| Sagsnummer: | 426/2022 |
| Dato: | 06-09-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard |
| Klageemne: | Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål Deponering - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod klagers/sælgers pengeinstituts flytning af kontant restkøbesum for salg af I/S lejlighed fra klagers konto til en skødedeponeringskonto på ejendomsmæglers anmodning. |
| Indklagede: | Nykredit Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod klagerens/sælgers pengeinstituts flytning af den kontante restkøbesum for salg af en I/S lejlighed fra klagerens konto til en skødedeponeringskonto på ejendomsmæglerens anmodning.
Sagens omstændigheder
I forbindelse med at klageren satte sin I/S lejlighed (sin anpart i et interessentskab (boligforening), der gav hende bopælsret til en lejlighed i boligforeningens faste ejendom) til salg hos en ejendomsmægler, E, skiftede klageren pengeinstitut fra pengeinstituttet, P, til Nykredit Bank, som E samarbejdede med. I Nykredit Bank fik klageren blandt andet oprettet en konto -052 og en boligopsparingskonto.
Ved en købsaftale af 8. oktober 2021 solgte klageren I/S lejligheden for en kontantpris på 3.081.258 kr. med overtagelse den 1. november 2021. Af købsaftalen fremgik blandt andet:
”…
11. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår
…
I/S lejlighed
Køber gøres særligt opmærksom på, at uagtet købsaftalen[s] oplysninger om ejerlejlighed, er køber oplyst om, at der er tale om en I/S Lejlighed / interessentskabslejlighed
Der hæftes personligt og solidarisk for foreningens gæld.
Det er ikke muligt at optage realkredit lån.
Køber er opfordret til at søge egen rådgivning.
Afvigelse fra standard vilkårene samt pkt. 9 i købsaftalen:
Der skal ikke tinglyses skøde, idet der ikke er særskilt tingbog på nærværende ejendom.
Forbehold for foreningens egen købsaftale
Parterne er gjort opmærksom på, at der skal udarbejdes en købsaftale på foreningens formular. Ejendomsmægleren har ikke haft mulighed for at rekvirere kopi af denne inden udfærdigelse af nærværende aftale. Parterne er forpligtede til at underskrive foreningens købsaftale, medmindre der fremgår forhold heraf, som væsentligt adskiller sig fra vilkårene i nærværende aftale.
…
12. Parternes pengeinstitutter
…
Sælgers pengeinstitut: [P]
…
13. Købesummen
Kontantprisen er aftalt til kr. 3.081.258,00
Købesummen sammensættes som følger:
Kontantværdi
13.1. 3 hverdage efter begge parter har underskrevet købsaftalen deponeres hos ejendomsmægleren, jf. afsnit 12 [kontonr.] [E] kr. 90.000,00
13.2. [ikke angivet noget] hverdage efter begge parter har underskrevet købsaftalen deponeres hos [P] kr. [ikke angivet noget]
13.3. 8 hverdage efter begge parter har underskrevet købsaftalen stiller køber pengeinstitutgarant i for kr. 2.991.258,00
Købesum i alt kr. 3.081.258,00
Se endvidere "Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale".
…"
Under købsaftalens punkt 14 ”Handlens dokumenter” var ca. 55 dokumenter oplistet som bilag til købsaftalen.
Af Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale fremgik blandt andet:
”…
Garantistillelse i henhold til købsaftalens punkt 13.3
…
Garantistiller skal uden påkrav deponere garantisummen i sælgeres pengeinstitut på overtagelsesdagen.
…
I en mail af 8. oktober 2021 til E anførte klageren:
”Congratulations again for the deal you obtained and many thanks. I had a look at the transaction documents - all seems fine. Thanks to you by putting me in touch with [medarbejder I Nykredit Bank] I got a new bank account with Nykredit Bank. I hope I am not too annoying to kindly ask you to modify the sale document with this bank instead of my [P] - I am hoping to obtain a small loan from Nykredit for my next project.
Just a little reminder- after the transaction takes place right before or on the takeover date we need to have the new owner meet with the Bestyrelse representative - a short formal meeting - they will prepare the Bevis of ownership.
Also a little reminder about a note included in the purchase documents concerning the false ceiling in the bathroom - in the unlikely event of a leakage it will have to be taken down - although it is clearly mentioned in the sale info it may come up during the meeting with Bestyrelse - like it was in my case.
I look forward to receiving the modified sale contract with my new bank info and I wish you a very lucky weekend with the sales :)”
I en mail af 9. oktober 2021 til klageren skrev E blandt andet:
”I need you to text me your new banks information. I need 1) Persons full name in Nykredit, 2) Persons phone number & e-mail & Adress for Nykredit.
…
We don’t need to change your bank in the contract so you can just sign the contract. I will inform buyer bank when you send the information’s about your new bank to me.”
I en mail af 10. oktober 2021 til banken skrev klageren:
”Further to my email below, I think it will be very likely the savings account where the money will be transferred from the sale. I already indicated to [medarbejder hos E] my new bank account details (current account but it does not matter as the money will be in an esrow account until take-over date.
There is a very near take-over date - Nov 1 st – the contract says that the money will be paid up to 7 days after.
Today I went to the open house and I had a look at the house in [adresse] – the one I sent you the link to when we had our meeting. I would like to buy it and I hope NyKredit could support me with this new project.
…”
Banken har oplyst, at i stedet for betaling som beskrevet i købsaftalen af 8. oktober 2021 vedrørende klagerens salg af sin I/S lejlighed, blev der den 14. oktober 2021 uden aftale med banken eller forvarsel herom overført det fulde beløb fra købsaftalens punkt 13. 3 på 2.991.258 kr. til klagerens konto -052 i banken. Overførslen kom fra køberen.
I forbindelse med drøftelser mellem klageren og banken om bankens medvirken til finansiering af klagerens køb af en anden ejendom overførte banken på klagerens anmodning den 21. oktober 2021 restkøbesummen til klagerens boligopsparingskonto/køberkonto i banken.
I slutningen af oktober 2021 købte klageren en anden ejendom for en kontantpris på 3.750.000 kr. med overtagelsesdag den 1. december 2021.
I forbindelse med en mailkorrespondance mellem E og banken i starten af november 2021 blev det konstateret, at den kontante restkøbesum vedrørende klagerens salg af I/S lejligheden stod på en boligopsparingskonto/køberkonto i banken tilhørende klageren.
I en mail af 4. november 2021 til banken skrev E:
”Det er korrekt køber har deponeret i stedet for at stille garanti.
Men pengene kan ikke bruges før de er frigivet, så de skal stå på en lukket deponerinskonto, og kan dermed ikke bruges til køb før denne sag er afsluttet.
Lige nu er der nogle uoverensstemmelser mellem sælger og foreningen der gør, at foreningen ikke vil godkende handlen.
Vi er ved at få det løst, men indtil da, må købesummen tilbageholdes.”
Den 5. november 2021 satte banken efter instruktionen fra E restkøbesummen over på en til handlen oprettet deponeringskonto og orienterede klageren herom.
Den 9. november 2021 spurgte banken E, hvornår handlen kunne forventes at blive endelig, og E svarede, at handlen endnu ikke var endelig.
Banken har fremlagt et brev af 13. oktober 2021 fra købers advokat til E, som den modtog fra E, hvori advokaten anførte:
”Som advokat for køberen, [navn], i ovennævnte sag skal jeg herved præcisere, at købesummen først kan frigives, når køber er godkendt som ny interessent i [navn på interessentskabet] samt har modtaget bevis fra foreningen der bekræfter, at lejligheden [adresse] tilhører min klient.
Nærværende præcisering er ikke udtryk for en endelig godkendelse hvor indsigelsesfristen, i henhold til købsaftalen, udløber senere i dag kl. 16.00.”
Banken har ligeledes fremlagt en mail af 15. november 2021 fra boligforeningens administrator til E, hvoraf fremgik:
”For at bestyrelsen kan godkende salget mangler jeg:
Dokumentation på udbedringer af det der står i el rapporten som værende nødvendige ændringer
VVS rapport (hvis der er mangler/ulovligheder heri skal der ligeledes foreligge dokumentation på udbedring heraf)”
Banken har endvidere fremlagt et brev af 28. december 2021 fra købers advokat til klagerens repræsentant (nu en advokat), hvori købers advokat blandt andet anførte:
”Endelig har jeg fra Nykredit fået meddelelse om, at samarbejde mellem Deres klient og [E] er annulleret. Da [E] har forestået kontakten til Interessentskabet [navn på boligforeningen], hører jeg derfor gerne, om du har modtaget korrespondancen herom, således at enten du eller jeg kan rette henvendelse til boligforeningen og fremsende dokumentation for udbedring af elmangler samt meddele, at min klient naturligvis indestår for, at der uden ugrundet ophold installeres drypbakker under henholdsvis vaske- og opvaskemaskine.
…”
Ved en mail af 6. januar 2022 frigav købers advokat købesummen med fradrag af 10.000 kr. og oplyste, at beløbet skulle frigives til boligforeningen. Sagsbehandlingen hos boligforeningen blev afsluttet og det frigivne beløb blev den 26. januar 2022 igen overført til klagerens deponeringskonto i banken. Dagen efter den 27. januar 2022 blev beløbet overført til klagerens frie konto -052.
Banken har fremlagt et uddrag af boligforeningens vedtægter, hvoraf fremgår:
Ӥ 9.3 Overdragelsessummen
I forbindelse med en hvilken som helst overdragelse herunder ved kreditorforfølgning mod en interessentanpart skal overdragelsessummen indbetales til interessentskabet, der efter fradrag af gæld m.v. jfr. § 11.1 udbetaler restbeløbet til overdrageren.”
Den 16. oktober 2022 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Klageren har oplyst, at hun i forbindelse med deponering af restkøbesummen for køb af hendes nye hus med overtagelsesdag den 1. december 2021 var nødt til at optage et mellemfinanisieringslån til en rente på 10 % i banken, og at omkostningerne hertil udgjorde 63.915 kr.
Klageren har endvidere oplyst, at hun den 21. november 2022 indgav en klage over tre ejendomsmæglere hos E til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nykredit Bank skal betale 63.915 kr.
Nykredit Bank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at sagen drejer sig om bankens uberettigede tilbageholdelse af midler fra salget af hendes lejlighed.
Det var ikke lovligt, at E bad banken spærre hendes penge. E havde ingen hjemmel til at fremsætte en sådan anmodning. Banken var heller ikke berettiget til at flytte pengene fra hendes køberkonto til en deponeringskonto fem dage efter overtagelsesdagen. Kun en retskendelse kan berettige en bank til at hæve penge på en kundes konto.
Hun havde ikke accepteret, at banken samarbejdede med E og delte information med E om hendes ejendomshandel, og at hendes penge var spærret i tre måneder efter overtagelsesdagen.
E og banken havde et sammensmeltet ”work relationsship”. E formidlede kontakt mellem hende og banken, og hun åbnede en konto hos banken i tillid til, at hun kunne få finansieret sit køb af en ny bolig. Havde hun i stedet for at få pengene ind på sin konto i Nykredit Bank fået pengene ind på en konto i P, ville E ikke have haft mulighed for at instruere banken om at tilbageholde hendes penge fem dage efter overtagelsesdagen.
Banken var ikke medansvarlig for, at købesummen blev betalt som fastsat i købsaftalen mellem hende og køber, idet Nykredit Bank ikke var nævnt i købsaftalen. Det var alene P, der var nævnt i købsaftalen. E ønskede ikke at ændre købsaftalen og sætte Nykredit Bank ind i stedet for P, fordi køber allerede havde skrevet under, og E og køber havde travlt med at få indgået handlen.
Banken blev først orienteret om § 9.3 i boligforeningens vedtægter i januar 2022 og kan derfor ikke henvise til disse vedtægter som hjemmel til spærring af restkøbesummen i november 2021.
E gennemførte en handel uden at sikre sig, at alle de nødvendige dokumenter var medtaget i forbindelse med handlen. Da hun underskrev købsaftalen, vidste hun ikke, at der manglede dokumenter i handlen. Det gjorde E hende ikke opmærksom på. Det var E’s pligt at sikre sig dette. Såfremt der manglede dokumenter, burde E ikke have formidlet et køb på dette grundlag. Købers advokat burde ligeledes have kontrolleret, at de nødvendige dokumenter var medtaget og have undladt at godkende handlen.
Det angiveligt manglende dokument, en VVS-rapport, var ikke anført i den købsaftale, som hun underskrev vedrørende salg af sin lejlighed.
E’s største fejl var at undlade at sikre, at køber blev godkendt af I/S bestyrelsen som ny interessent på overtagelsesdagen på trods af, at hun i en mail gjorde E opmærksom på, at E skulle sørge for dette.
Pengene stod på hendes køberkonto i banken i tre uger, og banken bevilgede hende på den baggrund alene et mindre lån til køb af ny bolig og tog dermed pengene på køberkontoen i betragtning ved bevilling af finansiering til hendes køb af ny bolig. Hun købte en ny bolig med overtagelsesdag den 1. december 2021 i tillid til, at hun havde pengene fra salget af sin lejlighed til disposition.
Hun havde en ejendomsmægler, E, til at forestå salget for hende, og køber var repræsenteret af en advokat. E havde ingen ret til fremsætte en anmodning om spærring, og banken havde ikke ret til at bistå E i denne ulovlige handling.
Hun kræver erstatning for omkostningerne til mellemfinansiering, idet det ikke havde været nødvendigt at optage dette lån, hvis banken ikke havde spærret hendes penge. Banken havde alle oplysninger om hende. Den vidste, at hun havde penge til at købe huset fra salget af lejligheden. Alligevel spærrede banken pengene, tvang hende til at optage et mellemfinansieringslån til 10 % rente og hævdede, at dette var lovlig bankvirksomhed.
Nykredit Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen har så mange aktører, i form af ejendomsmægleren E, boligforeningen, øvrige rådgivere samt køber og sælger/klageren, at sagen kræver en bevisførelse, der ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, og at Ankenævnet derfor bør afvise sagen.
Klageren har anført, at andre aktører var ansvarlige for, at anpartsoverdragelsen ikke gik som forventet. Klageren anfører blandt andet, at E var ansvarlig for, at der opstod en tvist om en VVS-rapport. Yderligere angives E som ansvarlig for, at der ikke blev lavet et tillæg til den indgåede købsaftale, hvorved banken kunne have været skrevet ind som klagerens pengeinstitut. Det bemærkes hertil, at hvis det var sket, ville købesummen være indbetalt på en til formålet oprettet deponeringskonto.
Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende ved ekspedition af klagerens salg af sin I/S lejlighed.
Klageren har ikke har godtgjort at have lidt et erstatningsberettiget tab, idet hun ikke har påvist, hvor det i købsaftalen er angivet eller i øvrigt, at købesummen skulle være frigivet på et specifikt tidspunkt. Klageren har derved ikke haft nogen berettiget forventning om at kunne undgå mellemfinansiering i forbindelse med køb af ny ejendom. Hertil kommer, at det under alle omstændigheder ikke var en forventning, der var tilsikret af banken.
Banken er endvidere ikke ansvarlig for, at der ikke blev lavet et tillæg til den indgåede købsaftale, hvorved banken kunne have været skrevet ind som klagerens pengeinstitut. Det bemærkes hertil, at hvis det var sket, ville købesummen være indbetalt på en til formålet oprettet deponeringskonto og klagerens behov for mellemfinansiering ville have været det samme, som tilfældet blev alligevel.
Klageren var selv vidende om, part i og dermed medvirkende årsag til, at flere forhold i handlen trak ud, f.eks. ved manglende levering af rapporter, der var aftalt i handlen.
Klageren har ikke bevist, godtgjort eller sandsynliggjort, at hendes udgifter til mellemfinansiering skyldtes fejl, forsømmelser eller langsommelighed i bankens behandling af sagen. Derved er der ikke noget grundlag for, at banken skal pålægges at betale erstatning til klageren.
Der er ikke nogen forsinkelse i sagens behandling, der kan tilskrives banken. Banken har kontinuerligt, med passende opfølgning og uden langsommelighed arbejdet for, at sagen hurtigst muligt skulle falde på plads og kan derfor ikke bebrejdes, at klageren pådrog sig omkostninger til mellemfinansiering.
Det kan ikke bebrejdes banken, at køber overførte beløbet til klagerens 'frie' konto. Som det ses af købsaftalens punkt 13.1 var det forudsat i aftalen, at købesummen skulle deponeres. Ved købers overførsel af købesummen i utide til den forkerte konto var det både bankens ret og pligt at overføre beløbet til en deponeringskonto, da banken har et medansvar for, at købesummen berigtiges som forudsat i aftalen mellem køber og sælger. Endvidere blev overførslen instrueret af ejendomsmægleren, E, på sagen. Banken havde derved ingen anledning til ikke at efterkomme instruksen.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder ikke, at sagen skal afvises.
Klageren var kunde i Nykredit Bank, hvor hun havde en konto -052 og en boligopsparingskonto/køberkonto.
Ved en købsaftale af 8. oktober 2021 solgte klageren sin I/S lejlighed for en kontantpris på 3.081.258 kr. med overtagelse den 1. november 2021. I stedet for at stille garanti for betaling af restkøbesummen, der skulle afløses af en deponering af garantisummen på overtagelsesdagen, som aftalt i købsaftalen, overførte køber den 14. oktober 2021 uden aftale med Nykredit Bank restkøbesummen på 2.991.258 kr. til klagerens konto -052 i banken.
I forbindelse med drøftelser mellem klageren og banken om bankens medvirken til finansiering af klagerens køb af en anden ejendom overførte banken på klagerens anmodning den 21. oktober 2021 restkøbesummen til klagerens boligopsparing/køberkonto i banken.
I slutningen af oktober 2021 købte klageren en anden ejendom for en kontantpris på 3.750.000 kr. med overtagelsesdag den 1. december 2021.
Den 5. november 2021 flyttede banken efter instruktion fra E restkøbesummen over på en til handlen oprettet deponeringskonto og orienterede klageren herom.
Det fremgik af købsaftalen af 8. oktober 2021 indgået mellem klageren og køber, at den kontante restkøbesum på overtagelsesdagen skulle indsættes på en deponeringskonto i sælgers pengeinstitut. Da sælgers/klagerens repræsentant i ejendomshandlen, E, i overensstemmelse hermed gav sælgers bank, Nykredit Bank, instruks om, at pengene skulle indsættes på en deponeringskonto og ikke kunne bruges, før de var frigivet, finder Ankenævnet, at E handlede i henhold til sin fuldmagt og indenfor fuldmagtens grænser. Klageren er derfor bundet af E´s disposition, og banken var både berettiget og forpligtet til at følge E´s instruks, jf. aftalelovens § 10 stk. 1.
Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at banken har udvist fejl eller forsømmelser i sagen, der kan føre til, at banken er erstatningsansvarlig over for klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.