Indsigelse mod rådgivning i forbindelse med finansiering af klagerens ejendom

Sagsnummer:454/2012
Dato:22-05-2013
Ankenævn:Kari Sørensen, Jan Staal Andersen, Troels Hauer Holmberg og Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:B - Boligberegning
Udlån - stiftelse
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Indsigelse mod rådgivning i forbindelse med finansiering af klagerens ejendom
Indklagede:Arbejdernes Landsbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning begrundet i fejlagtig rådgivning i forbindelse med finansiering af klagerens huskøb i efteråret 2008.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Arbejdernes Landsbank, hvor hun i efteråret 2008 henvendte sig i forbindelse med et forestående huskøb.

En vejledende budgetberegning foretaget af banken den 9. september 2008 viste, at klageren ville få et månedligt rådighedsbeløb på 8.099 kr.

Klageren har under sagen anført, at budgettet er forkert, og at hendes rådighedsbeløb, på baggrund af oplysninger som var tilgængelige for banken, udgjorde netto ca. 9.400 kr. om måneden. Banken har hertil anført, at banken ikke tidligere har modtaget de under sagen fremlagte oplysninger vedrørende klagerens budget.

Den 10. september 2008 fremsendte banken et tilbud på et 30-årigt 5 % realkreditlån med 10 års afdragsfrihed og en hovedstol på 722.000 kr. Tilbudskursen var på 89,30. Vedrørende tilbudskursen fremgik det i øvrigt af lånetilbuddet:

"…

Tilbudskursen er foreløbig og 0,10 kurspoint under den officielle gennemsnitskurs på OMX Den Nordiske Børs København den 9. september 2008. Kursen fastsættes først endeligt ved en indgåelse af aftale om kurssikring eller på lånets udbetalingstidspunkt. Ændring i kursen har for kontantlån indflydelse på de fremtidige ydelser og for obligationslån på provenuet.

…"

Sammen med lånetilbuddet modtog klageren "Standardiseret Europæisk Informationsblad". Heraf fremgik, at kurstabet ved kurs 89,30 ville udgøre 77.254 kr.

Den 12. september 2008 underskrev klageren en låneaftale vedrørende realkreditlånet. Det fremgik heraf, at klageren ved siden af realkreditlånet på 722.000 kr. optog et boliglån i banken på 185.000 kr. Herudover fremgik det blandt andet, at klageren betalte 500 kr. i gebyr for en kurskontrakt.

Den 15. september 2008 blev realkreditlånet hjemtaget til kurs 88,35.

Klageren har under sagen fremlagt en udskrift fra hendes nye pengeinstitut P, der viser, at kursen for et 30-årigt 7 % obligationslån med afdragsfrihed i dagene omkring den 15. september 2008 kunne optages til lige under kurs 100, mens et 30-årigt 6 % obligationslån med afdragsfrihed kunne optages til ca. kurs 95.

I 2010 ønskede klageren at omlægge realkreditlånet til et rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert år første gang den 1. april 2011, hvorved klageren opnåede en rentebesparelse. I den vejledende beregning for låneomlægningen var indfrielseskursen for klagerens 5 % obligationslån pr. 19. marts 2010 angivet til kurs 100,46. Klageren underskrev omprioriteringsaftalen den 14. juni 2010.

Banken har oplyst, at der den 10. september 2012 blev afholdt møde med klageren i banken, hvor klageren oplyste, at hun var utilfreds med renten på sit banklån og mente, at lånet var for stort som følge af optagelsen af det omhandlede realkreditlån i 2008.

Klageren har efterfølgende skiftet bank til pengeinstituttet P, hvor hun ifølge det oplyste blev opfordret til at klage over optagelsen af realkreditlånet i 2008.

Parternes påstande

Den 2. oktober 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal stille hende som om hun den 15. september 2008 i stedet havde optaget et 6 % eller 7 % obligationslån.

Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun i 2008 henvendte sig i banken med ønsket om at købe fast ejendom.

Hun boede på daværende tidspunkt til leje med udløb af lejekontrakt den 1. september 2009. Det er således ikke korrekt, som anført af banken, at hendes boligsituation var kritisk.

Hun havde ikke forstand på bankforretninger, hvorfor hun stolede på den rådgivning hun modtog i banken i forbindelse med hjemtagelse af realkreditlånet.

Bankens medarbejder oplyste, at et 5 % obligationslån var det billigste fastforrentede realkreditlån, hun på daværende tidspunkt kunne få. At låneoptagelsen ville medføre et kurstab, som ikke kunne trækkes fra i skat, fik hun at vide var helt normalt. Hun modtog ikke noget rådgivningsmateriale og accepterede derfor lånetilbuddet, da hun ikke vidste bedre.

Banken har under sagen anført, at anbefalingen af 5 % lånet var begrundet i hendes lave rådighedsbeløb. Hvis banken fandt, at hendes rådighedsbeløb var for lavt, burde de slet ikke have ydet hende lånet. Det fremlagte budget er desuden ikke korrekt på trods af, at banken havde adgang til relevante oplysninger hos Skat og hendes bopælskommune samt fra hende selv og posteringerne på hendes konti i banken. Selv hendes søns navn er forkert i budgettet, han hedder således Casper og ikke Peter, hvilket ligeledes underbygger den useriøse sagsbehandling hun har fået i banken.

Forskellen på nettoydelsen ved optagelsen af et højere forrentet lån ville have været inden for 100 til 500 kr. pr. måned, som må betragtes som ganske lidt i forhold til et kurstab på ca. 80.000 kr.

I 2010 blev hun opmærksom på, at lånet var hjemtaget til kurs 88,35, hvilket hun ikke tidligere var blevet gjort opmærksom på af banken. Hun klagede herover til filialchefen, men blev afvist med besked om, at der intet var at gøre herved.

Hun gentog efterfølgende klagen overfor sin nye bankrådgiver, men uden andet resultat.

Da dialogen med banken var gået i stå besluttede hun sig i 2012 for at skifte bank til pengeinstituttet P. Hendes nye rådgiver opfordrede hende straks til at klage over optagelsen af det oprindelige realkreditlån.

P har oplyst hende om, at der den 15. september 2008, hvor banken kurssikrede hendes 5 % lån til kurs 88,35, var mulighed for at hjemtage både 6 % og 7 % fastforrentede lån til tæt på kurs 100.

P har endvidere oplyst hende om, at det er normal praksis altid at hjemtage lån til den højeste kurs, da kurstabet ikke er fradragsberettiget, hvilket en højere rentebetaling er.

Ved optagelse af lånet til kurs 88,35 har det fra start været urealistisk at omkonvertere hendes lån på et senere tidspunkt, hvilket hun aldrig blev rådgivet om.

Endvidere nødvendiggjorde kurstabet, at hun optog et større banklån.

Arbejdernes Landsbank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at lånoptagelsen i 2008 ikke er resultatet af "dårlig bankrådgivning".

Banken har således ikke begået fejl i forløbet, som har medført et erstatningsberettiget tab for klageren.

I september 2008 var det både bankens opfattelse og markedets generelt, at en rentestigning var en realistisk risiko, hvorved obligationskursen på klagerens realkreditlån risikerede at falde. Af samme årsag var det på det tidspunkt bankens standardanbefaling til kunder, der ønskede at købe hus at kurssikre det lån, som kunderne ønskede at hjemtage.

Kurskontrakten, som blev indgået til sikring af provenuet, er resultatet af den rådgivning om risiko for rentestigning inden ejendommens overtagelse, som banken har ydet klageren, og som var i overensstemmelse med bankens interne retningslinjer for rådgivningen.

På daværende tidspunkt var et fastforrentet obligationslån på 5 % den billigste og mest sikre løsning til en køber af fast ejendom, der gerne ville opnå lavest mulig ydelse.

Klagerens økonomiske situation gjorde, at hun valgte den lånetype – kombineret med 10 års afdragsfrihed – der gav lavest mulig månedlig ydelse. Det samme var tilfældet ved den efterfølgende konvertering.

Banken lagde således vægt på klagerens lave rådighedsbeløb som enlig voksen med to børn.

Tilbuddet fra realkreditinstituttet blev udstedt den 10. september 2008. Den pågældende dag var den tilsvarende afdragsfrie 7 % obligation i kurs 100,09, hvorfor der ikke kunne udstedes tilbud i den låntype.

Havde klageren i stedet valgt et tilsvarende 6 % lån, og fået det udbetalt samme dag, ville basiskursen før fradrag være 94,9 mod de 89,30 i lånetilbuddet. Det ville have medført en hovedstol på 673.400 kr.

Det valgte lån med en hovedstol på 722.000 kr. havde en månedlig bruttoydelse på 3.309 kr., mens et tilsvarende 6 % lån ville have en månedlig bruttoydelse på 3.647 kr.

Der var på baggrund af ovenstående ikke tale om mangelfuld rådgivning af klageren. Hertil kommer, at klageren på baggrund af blandt andet lånetilbuddet var bekendt med kursniveauet, som klageren accepterede.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken dels anført, at klagerens krav efter bankens opfattelse må anses som forældet. Dels er der en del dokumenter, som banken ikke er i besiddelse af på nuværende tidspunkt, herunder rådgivningsreferater, da hverken den oprindelige eller den efterfølgende rådgiver længere er ansat i banken, ligesom den påklagede finansiering fra 2008 er indfriet af klageren i 2010 i forbindelse med den efterfølgende konvertering af lånet. Klagen bør afvises som følge af uoverensstemmelser, der alene kan afklares ved vidneforklaringer fra blandt andre bankens tidligere ansatte og klageren, hvilket i henhold til vedtægterne ikke kan ske ved Ankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder, at en nærmere afklaring af sagens nærmere omstændigheder, herunder det af banken anførte om, at klageren ønskede den lavest mulige ydelse, vil forudsætte en yderligere bevisførelse blandt andet i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af § 7, stk. 1, i nævnets vedtægter.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.