Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår.

Sagsnummer:191/1996
Dato:07-11-1996
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Jørn Rytter Andersen, Inge Frølich, Jørn Ravn, Ole Simonsen
Klageemne:Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse
Ledetekst:Realkreditlignende lån, særlige indfrielsesvilkår.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

I sommeren 1992 henvendte klageren og dennes dalevende ægtefælle sig til indklagede med henblik på en omprioritering af deres ejendom.

I september 1992 underskrev klageren og ægtefællen to pantebreve, ifølge hvilke indklagede ydede to realkreditlignende lån på henholdsvis 236.000 kr. og 250.000 kr. På forsiden af begge pantebreve var angivet "BOLIGLÅN med særlige indfrielsesvilkår". Pantebrevene var på henholdsvis 12 og 11 sider og var bortset fra beløbsangivelserne enslydende, idet dog løbetiden for lånene var henholdsvis 30 og 20 år og renten henholdsvis 10,31% og 10,44%. På side 5, 6 og 7, henholdsvis 5 og 6, var anført en tabel udvisende pantebrevenes afviklingsforløb. Tabellerne indeholdt 6 kolonner, hvoraf 2 kolonner viste henholdvis restgælden og "maks. indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse". På side 8 til 10, henholdsvis side 7-9, er under "Særlige bestemmelser" anført:

"3. Opsigelse

Debitor har ret til at opsige pantegælden til indfrielse helt eller delvist med mindst 3 måneders varsel til en termin. Omprioritering anses som indfrielse.

Kapitalen er uopsigelig fra bankens side, bortset fra tilfældene nævnt i Særlige Bestemmelser pkt. 6.

4. Indfrielse

I tilfælde af førtidig indfrielse, jf. Særlige Bestemmelser pkt. 3, gælder følgende regler:

Debitor skal, som anført nedenfor, betale et indfrielsesbeløb og et indfrielsesgebyr tillige med påløbne renter, løbende administrationsprovision og evt. påløbne gebyrer.

Indfrielsesbeløbet beregnes som nutidsværdien på indfrielsestidspunktet af de resterende rente- og afdragsbetalinger på pantebrevet. Ved beregningen anvendes en rente (diskonteringsrenten) svarende til bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån på tilsvarende vilkår. Ud over indfrielsesbeløbet betales et indfrielsesgebyr, fastsat af banken på for tiden 0,35% af indfrielsesbeløbet, dog mindst kr. 400,00. Hvis ikke banken eller nogen af bankens datterselskaber yder udlån på sådanne vilkår, anvendes som diskonteringsrente den årlige effektive rente på den statsobligation, som har en gennemsnitlig restløbetid nærmest den gennemsnitlige restløbetid for lånet, eller hvis sådan ikke forefindes, anden tilsvarende børsnoteret obligation. Ved nutidsværdien forstås det beløb, som forrentet med markedsrenten (diskonteringsrenten) vil give banken et afkast svarende til det afkast, banken ville have opnået efter den oprindeligt aftalte afvikling.

Hvis markedsrenten (bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån eller den anvendte (stats)-obligationsrente, jf. foregående afsnit) på indfrielsestidspunktet er lavere end den pålydende rente på pantebrevet, vil debitor således ved de her omhandlede indfrielser skulle indfri pantegælden med et kapitalbeløb, der er højere end pantebrevets pålydende restgæld. Indfrielsesbeløbet i de respektive terminer kan dog højst andrage de beløb, der fremgår af indfrielsesoversigten foran side 5 (kolonnen "Maksimalt indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse"). Hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet er højere end den pålydende rente på pantebrevet, vil pantegælden kunne indfries med et kapitalbeløb, der er lavere end pantebrevets pålydende restgæld.

..........

6. Forfald og Misligholdelse.

..........

Pantegælden indestår ikke uopsigeligt fra ejer til ejer, men forfalder uden varsel til fuld indfrielse ved ejerskifte, herunder overgang til medejer, ægtefælle og livsarvinger. Pantebrevsformular A, pkt. 8, 9 f og 10, er således ikke gældende for dette pantebrev.

.........

Indtræder forfald/misligholdelse efter ovennævnte regler er debitor forpligtet til at betale indfrielsesbeløb m.v., som nærmere beskrevet i Særlige Bestemmelser pkt. 4."

Den 3. januar 1996 døde klagerens ægtefælle.

Under drøftelser med indklagede medio januar 1996 gjorde klageren gældende, at pantebrevene, jf. disses pkt. 6, som følge af ægtefællens død var forfaldne til indfrielse af restgælden på i alt 447.000 kr., og at indklagede ikke var berettiget til at beregne sig overkurs, idet der ikke var tale om førtidig indfrielse, jf. pantebrevenes pkt. 4.

Ved skrivelse af 13. februar 1996 fastholdt indklagede med henvisning til sidste afsnit under pkt. 6 i pantebrevene, at klageren var forpligtet til at betale indfrielsesbeløbene efter de særlige vilkår i pkt. 4, som ville indebære kurser over pari. Indklagede meddelte samtidig, at bestemmelserne ikke var til hinder for, at klageren blev bevilget gældsovertagelse, såfremt han var interesseret heri.

Ved klageskema af 9. maj 1996 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende, at pantebrevene ved ægtefællens død kunne indfries ved betaling af den pålydende restgæld.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Indklagede har oplyst, at klageren har indfriet pantebrevene.

Klageren har anført, at indklagede forud for lånenes etablering oplyste, at de af indklagede tilbudte lån var mindst lige så gode som dem, et realkreditinstitut ville kunne tilbyde. Han har senere erfaret, at man fra maj 1992 kunne opnå konvertible lån på op til 60% af ejendomsværdien i realkreditinstitutterne. Da ejendommen pr. 1. januar 1992 var vurderet til 760.000 kr., kunne de have opnået et konvertibelt lån af samme størrelse i et realkreditinstitut. Betingelserne for førtidig indfrielse af de realkreditlignende lån blev drøftet med indklagede, men det blev ikke nævnt, at bestemmelsen vedrørte alle indfrielser før tid. Han forstod pkt. 6 i pantebrevenes således, at alene pantegælden forfaldt til fuld indfrielse ved overgang til ægtefælle, livsarvinger m.v., og at den særlige indfrielsesklausul således ikke var gældende i disse tilfælde. Indklagede har efterfølgende i forbindelse med etablering af indklagedes realkreditselskab ændret formuleringen af pkt. 6 i overensstemmelse med hans fortolkning. Indklagede bør stille ham, som om de realkreditlignende lån nøje svarede til almindelige realkreditlån på etableringstidspunktet, idet indklagede foregav, at dette var tilfældet.

Indklagede har anført, at lånene blev etableret på baggrund af indgående drøftelser med klageren og dennes dalevende ægtefælle. Forskellen mellem traditionelle kreditforeningslån og indklagedes boliglån med særlige indfrielsesvilkår blev nøje gennemgået, herunder pantebrevenes særlige indfrielsesvilkår og kolonnerne om maksimale indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse. Det blev fremhævet, at de særlige indfrielsesvilkår var gældende ved enhver førtidig indfrielse. Det fremgår tydeligt af pantebrevenes pkt. 6, at indfrielse skal ske i henhold til pkt. 4 ved forfald, herunder overgang til ægtefælle. Klageren fik efter ægtefællens død tilbud om gældsovertagelse.

Ankenævnets bemærkninger:

Det må lægges til grund, at pantebrevenes særlige indfrielsesvilkår blev drøftet med klageren og dennes dalevende ægtefælle forud for lånenes etablering. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagedes rådgivning vedrørende mulighederne for at opnå tilsvarende belåning via et realkreditinstitut var vildledende eller mangelfuld. Ankenævnet finder endvidere, at klageren måtte indse, at de særlige indfrielsesvilkår også var gældende i tilfælde af pantebrevenes forfald ved overgang til livsarvinger, ægtefælle m.v., hvilket som anført af indklagede også fremgår af pantebrevene.

Der er herefter ikke grundlag for at anse pantebrevenes indfrielsesvilkår for uforbindende for klageren eller for at pålægge indklagede erstatningsansvar.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.