Pantebreve, tvangsauktion.

Sagsnummer:120/1990
Dato:06-07-1990
Ankenævn:Frank Poulsen, Bjørn Bogason, Peter Møgelvang-Hansen, Kirsten Nielsen, Niels Bolt Jørgensen
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Pantebreve, tvangsauktion.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

I forbindelse med salg af en ejerlejlighed indlagde klageren hos indklagede i depot et sælgerpantebrev, hvis ydelser indklagede skulle forestå opkrævningen af. Pantebrevet var på i alt 59.005,06 kr. og skulle afvikles med en ydelse på 12%, heraf rente 10%, fra 1. marts 1985. Ydelserne forfaldt kvartårligt.

Pantebrevet havde prioritet efter Kreditforeningen Danmark og således, at der mellem kreditforeningens og klagerens pantebrev alene var lyst et ejerpantebrev på 5.000 kr. til ejerforeningen.

Pantebrevsdebitor undlod at betale december termin 1988. Ejerlejligheden blev solgt på tvangsauktion den 16. maj 1989 til Kreditforeningen Danmark for et bud på 218.000 kr. Kreditforeningen videresolgte lejligheden med overtagelse pr. 1. august 1989 for 286.000 kr.

Ved skrivelse af 27. september 1989 til indklagede fra klagerens advokat opgjordes klagerens tab pr. 1. oktober 1989 til pantebrevets restgæld pr. september termin 1988, 54.538,28 kr., med tillæg af renter, i alt 60.295,10 kr.

Ved skrivelse af 13. november 1989 fremsendte indklagede til klagerens advokat 10.928,33 kr. til fuld og endelig afgørelse. Til grund for beregningen af klagerens tab tog indklagede udgangspunkt i de omkostninger, såvel auktions- som videresalgsomkostninger, som auktionskøber havde måttet afholde. Heraf udgjorde salær til ejendomsmægler (incl. moms) 10.746,74 kr.

Klageren har herefter indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om betaling af 49.366,77 kr. med tillæg af renter 10% p.a. fra 1. oktober 1989.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har til støtte for sin påstand anført, at det var hans hensigt selv at overtage ejendommen på tvangsauktion med henblik på at flytte ind i denne. Det bestrides, at lejlighedens markedspris kun skulle være 286.000 kr. Kreditforeningen, der overtog lejligheden ganske billigt for et bud på 218.000 kr., havde ikke grund til at sælge lejligheden dyrere, end at samtlige omkostninger blev dækket ind. I samme forbindelse må det tages i betragtning, at kreditforeninger ofte selv overtager panter til lavere priser end markedsprisen, udelukkende for at gennemføre et hurtigt salg. Hertil kommer, at klageren ikke ville få udgifter til ejendomsmægler, da han selv ønskede at bebo lejligheden, eller han kunne rent teoretisk selv foretage salget, om et sådant ønskedes. Det er endvidere uvist, hvilken budsum klageren som minimum måtte byde. Indklagede har imidlertid frataget klageren enhver valgmulighed og dermed påført klageren det tab, der må opgøres i overensstemmelse med klagerens påstand.

Indklagede har anført, at man er indforstået med at erstatte klageren dennes tab. Det må dog i denne forbindelse være rigtigst at tage udgangspunkt i det mindste bud, som klageren skulle have afgivet på auktionen, for herefter at tillægge positive udgifter ved overtagelsen. Det må endvidere anses for at være en markedsrealistisk pris, som lejligheden er videresolgt til.

Ankenævnets bemærkninger:

Klagen angår størrelsen af det af klageren lidte tab i forbindelse med den afholdte tvangsauktion. En stillingtagen hertil vil forudsætte en bevisførelse, herunder bl.a. indhentelse af en sagkyndig vurdering af den omhandlede ejendoms værdi. Da en sådan bevisførelse ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene, findes sagen på denne baggrund ikke egnet til behandling i Ankenævnet, hvorfor klagen afvises i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.