Krav om kompensation for merudgifter til boligfinansiering begrundet i blandt andet indsigelse om for lav vurdering. Indsigelse om at indskud af andelskapital i 2012 skete i strid med forbuddet mod lånefinansiering i § 46 i Lov om finansiel virksomhed.

Sagsnummer:352/2019
Dato:30-04-2020
Ankenævn:Bo Østergaard, Inge Kramer, Peter Stig Hansen, Morten Bruun Pedersen, Poul Erik Jensen
Klageemne:Værdipapirer - andelsbeviser
Udlån - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Krav om kompensation for merudgifter til boligfinansiering begrundet i blandt andet indsigelse om for lav vurdering. Indsigelse om at indskud af andelskapital i 2012 skete i strid med forbuddet mod lånefinansiering i § 46 i Lov om finansiel virksomhed.
Indklagede:Merkur Andelskasse
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om kompensation for merudgifter til boligfinansiering begrundet i blandt andet indsigelse om for lav vurdering. Indsigelse om at indskud af andelskapital i 2012 skete i strid med forbuddet mod lånefinansiering i § 46 i lov om finansiel virksomhed.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes ægtefælle, M, blev kunder i Merkur Andelskasse i 2011.

I 2012 købte parret en ideel anpart af en ejendom for 2.700.000 kr. Købet blev finansieret via andelskassen med et 3 % lån i Totalkredit og et boliglån i andelskassen. I forbindelse hermed vurderede andelskassen anparten til 2.700.000 kr.

I maj 2012 erhvervede klageren og M hver en andel i andelskassen til en kursværdi af 11.410 kr. Klageren har anført, at andelene blev lånefinansieret i strid med lov om finansiel virksomhed. Andelskassen har oplyst, at den ikke længere kan belyse forholdene om finansieringen af andelene, da arkivperioden på fem år for relevante udskrifter er udløbet.

I 2014 og 2015 udarbejdede andelskassen nye vurderinger, hvorefter ejendommen blev vurderet til henholdsvis 3.050.000 kr. og 3.900.000 kr. Vurderingerne indeholdt oplysning om såkaldte referenceejendomme i ejendommens lokalområde. Andelskassen har oplyst, at vurderingerne blev foretaget, da parret ønskede at belåne friværdien.

I oktober 2016 blev parrets boliglån i andelskassen forhøjet med 125.036,98 kr. til 447.000 kr. Lånet var med variabel rente, for tiden 5,75 % p.a.

Den 27. september 2017 fik andelskassen en påtale fra Finanstilsynet vedrørende lånefinansiering af kunders køb af instituttets egenkapital. I Finanstilsynets redegørelse af samme dag var blandt andet anført:

”… Finanstilsynet udtog en stikprøve på 59 kundemapper, hvor transaktionsmønsteret mellem andelskassens udlån til kunderne og kundernes investeringer i Merkur-andelsbeviser kunne tyde på, at der var ydet lån til kundernes investering.

Finanstilsynet konstaterede, at der i ni tilfælde var ydet lån til finansiering af kunders køb af andelsbeviser. Heraf kunne syv tilfælde forklares som værende en såkaldt teknisk lånefinansiering, idet kunderne reelt havde frie midler til at finansiere investeringen. I de resterende to sager vurderede Finanstilsynet, at der var tale om reel lånefinansiering, idet kunderne ikke havde tilstrækkelige frie midler til at finansiere købet af andelsbeviserne.

Finanstilsynet kunne derudover konstatere, at andelskassens forretningsgang har tilladt medarbejderne at indregne omkostningerne til investering i andelsbeviser i kundernes låneprovenu, når der var tale om mindre beløb.       

Merkur Andelskasse har efterfølgende fjernet instruksen fra sin forretningsgang og har derudover indskærpet over for sine ansatte, at lånefinansiering af kunders køb af andelskapital er ulovligt. På den baggrund giver Finanstilsynet Merkur Andelskasse en påtale for at have overtrådt forbuddet mod lånefinansiering af kunders køb af instituttets egenkapital.

I sin vurdering af sagen har Finanstilsynet lagt vægt på, at eksemplerne på lånefinansiering af andelskapital ikke synes at have været drevet af et ønske om ekstraordinært at styrke andelskassens solvens. Finanstilsynet finder det mere sandsynligt, at lånefinansieringen er motiveret af et ønske om, at kunderne kunne imødekomme andelskassens medlemsvilkår om andelstegning i forbindelse med lån på over 100.000 kr.”

I efteråret 2017 blev lånet i Totalkredit omlagt til et 2 % lån på 3.368.000 kr. med ti års afdragsfrihed, og boliglånet blev forhøjet med 205.088,98 kr. til 610.000 kr. Boliglånet var fortsat med variabel rente, for tiden 5,5 % p.a.

I forbindelse med låneomlægningen blev der udarbejdet vurderinger og en rådighedsberegning. Andelskassen har fremlagt en vurdering af 27. juli 2017 på 4.400.000 kr. og en vurdering af 5. oktober 2017 på 4.150.000 kr. Vurderingerne indeholdt oplysning om referenceejendomme. Andelskassen har oplyst, at vurderingerne blev udarbejdet af en ejendomsmægler, at vurderingen på 4.400.000 kr. forudsatte opførelse af nyt køkken og bad, og at vurderingen på 4.150.000 kr. blev anvendt som grundlag for omlægningen, da nyt køkken og bad ikke var udført. I en låneberegning af 28. september 2017 beregnede andelskassen det månedlige rådighedsbeløb for parrets husstand (to voksne og to børn) til 11.640 kr. Klageren har anført, at rådighedsbeløbet var beregnet for lavt, idet der indgik for mange udgiftsposter i de faste udgifter.

I foråret 2019 ønskede parret at foretage en ny låneomlægning. I en e-mail af 23. april 2019 til klageren anførte klagerens rådgiver i andelskassen, R:

”Tak for snak d.d.

Forsigtig Totalkreditvurdering d.d. for [ejendommen]

4.313.882 kr. x 80% maksimal belåning = 3.451.000 kr. fratrukket restgæld på nuværende 2% fast rente obligationslån 3.368.000 kr. + indfrielsesgebyr + opsigelsesrente.

Forslag;

Søg alternativ kreditforening (én eller helst to) for, at få lånetilbud fra dem, så boliglån kan indfries. (restgæld p.t. 565.000 kr. incl. ikke-tilskrevne renter).”

I en e-mail af 26. juni 2019 til andelskassen rejste klageren krav om kompensation. Klageren anførte, at vurderingerne, der lå til grund for boligfinansieringen, var for lave, og at andelsindskuddet var blevet finansieret som en del af boliglånet i forbindelse med huskøbet. Andelskassen afviste klagerens krav.

I juli 2019 blev klageren og M kunde i et andet pengeinstitut, P, som vurderede ejendommen til 5.400.000 kr., og som formidlede et lån til parret i Totalkredit på 4.090.000 kr. til en fast rente på 1 % p.a. Parrets eksisterende realkreditlån og boliglån i andelskassen blev samtidig indfriet.

Parternes påstande

Den 22. september 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Merkur Andelskasse skal betale en kompensation for dyrere boligfinansiering samt kompensation for andelskassens behandling af klagen.

Merkur Andelskasse har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren blandt andet har anført, at hun og M er blevet påført et tab som følge af andelskassens fejl.

Vurderingerne af ejendommen var for lave. Dette medførte, at de fik tilbudt unødvendigt dyre lånepakker med for høje renter og dårlige lånevilkår. Ved en korrekt vurdering kunne de helt eller delvist have undgået at optage boliglånet. Den lave vurdering medførte endvidere højere bidragssatser på realkreditlånet som følge af højere belåningsgrad. Den dyrere belåning har påvirket deres økonomi meget negativt. Det var i andelskassens egen interesse at vurdere ejendommen lavt for derigennem at få en højere indtjening på boliglånet.

Vurderingerne var uigennemsigtige og afspejler en tæt forbindelse mellem andelskassen og Totalkredit. Det er vanskeligt at forstå hvilke vurderinger, der blev foretaget hvornår. Hun har gentagne gange i forløbet forgæves efterspurgt vurderingerne. De kan ikke genkende andelskassens påstand om, at ejendommen flere gange blev vurderet af en ejendomsmægler.

Vurderingsrapporterne er af dårlig kvalitet. De angivne referenceejendomme er ikke sammenlignelige med ejendommen. Købesummen på 2.700.000 kr. var under markedspris, men lå tilsyneladende fejlagtigt til grund for andelskassens løbende vurderinger. Der er sket fejl med ejendomsnumre. Det tidligere køkken var nyere end anført i vurderingsrapporterne. Teksten er uigennemskuelig.

Andelskassens vurdering fra 2019 lød på 4.300.000 kr. Vurderingen var ”digital” og blev lavet på få minutter over telefonen. R anførte fejlagtigt, at man ikke lavede vurderinger efter fysisk besigtigelse længere. I samme uge vurderede P ejendommen til 5.400.000 kr. Andelskassens vurdering på 4.300.000 kr. afspejlede ikke, at køkkenet var lavet. I de tidligere vurderinger havde den planlagte, men endnu ikke gennemførte ombygning, trukket ned, selv om der allerede var et velfungerende køkken i ejendommen. Det virker underligt, at andelskassen på et tidspunkt begrundede en lavere vurdering med, at køkkenet ikke var lavet, men at andelskassen ikke efterfølgende hævede vurderingen, da køkkenet var lavet.

Andelskassens beregning af og rådgivning om rådighedsbeløb var fejlagtig. De fik besked på at lægge flest mulige udgiftsposter ind under faste udgifter, hvilket sænkede deres kreditværdighed. Begrundelsen var, at andelskassen var under opsyn og ønskede at fremstå med styr på tingene over for Finanstilsynet og Totalkredit.

Andelskassen skal betale en kompensation for deres tab som følge af en dyrere lånepakke samt kompensation for andelskassens behandling af klagen.

Andelsindskuddene blev lånefinansieret i strid med reglerne. Andelskassen lagde med den største selvfølgelighed beløb til finansiering af deres andelsindskud ind under deres lån. Andelskassen har efterfølgende fået påbud om at stoppe denne praksis. Andelskassen bør betale dem en kompensation med tilbagevirkende kraft.

Merkur Andelskasse har anført, at vurderingerne blev foretaget efter de gældende retningslinjer for vurdering til brug ved belåning hos Totalkredit, herunder med fremfinding af såkaldte referenceejendomme i samme område, som blev stillet i forhold til den vurderede ejendom. Vurderingen skal endvidere følge realkreditlovgivningen. Indtil for nylig foretog andelskassen vurdering af ejendomme enten ved særligt uddannede vurderingsfolk, der ikke deltog i den kreditmæssige behandling eller ved en ejendomsmægler/valuar. Efterfølgende er samarbejdet ændret, så Totalkredit selv foretager vurdering.

Som følge af klagerens utilfredshed med vurderingerne fik andelskassen i 2017 en ejendomsmægler til at vurdere ejendommen. Mæglerens vurdering lå i samme niveau som andelskassens. Andelskassen kan ikke forholde sig til ejendomsmæglerens vurderinger. Disse er interne dokumenter. Ejendomsmægleren lagde ved en fejl vurderingerne fra 2017 under et forkert ejendomsnummer. Fejlen er uden betydning, og blev korrigeret efter aftale med ejendomsmægleren.

Vurderingen fra 2015 blev foretaget på grundlag af klagerens anmodning om forhøjelse af boliglånet til blandt andet indfrielse af overtræk. Andelskassen bevilgede forhøjelse i oktober 2016 og i oktober 2017. Opstillingen af rådighedsbeløbet havde ingen betydning, da det var den samlede vurdering af rådighedsbeløbet, der var afgørende. På baggrund af kundeforholdets forløb med blandt andet overtræk og svingende økonomi ønskede andelskassen et sikkert grundlag for vurderingen af klagerens rådighedsbeløb. Rådighedsbeløbet, der blev beregnet på grundlag af flere møder med parret, var under andelskassens generelle anbefaling. Samtidig var gældsfaktoren overskredet. Parterne blev enige om, at den bedste løsning var en forhøjelse og omlægning af Totalkreditlånet til 10 nye afdragsfrie år og en forhøjelse af boliglånet. Andelskassen har gjort sit bedste for at finde fornuftige løsninger til parret. Boliglånet var på rimelige og markedskonforme vilkår og blev accepteret af parret på et fuldt oplyst grundlag.

Klageren har henvist til en ”telefonisk vurdering” fra 2019. R arbejder ikke længere hos andelskassen, hvorfor det ikke har været muligt at få R’s kommentarer til samtalen. Andelskassen formoder, at R, som var en meget erfaren medarbejder, var bekendt med, at han ikke måtte foretage vurderinger. Andelskassen formoder derfor, at R enten har foretaget et skøn over belåningsmulighederne ud fra de foreliggende vurderingsoplysninger eller med den generelle prisudvikling har konkluderet, at en ny vurdering ikke ville føre til en højere værdiansættelse. Det er ikke korrekt, at der ikke længere laves vurderinger på stedet. I forbindelse med drøftelserne med klageren i foråret 2019 gjorde andelskassen igen klageren opmærksom på muligheden for at søge lånetilbud hos anden udbyder.

Et andelsejet (kundeejet) pengeinstitut kan stille krav til låntagere om at være andelshavere. Det fremgår af Finanstilsynets brev af 27. september 2017, at det er afgørende for en vurdering af, hvorvidt der er sket lånefinansiering, om kunden havde egne midler til rådighed til at indskyde andelskapitalen. Den omstændighed, at et givet lån kunne være lavere, hvis et krav om tegning af andelskapital ikke skulle tages i betragtning, er uden betydning. Parrets andele blev anskaffet i 2012. Det er ikke muligt at belyse forholdene om finansieringen af andelene, da arkivperioden på fem år for relevante udskrifter m.v. er udløbet. Formålet med § 46 i lov om finansiel virksomhed var at forbyde lånefinansiering med det formål at styrke et pengeinstituts solvens. Af Finanstilsynets brev fremgår, at formålet med de i brevet nævnte eksempler på lånefinansiering af andelskapital i andelskassen ikke var at styrke andelskassens solvens. Spørgsmålet om mulig lånefinansiering er endvidere teoretisk, da parret ikke kunne få lånet uden at være andelshavere.

Klageren har ikke fremsendt en opgørelse over sit krav.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hendes ægtefælle blev kunder i Merkur Andelskasse i 2011. I 2012 købte parret en ideel anpart af en ejendom for 2.700.000 kr., der blev finansieret via andelskassen med et realkreditlån og et boliglån. Parret anmodede blandt andet i 2014, 2015, 2017 og 2019 andelskassen om en omlægning af lånene. I 2016 blev boliglånet forhøjet. I 2017 blev begge lån omlagt. I 2019 skiftede parret pengeinstitut.

Klageren har gjort gældende, at parrets boligfinansiering blev fordyret som følge af, at andelskassens vurderinger af ejendommen og andelskassens beregning af deres rådighedsbeløb var fejlagtige og for lave. Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte de fremlagte vurderinger af ejendommen eller andelskassens kreditvurdering af parret. Der er ikke grundlag for at tilsidesætte de indgåede aftaler om boliglånet. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at andelskassen har begået ansvarspådragende fejl i sin sagsbehandling vedrørende parrets boligfinansiering, som kan medføre, at andelskassen skal pålægges at betale en erstatning til klageren.

Det er ikke længere muligt at fastslå, om medlemsandelene i andelskassen, som klageren og hendes ægtefælle erhvervede i 2012, blev finansieret ved et lån i andelskassen, og om en eventuel lånefinansiering skete i strid med lov om finansiel virksomhed § 46. På grund af den forløbne tid siden maj 2012 finder Ankenævnet, at det ikke på nuværende tidspunkt skal komme andelskassen bevismæssigt til skade, at den ikke længere er i besiddelse af disse oplysninger.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.