Rådgivning om kurssikring ved skift af realkreditinstitut og ændring af foreslået kontantlån til obligationslån.

Sagsnummer:167/1997
Dato:26-01-1998
Ankenævn:Peter Blok, Karin Duerlund, Inge Frølich, Leif Nielsen, Erik Sevaldsen
Klageemne:Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - ejerskifte
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Rådgivning om kurssikring ved skift af realkreditinstitut og ændring af foreslået kontantlån til obligationslån.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Klagerne købte i april 1996 en fast ejendom. Et oprindeligt foreslået ejerskiftelån fra Realkredit Danmark, kontantlån, blev på foranledning af klagernes pengeinstitut, indklagede, erstattet af et obligationslån fra Unikredit. I forbindelse med hjemtagelsen af ejerskiftelånet led klagerne et kurstab, for hvilket de anser indklagede ansvarlig.

Den 17. april 1996 afholdtes et møde i indklagedes Brønshøj afdeling med deltagelse af klagerne. Til mødet medbragte klagerne en salgsopstilling for den ejendom, de senere erhvervede. Ifølge salgsopstillingen skulle købesummen på 1,3 mio. kr. finansieres ved optagelse af et kontantlån fra Realkredit Danmark på 1.039.000 kr., udstedelse af et sælgerpantebrev på 181.000 kr. samt en udbetaling på 80.000 kr. På mødet blev drøftet fordele og ulemper ved henholdsvis kontantlån og obligationslån. Indklagedes medarbejder anbefalede, at kontantlånet blev erstattet af et obligationslån fra indklagedes realkreditselskab, Unikredit, men således at der samtidig blev indgået aftale om kurssikring (såkaldt købersikring, hvorefter kurssikring kan finde sted straks efter købsaftalens indgåelse, selv om lånetilbud fra Unikredit endnu ikke foreligger). Klagerne fik med henblik herpå udleveret et af indklagede udformet "tillæg til købsaftale".

Ifølge indklagede tilbød sagsbehandleren på mødet, at indklagede ydede et boliglån på 177.000 kr. til erstatning for det i salgsopstillingen foreslåede sælgerpantebrev på 181.000 kr. Ifølge klagerne blev der på mødet primært diskuteret realkreditbelåning, herunder skattemæssige forhold og risikoforhold. Spørgsmålet om optagelse af et boliglån blev ikke afklaret, og der blev ikke drøftet boliglån i detaljer.

Ifølge klagerne afholdtes der den 24. april 1996 kl. 15 et yderligere møde hos indklagede med en anden medarbejder. Indklagede bestrider, at mødet har været afholdt. Ifølge klagerne drøftede man på dette møde et udkast til købsaftale vedrørende ejendommen, hvorefter ejerskiftelånet skulle optages som et obligationslån i Realkredit Danmark. Indklagedes medarbejder anbefalede fortsat et obligationslån i Unikredit med tilknyttet kurssikring. Han anbefalede endvidere, at sælgerpantebrevet blev erstattet af et boliglån fra indklagede.

Ved skrivelse af 25. april 1996 fremsendte den ved salget medvirkende ejendomsmægler "Ny købsaftale med rettet udbetaling, mærker på hvidevarer ....." til klagerne. Den 28. s.m. underskrev klagerne købsaftalen. Ifølge denne skulle klagerne overtage ejendommen den 1. juli 1996. Endvidere fremgår:

"Køber kan frit vælge realkreditinstitut, dog må sælgers provenu ikke forringes derved.

.....

[Håndskrevet:] Køber søger lån i Unikredit, jvf. vedhæftede tillæg til købsaftalen.

.....

Ejerskiftelånet er beregnet som et obligationslån med underliggende 30-årige 8% obligationer til kurs 96,50.

.....

Tilbagetrædelsesret:

Sælger er berettiget til at træde tilbage fra handlen, såfremt kontantværdien af de nye lån efter alle reguleringer, herunder for kursudsving frem til endeligt lånetilbud incl. debitorgodkendelse er faldet med mere end 5% sammenlignet med den oprindelige kontantpris. Der tages ikke hensyn til kursudsving efter lånetilbuddets afgivelse. Afvigelser opstået efter endeligt lånetilbud incl. debitorgodkendelse berettiger således ikke til at træde tilbage fra handlen. Ved sådan beregning indgår ejerskiftelånet med kurs 96,50, anden finansiering med indfrielseskurs 90,00 og sælgerpantebrev med indfrielseskurs 99,00.

.....

Kurssikring/udbetaling af ejerskiftelånet:

Sælger er til enhver tid berettiget til at indgå fastkursaftale. Sælger er forpligtet til enten at hjemtage ejerskiftelånet eller at indgå fastkursaftale senest 5 dage før skødedatoen."

Af det af indklagede udfærdigede standardtillæg til købsaftale, som ligeledes blev underskrevet af klagerne den 28. april 1996, fremgår:

"Køber ønsker uden omkostninger eller tab for sælger ejerskiftelånet optaget i Unikredit i stedet for det realkreditinstitut, der er nævnt i købsaftalen.

Køber kurssikrer for egen regning og uden ugrundet ophold ejerskiftelånet ved hjælp af en aftale om Købersikring.

Da ejerskiftelånet hjemtages i sælgers navn og for sælgers regning, giver sælger hermed fuldmagt til køber til at indgå aftalen om Købersikring med sit pengeinstitut.

.....

Købsaftalens bestemmelser opretholdes i øvrigt uændrede. Det gælder også bestemmelser om eventuel regulering eller ophævelse af handler, hvis den forudsatte finansiering, ydelsernes størrelse m.v. ikke opnås. Hvor der i købsaftalen i forbindelse hermed er nævnt lånetilbud, skal dette dog herefter forstås som aftalen om Købersikring. Det gælder dog ikke, hvis lånetilbud foreligger inden eller samtidig med købernes underskrift af dette tillæg."

Sælger underskrev købsaftalen med tillæg den 29. april 1996. Ifølge købsaftalen forestod klagerne selv skødeskrivning.

Den 2. maj 1996 orienterede den ene af klagerne indklagede om købet af ejendommen, og indklagede modtog kopi af købsaftalen og tillægget hertil. Klageren meddelte, at der ikke ønskedes indgået kurssikring vedrørende ejerskiftelånet. Det aftaltes, at indklagede til klagerne skulle sende låneansøgning til Unikredit samt aftaledokument om "Købersikring" til underskrift. Der kunne herefter ske kurssikring, når indklagede havde modtaget klagernes telefoniske accept.

Den 9. maj 1996 underskrev klagerne "Aftale om Købersikring" med indklagede. Af aftalen fremgår:

"I forbindelse med mit køb af ejendommen:

.....

ønsker jeg at optage følgende obligationslån i Unikredit.

Hovedstol: Løbetid: Obligationernes fondskode Kuponrente 30 år Uden der foreligger et bindende lånetilbud fra Unikredits side, indgår jeg aftale med [indklagede] om, at obligationskursen fastlåses til: ............... Obligationskurs med afviklingsdag den ............. Afviklingsdag

Øvrige vilkår: Det normale videre forløb

Efter indgåelsen af aftalen om købersikring, afgiver Unikredit et lånetilbud. I dette tilbud er der en række forbehold, der skal opfyldes. Et af forbeholdene er, at den købte ejendom skal besigtiges og vurderes af Unikredit.

Hvis vurderingen ikke medfører ændringer i lånets størrelse, og øvrige forbehold kan opfyldes, vil lånet blive udbetalt på afviklingsdagen, hvor obligationerne vil blive solgt til den aftalte kurs.

.....

Manglende opfyldelse af aftalen og bortfald

Hvis handlen ikke kan gennemføres på grund af ejendommens beskaffenhed eller på grund af sælgers eller sælgers pengeinstituts forhold, bortfalder denne aftale, uden at hverken [indklagede] eller jeg har noget krav på hinanden.

Det samme gælder, hvis Unikredit helt afslår at give lån.

Hvis jeg i øvrigt ønsker at udtræde af aftalen, skal jeg i visse tilfælde betale en kursforskel. Det gælder, hvis den aktuelle kurs på obligationerne 3 ekspeditionsdage før afviklingsdagen er højere end den kurs, der er fastsat i denne aftale. I så fald skal jeg betale forskellen mellem kursværdien af obligationerne i henhold til den aktuelle kurs 3 ekspeditionsdage før afviklingsdagen og kursværdien af obligationerne i henhold til den kurs, der er fastsat i denne aftale."

Felterne for obligationskurs og afviklingsdag var ikke udfyldt.

Ved skrivelse af 13. maj 1996 bekræftede indklagede over for klagerne at have modtaget låneansøgningen og "blank" aftale om købersikring i underskrevet stand. Endvidere bekræftede indklagede, at klagerne fortsat ønskede at vente med kurssikring.

Den 27. juni 1996 udbetalte Unikredit ejerskiftelånet til kurs 94,05.

I forbindelse med udfærdigelse af refusionsopgørelse stillede sælgerne krav om, at klagerne dækkede det kurstab, der var indtrådt i perioden fra 30. april 1996 til ejerskiftelånets hjemtagelse. Klagerne anerkendte i første omgang at måtte bære det kurstab, der var indtrådt i tidsrummet efter den 9. maj 1996 (fortrydelsesfristens udløb, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom).

I januar 1997 underskrev sælgerne og klagerne endelig refusionsopgørelse, hvorefter klagerne godtgjorde sælgerne kurstabet i perioden fra den 30. april 1996 og frem til lånets hjemtagelse svarende til 26.350 kr.

Klagerne har den 23. april 1997 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 23.715 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klagerne har anført, at indklagede i egen interesse anbefalede at optage ejerskiftelånet gennem Unikredit som et obligationslån. Dette skulle ske ved, at indklagedes standardtillæg til købsaftalen blev gjort til en del af købsaftalen. Indklagede anbefalede endvidere, at de indgik aftale om kurssikring (købersikring). Forholdet var imidlertid, at sælger i henhold til købsaftalen (uden tillæg) havde kursrisikoen på ejerskiftelånet, dog således at sælger kunne træde tilbage fra handelen ved et meget stort kursfald. Ved indklagedes tillæg, hvorefter ejerskiftelånet skulle være et Unikreditlån, overgik kursrisikoen imidlertid til dem som købere. Indklagede fik forelagt det endelige udkast til købsaftale på mødet den 24. april 1996 kl. 15.00. På dette møde fastholdt indklagede, at de som købere bar kursrisikoen og derfor burde lade lånet kurssikre. På samme møde blev det også anbefalet at erstatte den foreslåede efterfinansiering med et boliglån ydet af indklagede. Mødet fandt sted med medarbejderen PH. De finder det søgt, at indklagede har oplyst, at tillægget til købsaftalen blev udleveret til dem, fordi indklagede på forhånd formodede, at sælger ikke ville acceptere et skift til obligationslån uden at blive holdt skadesløs. På dette tidspunkt (den 17. april 1996) var der ikke udformet en købsaftale, og indklagedes formodning om risikoforholdene er i direkte modstrid med Danske Ejendomsmæglerforenings standardbestemmelser. Alligevel formoder indklagede, at risikoforholdene ikke stod til at ændre, og baserede alene sin rådgivning herpå. De ønskede ikke at indgå aftale om købersikring før udløbet af fortrydelsesfristen og mente oprindelig heller ikke, at de i forhold til sælger havde pligt hertil. Indklagede rådgav ikke herom. Da fortrydelsesfristen var udløbet, var kursen faldet så meget, at de heller ikke på dette tidspunkt ønskede at kurssikre. Deres krav om betaling af 23.715 kr. vedrører dels 10.013 kr. svarende til indklagedes betaling på 0,95% af obligationslånet i kurssikringsvederlag samt 13.702 kr. vedrørende kursfaldet i perioden 30. april til 9. maj 1996.

Indklagede har anført, at det fastholdes, at der kun blev afholdt møde den 17. april 1996. Indklagede anbefalede, at et køb blev finansieret med et obligationslån i Unikredit frem for et kontantlån, hvis der samtidig blev indgået aftale om kurssikring (købersikring). Dette kunne ske ved, at parterne underskrev det af indklagede udformede standardtillæg om optagelse af ejerskiftelånet i Unikredit med efterfølgende indgåelse af aftale om købersikring. Til brug herfor fik klageren udleveret tillægget samt dokument om købersikring. Ejendommen blev udbudt med et kontantlån som finansiering, hvorved sælgerne på forhånd kendte provenuet ved salget, men således at køber ville bære kursrisikoen, idet ændringer i kursen på kontantlånets bagvedliggende obligationer ville blive reguleret over lånets ydelse. På denne baggrund blev det foreslået klagerne, at der i stedet blev optaget et obligationslån, hvis dette samtidig blev kurssikret. Det bestrides, at indklagede modtog udkast til købsaftale forud for dennes underskrift. Ifølge indklagedes oplysninger var det hele tiden meningen, at klagerne skulle have kursrisikoen på ejerskiftelånet, og der har ikke været diskussion herom mellem klagerne og sælgerne. Den endelige købsaftale blev da også indgået således, at klagerne havde kursrisikoen for ejerskiftelånet, men klagerne valgte efterfølgende at undlade at kurssikre. Klagernes påstand beror på en efterrationalisering. Det er korrekt, at en aftale om købersikring ikke ville bortfalde, hvis klagerne gjorde brug af fortrydelsesretten. Det bestrides, at klagerne på dette tidspunkt var af den opfattelse, at de ikke var forpligtet til at kurssikre før fortrydelsesrettens udløb. Klagerne tilkendegav ikke overvejelser i denne retning på mødet den 2. maj 1996. Baggrunden var, at klagerne ville spare omkostningerne ved kurssikringen, og at de forventede stigende kurser. Medarbejderen gjorde klagerne opmærksom på, at de over for sælgeren havde pligt til at kurssikre uden ugrundet ophold. Indklagede bestrider klagernes tabsopgørelse.

Ankenævnets bemærkninger:

Indklagede har anført, at rådgivningen om optagelse af et obligationslån i Unikredit og om indgåelse af en aftale om kurssikring (købersikring) for klagernes regning fandt sted på mødet den 18. april 1996 på grundlag af salgsopstillingen, hvorefter der skulle optages et kontantlån, og at indklagede ikke forud for klagernes underskrift af købsaftalen fik forelagt denne. Klagerne har anført, at en medarbejder hos indklagede gennemgik udkastet til købsaftale på et møde den 24. april 1996, hvilket møde ifølge indklagede slet ikke har fundet sted. Indklagede har endvidere anført, at den ene af klagerne ved henvendelsen den 2. maj 1996 tilkendegav, at klagerne ikke ønskede at kurssikre, selv om indklagedes medarbejder gjorde ham opmærksom på, at de i forhold til sælgeren havde pligt til at kurssikre uden ugrundet ophold, medens klagerne har anført, at de med rette var af den opfattelse, at de ikke havde pligt til at kurssikre før fortrydelsesfristens udløb.

Ankenævnet finder, at en stillingtagen til klagen under disse omstændigheder ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for nævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Nævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.