Krav om refusion af omkostninger ved omprioritering samt godtgørelse af underskud på omprioriteringskonto begrundet i for lang ekspeditionstid

Sagsnummer:126/2018
Dato:30-04-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Inge Kramer, Peter Stig Hansen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn
Klageemne:Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Ledetekst:Krav om refusion af omkostninger ved omprioritering samt godtgørelse af underskud på omprioriteringskonto begrundet i for lang ekspeditionstid
Indklagede:Djurslands Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører et krav fra klageren om refusion af omkostninger ved omprioritering samt godtgørelse af underskud på omprioriteringskonto begrundet i for lang ekspeditionstid. 

Sagens omstændigheder

Klageren har oplyst, at Djurslands Bank henholdsvis den 29. september 2017 og den 9. oktober 2017 udarbejdede vejledende beregninger vedrørende en omprioritering af hans faste ejendom.

Den 24. oktober 2017 (tirsdag) blev der afholdt et omprioriteringsmøde mellem klageren og banken. Banken udarbejdede samme dag en vejledende beregning vedrørende en såkaldt ren omlægning af to eksisterende rentetilpasningslån med femårig rentetilpasning (F5-lån), afdragsfrihed og hovedstole på i alt 1.633.000 kr. til ét 30-årigt, afdragsfrit F5-lån med en hovedstol på 1.676.000 kr. Ifølge beregningen ville omprioriteringen medføre en ydelsesnedsættelse på årligt 5.443 kr. før skat eller 4.009 kr. efter skat. Indfrielserne blev opgjort til i alt 1.665.655 kr. og oprettelsesomkostningerne til i alt 9.774 kr. ”Beløb til udbetaling” var anført til 570 kr. (1.676.000 kr.-1.665.655 kr.-9.774 kr.=571 kr.). Af beregningen fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

I beregningen er forudsat, at lånet indfries ved indlevering af obligationer. Indfrielseskursen fastsættes først endeligt ved køb af obligationerne.

Ved indfrielse af lån skal der betales delydelse fra seneste termin frem til tidspunktet for indfrielsen. Beløbet udgør 1.165 kr. og er ikke med i indfrielsesbeløbet.

Tallene er vejledende, og lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet, og at lånet kan bevilges. Kurssikring kan således ikke ske på baggrund af denne vejledende beregning.

Nærmere oplysninger vil fremgå af tilbud.

…”

Banken udarbejdede den 26. oktober 2017 en ny vejledende beregning med henblik på at udregne korrekt hovedstol på det nye lån – med dagens aktuelle kurser. Beregningen blev ikke udleveret til klageren. I beregningen udgjorde hovedstolen på omprioriteringslånet 1.675.000 kr. Indfrielserne blev opgjort til i alt 1.664.769 kr. og oprettelsesomkostningerne til i alt 9.472 kr. Beløb til udbetaling udgjorde herefter 758 kr. (1.675.000 kr.-1.664.769 kr.-9.472 kr.=758 kr.).

Samme dag, den 26. oktober 2017, blev der udarbejdet et lånetilbud vedrørende et 30-årigt F5-lån i Totalkredit med en hovedstol på 1.675.000 kr. og afdragsfrihed i ti år. Tilbudskursen var kurs 103,72. Af lånetilbuddet fremgik oprettelsesomkostninger på i alt 8.573 kr., herunder et ekspeditionsgebyr på 2.000 kr. til pengeinstitut, og handelsomkostninger på i alt 5.742 kr. I øvrigt fremgik blandt andet:

”…

Tilbudskursen er foreløbig og 0,20 kurspoint under den officielle gennemsnitskurs på NASDAQ OMX Copenhagen A/S den 25. oktober 2017. Kursen fastsættes først endelig ved indgåelse af aftale om kurssikring eller på lånets udbetalingstidspunkt.

…”

Ligeledes den 26. oktober 2017 udarbejdede banken en ”Aftale om ekspedition af omlægning/tillægslån”, hvorefter omprioriteringslånet skulle hjemtages straks og de to eksisterende lån skulle straksindfries. Ifølge aftalen udgjorde restgælden henholdsvis 538.455 og 1.115.806 kr., i alt 1.654.261 kr. Hovedstolen på det ene lån blev ved en fejlskrift anført til 502.648 kr. i stedet for korrekt 533.000 kr. Omkostninger til banken blev opgjort til i alt 4.400 kr. efter fradrag af rabat på i alt 3.900 kr. Endvidere fremgik blandt andet:

”…

Jeg har ikke indgået kurssikring.

Jeg er klar over, at jeg senere kan aftale kurssikring af lånet, mod at jeg betaler omkostningerne. Samtidig er jeg opmærksom på, at banken ikke påtager sig nogen forpligtelse til at henvende sig om kurs- og renteudviklingen.

… 

Omkostninger til eventuelle realkreditinstitutter og afgift til staten ved tinglysning af de nye realkreditpantebreve er ikke medtaget i opgørelsen. Disse vil fremgå af lånetilbud fra realkreditinstituttet.

Ved afslutningen af sagen reguleres overskud/underskud over konto [-121].

…”

Klageren underskrev lånetilbuddet og omprioriteringsaftalen digitalt den 26. oktober 2017 kl. 17.25. Klageren har oplyst, at han ved en e-mail til banken samme dag kl. 18.05 gav besked om underskrivelsen og tilføjede:  

”…

Jeg håber, sagen herefter er/kan færdigekspederes?

Jeg ringer, da jeg har et par små spørgsmål.

…”

Klageren har videre oplyst, at han den 27. oktober 2017 om morgenen ringede til banken, for at meddele, at der var fejl i et rådgivningsskema. Banken, der erkendte fejlen, ville sende et tilrettet skema til underskrift, hvilket ikke ville få indflydelse på sagsbehandlingen. Der blev ikke drøftet andet. Det af banken anførte om, at han blev orienteret om ekspeditionen bestrides. Kl. 11.14 samme dag sendte han følgende e-mail til banken:

”Under henvisning til vores telefonsamtale skal jeg venligst anmode om, at du bekræfter, at kurser, renter mm. nu er låst fast.”

Banken har oplyst, at omprioriteringen blev igangsat den 27. oktober 2017 (fredag). Under en telefonsamtale samme dag blev klageren orienteret om, at kurssikring ikke blev anvendt på så kort sigt, men at alt var kørt i stilling til ekspedition af nyt lån herunder hvornår kursen blev fastsat, og hvornår indfrielser af eksisterende lån skulle foregå, så der kunne blive sammenfald mellem nyt og eksisterende lån. På baggrund af telefonsamtalen undlod banken at besvare klagerens mail samme dag.

Den 27. oktober 2017 blev der udarbejdet to indfrielsestilbud pr. den 1. november 2017 vedrørende de to eksisterende Totalkreditlån.

Ifølge et skema vedrørende ”Rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” dateret den 27. oktober 2017 havde klageren stor erfaring med at optage lån.

Om ekspeditionen af lånesagen har banken oplyst, at omprioriteringslånet blev hjemtaget den 27. oktober 2017 (fredag). Provenuet indgik på klagerens omprioriteringskonto i banken på fjerde bankdag, som var den 1. november 2017 (onsdag), hvilket var normal ekspedition og procedure i Totalkredit. For at opnå samtidighed i udbetaling og indfrielser, bestilte banken indfrielsestilbud pr. den 1. november 2017 på de to lån der skulle indfries. Banken købte obligationerne til indfrielserne den 30. oktober 2017 (tirsdag), så de med sædvanlige to valørdage var til disposition på indfrielsesdagen den 1. november 2017.

Den 31. oktober 2017 blev omprioriteringslånet afregnet af Totalkredit til kurs 103,9930, svarende til handelskursen den 30. oktober 2017 med fradrag af 0,20 kurspoint.  

Den 14. november 2017 blev omprioriteringskontoen opgjort med et underskud på 6.263,80 kr.

Til belysning af underskuddet på omprioriteringskontoen har banken til brug for klagesagen fremlagt en oversigt over forskelle og ligheder mellem den vejledende beregning af 24. oktober 2017, lånetilbuddet og det faktiske forløb. Ifølge oversigten steg indfrielseskurserne svarende til en merudgift på i alt knap 5.000 kr. Oversigten viser endvidere differencen på 1.000 kr. vedrørende hovedstolen på omprioriteringslånet (1.676.000 kr. i beregningen og lånetilbud/faktisk 1.675.000 kr.) samt differencer vedrørende tinglysning, kurtage, obligationsafdrag og delydelse.

Parternes påstande

Den 6. april 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Djurslands Bank skal betale 6.833,80 kr.+ 20.269,94 kr.=27.103,74 kr.

Djurslands Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at resultatet af omprioriteringen ifølge den vejledende beregning af 24. oktober 2017 ville blive på 570 kr. Det faktiske resultat på omprioriteringskontoen udgjorde imidlertid minus 6.263,80 kr. Differencen på 6.833,80 kr. var en følge af langsom og mangelfuld sagsbehandling i banken og bør derfor dækkes af banken. Banken bør endvidere refundere omkostningerne ved omprioriteringen, som udgjorde i alt 20.269,94 kr., og som var urimelige i forhold til bankens mangelfulde ydelse. Han har derfor et tilgodehavende hos banken på i alt 27.103,74 kr. (6.833,80 kr.+ 20.269,94 kr.=27.103,74 kr.).

Ifølge banken udgjorde omkostningerne ved omprioriteringen i alt 13.870,67 kr. Banken undlod imidlertid at indregne kurstillæg på henholdsvis nyt og gammelt lån, svarende til 6.399,27 kr. i den konkrete sag, hvorefter de samlede omkostninger reelt udgjorde 20.269,94 kr. Ankenævnet bør tage stilling til, om dette var i overensstemmelse med reglerne om god skik for pengeinstitutter.

Banken havde henholdsvis den 29. september 2017 og den 9. oktober 2017 udarbejdet vejledende beregninger. Formålet med mødet den 24. oktober 2017 var straks at iværksætte omprioriteringen. Banken burde derfor have haft dokumenterne klar til effektuering under mødet, og sagen burde således have været færdigekspederet på mødet eller i umiddelbar forlængelse af mødet. Han gjorde opmærksom på, at han straks ønskede kurserne fastlåst. Banken oplyste, at kurssikring var unødvendig, da der var tale om omprioritering fra F5-lån til F5-lån, og da sagen ville blive ekspederet straks. Banken ville straks sende dokumenter til underskrift.

Dokumenterne blev ikke – som lovet – fremsendt ”straks” efter mødet. Da han den 26. oktober 2017 om morgenen endnu ikke havde modtaget dokumenter til underskrift, anmodede han pr. mail om at blive ringet op, hvilket ikke skete. Først kl. 17.00 modtog han en meddelelse om, at der i e-Boksen var dokumenter til underskrift. Kl. 18.05 oplyste han pr. mail til banken, at dokumenterne var underskrevet, og at han håbede, at sagen herefter var/kunne færdigekspederes. Ifølge omprioriterings- aftalen skulle omprioriteringslånet hjemtages straks. Banken svarede ikke på mailen, hvilket gav ham en berettiget forventning om, at alt var som aftalt.

Hans opringning til banken om morgenen den 27. oktober 2017 skete alene med henblik på at rette en fejl i et rådgivningsskema. Banken oplyste, at dette ikke vil få indflydelse på sagsbehandlingen. For en sikkerheds skyld anmodede han kl. 11.14 pr. mail om en bekræftelse på, at kurser, renter mm. var låst fast.

Banken bør bære den økonomiske risiko for, at låneindfrielsen og låneoptagelsen skete på forskellige tidspunkter. De relevante papirer blev således ikke handlet på børsen samtidig. Det af banken anførte om, at posterne blev bogført samtidig på omprioriteringskontoen var uden betydning.

Det bestrides, at ekspeditionen blev sat i gang den 27. oktober 2017, idet der den pågældende dag alene blev hævet 900 kr. i ”Garantiomkostninger” på omprioriteringskontoen.

Fondsafregningerne vedrørende indfrielserne var dateret den 30. oktober 2017, svarende til seks dage efter mødet, hvor banken oplyste, at sagen straks ville blive ekspederet. Låneudbetalingen skete syv dage efter mødet. Hvis dokumenterne var blevet underskrevet på mødet, kunne låneindfrielsen og låneoptagelsen være ekspederet dagen efter.

Den af banken fremlagte oversigt til belysning af differencen mellem det forventede overskud ifølge den vejledende beregning og det faktiske underskud på omprioriteringskontoen er ikke fyldestgørende. Det er således stadig uvist, hvad der var årsag til differencen på 6.833,80 kr.

 Ankenævnet bør både generelt og konkret tage stilling til, om det var overensstemmelse med god skik for pengeinstitutter, at låneindfrielsen og låneoptagelsen skete på forskellige tidspunkter.

Ankenævnet bør tage stilling til, om det er i overensstemmelse med god skik for pengeinstitutter, at en omprioritering ender med en negativ likviditet for låntager.

Ankenævnet bør fremkomme med en udtalelse om, hvorvidt sagen bør vurderes af Finanstilsynet.

Djurslands Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at sagen blev ekspederet korrekt og at låneudbetaling og indfrielser skete som aftalt.

Klageren havde ifølge egne oplysninger stor erfaring med at optage lån. Klageren har oplyst, at han gennem en 35-årig karriere som revisor, har kørt mange omprioriteringssager. Klageren måtte derfor vide, at fravalget af kurssikring betød, at kursfastsættelse først fandt sted ved henholdsvis køb og/eller salg af obligationerne.

Klageren opnåede en bedre kurs på omprioriteringslånet og dermed en lavere ydelsen og mindre hovedstol.

På mødet den 24. oktober 2017 blev det aftalt at udarbejde lånetilbud fra Totalkredit med henblik på at foretage omprioriteringen. Sagen blev ekspederet som aftalt på mødet og efterfølgende. Omprioriteringen kunne ikke effektueres på baggrund af en mundtlig aftale. Med baggrund heri oplyser banken altid kunderne om, at ekspeditionen af en sag igangsættes, når kunden har signeret alle dokumenter. Det var således ikke en mulighed, at igangsætte sagen på mødet den 24. oktober 2017.

Det var ikke rådgiverens opfattelse, at det forud for mødet var aftalt, at dokumenterne skulle være klar til både underskrift og effektuering på det aftalte møde.

Når der i ”Aftalen om ekspedition af omlægning/tillægslån” står straks, er banken definition herpå, at ekspedition af sagen igangsættes umiddelbart efter kundens signering af alle dokumenter. Denne arbejdsgang forklarede rådgiveren klageren i telefonsamtalen den 27. oktober 2017.

I forbindelse med den udarbejdede specifikation, var kurstillægget i første omgang ikke indregnet. Banken har dog senere medgivet klageren, at kurstillægget kan betragtes som en omkostning.

Udbetalingen af omprioriteringslånet og indfrielserne af de to eksisterende lån skete samtidig, hvilket fremgår af kontoudtoget for omprioriteringskontoen.

Alle dokumenter til brug for omprioriteringen var klar til klagerens digitale signering med en ekspeditionstid på to dage, hvilket var acceptabelt.

Til støtte for afvisningspåstanden har Djurslands Bank anført, sagen bør afvises med baggrund i divergerende opfattelser af både indhold og tidspunkter for den mundtlige kommunikation.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at spørgsmål om eventuelle overtrædelser af bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder hører under Finanstilsynet og falder uden for Ankenævnets kompetence, jf. Ankenævnets vedtægter § 4, stk. 1. Ankenævnet påtager sig ikke at besvare spørgsmål om, hvorvidt generelle eller konkrete handlemåder måtte være i strid med god skik reglerne. Ankenævnet udtaler sig heller ikke om, hvorvidt en sag bør vurderes af Finanstilsynet.

Den 24. oktober 2017 (tirsdag) blev der afholdt et møde mellem klageren og Djurslands Bank om en omprioritering af klagerens ejendom. Det er uklart, hvad der præcist var aftalt mellem parterne forud for mødet. Ankenævnet finder imidlertid ikke, at det kan lægges til grund, at banken har pådraget sig et ansvar over klageren som følge af, at den ikke på forhånd havde indhentet lånetilbud og udarbejdet aftaledokumenter, men alene havde udarbejdet en vejledende beregning vedrørende den omprioritering, som klageren ønskede. Dette gælder uanset det af klageren anførte om, at banken tidligere havde lavet beregninger på omprioriteringen, og at formålet med mødet var straks at iværksætte omprioriteringen.

Dokumenterne blev udarbejdet og underskrevet (torsdag) den 26. oktober 2017, hvilket var to bankdage efter omprioriteringsmødet. Både hjemtagelsen af omprioriteringslånet og indfrielserne af de eksisterende lån skete til kursen (mandag) den 30. oktober 2017.

Ankenævnet finder ikke, at ekspeditionstiden i banken var urimelig lang, herunder set i forhold til den indgående aftale om ekspedition af omprioriteringen.

Efter det foreliggende må det lægges til grund, at underskuddet på klagerens omprioriteringskonto på 6.263,80 kr. hovedsageligt skyldtes, at indfrielseskurserne i ekspeditionsperioden steg svarende til en merudgift på i alt knap 5.000 kr., og at der blev betalt delydelse på godt 1.000 kr., som i den vejledende beregning ikke ”var med i indfrielsesbeløbet”.

Merudgiften på indfrielserne som følge af kursstigninger blev modsvaret af lavere rente og hovedstol på omprioriteringslånet samt sparede udgifter til kurssikring. Del-ydelsen var en udgift, som skulle betales uanset omprioriteringen.

Ankenævnet finder herefter, at der ikke er grundlag for at pålægge banken at godtgøre klageren noget beløb.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.