| Sagsnummer: | 218/2025 |
| Dato: | 10-10-2025 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Inge Kramer, Signe Kjørup Carlsson, Rolf Høymann Olsen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning Rådgivning - låneomlægning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning vedrørende omlægning til fastforrentet lån i efteråret 2023 samt indsigelse om, at klageren burde have fået rådgivning om omlægning til fastforrentet lån før rentestigningerne i 2022. |
| Indklagede: | Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning vedrørende omlægning til fastforrentet lån i efteråret 2023 samt indsigelse om, at klageren burde have fået rådgivning om omlægning til fastforrentet lån før rentestigningerne i 2022.
Sagens omstændigheder
Klageren og hendes ægtefælle, K, var kunder i Nordea Danmark og Nordea Kredit og ejede en fælles ejendom.
Den 7. november 2019 omlagde klageren og K deres daværende 2 % obligationslån på 2.482.000 kr. med fast rente til et Kort Rente lån med variabel rente og afdragsfrihed i 10 år. Det nye lån (lån 1) havde en hovedstol på 2.507.000 kr., og den variable rente udgjorde for tiden -0,37 %, mens bidragssatsen udgjorde 1,0032 %. De havde i forvejen to Kort Rente lån med afdragsfrihed på henholdsvis 1.153.000 kr. (lån 2) og 249.000 kr. (lån 3). Deres samlede gæld udgjorde herefter 3.909.000 kr. Renten på Kort Rente lånene blev fastsat to gange årligt.
Banken har oplyst, at lånene var omfattet af bankens overvågningssystem, ’Gældspleje’, hvor banken overvågede lånet og ville have kontaktet klageren med henblik på omlægning, hvis renten på et fastforrentet lån blev lavere end på tidspunktet, hvor lånene blev optaget. Banken kontaktede ikke klageren efter låneomlægningen i 2019, da den faste obligationsrente steg.
Den 8. august 2023 kontaktede klageren banken i forbindelse med, at hun og K ønskede at optage et lån til at købe en fritidsgrund, som var til salg for 695.000 kr. Banken svarede samme dag, at klageren og K skulle sende en række oplysninger om deres økonomi, herunder e-skat, budget, pensionsinfo, salgsopstilling på fritidsgrunden og nummerpladen på deres bil. Senere samme dag svarede klageren, at de havde indsendt de adspurgte oplysninger.
Den 12. august 2023 sendte klageren K’s lønsedler for juni og juli 2023 til banken.
Den 17. august 2023 skrev banken til klageren, at det med udgangspunkt i parrets økonomi og bankens kreditregler var et krav for at bevillige et lån til køb af fritidsgrunden, at deres rådighedsbeløb var stort nok til at servicere et 6 % fastforrentet obligationslån med afdrag over 30 år, hvilket ikke var tilfældet. Banken oplyste endvidere, at afdragsfriheden på lånene ikke kunne forlænges, selv hvis de ikke købte fritidsgrunden, da deres gældsfaktor oversteg 4, samtidig med at lånene havde en variabel rente. Banken oplyste, at den på grund af parrets gældsfaktor kun ville tilbyde afdragsfrihed på lån med fast rente.
Banken har oplyst, at det med udgangspunkt i bankens kreditværdighedsvurdering af klageren og K var et krav fra banken for at yde et lån til købet af fritidsgrunden, at de tre Kort Rente lån blev omlagt til et samlet fastforrentet lån med afdragsfrihed.
Den 15. september 2023 skrev klageren til banken, at hun og K ville købe fritidsgrunden, og de havde forhandlet prisen ned til 640.000 kr. med overtagelse 1. november 2023. De ønskede således at låne 250.000 kr., da klageren selv ville erlægge 400.000 kr. Klageren spurgte i den forbindelse til det praktiske i forbindelse med omlægningen af Kort Rente lånene.
Den 22. september 2023 blev der afholdt et møde mellem banken og klageren K, hvor banken gennemgik omlægningen af de tre Kort Rente lån til et fastforrentet obligationslån med en årlig rente på 5 %. Lånet havde en hovedstol på 4.332.000 kr., en løbetid på 27 år og 6 måneder og afdragsfrihed i 10 år. Klageren og K modtog et låneprovenu på 250.000 kr. til køb af fritidsgrunden. Klageren og K udfyldte og underskrev i forbindelse med omlægningen et rådgivningsskema, hvor de blandt andet anførte, at de ingen holdning havde til rentens udvikling, og at det var vigtigt for dem, at lånet sikrede friværdien i deres bolig, hvis renten skulle ændre sig. De lagde endvidere vægt på, at renten og afdraget ikke ville stige ved en rentestigning. Låneomlægningen blev gennemført i november 2023. Som sikkerhed for lånet blev der tinglyst pant i klagerens og K’s faste ejendom.
Klageren har oplyst, at hun løbende har modtaget information om muligheden for at omlægge Kort Rente lånene, blandt andet når renten faldt.
Nordea Danmark og Nordea Kredit har oplyst, at renterne steg betydeligt i 2022.
Den 12. januar 2025 klagede klageren til banken.
Den 12. februar 2025 afviste banken klagen.
Parternes påstande
Den 16. maj 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med primær påstand om at blive stillet som om, at hun havde modtaget korrekt rådgivning om at omlægge til et fastforrentet lån i slutningen af 2021/starten af 2022. Hendes nuværende lån skal således omlægges til den faste rente, som var gældende den 1. januar 2022. Det supplerende lån på 250.000 kr. accepteres som et fastforrentet lån med den rente, som var gældende i efteråret 2023, da lånet blev optaget.
Summen af de afdrag, hun har betalt siden omlægningen, skal udbetales til hende.
Klageren har nedlagt subsidiær påstand om at blive stillet som om, at de tre Kort Rente lån ikke var blevet omlagt i efteråret 2023, og at summen af de afdrag, hun har betalt siden omlægningen, skal udbetales til hende. Det supplerende lån på 250.000 kr. accepteres som et fastforrentet lån med den rente, som var gældende i efteråret 2023, da lånet blev optaget.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Nordea Kredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hun før rentestigningerne i 2022 burde have modtaget rådgivning om, at hun burde overveje at omlægge Kort Rente lånene til et fastforrentet lån. Det burde således have stået helt klart for Nordea Kredits eksperter, at renten ville stige betydeligt. I starten af 2021 var renten på 0,5 % på et fastforrentet lån, og et år senere var den på 6 %.
I en artikel fra Nykredit Bank fra januar 2022 med overskriften ”Tid til renteforhøjelser: Hvad sker der, når centralbankerne begynder at stramme skruen”?”, kunne Nykredit Bank forudse tre rentestigninger, blandt andet på baggrund af den høje inflation i USA. Nordea Danmark burde således også have forudset de betydelige rentestigninger, som skete i 2022.
Banken var den professionelle part og havde en pligt til at overvåge markederne og rådgive derudfra. Det var således ikke hende, der skulle have kontaktet banken ud fra en viden, hun ikke havde.
Det fremgår af blandt andet bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder, at en finansiel virksomhed skal yde rådgivning af egen drift, når omstændighederne tilsiger det. Det betyder, at den finansielle virksomhed også skal yde rådgivning i lånets løbetid, så kunden informeres om forhold, der har betydning for vedkommendes økonomi og finansielle produkter. Rådgivningspligten gælder således ikke kun i forbindelse med en låneoptagelse.
Renten kan ændre sig som følge af krig eller økonomiske kriser, og i sådanne tilfælde skal banken/realkreditinstituttet proaktivt informere sine kunder om ændringerne og de bagvedliggende årsager. Bankens og realkreditinstituttets rådgivningspligt indtræder for eksempel i tilfælde, hvor renten på kundens lån er variabel og kan stige som følge af usikkerhed på finansmarkederne, hvor banken skal informere sine kunder om, hvordan og hvornår renten kan ændre sig, samt hvilke konsekvenser ændringerne har for kundernes betalinger.
Hun har således ikke modtaget den rådgivning og vejledning, hun havde krav på. Det har medført, at hun og K nu står i en meget vanskelig situation, blandt andet fordi deres samlede gæld steg med 173.000 kr. som følge af kurstabet ved omlægningen i november 2023.
Banken truede med, at den ville begære deres bolig solgt på tvangsauktion, hvis de tre Kort Rente lån ikke blev omlagt til et fastforrentet lån. Banken burde i stedet have sørget for, at de fik den billigste ydelse. Omlægningen medførte, at de nu betaler over 20.000 kr. om måneden, som er betydeligt mere end før omlægningen.
Omlægningen betød, at de nu har et fastforrentet lån med en rente på 5 % om året, mens den korte rente har været under 5 % siden omlægningen i november 2023. Ved klagens indgivelse var den korte rente langt under 3 % om året. Derudover blev deres gæld forøget med 173.000 kr. som følge af kurstab.
Deres tab som følge af manglende rådgivning i slutningen af 2021/starten af 2022 kan opgøres til kurstabet på 173.000 kr. samt den merrente, de har betalt som følge af, at hun ikke modtog rådgivning angående omlægning fra Kort Rente lån til fastforrentet lån på et tidligere tidspunkt, hvor den faste rente var lavere end 5 % om året. Såfremt hun havde modtaget korrekt rådgivning, havde de omlagt Kort Rente lånene tidligere og derved opnået en lavere fast rente end 5 % om året.
Banken handlede ikke redeligt, gennemsigtigt og loyalt i overensstemmelse med god erhvervsskik ved kun at henvende sig til kunderne angående muligheden for låneomlægning, når renten faldt. Det blev fatalt for dem, at hun ikke modtog rådgivning i forbindelse med den økonomiske krise og usikre verdenssituation, som medførte betydelige rentestigninger.
Forældelse af kravet skal beregnes fra november 2023, hvor de variabelt forrentede lån blev omlagt. Derudover gælder forældelseslovens ti-årige forældelsesfrist og ikke den tre-årige. Kravet var således ikke forældet ved klagens indgivelse til Ankenævnet.
Nordea Danmark har angående klagerens primære påstand blandt andet anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med, at klageren og K ikke omlagde deres Kort Rente lån i slutningen af 2021/starten af 2022. Klageren har desuden ikke lidt et økonomisk tab og er derfor ikke berettiget til erstatning. Et eventuelt erstatningskrav som følge af mangelfuld rådgivning i slutningen af 2021/starten af 2022 vil desuden være forældet, da der er forløbet mere end tre år.
Kort Rente lånene var omfattet af bankens overvågningssystem ’Gældspleje’, hvor banken overvågede lånet og ville have kontaktet klageren med henblik på omlægning, hvis renten på et fastforrentet lån blev lavere end ved tidspunktet, hvor Kort Rente lånene blev optaget. Banken kontaktede ikke klageren efter låneomlægningen i 2019, da den faste obligationsrente steg.
Ved optagelse af lån 1 i 2019 oplyste klageren, at hun ønskede den lavest mulige ydelse, og hun burde have kontaktet banken, hvis hun ændrede holdning til valg af boliglån.
Banken kunne ikke efter rentestigningerne i 2022 forudse, at renten ville stige betydeligt mere. Banken kunne ikke forudse den russiske invasion af Ukraine den 24. februar 2022 og de betydelige rentestigninger som følge heraf.
Banken har opfyldt sine vejlednings- og rådgivningsforpligtelser efter bekendtgørelsen om god skik for boligkredit. Det skal tilføjes, at bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder ikke finder anvendelse på boligkreditaftaler, jf. § 1, stk. 6 i bekendtgørelsen.
Et eventuelt erstatningskrav, klageren måtte gøre gældende som følge af mangelfuld rådgivning i slutningen af 2021/starten af 2022, er desuden forældet. Banken kan ikke forudse store pludselige rentestigninger som den, der indtraf i 2022.
Banken har angående klagerens subsidiære påstand blandt andet anført, at banken ikke handlede ansvarspådragende i forbindelse med bankens finansiering af klagerens og K’s køb af fritidsgrunden. Banken oplyste klageren om, at det var et krav, at hvis banken skulle finansiere købet, skulle de tre Kort Rente lån omlægges til et fastforrentet lån.
Banken truede ikke klageren med, at den ville begære deres ejendom solgt på tvangsauktion, hvis de ikke omlagde Kort Rente lånene til et fastforrentet lån. Banken oplyste klageren om, at den ikke ville forlænge afdragsfriheden på lån 2, uanset om klageren købte fritidsgrunden eller ej.
Det følger af § 21, stk. 5 i bekendtgørelsen for god skik for boligkredit, at boligkreditgiver som udgangspunkt ikke må indgå risikable aftaler om realkreditlån med en høj belåningsgrad, hvis forbrugeren får en høj gældsfaktor. Kort Rente lån anses som risikable, og bankens krav om omlægning til et fastforrentet lån med afdragsfrihed var derfor i overensstemmelse med lovgivningen.
Banken var berettiget til at stille krav om, at de tre Kort Rente lån skulle omlægges til et fastforrentet lån ved bankens lånebevilling, da banken selv fastlægger sin kreditpolitik og forestår kreditvurderingen af sine kunder. Banken har i overensstemmelse med bekendtgørelsen om god skik for boligkredit vejledt og rådgivet klageren ud fra hendes behov og finansielle situation. Klageren og K omlagde således på et informeret grundlag Kort Rente lånene til et fastforrentet lån.
Nordea Kredit har angående klagerens primære påstand blandt andet anført, at klager igennem hele forløbet blev rådgivet ud fra hendes behov og finansielle situation, og at rådgivningen var i overensstemmelse med bekendtgørelsen om god skik for boligkredit.
Realkreditlån i Nordea Kredit formidles til kunder i Nordea Danmark gennem bankens filialer. Banken varetager efter aftale med Nordea Kredit blandt andet rådgivning og kreditvurdering af den enkelte kunde i forbindelse med optagelse af realkreditlån, samt den løbende kundekontakt, når lånet er udbetalt.
Et eventuelt erstatningskrav, klageren måtte gøre gældende som følge af mangelfuld rådgivning i slutningen af 2021/starten af 2022, er desuden forældet. Realkreditinstituttet kan ikke forudse store pludselige rentestigninger som den, der indtraf i 2022.
Realkreditinstituttet har angående klagerens subsidiære påstand blandt andet anført, at bankens rådgivning i forbindelse med låneomlægningen i november 2023 var i overensstemmelse med den dagældende kreditpolitik i banken og realkreditinstituttet samt § 21, stk. 5 i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit. Bankens krav om omlægning til et fastforrentet lån med afdragsfrihed var derfor i overensstemmelse med lovgivningen.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hendes ægtefælle, K, var kunder i Nordea Danmark og Nordea Kredit og ejede en fælles ejendom.
Den 7. november 2019 omlagde klageren og K deres daværende 2 % obligationslån på 2.482.000 kr. med afvikling til et Kort Rente lån og afdragsfrihed i 10 år. Det nye lån (lån 1) havde en hovedstol på 2.507.000 kr. De havde i forvejen to Kort Rente lån med afdragsfrihed på henholdsvis 1.153.000 kr. (lån 2) og 249.000 kr. (lån 3). Deres samlede gæld udgjorde herefter 3.909.000 kr.
Den 8. august 2023 kontaktede klageren banken i forbindelse med, at hun og K ønskede at optage et lån til at købe en fritidsgrund. Banken svarede samme dag, at de skulle sende en række oplysninger om deres økonomi.
Den 17. august 2023 skrev banken til klageren, at det med udgangspunkt i parrets økonomi og bankens kreditregler var et krav for at bevillige et lån til køb af fritids-grunden, at deres rådighedsbeløb var stort nok til at servicere et 6 % fastforrentet obligationslån med afdrag over 30 år, hvilket ikke var tilfældet. Banken oplyste end-videre, at afdragsfriheden på lånene ikke kunne forlænges, selv hvis de ikke købte fritidsgrunden, da deres gældsfaktor oversteg 4, samtidig med at lånene havde en variabel rente. Banken oplyste, at den på grund af parrets gældsfaktor kun ville tilbyde afdragsfrihed på lån med fast rente.
Banken har oplyst, at det med udgangspunkt i bankens kreditværdighedsvurdering af klageren og K var et krav fra banken for at yde et lån til købet af fritidsgrunden, at de tre Kort Rente lån blev omlagt til et samlet fastforrentet lån med afdragsfrihed.
Den 15. september 2023 skrev klageren til banken, at hun og K ville købe fritidsgrunden med overtagelse 1. november 2023. De ønskede således at låne 250.000 kr. Prisen for grunden var 640.000 kr., og klageren ville således selv erlægge 400.000 kr.
Den 22. september 2023 blev der afholdt et møde mellem banken og klageren og K, hvor banken gennemgik omlægningen af de tre Kort Rente lån til et fastforrentet lån med en hovedstol på 4.332.000 kr., en løbetid på 27 år og 6 måneder og afdragsfrihed i 10 år. Klageren modtog et låneprovenu på 250.000 kr. til køb af fritidsgrunden. Klageren og K udfyldte og underskrev i forbindelse med omlægningen et rådgivningsskema, hvor de blandt andet anførte, at de ingen holdning havde til rentens udvikling, og at det var vigtigt for dem, at lånet sikrede friværdien i deres bolig, hvis renten skulle ændre sig. De lagde endvidere vægt på, at renten og afdraget ikke ville stige ved en rentestigning.
Vedrørende Nordea Danmark
Ankenævnet finder, at banken ikke i henhold til gældsplejeaftalen eller i øvrigt havde en forpligtelse til at kontakte klageren i forbindelse med en rentestigning. Banken har således ikke pådraget sig et ansvar, der kan medføre, at banken er forpligtet til at ændre renten på det fastforrentede lån til den rente, der var gældende den 1. januar 2022, og tilbagebetale klageren de afdrag, hun har betalt i perioden.
Ankenævnet finder endvidere, at banken ikke handlede ansvarspådragende ved at betinge lånebevillingen i september 2023 af, at klagerens Kort Rente lån blev omlagt til et 5 % fastforrentet obligationslån, ligesom banken var berettiget til at afvise hendes anmodning om at forlænge afdragsfriheden på lån 2.
Ankenævnet bemærker, at det beroede på bankens egen vurdering, om den ønskede at bevillige et lån til klageren samt at forlænge afdragsfriheden på lån 2.
Ankenævnet finder ikke, at banken i øvrigt har handlet ansvarspådragende.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen over Nordea Danmark.
Det bemærkes, at Ankenævnet ikke herved har taget stilling til, om kravet i øvrigt ville have været forældet.
Vedrørende Nordea Kredit
Ankenævnet finder, at realkreditinstituttet ikke, ved ikke have at kontaktet klageren i slutningen af 2021/starten af 2022 med henblik på at rådgive hende om omlægning af Kort Rente lånene til et fastforrentet lån, har pådraget sig et ansvar, der kan medføre, at realkreditinstituttet er forpligtet til at ændre renten på det fastforrentede lån til den rente, der var gældende den 1. januar 2022, og tilbagebetale klageren de afdrag, hun har betalt i perioden.
Ankenævnet finder endvidere, at realkreditinstituttet ikke handlede ansvarspådragende i forbindelse med, at lånebevillingen i september 2023 blev betinget af, at klagerens Kort Rente lån blev omlagt til et 5 % fastforrentet obligationslån eller ved, at hendes anmodning om at forlænge afdragsfriheden på lån 2 blev afvist.
Ankenævnet finder, at realkreditinstituttet ikke i øvrigt har handlet ansvarspådragende.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen over Nordea Kredit.
Det bemærkes, at Ankenævnet ikke herved har taget stilling til, om kravet i øvrigt ville have været forældet.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Nordea Danmark
Klageren får ikke medhold i klagen over Nordea Kredit.