Finansiering af køb af fast ejendom. Mangelfuld rådgivning. Uansvarlig medvirken.

Sagsnummer:503/2012
Dato:06-09-2013
Ankenævn:John Mosegaard, Lani Bannach, Kjeld Gosvig Jensen, Niels Bolt Jørgensen og Morten Bruun Pedersen
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Udlån - stiftelse
Ledetekst:Finansiering af køb af fast ejendom. Mangelfuld rådgivning. Uansvarlig medvirken.
Indklagede:Ringkjøbing Landbobank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning begrundet i blandt andet mangelfuld rådgivning i forbindelse med hendes og hendes daværende samlevers køb af en fast ejendom i efteråret 2011.

Sagens omstændigheder

Klageren og dennes daværende samlever, S, der begge er pensionister og født i 1938, blev i 2010 kunder i Ringkjøbing Landbobank.

Af klagerens skattemæssige årsopgørelse for 2010 fremgår en skattepligtig indkomst på ca. 140.000 kr. samt en formue på cirka 500.000 kr., hvoraf cirka halvdelen var kontante indeståender og værdipapirer, mens den anden halvdel var friværdi i klagerens rækkehus, hvor parret havde bopæl.

S havde i 2010 en skattepligtig indkomst på cirka 175.000 kr. og en formue på ca. 1,4 mio. kr., hvoraf cirka 2/3 var kontante indeståender og værdipapirer, mens cirka 1/3 var friværdien i to ejendomme, som S ejede, og hvoraf den ene var udlejet.

Den 14. oktober 2011 underskrev klageren og S en købsaftale om et hus, hvor parret skulle have fælles bopæl. Overtagelsesdagen var den 2. januar 2012 og købesummen var på 1.050.000 kr. med en udbetaling på 55.000 kr.

Ved e-mail af 24. oktober 2011 sendte den medvirkende ejendomsmægler købsaftalen til banken, der på den baggrund udarbejdede et dokument om klagerens og S’ regaranti for bankens garanti for restkøbesummen på 995.000 kr. over for sælger og en kontrakt med klagerne om en boligkredit på 1 mio. kr. Både regarantien og boligkreditkontrakten blev underskrevet af klageren og S den 25. oktober 2011.

Den 2. november 2011 blev klagerens rækkehus udbudt til salg for en kontantpris på 795.000 kr.

Til delvis finansiering af klagerens og S’ ejendomskøb udstedte Totalkredit den 2. december 2011 et lånetilbud vedrørende et rentetilpasningslån (X5) med en hovedstol på 840.000 kr.

I midten af december 2011 underskrev klageren og S et dokument om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom i tilknytning til realkreditlånet, der blev hjemtaget den 29. december 2011.

Den 15. december 2011 blev boligkreditten nedskrevet til et maksimum på 300.000 kr.

Den 27. december 2011 ophævede klageren og S samlivet.

På baggrund af nogle henvendelser fra klagerens advokat afviste banken, at man skulle have pådraget sig et eventuelt erstatningsansvar over for klageren.

Parternes påstande

Den 5. november 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Ringkjøbing Landbobank skal betale erstatning.

Ringkjøbing Landbobank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med ejendomskøbet var mangelfuld og uansvarlig, og at banken bør erstatte hendes endnu ukendte tab som følge heraf.

Banken burde ikke have bevilget finansieringen, der oversteg hendes og S’ økonomiske formåen. De var begge pensionister med beskedne indkomster og havde i forvejen henholdsvis én og to ejendomme, der ikke var sat til salg, og som kunne vise sig vanskelige at sælge. Deres samliv var af kort varighed, og hun blev ikke sikret andel i S’ formue. Bankens opmærksomhed burde have været skærpet derved, at købsaftalen– således som det er kutyme – ikke indeholdt en bestemmelse om forbehold for pengeinstituts/advokats godkendelse.

Det var aftalen, at S skulle købe huset, og at hun skulle flytte ind og bo til leje, når rækkehuset var solgt. Hun blev først efterfølgende klar over, at hun var medejer af huset. Banken burde have rådgivet hende om de økonomiske konsekvenser herved.

Den omstændighed, at fortrydelsesfristen var overskredet, da banken modtog købsaftalen, fritager ikke banken for ansvar. Hun ville alt andet lige have været bedre stillet, hvis handlen var blevet stoppet da banken modtog købsaftalen.

Sælgers datter var ansat i banken, hvilket måske har medvirket til at finansieringen blev bevilget uden tilstrækkeligt grundlag herfor.

Oplysninger i erklæringen om rådgivning ved optagelse af lån i fast ejendom vedrører S’ forhold og ikke hendes.

Hun og S overtog huset før den aftalte overtagelsesdag og indkøbte møbler m.v.

I forbindelse med samlivsophævelsen i slutningen af 2011 blev det konstateret, at hun i efteråret 2011 havde været påvirket som følge af en medicinforgiftning.

Det bestrides, at familiemedlemmer som anført af banken skulle have deltaget i besigtigelsen af en eller flere ejendomme i efteråret 2011, eller at de i øvrigt på anden måde skulle have været involveret i ejendomskøbet eller havde kendskab til den senere konstaterede medicinforgiftning.

Hverken hendes rækkehus eller det købte hus er blevet solgt.

Ringkjøbing Landbobank har anført, at man ikke har begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med klagerens boligkøb.

Banken har ikke rådgivet klageren i forbindelse med købet, der var afsluttet, da banken modtog anmodning om finansiering. Banken har således alene medvirket til den finansiering, der var nødvendig for, at klageren og S kunne opfylde deres aftale med sælger.

Hvis klageren og S havde ønsket rådgivning om boligkøbet, skulle de have henvendt sig inden fortrydelsesfristens udløb.

Banken havde intet kendskab til klagerens og S’ eventuelle indbyrdes aftaler vedrørende boligkøbet.

Klagerens familie var bekendt med parrets ønske om at købe en ny bolig og havde efter det oplyste deltaget i besigtigelse af en eller flere ejendomme i efteråret 2011. Blandt klagerens børn og svigerbørn er et par med lægelig baggrund og et par med pengeinstitutbaggrund.

Klageren fremstod ikke som uklar eller på anden måde uden af stand til at varetage egne interesser på grund af medicinforgiftning. Dette understøttes af udformningen af klagerens underskrifter, der ikke adskiller sig fra tidligere underskrifter.

Bankens rådgivning om finansieringen med realkreditlånet fremgår af dokumentet om dokumentation for rådgivning i forbindelse med optagelse af lån i fast ejendom. Restkøbesummen blev finansieret med en boligkredit på 200.000 kr. og kontante midler tilvejebragt af klageren og S. Boligkreditten blev ydet uden sikkerhed i ejendommen. Finansieringsløsningen var almindelig, og bankens rådgivning var fyldestgørende.

Finansieringen blev bevilget ud fra en samlet vurdering af klagerens og S’ økonomiske forhold. Banken var ikke forpligtet til at finansiere købet, men det økonomiske grundlag var efter bankens vurdering solidt.

Ankenævnets bemærkninger

Den 14. oktober 2011 underskrev klageren og dennes daværende samlever, S, en købsaftale om overtagelse af en fast ejendom for en købesum på 1.050.000 kr.

Den 24. oktober 2011, hvor fortrydelsesfristen for købet var udløbet, blev Ringkjøbing Landbobank anmodet om at finansiere handelen, hvilket skete ved hovedsageligt et realkreditlån på 840.000 kr. og en boligkredit på 200.000 kr. i banken. Det beroede på bankens egen afgørelse, om den ønskede at finansiere købet. Uanset det oplyste om klagerens og S’ økonomiske og personlige forhold finder Ankenævnet ikke, at banken burde have rådet klageren og S til at ophæve købet, hvorved de ville komme i misligholdelse overfor sælger.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen, hverken helt eller delvist.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.