Afdragsfrihed. Forlængelse. Tilsagn.

Sagsnummer:21308140/2014
Dato:28-05-2014
Ankenævn:
Klageemne:Afdragsfrihed - forlængelse
Afdragsfrihed - tilsagn
Ledetekst:Afdragsfrihed. Forlængelse. Tilsagn.
Indklagede:Realkredit Danmark A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom: Download som PDF
Realkreditinstitutter

20130108140

Afdragsfrihed. Forlængelse. Tilsagn.
Klageren overtog i forbindelse med sin erhvervelse af ejendommen i 2003 et kortrentelån på oprindelig 2.240.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut, og optog endvidere i 2005 og 2006 yderligere to lån til instituttet. Samtlige lån blev ydet med afdragsfrihed. Klageren henvendte sig i april 2013 til instituttet for at anmode om forlængelse af hendes F1 afdragsfrie lån, men fik den besked at det ikke var muligt. Klageren var ikke tilfreds med den besked og ønskede en skriftlig redegørelse. Efter en del korrespondance mellem parterne meddelte instituttet, at de ikke kunne forlænge afdragsfriheden, idet belåningen oversteg 80 pct. af ejendommens værdi og samtidig var der tinglyst udlæg i ejendommen.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle tilpligtes at forlænge afdragsfriheden på deres lån. Instituttet påstod frifindelse.

Klageren anførte, at hun i forbindelse med overtagelsen af ejendommen (ejerskiftelånet) respektive optagelserne af lånene i 2005 og 2006 blev stillet i udsigt, at afdragsfriheden kunne forlænges, efterhånden som den udløb. Som sagen var oplyst, fandt Nævnet det ikke godtgjort, at klageren havde opnået bindende tilsagn fra instituttet om sådanne forlængelser. Særligt i relation til de legale muligheder for at omlægge til nye lån med afdragsfrihed blev det bemærket, at spørgsmålet var reguleret i § 7 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. bestemmelsens stk. 2. Hvorvidt der kunne ydes afdragsfrihed i forbindelse med låneomlægning (forlængelse af afdragsfrihed) var et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som det tilkom instituttet at træffe beslutning om. Nævnets udgangspunkt, hvorefter sådanne spørgsmål ikke blev efterprøvet af Nævnet, fandt Nævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag, og frifandt som en følge heraf instituttet.

K E N D E L S E

afsagt den 28. maj 2014


JOURNAL NR.: 2013-01-08-140-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Afdragsfrihed. Forlængelse. Tilsagn.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 28. april 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Morten B. Pedersen
Per Englyst
Mads Laursen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Efter det oplyste overtog klageren i forbindelse med sin erhvervelse af ejendommen i 2003 et kortrentelån på oprindelig 2.240.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Klageren optog endvidere i henholdsvis 2005 og 2006 yderligere to lån til indklagede på oprindelig 571.000 kr. og 1.009.000 kr. Samtlige lån blev ydet med afdragsfrihed.

Klageren fremsendte den 24. april 2013 følgende e-mail til indklagede:

”… Jeg ringede den 22. april 2013 til …(indklagede)… for at forhøre mig om forlængelse af F1 afdragsfrit lån, som jeg har i en af mine ejendomme. Jeg talte med en medarbejder, som kun ville opgive sit fornavn… Hun meddelte mig koldt og kynisk, at idet der var udlæg i min ejendom ville …(indklagede)… under ingen omstændigheder indvilge i en forlængelse af F1-lån. Da jeg gerne ville tale med en overordnet om ovennævnte, fik jeg at vide, at det kunne ikke lade sig gøre. Jeg meddelte derfor, at jeg i så fald så mig nødsaget til at lade min ejendom gå på tvangsauktion, idet jeg ikke vil kunne betale de afdrag, som pr. 1. januar 2014 vil blive opkrævet, medmindre min ejendom kunne nå at blive solgt, og bad samtidig om en skriftlig redegørelse fra …(indklagede)… vedrørende forlængelse af mit F1-lån. Jeg afventer derfor i skrivende stund at modtage en tilbagemelding. Ejendommen er beliggende …”

Efter det oplyste modtog klageren telefonisk afslag på sin anmodning om forlængelse af afdragsfriheden.

Klageren fremsendte den 1. august 2013 følgende e-mail til indklagede:

”… Under henvisning til min seneste telefonsamtale med … den 30. juli 2013 vedrørende anmodning om forlængelse af afdragsfrie lån i min ejendom …, samt din efterfølgende opringning til min telefonsvarer, skal jeg venligst bede om en skriftlig redegørelse for …(indklagedes)… afvisning af forlængelsen, sendt til denne mail …”

Indklagede besvarede samme dag e-mailen som følger:

”… Som ønsket får du hermed en skriftlig begrundelse for, hvorfor vi ikke kan forlænge afdragsfriheden.

Baggrunden for, at vi ikke kan det, er den gældssætning der er i ejendommen – dvs. belåningen overstiger 80% af ejendommens værdi og samtidig er der tinglyst udlæg i ejendommen …”

Klageren fremsendte samme dag yderligere en e-mail til indklagede:

”… Hvis det er begrundelsen, kan det jo løses ved:

Afdragsfritagelsen ligger indenfor 80% af jeres egen vurdering.
Udlægget i ejendommen fjernes …”

Indklagede besvarede ligeledes samme dag e-mailen som følger:

”… Vi har vurderet ejendommen til en værdi på 3.750.000 kr. og der er belåning i ejendommen via …(indklagede)… på samlet 3.724.000 kr.

Det betyder en samlet belåningsgrad i …(indklagede) på 99% og dermed er der ikke mulighed for at forlænge afdragsfriheden …”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at forlænge afdragsfriheden på deres lån.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at hun i foråret 2013 tog kontakt til indklagede med en forespørgsel om forlængelse af de afdragsfrie lån på hendes ejendom, idet afdragsfriheden udløb pr. 1. januar 2014. Klagerens mand og klageren var sikre på, at det ikke var noget problem, da de i forbindelse med købet af ejendommen for ca. 10 år siden blev stillet i udsigt, at de efter den 10-årige periode kunne forlænge deres afdragsfrihed uden problemer.

Det var derfor med megen undren, at de i første omgang telefonisk fik at vide, at en forlængelse ikke kunne godkendes.

Efter noget tovtrækkeri blev det aftalt, at indklagede ville sende en vurderingsmand, som efter besigtigelsen vurderede ejendommen til at have en værdi på 3.750.000 kr.

Herefter fik klageren afslag på forlængelse af de afdragsfrie lån med begrundelsen, at den samlede belåning lå ud over 80 pct. af vurderingen på ejendommen.

Klageren havde forinden vurderingen udtrykkeligt foreholdt indklagede hendes og hendes mands økonomiske situation, idet de gennem 5 år kun har overlevet økonomisk ved, at klageren har taget ekstrajob som advokatsekretær, ligesom hendes mand har arbejdet i døgndrift for at få ”enderne til at nå”. Indklagede er således klar over, at såfremt en forlængelse af lånene ikke kan opnås, vil det ende med en tvangsauktion med tab for begge parter til følge.

Klageren og hendes mand har derfor ikke handlet uansvarligt, idet de umuligt kunne have forudset den kommende krise. Dertil kommer det forhold, at de selvfølgelig havde en forventning om, at de afdragsfrie lån kunne forlænges efter den 10-årige periode, som de blev stillet i udsigt i forbindelse med belåning af ejendommen ved købet i december 2003.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

- At hendes mand og hun som købere blev stillet i udsigt, at de afdragsfrie lån ville blive forlænget, og derfor havde en klar forventning herom.

- At de derfor har krav på en forlængelse heraf.

- At ejendommen er vurderet højere af uvildige mæglere.

- At kreditvurderingen er foretaget af indklagedes vurderingsmand og derfor ikke af en uvildig. Vurderingen bør derfor efterprøves.

- At de af banken har fået forhåndstilsagn om inddækning af restancer på ejendommen, under forudsætning af at forlængelse af afdragsfrihed opnås.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren og dennes ægtefælle i 2003 optog lån stort 2.240.000 kr. i forbindelse med købet af ejendommen. Senere i 2005 og 2006 optog klageren og dennes ægtefælle to yderligere lån i ejendommen. Klageren har således i dag følgende lån i ejendommen:

2.240.000 kr. (kortrentelån af typen F1 med afdragsfrihed),

571.000 kr. (4 pct. obligationslån med afdrag) og

1.009.000 kr. (kortrentelån af typen F1 med afdragsfrihed).

I april 2013 rettede klageren telefonisk henvendelse til indklagede med anmodning om forlængelse af afdragsfriheden på ovennævnte lån. Her fik klageren oplyst, at indklagede ikke ønskede at forlænge afdragsfriheden.

Den 1. august 2013 anmodede klageren om en skriftlig redegørelse for, hvorfor indklagede ikke ønsker at forlænge afdragsfriheden. Klageren modtog svar herpå samme dag.

Der er i dag restancer på alle tre lån, og der er foretaget udlæg i ejendommen.

Ejendommen er vurderet til en værdi på 3.750.000 kr., og belåningen i ejendommen er samlet på ca. 3.724.000 kr. Den samlede belåningsgrad er således 99 pct.

ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres gældende:

At klageren ikke har fået tilsagn om, at indklagede ville forlænge afdragsfriheden efter udløbet af de første ti års afdragsfrihed, hverken i 2003 eller senere,

at klageren således ikke har krav på en forlængelse af afdragsfriheden,

at forlængelse af afdragsfriheden beror på en konkret kreditvurdering,

at besigtigelse og værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af realkreditobligationer, som udgangspunkt skal foretages af en sagkyndig, som er ansat i det realkreditinstitut, som udsteder lånet, og kun under særlige omstændigheder kan overlades til andre, jf. § 3 i bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007,

at et realkreditinstituts kreditvurdering er en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Realkreditankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver, og

at der ikke er noget i nærværende sags omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af det nævnte udgangspunkt om kreditvurderinger.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1261 af 15. november 2010, indeholder i § 7 stk. 1 og 2 følgende bestemmelser:

”§ 7. Lån kan uanset § 5 ydes ud over lånegrænsen til indfrielse af såvel realkreditlån i eget institut som foranstående lån. Lån efter 1. pkt. udmåles med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne i forbindelse med indfrielse og ydelse af lån.

Stk. 2. Der må kun ydes lån efter stk. 1, såfremt pantsikkerheden ikke herved forringes væsentligt.”
Bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særlig dækkede realkreditobligationer og særlig dækkede obligationer, indeholder blandt andet følgende bestemmelser:
”§ 3. Besigtigelse og værdiansættelse skal foretages af en vurderingssagkyndig ansat i instituttet, der har de nødvendige kvalifikationer og relevant vurderingserfaring med den pågældende ejendomskategori og markedsforhold, og som er uafhængig af instituttets kreditbevillingsproces.
Stk. 2. Besigtigelse og værdiansættelse kan overlades til en ikke-ansat, hvis kravene i stk. 1 er opfyldt og instituttet har afgivet en detaljeret vurderingsinstruks. Tilsidesættelse af instrukser skal kunne sanktioneres, herunder i form af fratagelse af vurderingsopgaven uden varsel. Betalingen for vurderingerne må ikke afhænge af størrelsen af de ansatte værdier.

§ 30. Instituttet skal foretage regelmæssig, løbende overvågning af en ejendoms markedsværdi for at sikre, at belåningsgrænsen overholdes. Instituttet skal foretage overvågning af værdien på ejendomme omfattet af §§ 4, 11, 14 og 15 minimum hvert tredje år. Instituttet skal foretage årlig overvågning af værdien på ejendomme omfattet af §§ 5, 10,16, og 18-22. Ved væsentlig ændrede markedsforhold skal instituttet foretage hyppigere overvågning end angivet i 2. og 3. pkt.
Stk. 2. Instituttet kan, til brug for den løbende overvågning af en ejendoms værdi, anvende en dokumenteret værdiansættelsesmodel, der er godkendt af Finanstilsynet. Modellens statistiske oplysninger skal som minimum baseres på anerkendte, dokumenterede og offentligt tilgængelige kilder.
Stk. 3. Såfremt ændringer i en vurderet ejendoms markedsværdi medfører, at et pantsikret lån heri ikke længere overholder lånegrænsen herfor, skal instituttet stille supplerende sikkerhed, jf. § 152 a, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed og § 33 d, stk. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
Stk. 4. Løbende overvågning, foretaget i medfør af stk. 1, skal kontrolleres af en vurderingssagkyndig, jf. § 3, stk. 1 og 2., såfremt der foreligger oplysninger, der godtgør, at ejendommens værdi kan være faldet betydeligt i forhold til den oprindelige værdiansættelse, der samtidig medfører usikkerhed om belåningsgrænsens overholdelse. Hvis resultatet af denne kontrol viser, at det er usikkert, om belåningsgrænsen overholdes, skal der foretages en ny værdiansættelse i overensstemmelse med § 27, stk. 1, 1. pkt. Finanstilsynet kan dispensere fra besigtigelseskravet i 2. pkt.
Stk. 9. Låneomlægning af instituttets egne og foranstående lån kan ske under iagttagelse af stk. 1-4 …”

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Klageren anfører, at hun i forbindelse med overtagelsen af ejendommen (ejerskiftelånet) respektive optagelserne af lånene i 2005 og 2006 blev stillet i udsigt, at afdragsfriheden kunne forlænges, efterhånden som den udløb. Som sagen er oplyst, finder Nævnet det ikke godtgjort, at klageren har opnået bindende tilsagn fra indklagede om sådanne forlængelser.

Særligt i relation til de legale muligheder for at omlægge til nye lån med afdragsfrihed bemærkes, at spørgsmålet er reguleret i § 7 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. bestemmelsens stk. 2. Hvorvidt der kan ydes afdragsfrihed i forbindelse med låneomlægning (forlængelse af afdragsfrihed) er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om. Nævnets udgangspunkt, hvorefter sådanne spørgsmål ikke efterprøves af Nævnet, finder Nævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen