Spørgsmål om indfrielse af prioriteter, der ikke skulle overtages af køber, samt spørgsmål om kurssikring af samme prioriteter.

Sagsnummer:79/1998
Dato:02-09-1998
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Lisbeth Baastrup, Karin Duerlund, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - kurssikring
Skødedeponeringskonto - anvendelse
Ledetekst:Spørgsmål om indfrielse af prioriteter, der ikke skulle overtages af køber, samt spørgsmål om kurssikring af samme prioriteter.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med dennes salg af en fast ejendom. Klagerens krav angår et kurstab opstået ved, at de bagvedliggende obligationer for to realkreditlån, der skulle indfries ved handelen, på indfrielsestidspunktet var steget i forhold til det tidspunkt, hvor handelen blev indgået.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 4. september 1997 solgte klageren en fast ejendom til overtagelse 1. oktober 1997. Af købesummen, der ved kontanthandel udgjorde 794.756 kr., skulle 389.000 kr. senest den 25. september 1997 deponeres hos indklagede, der er klagerens pengeinstitut. Købsaftalen angiver endvidere en købesum på 813.000 kr., såfremt handelen skulle berigtiges ved optagelse af størst muligt realkreditlån (obligationslån); dette lån var i så fald beregnet til 374.000 kr. svarende til en kontantværdi på 355.756 kr. Af købsaftalen fremgår endvidere:

"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponering

........

Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 og evt. 9.3 er berigtigende advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af:

1. Pantegæld, der ikke skal overtages,

........."

Køber valgte at berigtige hele købesummen kontant, hvorefter der hos indklagede skulle deponeres dels 389.000 kr. med fradrag af 10.000 kr., der var nedslag for mangler, dels 355.756 kr. Hos den medvirkende mægler skulle deponeres 50.000 kr.

De lån, der ikke skulle overtages af køberen af ejendommen, var to kontantlån ydet af Dansk Landbrugs Realkreditfond med en restgæld pr. 1. august 1997 på henholdsvis 180.172,80 kr. og 260.568,87 kr. Lånene, der begge var baseret på 6% obligationer, havde restløbetider på henholdsvis 17 og 27 år.

Den 26. september og 8. oktober 1997 deponerede køberen 379.000 kr. og 355.756 kr. hos indklagede. Beløbene blev indsat på en deponeringskonto, hvis saldo herefter var 734.756 kr.

Den 7. oktober 1997 modtog indklagede fra købers advokat kopi af skødet, idet indklagede blev anmodet om at bekræfte, at man forestod indfrielse af den eksisterende pantegæld i ejendommen. Af skødet fremgik:

"7.

........

De deponerede kontantbeløb frigives til sælgers disposition, når skødet er lyst uden præjudicerende anmærkninger, herunder når alle restancer og omkostninger som påhviler sælgeren er betalt.

Berigtigende advokat er bemyndiget til at udrede ikke overtagen pantegæld, restancer samt ejendomskommissionærens tilgodehavende af det deponerede beløb."

Indklagede har oplyst, at skødet blev underskrevet af klageren den 22. oktober 1997.

Ved skrivelse af 16. oktober 1997 bekræftede indklagede over for købers advokat, at man forestod indfrielse af eksisterende pantegæld under forudsætning af, at advokaten meddelte tilladelse til, at det deponerede beløb kunne anvendes til formålet. Ved skrivelse af 7. november 1997 rykkede indklagede advokaten for svar.

Indklagede har oplyst, at man den 17. november 1997, hvor købers advokat endnu ikke havde reageret, rettede telefonisk henvendelse til dennes kontor, men advokaten var ikke at træffe. Den 27. s.m. meddelte advokaten, at han først ville give tilladelse, når skødet, der var indleveret til lysning, var lyst.

Tinglysningskontoret i Vordingborg har oplyst, at skødet er tinglyst - modtaget til tinglysning - den 18. november 1997.

Den 8. december 1997 modtog indklagede telefaxskrivelse fra købers advokat, hvorefter denne erklærede sig indforstået med, at indestående pantegæld kunne indfries af det deponerede beløb dog under forudsætning af, at køber modtog anmærkningsfrit skøde. Kopi af tinglyst skøde med anmærkninger medfulgte.

Indklagede rekvirerede herefter indfrielsesopgørelse af 9. december 1997 vedrørende lånene hos Dansk Landbrugs Realkreditfond.

Den 18. december 1997 købte indklagede nominelt 366.000 kr. og 211.000 kr. obligationer i de to låneserier, hvor klageren havde lån. Købet skete til henholdsvis kurs 99,40 og 100,35. Lånene blev herefter indfriet.

Den 30. januar 1998 gav købers advokat tilladelse til, at indklagede frigav de deponerede midler til klageren, hvilket herefter skete.

Ved skrivelse af 11. februar 1998 rettede klageren henvendelse til indklagede og anførte, at han som følge af langsom sagsbehandling havde mistet ca. 20.000 kr. i salgsprovenu. Klageren anførte bl.a., at han ikke havde modtaget rådgivning fra indklagede i form af forslag om kurssikring, oprettelse af omprioriteringskonto eller lignende. Efter telefonisk drøftelse med klageren forelagde indklagede klagerens henvendelse for købers advokat, som afviste at have forsinket ekspeditionen.

Parternes påstande.

Klageren har den 2. marts 1998 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale det kurstab, han har lidt som følge af kursstigninger i perioden fra den 20. oktober 1997 frem til den 18. december 1997.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at han finder, at indklagede i henhold til slutsedlen var berettiget til af det deponerede beløb at hæve midler til indfrielse af lånene i ejendommen. Han finder, at dette kunne være sket omkring den 20. oktober 1997, hvor kursniveauet var betydeligt lavere end i december måned 1997. Han har beregnet, at hans tab udgør knap 21.000 kr. Han bestrider, at indklagede har rådgivet ham om muligheden for oprettelse af lånesagskredit eller lignende.

Indklagede har anført, at den sene indfrielse af de omhandlede lån skyldes forhaling af sagen hos købers advokat. Det bestrides endvidere, at klageren ikke har modtaget rådgivning omkring indfrielse af DLR-lånene. Muligheden for oprettelse af lånesagskredit blev drøftet, men klageren valgte denne mulighed fra. Kurssikring af eksisterende lån blev ikke drøftet, da der var en forventning om snarlig reaktion fra købers advokat. Klageren blev løbende holdt orienteret om den manglende reaktion fra købers advokat og indklagedes forespørgsler. Klageren bør rette sit krav mod købers advokat evt. ved henvendelse til Advokatnævnet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ved deponeringen af købesummen opnåede klageren sikkerhed for købesummens betaling, mens køberen opnåede sikkerhed for retten til at erhverve ejendommen. Efter formålet med deponeringen må deponeringsbetingelserne forstås således, at indklagede ikke var forpligtet til at disponere over det deponerede beløb, så længe man ikke havde den berigtigende advokats accept, idet man herved udsatte køber for en risiko. Under hensyn hertil og til det forhold, at indklagede ved at disponere over midlerne uden købers eller berigtigende advokats accept ville kunne blive erstatningsansvarlig over for køber, såfremt handlen ikke blev gennemført, finder Ankenævnet ikke grundlag for at kritisere, at indklagede afventede denne accept.

Indklagede har anført, at man orienterede klageren om muligheden for optagelse af en lånesagskredit til køb af obligationer til indfrielse af de to DLR-lån - hvilket ville have elimineret kursrisikoen - men at klageren ikke ønskede at optage en sådan kredit på grund af de omkostninger, der ville være forbundet hermed. Klageren har bestridt at have modtaget en sådan orientering.

Ankenævnet finder, at en stillingtagen til dette spørgsmål, der er af betydning for, om indklagede har pådraget sig et ansvar over for klageren i anledning af de kursstigninger på DLR-obligationerne, som fandt sted i perioden frem til den 18. december 1997, vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske ved Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene.

Ankenævnet afviser derfor denne del af klagen, jf. vedtægternes § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge for så vidt angår spørgsmålet om indklagede burde have indfriet indestående lån i klagerens ejendom på et tidligere tidspunkt, end det faktisk skete. Ankenævnet kan ikke behandle klagen for så vidt angår spørgsmålet om indklagedes ansvar for mangelfuld eller undladt rådgivning.