| Sagsnummer: | 463/2024 |
| Dato: | 21-03-2025 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Bjarke Svejstrup, Line Sofie Bytoft, Morten Bruun Pedersen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: | Rådgivning - låneomlægning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning om omlægning af et FlexKort lån i juni 2021 og i foråret 2022. |
| Indklagede: | Realkredit Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning om omlægning af et FlexKort lån i juni 2021 og i maj 2022.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans ægtefælle, H, havde optaget et FlexKort lån med en hovedstol på 2.927.000 kr. i Realkredit Danmark i deres faste ejendom.
Den 19. april 2021 kontaktede klageren Realkredit Danmark med henblik på at få parrets eksisterende FlexKort lån omlagt til et FlexLife lån. Klageren anførte i den forbindelse:
”Til rette vedkommende. Jeg vil gerne have omlagt mit eksisterende Kreditlån [ejendommens adresse] hos jer til et Flexlife med en 10 årig fast rente og med afdragsfrihed i alle 30 år. Konen og jeg vil på den måde sikre en lav husleje i vores bolig indtil vi skal flytte en gang. …”
Den 28. april 2021 afholdt realkreditinstituttet et møde med klageren. I en e-mail af 29. april 2021 til realkreditinstituttet anførte klageren:
”…
Først mange tak for mødet i dag. Det var utrolig informativt og samtidig overskueligt – super godt Jeg vender selvfølgelig tilbage hurtigst muligt med svar på alle punkterne i din mail.
Men nu har jeg talt med min kone om tingene og set lidt på tallene, så er vi faktisk enige om at vi helst vil omlægge til et flexlån uden afdragsfrihed, så vi samtidig betaler af på lånet. OG nu vil vi gerne høre om muligheden for at fjerne alt vores samlede gæld og evt. yderligere låne kr. 400.000 til udbygning og istandsættelse af stueplan.
Vi betaler samlet kr. 13.227 til bolig og lån i dag, og ved en hurtig beregning på RD.dk, kan jeg se at et flexlån over 30 år ligger på ca. 11.500 i mdr. ydelse før skat.
Er du flink også at se på vores muligheder for denne løsning.
…”
Realkreditinstituttet har oplyst, at parret ligeledes forespurgte om afdragsfrihed på det nye lån.
I en e-mail af 24. juni 2021 til klageren svarede realkreditinstituttet:
”…
Allerførst skal jeg beklage at du ikke har hørt fra mig tidligere.
Hvordan jeg end vender og drejer muligheder kan vi for nuværende ikke tilbyde forlænget afdragsfrihed og/eller tillægsbelåning.
For at dække jeres faste udgifter og sikre et fornuftigt rådighedsbeløb, er der brug er for højere dokumenteret indkomst og evt egenkapital, der kan trækkes ud af selskaber for at supplere til jeres rådighedsbeløb (kan lade sig gøre ved belåning under 60%). Øget indkomst skal kunne synliggøres som mulige udtræk fra selskabernes årsregnskaber. Der er stadig tid i forhold til nuværende afdragsfrihed, der først udløber pr. 31.12.2023 hvilket skulle kunne give dig tid til at sætte skub i omsætningen, som du nævnte da vi talte sammen.
Sig til hvis vi skal uddybe dette og ellers opfordring til at tage fat i os, når kommende årsregnskaber er klar.”
Klageren har anført, at han og H herefter havde opfattelsen af, at de slet ikke kunne omlægge lånet p.t.
I en e-mail af 26. juni 2021 til realkreditinstituttet skrev klageren:
”Først tak for tilbagemelding, selvom at jeg efter godt 2. mdr. ventetid, dog havde regnet med et lidt andet svar.
Jeg har dog et par spørgsmål, som jeg ikke helt har fået svar på
…”
I en e-mail af 28. juni 2021 kl. 14:21 til klageren skrev realkreditinstituttet:
”…
I en e-mail af 28. juni 2021 kl. 14:34 skrev klageren til realkreditinstituttet:
”…
Tak for din hurtige tilbagemelding.
Dine svar afføder nogle nye spørgsmål
I relation til realkreditvurderingen, så har vi langt under 60 % belåning, så jeg er lidt uforstående overfor at vi ikke kan få omlagt til et nyt lån med afdragsfrihed ?
Og hvis vi kunne have fået et tillægslån til at fjerne vores gæld, så ville vi jo også gerne undgå afdragsfrihed.
Men som jeg forstår det, så baseres jeres svar udelukkende på vores indtægtsgrundlag – hvad skal vi da have i indtægt, for at kunne opnå tillægslån og dermed en samlet hovedstol på DKK 3.491.000, hvilket jo stadig er godt under en 60 % belåning ?
…”
I en e-mail af 28. juni 2021 kl. 15:27 til realkreditinstituttet skrev klageren:
”…
Blot en lille hilsen efter alle vores mails og snakke i dag.
Til info, så har vi i dag et rådighedsbeløb på 8.419 kr. pr. mdr., jf. de filer vi har sendt til jer.
MEN jeg forstod på dig at vi skal op over de 10.000, så det må jeg jo arbejde på. Lidt ØV da jeg blot ved at skrotte den ene bil kunne komme op over de 10.000 i månedligt rådighedsbeløb.
…”
I en e-mail af 29. juni 2021 kl. 11:22 til klageren skrev realkreditinstituttet:
”…
2 betragtninger og så tænker jeg at vi parkerer sagen og ser når kommende regnskab er på plads:
…”
Klageren har anført, at han efter telefoniske møder igen forespurgte om muligheden for en almindelig omlægning og endda med konkret forslag til, at parret så måtte vente med afdragsfriheden til deres økonomi blev godkendt. Trods en konkret anmodning om at omlægge lånet uden afdragsfrihed og uden tillægslån til et 1 % fastforrentet lån fik han og H afslag.
Realkreditinstituttet har bestridt, at klageren anmodede om en ren omlægning af det eksisterende lån til en fast rente i hele lånets løbetid.
Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren kontaktede realkreditinstituttet igen i marts 2022 med et fornyet ønske om omlægning af hans og H’s FlexKort lån inkl. et tillægslån. Den 21. marts 2022 forsøgte klageren forgæves at uploade dokumenter, som formentlig skulle bruges til gennemgang af hans og H’s økonomi med henblik på vurdering af muligheden for tillægslån, variabel rente og afdragsfrihed.
I april/maj 2022 udarbejdede realkreditinstituttet flere forskellige beregninger på omlægning af klageren og H’s FlexKort lån inkl. et tillægslån til blandt andet et FlexLån F5K med 10 års afdragsfrihed, et FlexLife lån med fast rente og 30 års afdragsfrihed og et FlexLife lån med variabel rente (rentebinding imellem 1 og 10 år) og 30 års afdragsfrihed.
I starten af maj 2022 bevilgede realkreditinstituttet en omlægning af FlexKort lånet samt tillægslån med et provenu på ca. 980.000 kr., og realkreditinstituttet udarbejdede et lånetilbud den 11. maj 2022 på et FlexLife lån 5IR (et lån med variabel rente, hvor lånet blev refinansieret hvert femte år) med en hovedstol på 3.960.000 kr. med 30 års afdragsfrihed. Af lånetilbuddet fremgik en rente på 1,8417 %. Det fremgik endvidere, at lånet skulle udbetales den 31. maj 2022.
Samme dag, den 11. maj 2022, indgik klageren og H en fastkursaftale på udbetaling af det nye lån til en kontantlånsrente på 1,8232%, der skulle gennemføres den 31. maj 2022.
Realkreditinstituttet har oplyst, at lånet blev udbetalt den 31. maj 2022. Ved en fejl skete overførslen ikke til klageren og H’s konto den 31. maj 2022, men først den 3. juni 2022. Forsinkelsen af udbetaling af låneprovenuet havde ikke betydning for fastsættelsen af renten på lånet, som var fastsat som aftalt i fastkursaftalen.
Realkreditinstituttet har endvidere oplyst, at instituttet allerede på daværende tidspunkt oplyste, at såfremt klageren og H havde haft omkostninger på grund af forsinkelsen af udbetaling af låneprovenuet, måtte de sende dokumentation herfor til instituttet, hvorefter denne omkostning ville blive kompenseret.
Realkreditinstituttet har yderligere oplyst, at det ikke kan se, at klageren og H vendte tilbage med oplysninger om deres omkostninger på grund af den forsinkede overførsel af låneprovenuet. Såfremt klageren og H har haft dokumenterbare omkostninger på grund af forsinkelsen, er de fortsat velkomne til at henvende sig til realkreditinstituttet herom.
Den 31. december 2022 gjorde klageren over for realkreditinstituttet indsigelse mod den rådgivning, som han modtog i 2021 og 2022. Den 12. januar 2023 afviste realkreditinstituttet klagen.
Klageren har anført, at han er blevet fejlrådgivet af realkreditinstituttet i 2021 og 2022 og har (uden kursudsving og med forbehold for fremtidens renteniveau) opgjort den merhusleje, han og H skal betale over de kommende år som følger:
|
|
|
|
|
|
Husleje |
|
|
Forløb |
Lånetype |
Rente |
Restgæld |
Mdr. |
Årligt |
Over 30 år |
|
A. Før omlægningen |
Flexkort m. afdr. frihed |
0 % |
2.900.070 |
2.100 |
25.200 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
B. ØNSKET omlægning i 2021 Flexlife |
30 Å fast 1 % m. afdr. frihed |
1,0 % |
2.900.070 |
3.021 |
36.251 |
3.987.596 |
|
Mulighed (Flexlife tillægslån) |
30 Å fast 1 % m. afdr. frihed |
1,0 % |
950.000 |
990 |
11.875 |
1.306.250 |
|
Samlet betalingsplan |
|
|
3.850.070 |
4.010 |
48.126 |
5.293.846 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
C. Nyt lån i 2022 |
F5 år m. afdr. frihed |
1,82 % |
3.959.000 |
8.606 |
103.276 |
516.380 |
|
|
25 år m. afdragsfrihed |
3 % |
3.959.000 |
11.877 |
142.524 |
7.522.100 |
|
Samlet betalingsbeløb over 30 år |
|
|
3.959.000 |
|
|
8.038.480 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Merhuslejen over 30 år bliver nu på kr. |
|
|
|
|
|
2.744.634 |
Parternes påstande
Den 15. september 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Realkredit Danmark skal betale en erstatning på 2.744.634 kr.
Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at han og H grundet deres henvendelse til realkreditinstituttet i 2021 og deres konkrete anmodning om omlægning af lånet uden afdragsfrihed og uden tillægslån til et 1 % fastforrentet lån er blevet fejlagtigt rådgivet. Dette resulterede i, at de ikke fik konverteret deres eksisterende lån til en historisk lav rente.
Realkreditinstituttet er som følge af den fejlagtige rådgivning ansvarlig for den samlede merhusleje, som han og H nu skal betale over de kommende 30 år.
Den 9. marts 2022 bad de igen realkreditinstituttet om at se på deres muligheder for at omlægge det eksisterende lån eventuelt med de muligheder, som blev drøftet i 2021, da deres samlede belåning stadig ville være under 60 %.
Da de havde hørt i nyhederne allerede i februar 2022, at USA ville hæve renten den 1. maj 2022, gjorde klageren det klart i flere mails, at det hastede og gerne skulle på plads hurtigst muligt.
Trods gentagne henvendelser til realkreditinstituttet fik de først den 2. maj 2022 at vide, at deres ansøgning var blevet godkendt, men nu desværre til nogle lån på henholdsvis 4 % i fast rente eller et lån med en F5 rente på 1,68 %.
Realkreditinstituttets håndtering af deres lån har medført, at de var nødsaget til at acceptere et lån med en F5 rente, hvor de på sigt kan risikere at skulle gå fra hus og hjem, hvis renten stiger yderligere.
Efter de valgte at omlægge lånet, lavede realkreditinstituttet en fejl, så valørdatoen ikke var den 31. maj 2022 som aftalt, men først den 2. juni 2022, og renten på deres nye F5 lån blev på 1,8232 % i stedet for 1,68 %.
Derudover præsterede realkreditinstituttet yderligere at udbetale provenuet til en forkert konto, hvilket resulterede i, at pengene først skulle retur til realkreditinstituttet for så igen at blive overført til dem. Det betød, at de først den 3. juni 2022 modtog provenuet.
De har kontaktet realkreditinstituttets klagebehandler den 31. december 2022. Da de ikke kan se, at de har modtaget en tilbagemelding fra realkreditinstituttet, har klageren valgt at indbringe sagen for Ankenævnet.
Realkreditinstituttet skal betale en kompensation svarende til den merhusleje, som han og H kan se frem til at betale på 2.744,634 kr. trods deres oprindelige ønske i 2021 om en lav fast rente og husleje i mange år frem.
Realkredit Danmark har anført, at klageren den 19. april 2021 kontaktede realkreditinstituttet med henblik på omlægning af sit eksisterende FlexKort lån til et FlexLife lån med variabel rente (dog fast i 10 år) og 30 års afdragsfrihed. Klageren tilkendegav ikke noget ønske om et lån med fast rente i hele løbetiden.
Klageren ytrede i drøftelserne med realkreditinstituttet også ønske om forlænget afdragsfrihed og tillægsbelåning og således ikke om en ren omlægning af det eksisterende lån til et nyt lån med fast rente i hele lånets løbetid.
Realkreditinstituttet oplyste den 28. juni 2021 klageren og H om, at de kunne omlægge det eksisterende lån til et lån med fast rente og op til 30 års løbetid, og at renten på det fastforrentede lån på daværende tidspunkt var 1,5 %, hvilket klageren og H dog ikke tilkendegav, at de ønskede.
Klageren oplyste den 28. juni 2021, at parret ville arbejde på at opnå et højere rådighedsbeløb, hvilket indikerede, at de ikke ønskede en ren omlægning af det eksisterende lån til et nyt lån med fast rente og afdrag.
I april/maj 2022 så realkreditinstituttet efter ønske fra klageren igen på mulighederne for tillægslån, variabel rente og afdragsfrihed.
Den 11. maj 2022 sendte realkreditinstituttet et lånetilbud til klageren og H, som de accepterede og indgik fastkursaftale på. Lånet blev udbetalt i henhold til den indgåede fastkursaftale.
Realkreditinstituttet har allerede oplyst klageren og H om, at realkreditinstituttet vil kompensere de dokumenterbare omkostninger, de måtte have haft på grund af den forsinkede overførsel af låneprovenuet.
Realkreditinstituttet besvarede klagerens indsigelse af 31. december 2022 den 12. januar 2023 efter at have sendt en kvitteringsskrivelse den 3. januar 2023.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hans ægtefælle, H, havde optaget et FlexKort lån med en hovedstol på 2.927.000 kr. i Realkredit Danmark i deres faste ejendom.
Den 19. april 2021 kontaktede klageren Realkredit Danmark med henblik på at få parrets eksisterende FlexKort lån omlagt til et FlexLife lån med en 10-årig fast rente og med 30 års afdragsfrihed.
Den 28. april 2021 afholdt realkreditinstituttet et møde med klageren, og i en e-mail af 29. april 2021 skrev klageren og takkede for mødet og oplyste, at han og H ønskede et FlexLån uden afdragsfrihed og med et provenu på 400.000 kr.
Realkreditinstituttet har oplyst, at parret ligeledes forespurgte om afdragsfrihed på det nye lån.
Efter en gennemgang af klageren og H’s økonomi oplyste realkreditinstituttet den 24. juni 2021 klageren og H om, at det ikke var muligt at tilbyde forlænget afdragsfrihed og/eller tillægsbelåning med baggrund i deres daværende økonomi.
Den 26. juni 2021 spurgte klageren blandt andet realkreditinstituttet, om det var muligt at omlægge det eksisterende lån til et 1 % fastforrentet lån med udgangen af 2023, hvortil realkreditinstituttet den 28. juni 2021 svarede, at det altid ville være muligt at omlægge lånet til fast rente, men at det p.t. var lån med 1,5 % i rente, som ”var i spil”, og at det ikke var muligt at sige, hvad renten ville være ved udgangen af 2023. Hvis belåningen var under 60 %, kunne det nye lån være med op til 30 års løbetid efter de gældende regler.
Den 28. juni 2021 udvekslede klageren og realkreditinstituttet nogle e-mails om, hvad klageren og H skulle have i indtægt for at kunne opnå et lån med en samlet hovedstol på 3.491.000 kr. inkl. tillægslån. Klageren oplyste, at han måtte arbejde på at få et højere rådighedsbeløb, og i en e-mail af 29. juni 2021 til klageren konstaterede realkreditinstituttet, at de så måtte afvente det kommende regnskab.
Klageren har anført, at han efter telefoniske møder igen forespurgte om muligheden for en almindelig omlægning og endda med konkret forslag til, at parret så måtte vente med afdragsfriheden til deres økonomi blev godkendt. Trods en konkret anmodning om at omlægge lånet uden afdragsfrihed og uden tillægslån til et 1 % fastforrentet lån fik han og H afslag.
Realkreditinstituttet har bestridt, at klageren anmodede om en ren omlægning af det eksisterende lån til en fast rente i hele lånets løbetid.
I marts 2022 kontaktede klageren igen realkreditinstituttet med et fornyet ønske om omlægning af hans og H’s FlexKort lån inkl. et tillægslån.
I april/maj 2022 udarbejdede realkreditinstituttet flere forskellige beregninger på omlægning af klagerens og H’s FlexKort lån inkl. et tillægslån til blandt andet et FlexLån F5K med 10 års afdragsfrihed, et FlexLife lån med fast rente og 30 års afdragsfrihed og et FlexLife lån med variabel rente (rentebinding imellem 1 og 10 år) og 30 års afdragsfrihed.
I starten af maj 2022 bevilgede realkreditinstituttet en omlægning af FlexKort lånet samt tillægslån med et provenu på ca. 980.000 kr., og realkreditinstituttet udarbejdede et lånetilbud den 11. maj 2022 på et FlexLife lån 5IR (et lån med variabel rente, hvor lånet blev refinansieret hvert femte år) med en hovedstol på 3.960.000 kr. med 30 års afdragsfrihed. Samme dag indgik klageren og H en fastkursaftale på udbetaling af det nye lån til en kontantlånsrente på 1,8232%, der skulle gennemføres den 31. maj 2022.
Lånet blev udbetalt den 31. maj 2022, men ved en fejl skete overførslen ikke til klageren og H’s konto den 31. maj 2022, men først den 3. juni 2022.
Efter forløbet og de foreliggende oplysninger finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at klageren hverken i 2021 eller i 2022 anmodede realkreditinstituttet om en ren omlægning af det eksisterende lån til et nyt lån med fast rente i hele lånets løbetid.
Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at realkreditinstituttets rådgivning af klageren om en eventuel låneomlægning i 2021 eller realkreditinstituttets rådgivning om låneomlægningen i 2022 har været ansvarspådragende.
Ankenævnet har noteret sig, at realkreditinstituttet allerede har oplyst til klageren og H, at det vil kompensere de dokumenterbare omkostninger, de måtte have haft på grund af den forsinkede overførsel af låneprovenuet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.