokat anførte i en e-mail 12. december 2017 til en anden advokat, hvis rolle i sagen uoplyst, blandt andet:

”…

Sælger har således fået byggetilladelse til at opføre en tilbygning til énfamiliehus og planen (og handlen i øvrigt) går således ud på at ejendommen, når tilbygningen er opført, opdeles i to ideelle anparter. Køber skal bo i nuværende ejendom, sælger i tilbygningen.

Det fremgår af lokalplanen, at der på hver ejendom kun må opføres eller indrettes én bolig for én familie, dog kan der på grunde over 1.600 m2 opføres/indrettes 2 boliger. Sidstnævnte arealangivelse er efter lokalplanenas ikrafttræden ændret, således at ejendommen i pågældende lokalområde skal være minimum 2.000,- m2 for at der lovligt kan etableres to boliger (nærværende ejendom er på 1.835 m2).

Kommunen fastholder således også over for sælger, jfr. vedhæftede. At ejendommen ikke må opdeles, da det er et enfamiliehus samt at ejendommen fortsat fremover vil have status som enfamiliehus.

Jeg skal for god ordens skyld bemærke, at kommunen som bekendt ikke blander sig i ejerskabet af en ejendom, dvs. en kommune kan ikke og har ikke hjemmel til at blande sig i, hvor mange adkomsthavere der er og skal/kan som konsekvens heraf som bekendt ikke godkende en opdeling i ideelle anparter.

Dvs. således som jeg ser det, vil ejendommen måske rent tinglysningsmæssigt blive opdelt i ideelle anparter, men ejendommen får ikke og kan ikke få status som tofamiliehus.

…”

Ved e-mail af 15. december 2017 til banken anførte klagerne:

”[D]ette har slået os helt ud af kurs, vi er til rotterne, og forstår ikke at vi er de eneste der ikke vidste at dette projekt ikke lader sig gøre, især ikke, når vi blev anbefalet at lave ideelanparter. …”

Ved e-mail af 15. december 2017 svarede banken:

”Det er jeg rigtig ked af at høre. Det er ikke ideelle anparter, som er udfordringen. Det er boligens status som 1 families hus, som er problemet. Der må ifølge lovgivningen kun bo 1 familie. Selvom kommunen skulle lave en dispensation til at to familier må bo der, på trods af lovgivningen, så er den kun gældende indtil kommunen trækker den tilbage igen, og så opstår balladen.

Byggegarantien består stadig, og nyt lån består stadig.”

Der er under sagen ikke fremlagt oplysninger om lånet, der nævnes i e-mailen.

Klagerne opgav byggeriet af tilbygningen og solgte ejendommen for 7,4 mio. kr.

Banken afviste et krav fra klagerne om erstatning.

Den 1. juni 2018 indgav klagerne en klage til Ankenævnet over Danske Bank. Klagerne har nedlagt endelig påstand om en erstatning på 4.557.610,98 kr., der fremkommer således:

Unødige omkostninger forbundet med byggeriet

 625.151,48 kr.

Entreprenørs krav ifm. uberettiget ophævelse af entreprisekontrakt

220.000,00 kr.

Advokat, uberettiget ophævelse af entreprisekontrakt

13.312,50 kr.

Værditab ifm. salg af ejendom

3.699.147,00 kr.

I alt

4.557.610,98 kr.

Vedrørende opgørelsen af erstatningskravet har klagerne uddybende anført, at omkostninger på 625.151,48 kr., var uden værdi for dem eller ejendommen som følge af, at der ikke kunne ske den forudsatte realkreditfinansiering af de to anparter. Omkostningerne omfatter opgravning af olietank, nedrivning af skure, installation af naturgas (da hovedhusets varmepumpe måtte fjernes som følge af byggemodning af grunden), etablering af indkørsel, opvarmning af huset i salgsperioden, opbevaring af indbo, udarbejdelse af samejeoverenskomst m.v.

De har afholdt 220.000 kr. til finansiering af forlig med entreprenøren på ombygningsprojektet, eftersom dette ikke skulle gennemføres alligevel. Banken blev hørt i forbindelse med forligsindgåelsen.

Udgiften på 13.312,50 kr. vedrører advokatbistand i forbindelse med ophævelsen af entreprisekontrakten.

Værditabet i forbindelse med salg af ejendommen er opgjort med udgangspunkt i vurderingerne på henholdsvis 6,5 mio. og 7,5 mio., i alt 14 mio. kr., med fradrag af entreprisesummen på 2.900.853 kr. og med fradrag af salgssummen for ejendommen på 7,4 mio. kr.

Af et responsum nr. FR-1/2019 af 22. februar 2019, udarbejdet af Finans Danmark fremgår:

”Spørgsmål 1
Var det i 2017 almindelig kutyme, at realkreditinstitutter ved belåning af ideelle anparter i ejendomme med to ideelle anparter stillede krav   om, at ejendommen havde status af tofamiliehus?

Finans Danmarks svar på spørgsmål 1
Ja, i 2017 og i dag stilles som ufravigeligt krav for belåning af ideelle anparter, at ejendommen har status i BBR som et dobbelt- eller tofamilieshus.
Det er institutternes sikkerhed for, at ejendommen ikke bebos fx i strid mod lokalplan, så man undgår lån til ejendomme, hvor der ikke er tilladelse til den faktiske anvendelse.”

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Danske Bank skal betale 4.557.610,98 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken som følge af mangelfuld rådgivning har pådraget sig et erstatningsansvar for det tab, som de er blevet påført som følge af, at byggeprojektet på et relativt fremskredent tidspunkt måtte opgives på grund af manglende realkreditfinansiering. Banken var bekendt med, at ejendommen ikke havde tofamiliestatus og burde derfor have rådgivet dem om, at der ikke kunne optages realkreditlån i de to ideelle anparter.

Det var en åbenbar forudsætning, at der kunne ske realkreditbelåning af anparterne. Tilbygningen skulle således finansieres ved salget af den ene anpart. Uden separat realkreditbelåning var anparten imidlertid usælgelig. Banken gav klart indtryk af, at sådan realkreditbelåning kunne finde sted på baggrund af opdeling i ideelle anparter, og de igangsatte projektet i tillid hertil. Som almindelige forbrugere havde de ingen viden om, hvilken betydning ejendommens status havde for realkreditfinansieringen af anparterne.

Det var først, da køberen af den ideelle anpart, der skulle sælges, annullerede handlen på grund af manglende mulighed for realkreditbelåning, at det gik op for dem, at hele projektet var baseret på en forkert forudsætning, og de blev tvunget til at opgive projektet med massive tab til følge. Ejendommen måtte sælges midt i ombygningsprojektet, hvor der var fældet træer, etableret byggeplads på halvdelen af grunden, ligesom flere døre og vinduer var muret til på grund af den forventede tilbygning. Endvidere var de nødt til at annullere den indgåede entreprisekontrakt.

På mødet den 20. februar 2017 læste de relevante passager fra kommunens brev af 13. februar 2017 op for rådgiveren. Det af banken anførte om, at de skulle have oplyst, at kommunen ikke ville godkende etablering af lodrette lejlighedsskel bestrides. Banken blev gjort opmærksom på, at kommunen ikke stillede krav til beliggenheden af lejlighedsskel, da der formelt set forsat kun vil være ”én bolig på ejendommen”. Bankens rådgiver oplyste, at han ikke kunne se nogen forhindringer forbundet med opdelingen i ideelle anparter, når kommunen havde givet lov til det. Rådgiveren oplyste ikke, at realkreditinstitutter kun yder lån til ideelle anparter, hvis ejendommen har status som tofamiliehus.

Det var ikke et krav, at kommunen godkendte opdelingen i ideelle anparter, og ejendommen kunne således på lovlig vis opdeles uden kommunens godkendelse. Der var derfor ikke som anført af banken forhold, som var ulovlige, eller som kommunen ”så igennem fingre med”. Det er rent tinglysningsmæssigt muligt at opdele en ejendom i ideelle anparter samt tinglyse samejeoverenskomst på ejendommen trods ejendommens status som enfamiliehus, jf. lovbekendtgørelse om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber §§ 1, stk. 1 og 17, stk. 1. Registreringen af ejendommen som tofamilieejendom var alene af betydning for muligheden for at optage realkreditlån i hver af de to ideelle anparter for sig. Dette understøttes af det anførte i købers advokats e-mail 12. december 2017.

Banken bekræftede i forbindelse med underskrivelsen af entreprisekontrakten, at alt med økonomien var 100 % på plads, hvilket efter en naturlig forståelse omfattede såvel entreprisekontrakten som belåningen af de ideelle anparter, da byggelån m.v. skulle erstattes af realkreditbelåning efterfølgende.

Banken levede ikke op til bekendtgørelse om god skik, hvorefter finansielle virksomheder af egen drift skal yde rådgivning, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov, og hvorefter rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning, ligesom rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende.

Sagen bør ikke afvises af Ankenævnet. Der er ikke usikkerhed om bedømmelsen af de faktiske oplysninger m.v. Grundlaget for sagen har i vidt omfang har været skriftligt. Parternes afvigende opfattelse af et hændelsesforløb afskærer ikke i sig selv Ankenævnet fra at realitetsbehandle sagen under anvendelse af sædvanlige bevisbyrderegler.

Trods opfordringer hertil har banken undladt at fremlægge dokumenter vedrørende sagsforløbet, herunder referater, vurderinger, finansieringstilbud m.v. Dette bør bevismæssigt komme banken til skade.

Tabet på 4.557.610,98 kr. er dokumenteret med de bilag, som de har fremlagt under sagen.

Danske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i sagen.

Banken opfordrede klagerne til at søge hjælp til projektet hos en ekstern rådgiver. Klagerne oplyste, at de var bistået af en landinspektør, som de tidligere havde samarbejdet med, og som de havde tillid til.

Det bestrides, at klagerne ved oplæsning af kommunens e-mail af 13. februar 2017 eller på anden måde skulle have gjort banken opmærksom på, at kommunens forhåndstilsagn indebar, at ejendommen fortsat ville have status som enfamilieejendom. Banken var således ikke bekendt med, at kommunens forhåndstilsagn alene indebar et tilsagn om en tilladelse til en tilbygning til en enfamileejendom, og at kommunen ville se igennem fingre med, at ejendommen reelt skulle bebos af to familier – uden formel godkendelse som tofamiliesejendom. Klagerne bragte herved rådgiveren i en vildfarelse om muligheden for ændring af ejendommens status til tofamilieejendom.

Ændring af ejendommens status til tofamilieejendom var en forudsætning for, at ejendommen lovligt kunne opdeles i ideelle anparter og dermed lovligt kunne beboes af to familier. En sådan ændring var endvidere en forudsætning for, at der kunne opnås separat realkreditbelåning i de enkelte anparter. Da ejendommen netop ikke havde status som tofamilieejendom, efterspurgte rådgiveren kommunens tilladelse til det påtænkte projekt. Klagerne bekræftede da, at kommunen havde givet dem forhåndstilsagn herom.

Klagerne undlod at gøre opmærksom på, at de allerede var bekendte med, at kommunen ikke ville godkende etablering af lodrette lejlighedsskel, og at ejendommen fortsat ville have status som enfamilieejendom.

Årsagen til, at klagerne ikke udtrykkeligt blev gjort opmærksomme på, at det var en forudsætning for separat realkreditbelåning, at ejendommens status blev ændret til tofamiliesejendom skal ses i sammenhæng med, at klagerne ikke loyalt oplyste, at kommunen ville se igennem fingre med, at deres påtænkte byggeprojekt ikke ville blive lovligt opført.

Baggrunden for, at banken ved e-mail af 21. juni 2017 oplyste, at alt med økonomien var på plads, var, at klagerne ikke loyalt oplyste om kommunens manglende godkendelse af ejendommen som tofamilieejendom. Banken havde derfor ikke ingen mulighed for at tage højde herfor. Mailen var en meddelelse til klagerne om, at banken havde godkendt deres økonomi og på baggrund heraf var indstillet på, at imødekomme deres ønske om at stille garanti over for entreprenøren.

Banken blev først i forbindelse med den annullerede handel i december 2017 opmærksom på, at kommunen ikke ville tillade en ændring af ejendommen til tofamilieejendom.

Banken var ikke ansvarlig for at følge op på, om en ændring af ejendommens status var mulig. Landinspektøren, der bistod klagerne var ansvarlig for at yde den fornødne byggetekniske rådgivning, herunder om muligheden for at opdele ejendommen i ideelle anparter, og kravet om ændring af ejendommens status til tofamilieejendom. Det var også landinspektøren, der på klagernes vegne i første omgang havde ansøgt om tilladelse til at opdele ejendommen i ejerlejligheder. Set i lyset af kommunens afslag herpå havde landinspektøren en skærpet rådgivningsforpligtelse i relation til mulighederne for at ændre projektet til et som kunne gennemføres.

Klagerne bærer selv ansvaret for, at de ikke har kunnet ophæve entrepriseaftalen uden økonomiske konsekvenser.

Banken har godkendt klagerne og ejendommen inklusive tilbygning til yderligere realkreditbelåning, uden at ejendommens status blev ændret til tofamilieejendom. Samtlige ejere af ejendommen skulle blot være debitorer på realkreditlånet. Klagerne ville således have kunnet opnå realkreditfinansiering af hele ejendommen inklusive tilbygningen, uden at ejendommen fik status som tofamilieejendom. Det ønskede klagerne imidlertid ikke.

Klagernes tabsopgørelse bestrides. For så vidt angår posten ”Unødige omkostninger forbundet med byggeriet” har klagerne ikke dokumenteret, at der er tale om kausale eller adækvate tab. For så vidt angår posten ”Værditab ifm. salg af ejendom” er der tale om skuffet forventning og dermed ikke et erstatningsberettiget tab. Banken forbeholder sig at kommentere yderligere på de enkelte poster i klagernes tabsopgørelse, hvis Ankenævnet måtte nå frem til, at banken har handlet ansvarspådragende.

Til støtte for afvisningspåstanden har Danske Bank anført, at sagen ikke er egnet til behandling i nævnet, da sagen kræver yderligere bevisførelse, herunder i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan finde sted for Ankenævnet, men som i givet faldt må finde sted ved domstolene, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne ønskede at foretage en tilbygning til deres ejendom, at opdele ejendommen i to dele og frasælge den oprindelig ejendom. De havde i den forbindelse kontakt til kommunen, som ifølge mail af 13. februar 2017 meddelte blandt andet, at der formelt set kun ville være én bolig på ejendommen.

Ifølge parterne blev en del af kommunens mail af 13. februar 2017 oplæst for rådgivere på et møde den 20. februar 2017. Banken har bestridt at være gjort bekendt med, at kommunens forhåndstilsagn indebar, at ejendommen fortsat ville have status af enfamiliehus. Banken har ikke udarbejdet referat af dette møde.

Som anført i Finans Danmarks responsum af 22. februar 2019 er det en betingelse for realkreditbelåning af ideelle anparter, at ejendommen har status i BBR som et tofamiliehus.

Ankenævnet finder, at det er omfattet af bankens rådgivningsforpligtelse i en situation som den foreliggende at rådgive kunder om dette krav. Det bemærkes herved, at banken i forbindelse med tidligere låneformidling var bekendt med ejendommens status som enfamiliehus.

Det er efter det oplyste ikke godtgjort, at banken har rådgivet klagerne om denne forudsætning for realkreditbelåning. Banken er derfor erstatningsansvarlig for det påregnelige tab, der er en følge af bankens tilsidesættelse af denne rådgivningsforpligtelse. Banken er således ikke forpligtet til at erstatte klagernes eventuelle værditab, idet dette eventuelle tab ikke skyldes bankens rådgivning, men at kommunen på grund af offentlige regler ikke kunne godkende ændring af ejendommens status til tofamilieejendom.

Banken har bestridt klagernes tabsopgørelse og har forbeholdt sig at kommentere yderligere på de enkelte poster i klagernes tabsopgørelse, hvis Ankenævnet måtte nå frem til, at banken har handlet ansvarspådragende. Ankenævnet har derfor ikke taget stilling til erstatningsbeløbets størrelse.

Klagerne henvises til at indgive en ny klage til Ankenævnet vedrørende erstatningsopgørelsen, hvis der ikke kan opnås enighed mellem parterne herom.

Ankenævnets afgørelse

Danske Bank skal inden 30 dage anerkende at være erstatningsansvarlig over for klagerne for det påregnelige tab som følge af, at de i 2017 igangsatte det omhandlede projekt på deres ejendom i stedet for at sælge ejendommen, som den var.

Klagerne får klagegebyret tilbage.