Krav som følge af manglende deponering af restkøbesum i ejendomshandel i Spanien.

Sagsnummer:936/2009
Dato:30-08-2010
Ankenævn:John Mosegaard, Søren Geckler, Carsten Holdum, Niels Bolt Jørgensen, Astrid Thomas
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Krav som følge af manglende deponering af restkøbesum i ejendomshandel i Spanien.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar ved ikke at deponere restkøbesummen i forbindelse med klagerens køb af en ejendom i Spanien.

Sagens omstændigheder.

Klageren og hans ægtefælle H, der er kunder i Danske Bank, var i 2008 interesserede i at købe en ejendom i Spanien, hvor parret er bosiddende. Klageren har anført, at finansieringen af en bestemt fast ejendom blev drøftet på et møde i banken i sommeren 2008.

Efter at klageren i mail havde fremsendt oplysninger om ejendommen, indtægtsforhold samt forespurgt om bankens finansiering af et køb, anførte bankens medarbejder i mail af 8. august 2008 til klageren:

"…

Ud fra de kriterier vi har for finansiering, opfylder I betingelserne for at vi kan gå ind i denne finansiering, men jeg kan i sagens natur ikke give et endeligt tilsagn her i dag.

Jeg har jo mange år på bagen som bankmand i koncernen og jeg kan ikke se noget problem med at finansiere købet, dels ud fra formueforhold, og dels p.g.a. dine indkomstmæssige forhold. I øvrigt er det mig der indstiller sagen til bevilling.

…"

Klageren har oplyst, at parret den 9. august 2008 bød 500.000 EUR for en ejendom i Spanien. De betalte s.d. 6.000 EUR for "reservation" af ejendommen og skulle senest 5. september 2008 betale 44.000 EUR i "depositum".

Af klagerens mail af 14. august 2008 til banken fremgår:

"…

Vi satser på at være ved dig mandag kl. 15 ellers ringer jeg i god tid, har du nogle forslag til finansiering? , så må du gerne sende dem på mail eller post til … så jeg kan se på det i weekenden.

…"

Den 18. august 2008 var klageren og H til møde i banken vedrørende finansieringen af ejendomskøbet. Klageren har anført, at det blev aftalt, at banken skulle yde et valutalån på modværdien af 3.500.000 kr. i EUR (Euro) og CHF (Schweizerfranc) uden sikkerhed, et lån på 600.000 kr. med sikkerhed i deres sommerhus og en yderligere usikret kreditfacilitet på 44.000 EUR, således at "depositummet" kunne betales rettidigt. Banken bestrider at have givet tilsagn om et usikret lån på 3.500.000 kr.

Af klagerens mail af 7. september 2008 fremgår:

"…

Vi forventer at underskrive endelig købsaftale tirsdag morgen, og så burde vi vide hvornår vi ca. skal overtage huset men jeg forventer ikke det bliver før tidligst 15/11.

…"

Af bankens mail af 8. september 2008 fremgår:

"…

Tak for mail. Jeg har endnu ikke modtaget udkast til skøde/købsaftale.

Vi talte om at hjemtage Danske Prioritet kr. 600.000 i sommerhuset. Skal jeg sætte det i gang, så I kan underskrive papirer den 22-23/9?

… Den øvrige del af finansieringen kr. 3,5 mio., vil vi foreslå bliver etableret som valutalån, evt. i et mix af SFR og EUR.

…"

Af klagerens mail af 10. september 2008 fremgår:

"…

Der er stadig ikke skrevet under i Spanien så vent med at lave noget til du hører fra mig

…"

Den 11. september 2008 skrev parret under på købsaftalen og betalte "depositummet" på 44.000 EUR. Det fremgår af købsaftalen, at den resterende del af købesummen på 450.000 EUR skulle betales senest den 4. november 2008. Af klagerens mail af s.d. fremgår:

"…

Så er alt klart jeg sender kontrakten via mail eller fax så du har den i morgen, men du kan godt lave det klart.

…"

Klageren har anført, at den spanske købsaftale blev faxet til banken den 12. september 2008, og at banken herefter begik flere fejl, herunder at aftalte pantsætningsdokumenter ikke var klar til underskrift på et møde i banken den 22. september 2008. Indtil købsaftalen blev underskrevet, var de 6.000 EUR deponeret hos mægleren, mens de 44.000 EUR var hos deres spanske advokat. Ved deres underskrift af købsaftalen blev de 44.000 EUR overført til sælgers spanske advokat.

Af klagerens mail af 22. oktober 2008 fremgår:

"…

… vi skal have sendt penge ned så de er der den 4/11, jeg har fået at vide de skal til samme konto som de 44000 blev sendt til …

Vi er enige om at det var 550.000 i alt de 50.000 er betalt (44000 + 6000 er betalt) så det er 500.000 Eur der skal ned.

…"

Af klagerens mail af 24. oktober 2008 fremgår:

"… har nu fået endelig besked om at pengene skal være her nede den 4/11, der skal sendes 490.000 Eur til advokaten … og vi skal lige være sikre på at det er det beløb han modtager, bankerne har det med at "tage" lidt undervejs, de resterende 10.000 Eur kan jeg selv flytte via netbank når de skal bruges

…"

Ved mail af 29. oktober 2008 kl. 09:13 forespurgte klageren til, om overførslen var gennemført.

Af bankens mail af 29. oktober 2008 kl. 09:33 fremgår:

"…

Jeg arbejder selvfølgelig på højtryk på sagen. Kan vi tales ved på telefon i dag, der er nogle detaljer jeg bliver nødt til at vende med dig før vi gør papirerne klar!

…"

Af bankens mail af 29. oktober 2008 kl. 16:19 fremgår:

"Jeg har brugt det meste af dagen på at afklare situationen omkring finansieringen og har konstateret, at det der vedrører sikkerhedsstillelse i den købte ejendom i Spanien, skal køre i Luxemburg. Det har overrasket mig lidt

Jeg er ikke i stand til at ringe lige nu, men ringer i morgen formiddag, når jeg er tilbage i afdelingen. Jeg er til et møde på fastlandet indtil ca. kl. 10.30.

Det er vor krav at der både bliver stillet sikkerhed i sommerhuset på Fanø og i huset i Spanien, derfor er det nødvendigt at tage udgangspunkt i at der etableres 2 valutalån.

Jeg beklager at jeg er lidt sent på den, men som jeg sagde i samtalen, troede jeg ikke at udstykningen kunne gennemføres så overtagelsestidspunktet kunne overholdes.

…"

Af klagerens mail af 29. oktober 2008 kl. 18:41 fremgår:

"…

Du skriver at det er jeres krav at der stilles sikkerhed i begge ejendomme det var IKKE hvad vi aftalte inden vi købte, du skulle have sikkerhed i sommerhuset og ikke andet, men lad nu det være. Jeg går ud fra at I betaler ekstra omkostninger for etablering af det ekstra valutalån?? , vi tilbød jo at I kunne komme ud og vurdere boligen inden køb, men det var ikke nødvendigt.

…"

Af klagerens mail af 30. oktober 2008 kl. 13.52 fremgår:

"…

har været nede hos Mægleren og sagt at pengene ikke er her til tirsdag og hun får tidsplan senere i dag, I skal vide at sælger kan løbe fra aftalen hvis vi ikke stiller med beløbet tirsdag hvis han er klar med sine papirer, vi tror ikke kan løber men det er en mulighed. Hvis han gør det beholder han de 10% altså 50.000 Eur så det er noget skidt

…"

Af bankens mail af 30. oktober 2008 kl. 18.06 fremgår:

"…

Jeg er selvfølgelig klar over at det er alvorligt når købesummen ikke falder til tiden og vil gerne kontakte mægleren i morgen.

Det der er indstillet er følgende oplæg:

Valutalån i SFR for DKK 1.200.000 med afvikling over 30 år. Renten på 3 mdr. er p.t. ca. 3,5% og vort tillæg 2,75 (tillægget er for nylig reg. p.g.a. finanskrisen)

Sikkerhed: ejerpantebrev DKK 1.000.000 i [sommerhuset] - ca. EUR 160.000.

Valutalån i EUR for DKK 2.300.000 med afvikling over 30 år. Renten er på 3 mdr. p.t. ca. 4,9 og vort tillæg 2,00. Der er p.t. mulighed for at lave fast aftale på 10 år til en sats på ca. 4,5%.

Sikkerhed: pant i den nyerhvervede ejendom i [Spanien] - ca. EUR 307.000.

Omkostninger til banken 2 x 5.000 DKK.

Herudover tinglysningsomkostninger på ejerpantebrev kr. 1.000.000 samt de spanske omkostninger ved tinglysning af lånet i Spanien.

Jeg talte om ekspeditionstiden, som jeg skønnet er følgende:

Ca. 1 uge på valutalånet i DK

Max. 3 uger i Spanien

Jeg vender tilbage i morgen, hvor jeg forventer at sagen igangsættes, både for så vidt angår den danske del som den del der skal ekspederes i Luxemburg.

De angivne satser ligger indenfor rammerne af det budgetterede for beregning af jeres rådighedsbeløb.

Jeg beklager at sagen er forsinket og må stadig henvise til at jeg havde den opfattelse, at udstykningssagen ville forsinke overtagelsen og dermed deponering af restkøbesummen.

…"

Af klagerens mail af 30. oktober 2008 kl. 18.30 fremgår:

"…

Jeg fatter ikke hvad du har gang i, du har lige lavet en Danske prioritet med pantebrev på 600.000 i [sommerhuset], vil du have yderligere 1.000.000?, for hvis det er tilfældet siger vi nej, det er ikke det vi har aftalt, og jeg lader så handlen falde og sagsøger Danske Bank for de 50.000 Eur, tror du vi er idioter. At du ikke kan stå inde for hvad du lover er ikke godt, men 2 x 5000 kr. glem det, du skulle ikke have sikkerhed for noget i Spanien og nu vil du pludselig have 307.000 Eur vi er målløse, du kan få pant men du betaler omkostninger. Jeg er på min mobil fra kl. 1500 i morgen, og så syntes jeg det er forkasteligt at du lover mig noget inden for et par timer og så kommer det efter kl. 18, hvor jeg ikke kan komme til at ringe.

Jeg kan sige jeg gemmer alle papirer og går videre med sagen op i toppen på Danske Bank, at du ikke har sat dig ind i hvad de kræver i Luxemburg er ikke min fejl, tror du vi havde købt under disse betingelser?

…"

Af bankens mail af 31. oktober 2008 kl. 11.09 fremgår:

"…

Jeg er klar til at producere de fornødne dokumenter i sagen og vil køre den ekspres, så vi kan få sagen på plads.

Jeg ringer efter kl. 15.00, Så må vi drøfte sagen.

Vilkårene er det vi har kunnet bevilge i banken.

Vi kan evt. arbejde frem imod, at der kan deponeres EUR 150.000 den 10.11.2008 og rest senest den 20.11.2008.

Jeg har med vilje ikke kontaktet mæglerfirmaet før vi har talt sammen, men det er klar at vi er indstillet på at bekræfte at finansieringen er på plads.

Jeg beklager forløbet af denne sag og håber vi finder en løsning på sagen.

…"

Af klagerens mail af 31. oktober 2008 kl. 15.34 fremgår:

"…

Er ved tlf. men det har ingen interesse med de betingelser, jeg har et tilbud fra dig som siger ingen pant, evt. lidt i [sommerhuset] resten tager I, nu vil du have 1 mill i sommerhus og 300+ euro i huset det har ingen interesse, det skrev vi ned den dag vi sad på dit kontor og besluttede at byde på huset, vi vil ikke binde os så hårdt op i vores friværdi, vi ser nu hvad de siger tirsdag og så må jeg kæmpe med jer om tabet jeg prøver at se hvad jeg kan få tilbage. Jeg ser gerne du undlader at tinglyse den Danske prioritet da den ikke skal bruges til noget og der mangler jo også underskrifter af vidner.

…"

Af bankens mail af 31. oktober 2008 kl. 15.46 fremgår:

"…

Sådan som jeg ser det, er det svært at drøfte sagen, da du på forhånd afviser vor finansiering, som er det vi har kunnet tilbyde.

Med hensyn til Danske Prioritet, så er denne sendt til lysning og etableret og provenuet er indsat på din konto. Vitterlighedsspørgsmålet gør ikke underskriften ugyldig.

Jeg synes du skal overveje situationen og jeg gør gerne alt hvad jeg formår med hensyn til at få en hurtig sagsgang på denne sag.

Jeg forstå godt at du gerne ser en begrænsning i pantsætning af dine værdier, men sagen er den, at det er normalt at der stilles sikkerhed for lån til køb af bolig også i udlandet, når det er muligt.

Jeg ringer gerne, hvis du mener der er mere at snakke om, og som sagt er jeg klar til at fremme sagen optimalt også af hensyn til mægler, sælger og advokat i Spanien.

…"

Af klagerens mail af 1. november 2008 fremgår:

"…

Jeg har drøftet sagen med min bror, og det er jo noget l..t, han mener kun der er en ting at gøre hvis vi Banken/os ikke vil risikere at miste de 50.000 Eur, nemlig at du straks overfører de 490.000 Eur mandag Express så de står ved advokat senere mandag over middag, der findes jo konti i banken til sådanne formål så må vi finde ud af finansieringen senere ! (ikke din foreslåede model) og efter hans opfattelse er det normalt at banken overholder indgåede aftaler (ikke renter) men vilkår etc. og aftalen var jo uden sikkerhed i Spanien men 600.000 D.kr i sommerhuset. Vi ved begge hvad vi aftalte og du har budgetter liggende, lavet på bankens hjemmeside med lån og satser. I kan godt få sikkerhed i Spanien (evt. omkostninger dækker i selv) men ikke 1 mill. i sommerhuset.

Hvis det ikke er muligt kan vi forsøge at få et lån igennem i Spanien på måske 400.000 Eur afhængig af handelspris på skøde men der mangler så ca. 500.000 kr. som vi skal finde en løsning på ?

Jeg tror på at H og jeg har en god sag så vi kan godt gamble på at han ikke tager de 50.000 Eur og går, men hvis de mistes så bliver der en sag mod banken for at få dem retur.

Personligt tror jeg han enten tager dem og går eller kræver et beløb for at udsætte handlen men det er rent gætteri, det er også muligt at han har gjort en fodfejl i papirarbejdet så vi kan kræve af ham, men det kræver stadig at vi har opfyldt vores pligt om betaling.

En eventuel overførsel til vores advokat vil ikke blive udbetalt før alt er klaret og vi siger OK.

…"

Af bankens mail af 3. november 2008 kl. 10.39 fremgår:

"…

Jeg ringer til dig mellem 14.00 – 14.30.

…"

Af klagerens mail af 3. november 2008 kl. 16.15 fremgår:

"…

Så vidt jeg husker skulle du skrive en mail med dit afslag på finansiering til de aftalte vilkår ? , Jeg skal bruge den til at sende til advokaten

…"

Af bankens mail af 3. november 2008 kl. 16.52 fremgår:

"…

På dit spørgsmål om vi d.d. overfører EU 490.000,00 ekspres, kan jeg meddele, at dette agter vi ikke at gøre.

Vi har givet et tilsagn om finansiering som du ikke har villet acceptere, i tilknytning hertil kan jeg oplyse, at der ikke ved vore forhandlinger har været nævnt størrelse på sikkerhedsstillelsen og et blancoelement af den størrelse du har forventet, har ikke været på tale. Der har været drøftet en mulig sammensætning af lånene, med bl.a. en Danske Prioritet på DKK 600.000 i sommerhuset … som en del af finansieringen, ligesom vi på opfordring har fået forelagt budgettal. Ved en senere telefonsamtale, blev rentevalg drøftet.

Jeg vil samtidig gentage at deponeringstidspunktet, for mig beklageligvis har været uklar på grund af udstykningssagen.

Vort tilsagn om finansiering står stadig til disposition, idet vi gør opmærksom på, at vi er af den opfattelse, at der ikke er grundlag for at varsle en sag mod banken som angivet i mail af 1.11.2008. Vi vil derfor opfordre til at vi finder en konstruktiv løsning på sagen. Det kunne for eksempel være en finansiering i Spanien, på de EUR 400.000,00 du har nævnt, suppleret af en kreditudvidelse i sommerhuset på op til DKK 500.000,00.

…"

Af klagerens mail af 3. november 2008 kl. 17.16 fremgår:

"…

Er på tlf et par kommentarer

-du afslog vurdering af spansk bolig til vor mægler

-vi undrede os over at du ikke ville have pant, min bror også

-jeg har din "kladde" fra vores første møde som jeg fik med hjem til at lave budget efter hvor der er omkostninger på, mærkeligt ingen omkostninger til sikkerhed men til de 600.000 i sommerhuset

-nu var jeg jo ikke alene til samtale så jeg kan ikke helt genkende din udlægning

-du har haft slutsedlen i 2 mdr. og har ikke undersøgt hvad der skulle til og derfor er det ikke på plads hvorfor ikke ?

-jeg kom fra Sjælland over for at hente papirer på Danske Prioritet, men nej dem havde du ikke lavet

-samme dag spærrer i mit dankort

-afslår overførsler (3 stk) forglemmelse sagde din ansatte!

-Kortet blev spærret til midnat den uge du var på ferie (forglemmelse igen?)

Du har kludret godt og grundigt i det og det er muligt der ikke er belæg for en sag men jeres kloge folk har før taget fejl, men KONTANTEN eller PENGE er nok interesseret hvis vi skulle tabe, men jeg tror en dommer vil mene at det er lige rigelig med fejl af en bank, husk kunden ved ingenting de stoler på hvad de bliver fortalt.

Dit forslag om finansiering i Spanien hjælper jo ikke, jeg har prøvet at forklare dig at sælger kan tage de 50.000 Eur og gå da vi ikke betaler i morgen!!!, derfor bad jeg om et "rigtigt" afslag som vi måske kunne bruge til at mindske tabet.

…"

Ved mail af 16. februar 2009 opgjorde klageren et erstatningskrav mod banken til 525.000 kr. som følge af, at ejendomshandlen ikke blev gennemført.

Ved mail af 3. marts 2009 afviste banken klagerens krav.

Parternes påstande.

Klageren har den 18. august 2009 indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet forstår påstanden således, at Danske Bank principalt skal tilpligtes at betale en erstatning på 464.017 kr. samt klagerens dokumenterede udgift til oversættelse af handelsdokumenterne til dansk, subsidiært at sagen afvises fra behandling i Ankenævnet.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at bankens medarbejder på mødet den 18. august 2008 gav klageren et ubetinget tilsagn om finansiering uden anden sikkerhed end pant i et sommerhus. Dette bestyrkes ved, at klageren i perioden efter 18. august 2008 aldrig er blevet bedt om at underskrive sikkerhedsdokumenter vedrørende de to valutalån.

Bankens medarbejder blev flere gange varslet om at vente med ekspedition af restkøbesummen uden, at han krævede yderligere sikkerheder.

Bankens medarbejder nævnte ikke noget om yderligere sikkerheder, da han blev bedt om at ekspedere betaling af restkøbesummen, straks da klageren havde underskrevet købsaftalen.

Bankens medarbejder reagerede ikke på hans rykkere om betaling af restkøbesummen sendt i perioden fra 11. september og indtil den 30. september 2008, men lod ham blive i den tro, at restkøbesummen ville blive betalt uden yderligere sikkerhedsstillelse.

Bankens medarbejder har erkendt, at han ikke var opmærksom på bestemmelserne i deponeringsdokumentet af 9. august 2008 og havde overset, at finansieringen efter bankens interne regler for ekspedition af sådanne lån skulle foregå fra bankens afdeling i Luxembourg.

Bankens mail af 30. oktober 2008 kl. 18.06 viser, at vilkårene blev dikteret af bankens medarbejders foresatte, at vilkårene formentlig er inspireret af finanskrisen og af presseomtale af Danske Banks store tab på usikrede tilgodehavender (bl.a. Stein Bagger sagen). Mailen viser desuden, at medarbejderen ikke havde kompetence til at træffe afgørelser om sådanne engagementer, som han i mail af 8. august 2008 havde stillet i udsigt.

Det er åbenbart, at hans deposita kunne være sikret, hvis medarbejderen havde sat sig ind i deponeringsaftalens bestemmelser, idet medarbejderen kunne have tilbagekaldt finansieringstilsagnet fra 18. august 2008, inden han lod klageren underskrive købsaftalen, hvorved klageren kunne have sikret i hvert fald 44.000 EUR af de i alt 50.000 EUR.

Det måtte stå banken klart, at det den 30. oktober fremkomne finansieringstilbud - uanset om det var blevet accepteret af ham - ikke kunne ekspederes og føre til rettidig udbetaling af restkøbesummen senest den 4. november 2008.

Han har gjort alt, hvad der stod i hans magt for at begrænse tabet, som viste sig at blive realiseret på grund af de ovenfor nævnte fejl og forsømmelser fra bankens medarbejders side.

Det samlede erstatningskrav kan opgøres til 464.017 kr.

Ankenævnet bør subsidiært afvise at behandle sagen af bevismæssige grunde, så sagen i stedet kan behandles ved de almindelige domstole.

Danske Bank har bl.a. anført, at banken ikke har tilbudt klageren långivning på 3.500.000 kr. uden sikkerhedsstillelse.

Det burde have stået klageren klart, at banker sædvanligvis ikke yder långivning til privatkunder i den størrelsesorden uden sikkerhed.

Det forekommer uforståeligt, at klageren skulle have fået den opfattelse, at banken ville yde lån på 3.500.000 kr. uden sikkerhed, når banken forlangte sikkerhed for långivningen til udbetalingen på 600.000 kr.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende i relation til spørgsmålet om sikkerhedsstillelse.

Banken ville have gennemført overførslen af restkøbesummen rettidigt som en ekspresoverførsel, hvis klageren havde accepteret, at der efterfølgende skulle stilles sikkerhed for lånene.

Den manglende rettidige overførsel af restkøbesummen beroede således på klagerens afvisning af at stille sikkerhed.

Klageren kunne have skaffet finansiering andetsteds, hvis han havde ønsket at gennemføre handlen.

Klagerens tabsopgørelse bestrides.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at en afgørelse af sagen vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må ske ved domstolene, jf. Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e:



Ankenævnet kan ikke behandle denne sag.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.