Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et andelsboliglån med særlige indfrielsesvilkår.

Sagsnummer:75/2016
Dato:30-06-2016
Ankenævn:Vibeke Rønne, Lani Bannach, Troels Hauer Holmberg, Astrid Thomas, Andreas Moll Årsnes
Klageemne:Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et andelsboliglån med særlige indfrielsesvilkår.
Indklagede:Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet andelsboliglån med særlige indfrielsesvilkår

Sagens omstændigheder

Klageren, der var kunde i Jyske Bank, ønskede i sommeren 2009 at købe en andelsbolig, som han og hans kæreste H skulle bo i. Klageren var i den forbindelse blandt andet i kontakt med sin bankrådgiver, R1, hos banken. Klageren skrev blandt andet i en mail til R1 af 26. juni 2009:

”…

Lige en sidste ting (Har jeg vidst sagt før også :)) Lånerenten er sat til 8% men kan ikke se om det er variabel eller fast rente, og kan ikke huske om vi diskuterede det. Vi vil meget gerne have et fastforrentet/loft lån. I hvert fald de første par år mens … [H] stadig går på uni.

…”

Klageren gjorde på et ikke nærmere oplyst tidspunkt R1 opmærksom på, at han ønskede mulighed for at indbetale/afdrage ekstraordinært på lånet.

Den 14. september 2009 kl. 10.26 skrev R1 blandt andet følgende til klageren:

”…

I kommer bare, jeg er nok til møde når i kommer, men dokumenterne ligger klar til underskrift.

Renten for vores fastrente lån er desværre ikke nedsat.

…”

Banken har oplyst, at R1 mundtligt rådgav klageren om de særlige indfrielsesvilkår. Det har klageren bestridt.

Banken har også oplyst, at R1 på baggrund af klagerens oplysninger om mulighed for at afdrage ekstraordinært på lånet var af den opfattelse, at klageren ønskede et variabelt forrentet lån, hvilket blev forberedt til klagerens underskrift den 14. september 2009.

Den 14. september 2009 da klageren kom forbi banken for at underskrive låneaftalen, var R1 optaget af et møde. Da klageren skulle underskrive låneaftalen gjorde han bankens rådgiver R2 opmærksom på, at han ønskede et fastforrentet og ikke et variabelt forrentet lån. R2 udskrev herefter et fastforrentet andelsboliglån på 680.000 kr., som klageren underskrev. Renten var på 8,50 % og lånets løbetid var lidt over 15 år. Af låneaftalen fremgår blandt andet:

”…

Individuelle betingelser

REFERENCERENTEN ER 3,94 % PÅ LÅNETS OPRETTELSESTIDSPUNKT.

Referencerenten anvendes til beregning af kursregulering ved indfrielse af lånet før udløb og ved indbetaling af ekstraordinære afdrag. De kan læse mere om vilkårene for dette under ”Lånebetingelser”.

Lånebetingelser

Indfrielse af lånet før udløb

Indfrielsen sker til en kurs, der afhænger af, hvordan referencerenten (se nedenfor) har udviklet sig, siden lånet blev oprettet.

Hvis referencerenten er steget siden oprettelsestidspunktet, kan lånet indfries til en kurs under 100. Det vil sige, at lånet kan indfries med et beløb (kursværdien), der er mindre end den nominelle restgæld på indfrielsestidspunktet.

Hvis referencerenten er faldet siden oprettelsestidspunktet, skal lånet indfries til en kurs over 100. Det vil sige, at lånet skal indfries med et beløb (kursværdien), der er større end den nominelle restgæld på indfrielsestidspunktet.

Disse vilkår gælder uanset, om De frivilligt vælger at indfri lånet før tiden, eller om indfrielsen skyldes, at banken opsiger lånet.

…”

I låneaftalen er der også redegjort for beregning af indfrielsesbeløbet, hvis lånet skal indfries før udløb, ligesom låneaftalen giver eksempler på indfrielseskurser ved ændringer i referencerenten på +/- 1 og 3 procentpoint, og ved restløbetider på henholdsvis to, fem, ti og 15 år. De viste indfrielseskurser ligger i intervallet 84 og 121.

Banken har oplyst, at R2 ikke erindrer de nærmere detaljer omkring mødet den 14. september 2009, men at hun sædvanligvis altid, når hun tager imod en underskrift gennemgår lånedokumentet med kunden. Klageren har oplyst, at R2 ikke gennemgik lånedokumentet.

Banken har også oplyst, at den, på grund af den tid der er gået siden låneoptagelsen, ikke længere er i besiddelse af skriftlig dokumentation for rådgivningen om låneoptagelsen.

I sommeren 2015 var klageren i kontakt med banken i forbindelse med, at han ønskede at indfri andelsboliglånet før tid. I den forbindelse konstaterede klageren, at en eventuel indfrielse kun kunne ske til en kurs, der oversteg kurs 100.

Den 17. november 2015 sendte advokat A på vegne af klageren et brev til banken, hvor A blandt andet udbad sig en nærmere redegørelse for rådgivningsforløbet op til klagerens låneoptagelse. Banken afviste i brev af den 4. december 2015 til A, at banken havde handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagerens låneoptagelse.

Parternes påstande

Den 29. februar 2016 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal anerkende, at andelsboliglånet kan indfries til kurs 100.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken aldrig oplyste, at han risikerede at betale overkurs ved en førtidig indfrielse af lånet.

H var under uddannelse, og de ønskede et lån med en kendt ydelse og med mulighed for at afdrage ekstraordinært uden meromkostninger, når H’s uddannelse var afsluttet.

R1 oplyste, at det var muligt at få et lån med fast rente, hvor de kunne afdrage ekstraordinært. R1 gjorde aldrig opmærksom på de særlige indfrielsesvilkår ved et lån med fast rente.

R1 skrev den 14. september 2009, at renten på lånet var fast. Bankens oplysninger om, at R1 var af den opfattelse, at han ønskede et variabelt lån giver ingen mening.

Han underskrev låneaftalen i receptionen hos banken, og den blev aldrig gennemgået. R2 oplyste blot, efter at låneaftalen blev ændret fra et variabelt forrentet lån til et fastforrentet lån, at vilkårene var som aftalt med R1.

Som førstegangskøber havde han tillid til, at banken på møder og i mails gav korrekte oplysninger, og at eventuelle juridiske spidsfindigheder i låneaftalen ville blive gennemgået.

Det er urimeligt, at han er bundet af de særlige indfrielsesvilkår, når de aldrig blev gennemgået for ham.

Banken har vedstået, at aftalen blev udfærdiget med mulighed for ekstraordinære afdrag.

Banken skal give ham mulighed for at indfri lånet til kurs 100.

Jyske Bank har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagerens låneoptagelse i 2009.

Klageren ønskede et lån med fast rente, og banken rådgav klageren på fyldestgørende vis om låneaftalens særlige indfrielsesvilkår.

De særlige indfrielsesvilkår fremgår klart af lånebetingelserne, som klageren accepterede ved sin underskrift af låneaftalen. Ved underskrift af låneaftalen påtog klageren sig også risikoen for, at renten efter låneoptagelsen kunne falde.

Det er ikke usædvanligt, at et lån med fast rente har særlige indfrielsesvilkår.

Et eventuelt erstatningsansvar forbundet med bankens rådgivning i sommeren 2009 er under alle omstændigheder forældet i henhold til den 3-årige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1.

Til støtte for den subsidiære påstand har banken gjort gældende, at sagen forudsætter en bevisvurdering i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i stedet må finde sted for domstolene, hvorfor sagen bør afvises i henhold til Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets bemærkninger

I 2009 optog klageren et andelsboliglån i Jyske Bank på 680.000 kr. Lånet var med en fast rente og en løbetid på lidt over 15 år.

Ankenævnet finder, at klageren ved sin underskrift på låneaftalen på bindende måde tiltrådte de særlige indfrielsesvilkår, som ikke er usædvanlige for lån med fast rente, og som fremgår tydeligt af aftalen.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at Jyske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen. Ankenævnet finder allerede derfor ikke anledning til at tage stilling til spørgsmålet om forældelse i henhold til § 3, stk. 1.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.