Krav om kompensation for kurstab i forbindelse med førtidig indfrielse af et 30-årigt realkreditlån med afdragsfrihed i ti år og rentetilpasning hvert tiende år.

Sagsnummer:216/2019
Dato:22-01-2020
Ankenævn:Vibeke Rønne, Jesper Claus Christensen, Kristian Ingemann Petersen, Ida Marie Moesby, Lisbeth Burgaard Burgaard
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån
Ledetekst:Krav om kompensation for kurstab i forbindelse med førtidig indfrielse af et 30-årigt realkreditlån med afdragsfrihed i ti år og rentetilpasning hvert tiende år.
Indklagede:Djurslands Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører krav om kompensation for kurstab i forbindelse med førtidig indfrielse af et 30-årigt realkreditlån med afdragsfrihed i ti år og rentetilpasning hvert tiende år.

Sagens omstændigheder

Klageren, der er født i 1937, og hans nu afdøde ægtefælle, H, boede i en fast ejendom, som var ejet af klageren, og som var behæftet med et realkreditlån med rentetilpasning hvert tredje år (BoligXlån (X3)).

I efteråret 2011 blev lånet via Djurslands Bank, hvor klageren og H var kunder, omlagt til et 30-årigt realkreditlån med afdragsfrihed i ti år og rentetilpasning hvert tiende år (BoligXlån (X10)). Klageren og H underskrev i den forbindelse den 20. september 2011 ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”. Heraf fremgik blandt andet:

”…

Om vores erfaring med at optage lån:
Nogen erfaring – Vi har optaget lån med sikkerhed i fast ejendom 1-3 gange de sidste 10 år.

Om vores risikovillighed:
Vi ønsker som udgangspunkt et lån med variabel ydelse, der er lavere end på fastforrentet lån. Men vi ønsker samtidig en begrænsning i, hvor meget ydelsen på lånet kan stige. …

Om vores forventninger til lånets løbetid:
Vi har ingen planer om at indfri/ekstraordinært afvikle lånet.

Opsigelses- og indfrielsesvilkår:
Lånet er inkonverterbart og kan altid indfries ved opkøb af de bagvedliggende obligationer undtagen de sidste to måneder før en refinansiering. Lånet kan opsiges til kurs 100 med to måneders varsel på refinansieringstidspunktet. Det vil sige med 1 til 10 års mellemrum, afhængigt af hvor ofte vi vælger, at lånet skal rentetilpasses. …

...

Omkostninger ved låneomlægning eller indfrielse:

Obligationsindfrielse:

Hvis der er lang tid til refinansiering og indfrielse skal ske hurtigt er der kun mulighed for at indfri ved køb af de bagvedliggende obligationer. Er obligationsrestgælden på en million kroner og kursen på obligationerne 101, kan lånet indfries til 1.010.000 kr.

Begrundelse for valget af lånet i lyset af vores økonomiske situation:
Lav ydelse. Vi kender ydelsen de næste 10 år.

Øvrige råd:
I forbindelse med rådgivningen er vi opmærksomme på, at Fast rente - Obligationslån kan udgøre et alternativ til det lån, som vi har indgået aftale om.

Det valgte afdragsfrie BoligXlån(XR) har 3,4 % i årlige omkostninger (ÅOP)

Det alternative Fast rente - Obligationslån har 4,96 % i årlige omkostninger (ÅOP).

…”

Den 27. september 2011 blev der hjemtaget et 30-årigt 4% realkreditlån med en hovedstol på 814.000 kr. med afdragsfrihed i ti år og rentetilpasning hvert tiende år. Afregningskursen var kurs 108,25, svarende til en obligationshovedstol på 751.963,08 kr. Af låne- og pantsætningsaftalen fremgik blandt andet:

”…

Låne- og pantsætningsaftale
Kontantlån med rentetilpasning
Hel eller delvis afdragsfrihed
Lånet er inkonverterbart

Indfrielse

Lånet er inkonverterbart og kan således kun indfries ved indlevering af obligationer til [realkreditinstituttet] svarende til lånets obligationsrestgæld og indfrielsestidspunkt. …”

I 2013 døde H.

Pr. den 1. november 2017 blev lånet indfriet ved køb af de bagvedliggende obligationer, nominelt 758.615,55 kr., til kurs 113,55, svarende til en kursværdi på 861.407,96 kr. Baggrunden for indfrielsen var, at klageren solgte ejendommen.

Klagerens revisor opgjorde kurstab ved indfrielsen på 102.972 kr. (861.407 kr. - 758.615 kr. = 102.972 kr.). Banken har bestridt opgørelsen og har anført, at der i opgørelsen ikke er taget højde for, at lånet blev hjemtaget til kurs 108,25.

Parternes påstande

Den 22. maj 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Djurslands Bank skal betale hel eller delvis kompensation for kurstabet ved indfrielsen af BoligXlånet.

Djurslands Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen var mangelfuld.

Banken burde have tilbudt et lån, der kunne indfries før udløb. Et tilsvarende rentetilpasningslån med kortere renteintervaller ville have reduceret eller fjernet risikoen for kurstab.

Der blev ikke taget hensyn til hans og H’s alder. På lånetidspunktet var han 75 år, og det var derfor overvejende sandsynligt, at der inden for en 10-årig periode ville ske ændringer i familiens forhold. H’s død medførte, at han ønskede en anden bolig i stedet for den pågældende ejendom, som havde et boligareal på 199 m2 med tilhørende stor have. Hvis dette forhold var indgået i bankens rådgivning, kunne en væsentlig del af kurstabet have været undgået.

Rådgivningen tog alene højde for en eventuel rentestigning. Et eventuelt rentefald burde ligeledes have været drøftet og beskrevet. Han forstod ikke forholdet omkring indfrielse af lånet med obligationer, og dette væsentlige forhold blev heller ikke forklaret. Der blev fokuseret på, at det på daværende tidspunkt var en rentemæssigt attraktiv belåning. Bankens rådgiver har udtalt, at man på daværende tidspunkt ikke kunne forestille sig et yderligere rentefald, hvilket understøtter, at banken ikke rådgav om risikoen for et kurstab ved indfrielse. Ansvaret for dette må påhvile banken, jf. den professionelle indsigt.

Djurslands Bank har anført, at banken ikke er erstatningsansvarlig for kurstabet ved indfrielsen. Klageren og H blev rådgivet om fordele og ulemper ved forskellige låntyper. Klageren og H ønskede et lån med ”mere fast rente” samtidig med, at de ønskede et fortsat pænt rådighedsbeløb. De valgte BoligXlånet (X10), fordi ydelsen var lavere end et fastforrentet obligationslån, og de traf beslutningen på et oplyst grundlag. Rådgivningen blev dokumenteret med rådgivningsskemaet.

På rådgivningsmødet informerede banken om, at en førtidig indfrielse ville skulle ske med obligationer, og at det eventuelt skulle ske til en overkurs, hvilket også var tilfældet for det eksisterende rentetilpasningslån. Klageren og H gav på daværende tidspunkt udtryk for, at de ikke kunne forestille sig en situation, hvor deres ejendom skulle sælges, og at der derfor ikke umiddelbart var en risiko i at have et lån med refinansiering hvert tiende år. De prioriterede et højt rådighedsbeløb, så de havde mulighed for blandt andet at rejse.

Før omlægningen i 2011 havde banken haft hyppige dialoger med klageren om lånevalg, og banken har i hele forløbet taget udgangspunkt i klagerens og H’s ønsker og behov.

I forbindelse med H’s død i 2013, gav klageren udtryk for, at han ikke havde intentioner om at sælge ejendommen.

Med valget af BoligXlånet (X10) har klageren gennem årene haft en lavere ydelse på sit lån i forhold til ydelsen på et fastforrentet obligationslån, der blev præsenteret som et alternativ.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen skal afvises.

Klageren havde et realkreditlån med rentetilpasning hvert tredje år (X3) i sin faste ejendom, hvor han boede sammen med sin nu afdøde ægtefælle, H. I efteråret 2011 blev lånet via Djurslands Bank omlagt til et 30-årigt 4% realkreditlån med afdragsfrihed i ti år og rentetilpasning hvert tiende år (X10).

Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at Djurslands Bank forud for låneomlægningen på fyldestgørende måde informerede om forskellige låntyper og fordele og ulemper herved.

Det må lægges til grund, at klageren og H valgte X10-lånet med henblik på at opnå en relativ lav ydelse uden risiko for stigninger i de første ti år, at de på daværende tidspunkt ikke havde planer om at indfri/ekstraordinært afvikle lånet, og at de blev informeret om, at der var risiko for, at en eventuel førtidig indfrielse skulle ske til overkurs, hvilket understøttes af pantebrevet for lånet samt af erklæringen vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom.

Der er efter det anførte ikke grundlag for at pålægge Djurslands Bank at betale erstatning i anledning af, at klager måtte betale overkursen i forbindelse med, at lånet blev indfriet i 2017.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.