Indsigelse om for lang ekspeditionstid ved behandling af an-modning om låneomlægning og indsigelse mod manglende oplysning om maksimal belåning på 60 %.

Sagsnummer:169/2021
Dato:20-12-2021
Ankenævn:Bo Østergaard, Karin Duerlund, Kristian Ingemann Petersen, Morten Bruun Pedersen og Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:Udlån - omlægning
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Afslag - Lån
Ledetekst:Indsigelse om for lang ekspeditionstid ved behandling af an-modning om låneomlægning og indsigelse mod manglende oplysning om maksimal belåning på 60 %.
Indklagede:Nordea Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om for lang ekspeditionstid ved behandling af anmodning om låneomlægning og indsigelse mod manglende oplysning om maksimal belåning på 60 %.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nordea Danmark.

Klageren ejede en ejendom, der primært var finansieret med et realkreditlån i Nordea Kredit i form af et fastforrentet 1 %-lån med afdragsfrihed i 10 år og med en restgæld på cirka 1.797.000 kr.

I september 2020 var klageren og banken i dialog om en eventuel omlægning af klagerens realkreditlån. Ved e-mail af 25. september 2020 skrev banken blandt andet følgende til klageren:

”…

Du er gjort opmærksom på, at din bolig skal vurderes hvis du ønsker igangsætning af en omlægning, ligesom vi skal bede om opdaterede økonomiske oplysninger. Det drejer sig om følgende:

* årsopgørelse for 2019

* 3 seneste lønsedler

* privatbudget

* årsregnskab for 2019 for din virksomhed

* saldobalance pr. 30.8.2020

* udskrift fra skattekontoen

…”

Den 7. januar 2021 anmodede klageren om en låneomlægning af sit eksisterende realkreditlån til et Frihed 30 obligationslån med fast rente i hele lånets løbetid og afdragsfrihed i 30 år. Hun sendte i den forbindelse de af banken efterspurgte dokumenter. Samme dag bestilte banken en vurdering af klagerens ejendom hos en ejendomsmægler.

Den 8. januar 2021 forhørte banken sig hos klageren, om hendes ejendom var en haveforening, da det havde betydning for, om der kunne ydes et Frihed 30 obligationslån med afdragsfrihed i 30 år. Klageren oplyste samme dag, at ejendommen var en andelsbolig og ikke en haveforening.

Den 16. januar 2021 rykkede klageren banken for svar i sagen. Den 19. januar rykkede banken ejendomsmægleren for vurderingen. Ejendomsmægleren svarede, at klageren ikke havde sendt de billeder af ejendommen, som han havde efterspurgt pr. sms. Den 20. januar 2021 sendte klageren billederne til ejendomsmægleren.

Ved e-mail af 25. januar 2021 orienterede banken klageren om, at den havde modtaget ejendomsmæglerens vurdering, og at den havde videresendt hendes anmodning om låneomlægning til Nordea Kredit. Banken oplyste også, at Nordea Kredits ekspeditionstid var omkring en uge.

Den 26. januar 2021 bad klageren banken undersøge, om hun kunne øge belåningen med 150.000 kr., hvilket banken lovede at gøre.

Den 29. januar 2021 bad klageren banken kurssikre, hvortil banken svarede den 1. februar 2021, at der først kunne kurssikres, når der forelå et lånetilbud.

Den 5. februar 2021 rykkede klageren banken for svar på låneansøgningen, hvortil banken svarede den 8. februar 2021, at der på grund af ekstraordinær travlhed i Nordea Kredit kunne forventes længere ekspeditionstid.

Samme dag skrev klageren til banken og spurgte, om den ville undersøge, hvor meget hun kunne ”få ud” ved at forhøje lånet. Den 10. februar 2021 svarede banken:

”…

Umiddelbart tænker jeg ikke der er mulighed for at trække så meget ud igen og samtidig skal vi holde os under 60 % belåning – så alene ud fra det er det maksimalt 200.000 kr.

…”

Klageren svarede, at hendes bevæggrund for forespørgslen var, at hun ønskede at bruge pengene på at rejse og sætte et eventuelt overskydende beløb ind på sit investeringsdepot. Banken svarede den 11. februar 2021, at den ville arbejde videre på maksimal belåning på 60 % af ejendommens værdi. Banken oplyste endvidere, at den endnu ikke havde modtaget lånetilbud fra Nordea Kredit, men at den ville arbejde videre med hendes anmodning om et tillægslån.

Den 19. februar 2021 anmodede banken klageren om en opdateret BBR-meddelelse for hendes ejendom. Klageren sendte BBR-meddelelsen til banken samme dag.

Den 22. februar 2021 orienterede banken klageren om, at den igen havde rykket Nordea Kredit for svar. Parterne korresponderede herefter om klagerens bevæggrund for at optage lånet. Klageren skrev blandt andet:

”…

Som tilføjelse kan jeg sige, at jeg er i proces med at planlægge renovering af mit tag. Jeg undersøger muligheden i den forbindelse at lave nogle forbedringer på huset.

Muligvis bliver det bolig forbedringen, at det frie beløb som jeg får ud af lån omlægningen skal gå til. Jeg nævnte tidligere nogle tanker om at rejse. Så det bliver et valg mellem de to.

Ved ikke om det gør en forskel for lånets størrelse, hvis jeg vælger forbedringen af min bolig?

…”

Banken svarede at hendes disponering over pengene umiddelbart ikke ville ændre noget, men at renovering af hendes ejendom potentielt kunne forøge dennes værdi.

Banken modtog svar fra Nordea Kredit, og ved e-mail af 26. februar 2021 til klageren skrev banken blandt andet:

”…

Jeg har nu langt om længe fået svar fra Nordea Kredit og det var desværre som frygtet at jeg ikke kan tilbyde 30 års afdragsfrihed i din bolig – det er fordi det er som andelsforening (tidligere haveforening) vi tilbyder belåning som du har i dag med afdragsfrihed i 10 år.

Da du allerede har afdragsfrihed kan det ikke svare sig for dig at lægge lånet om, men hvis du stadig ønsker noget likviditet kan vi se på muligheden for et tillægslån på 150-200.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år?

…”

Den 17. marts 2021 sendte klageren en klage til banken, hvori hun gjorde gældende, at banken havde trukket sagen ud, og at banken derfor burde imødekomme hendes anmodning om låneomlægning af 7. januar 2021. Banken har oplyst, at den kontaktede klageren telefonisk samme dag og afviste hendes påstand. Banken forklarede, at Nordea Kredit havde haft ekstraordinært travlt, og at hun var blevet oplyst herom. Banken gentog, at den gerne ville undersøge muligheden for i stedet at etablere et tillægslån til hende.  

Banken har oplyst, at klageren den 15. april 2021 bad banken undersøge, om den kunne tilbyde hende et tillægslån på 300.000 kr. Banken svarede blandt andet:

”…

Sender dig her en beregning på et tillægslån med provenu på 300.000 kr. Det er regnet med udgangspunkt i dagens kurs – der er ikke taget højde for evt. kurssikring.

Jeg har givet en rabat på 3000 kr. i det tilsendte.

For at være lidt på forkant – har jeg sendt indstillingen afsted til bevilling, hvor jeg forventer at have svar fra i starten af næste uge.

…”

Ved e-mail af 20. april 2021 skrev banken til klageren, at den kunne tilbyde hende et tillægslån på cirka 240.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år, henset til, at hendes ejendom kun måtte belånes med 60 %. Klageren besvarede ikke bankens tilbud om tillægslån.

Den 19. april 2021 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

Den 17. maj 2021 opsagde klageren sit eksisterende realkreditlån i Nordea Kredit.

Parternes påstande

Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal imødekomme hendes anmodning om låneomlægning og betale 100.000 kr. til hende.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken handlede ansvarspådragende, da den ikke allerede ved hendes anmodning om låneomlægning oplyste om den maksimale belåning på 60 % i hendes ejendom. Banken handlede også ansvarspådragende ved ikke allerede ved hendes anmodning om låneomlægning at oplyse hende om den lange sagsbehandlingstid.

Bankens afslag på hendes anmodning var halvanden måned undervejs, og afslaget blev begrundet med, at banken kun ville låne op til 60 % af værdien for den type ejendom, som hun ejede. Hun havde haft realkreditlån i Nordea Kredit i mere end 20 år, og banken kendte derfor hendes ejendom rigtig godt. Allerede ved hendes anmodning om låneomlægning den 7. januar 2021 vidste eller burde banken have vidst, at hun kun kunne låne op til 60 %, men det undlod banken at oplyse hende på daværende tidspunkt. Det var først langt senere, at banken oplyste hende dette.

Det oprindelige lån på cirka 1.800.000 kr. blev optaget på et tidspunkt, hvor ejendomspriserne var væsentligt lavere end i dag. I januar 2021 fik hun ejendommen vurderet til 3.800.000 kr. af to uafhængige ejendomsmæglere. Til trods herfor vurderede banken kun hendes ejendom til 3.400.000 kr. 

Hvis banken fra starten havde oplyst om den ekstraordinære travlhed, i stedet for at holde hende hen med gentagne forsikringer om en imødekommelse af hendes låneansøgning, havde hun kunnet gå til en anden långiver og have fået det ønskede lån. Hun ringede og skrev adskillige gange og rykkede banken.

Hele verden vidste, at renterne ville stige fra midten af februar 2021. Den rente, som hun kunne have opnået, da hun først anmodede om låneomlægningen, var ikke længere mulig i slutningen af februar 2021. Over lånets 30-årige løbetid, er hun nu nødt til at betale minimum 180.000 kr. mere i renter.

Hun har ikke kun lidt et tab ved højere renter, da renoveringen af taget på hendes ejendom også blev forsinket på grund af banken. Den håndværker, som hun ønskede at benytte, påtog sig andre arbejder, mens hun ventede på svar fra banken. Dertil kommer, at nye prisoverslag for de samme arbejder er steget i mellemtiden. Hun nåede heller ikke at søge om offentligt tilskud til en varmepumpe. Derudover blev hun meget stresset over hele forløbet. Banken skal derfor betale hende en erstatning på 100.000 kr.

Hun er hverken uddannet eller ansat inden for finans- eller bankverdenen, men banken handlede som om, hun kendte til reglerne for låneomlægning, og som om hun ikke allerede var en kunde i banken. Dette til trods for, at hun har været kunde i banken i over 20 år, ikke kun som bankkunde, men også som låntager i Nordea Kredit.

Nordea Danmark har anført, at den ikke er erstatningsansvarlig, og at klageren ikke bør få medhold i sin klage.

Der er hverken ansvarsgrundlag, årsagssammenhæng eller påregnelighed mellem det rejste krav og bankens behandling af klagerens anmodning af 7. januar 2021.

Der var tale om en ekstraordinær travl periode, som betød, at der var en længere sagsbehandlingstid i Nordea Kredit, hvilket banken også løbende orienterede klageren om. Klageren var langsom til at svare både banken og ejendomsmægleren.

Det er alene banken, der fastlægger sin kreditpolitik, hvorfor den ikke var forpligtet til at efterkomme klagerens anmodninger af 7. og 26. januar 2021. Banken tilbød klageren at etablere et tillægslån med afdragsfrihed i 10 år, men hun reagerede ikke på tilbuddet.

Klageren har ikke dokumenteret at have lidt et økonomisk tab, og banken er ikke ansvarlig for, at hun ikke fik ansøgt om tilskud til boligrenovering.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren, der var kunde i Nordea Danmark, ejede en ejendom, der primært var finansieret med et realkreditlån i Nordea Kredit i form af et fastforrentet 1 %-lån med afdragsfrihed i 10 år og med en restgæld på cirka 1.797.000 kr.

Den 7. januar 2021 anmodede klageren banken om låneomlægning af realkreditlånet til et Frihed 30 obligationslån med fast rente og afdragsfrihed i 30 år. Banken bestilte samme dag en vurdering af klagerens ejendom.

Den 20. januar 2021 sendte klageren de billeder af ejendommen, som ejendomsmægleren havde efterspurgt, og den 25. januar 2021 modtog banken vurderingen. Samme dag videresendte banken klagerens anmodning om låneomlægning til Nordea Kredit.

Den 26. januar 2021 bad klageren banken undersøge hendes mulighed for at øge belåningen i ejendommen med 150.000 kr., og den 8. februar 2021 spurgte klageren banken, hvor meget hun kunne ”få ud” ved en forhøjelse af lånet. Den 10. februar 2021 svarede banken, at klageren maksimalt kunne få udbetalt 200.000 kr. henset til en maksimal belåning på 60 % af ejendommen.

Den 26. februar 2021 fik klageren afslag på anmodningen om låneomlægningen.

Ankenævnet bemærker, at det beroede på klagerens fremsendelse af billeder af ejendommen og dermed på klagerens forhold, at vurderingen af ejendommen først forelå den 25. januar 2021. Banken oplyste klageren undervejs, at Nordea Kredit havde ekstraordinær lang ekspeditionstid, og banken rykkede flere gange Nordea Kredit. Ankenævnet finder derfor ikke, at Nordea Danmark har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med ekspeditionen af klagerens anmodning om låneomlægningen til Nordea Kredit.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken tilsikrede klageren, at hendes realkreditlån kunne omlægges til det ønskede lån.

Klageren bad første gang om forhøjelse af lånet den 26. januar 2021, og den 8. februar 2021 spurgte klageren, hvor meget hun kunne få ud ved en eventuel forhøjelse af lånet. Banken oplyste på dette tidspunkt klageren om, at hendes ejendom maksimalt kunne belånes med 60 %. Ankenævnet finder ikke, at banken havde anledning til eller burde have oplyst klageren om den maksimale belåning på et tidligere tidspunkt. Ankenævnet finder derfor heller ikke, at banken har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med ekspeditionen af klagerens anmodning om forhøjelse af lånet/tillægslånet til Nordea Kredit.

Ankenævnet finder ikke, at klageren i øvrigt har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at banken er forpligtet til at erstatte hende 100.000 kr.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.