Indsigelse mod opsigelse af et 30-årigt boliglån mindre end ét år efter, at lånet var blevet oprettet, begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet

Sagsnummer:434/2019
Dato:07-09-2020
Ankenævn:Henrik Waaben, Jesper Claus Christensen, Peter Stig Hansen, Ida Marie Moesby, Finn Borgquist
Klageemne:Udlån - opsigelse
Ledetekst:Indsigelse mod opsigelse af et 30-årigt boliglån mindre end ét år efter, at lånet var blevet oprettet, begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet
Indklagede:Din Andelskasse, Østervrå
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod, at DIN Andelskasse, Østervrå, opsagde et 30-årigt boliglån mindre end ét år efter, at lånet var blevet oprettet, begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet.

Sagens omstændigheder

I marts 2019 optog klageren og M et 30-årigt boliglån på 1.117.000 kr. i J.A.K. Andelskasse, Østervrå/DIN Andelskasse, Østervrå, til finansiering af deres køb af en fast ejendom. Renten var variabel, for tiden 5,00 % om året. Ydelsen udgjorde 6.000 kr. om måneden. Stiftelsesomkostningerne udgjorde i alt 15.160 kr. (tinglysningsafgift 1.660 kr., procentafgift af ejerpantebrev 1.500 kr. og stiftelsesprovision 12.000 kr.). Til sikkerhed for lånet fik andelskassen pant i ejendommen. Lånet blev formidlet af et eksternt selskab.

Af låneaftalen fremgik blandt andet:

”…

6. Opsigelse og indfrielse

J.A.K. Andelskasse Østervrå kan opsige lån og kreditter med 3 måneders varsel og forlange betaling af det skyldige beløb, herunder påløbne renter og omkostninger.

Ved J.A.K. Andelskasse Østervrås opsigelse har debitor krav på en saglig begrundelse på papir eller elektronisk.

…”

Ved brev af 30. oktober 2019 til klageren opsagde andelskassen lånet med tre måneders varsel til indfrielse den 30. januar 2020. Andelskassen anførte blandt andet:

”…

Siden 2017 har en gruppe professionelle investorer og bestyrelsen arbejdet ihærdigt med at få DIN Andelskasse på ret køl igen. Arbejdet har omfattet håndteringen af en række påbud fra Finanstilsynet samt krav om tilførsel af yderligere kapital.

Arbejdet med DIN Andelskasse er nu nået så langt, at bestyrelsen er klar til at ændre forretningsmodellen, hvilket sker for reelt at sikre andelshavernes kapital. DIN andelskasse vil således fremover fokusere på formidling af lån, og Andelskassen vil ikke selv længere have egne udlån som en del af sin forretningsmodel.

…”

Den 21. november 2019 indgav klageren en klage over andelskassen til Ankenævnet.

På en forespørgsel fra Ankenævnet oplyste andelskassen den 26. juli 2020 følgende:

”a) Som følge af Andelskassens beslutning om at afvikle Andelskassen, kan det bekræftes at Andelskassen ikke længere har egne udlån som en del af sin forretningsmodel.

b) Efter opsigelsen af alle udlån den 30. oktober 2019 blev alle kunder bedt om at finde alternative pengeinstitutter. Andelskassen har løbende været i kontakt med kunderne for at være behjælpelige med at finde alternative finansieringskilder. De kunder som ikke pr. 31. maj 2020 havde fundet andet pengeinstitut blev pr. denne dato frasolgt og lånene administreres i dag af inkassoselskabet […].”

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at DIN Andelskasse, Østervrå, skal tilbagekalde opsigelsen af låneaftalen eller skaffe en anden finansiering uden omkostninger for hende og M.

DIN Andelskasse, Østervrå har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at andelskassen må bære den fulde skyld for den økonomiske situation, som hun og M er havnet i.

De handlede i god tro, da de optog lånet.

Andelskassen handlede i strid med god skik, misinformerede og tilbageholdt oplysninger.

Påbuddet fra Finanstilsynet kom ikke fra den ene dag til den anden. Andelskassen måtte være vidende om sin situation og burde have afholdt sig fra at sætte familier i den økonomiske situation, de nu er havnet i.

De har henvendt sig til andre pengeinstitutter, men når de hører historien, vil de ikke være med.

Hvis en ny finansiering går i orden, bør andelskassen som minimum dække de omkostninger, der har været i denne sag.

DIN Andelskasse, Østervrå har anført, at lånet blev ydet med baggrund i en gennemgang af parret økonomi, i form af årsopgørelser og skattemapper fra SKAT, betalingsoversigter samt budget over fremtidige forhold. Disse forhold levede op til andelskassens kreditpolitik, hvorfor lånet blev bevilget og udbetalt.

I september og oktober 2019 foretog Finanstilsynet inspektion i andelskassen, og resultatet af inspektionen var, at der skulle laves yderligere hensættelser for et betydeligt millionbeløb, hvilket betød at andelskassen enten skulle restruktureres eller overdrages til Finansiel Stabilitet. Bestyrelsen ønskede ikke at overdrage andelskassen til Finansiel Stabilitet, men ville hellere restrukturere virksomheden til et ejendomskreditformidlingsinstitut. Dette betød, at den fulde banklicens ikke kunne opretholdes, og at det dermed ikke længere var muligt for andelskassen at have egne udlån som en del af sin forretningsmodel.

Denne beslutning betød desværre, at andelskasse var tvunget til at opsige samtlige udlånskunder, hvilket skete ved fremsendelse af opsigelsesbrev til kunderne i netbank eller pr. anbefalet post.

Andelskassen kunne ikke reagere anderledes i den konkrete situation.

Klageren og M var fornuftige kunder, og lånet har på intet tidspunkt været misligholdt.

Andelskassen har aktivt forsøgt at hjælpe parret videre til et andet pengeinstitut.

Hvis klageren ønsker det, tilbyder andelskassen at lave en fuldstændig økonomiberegning ud fra parrets aktuelle situation, som kan bruges i dialog med nye finansieringskilder.

Der er ikke belæg for at hævde, at andelskassen ikke lever op til ”god skik” bekendtgørelsen, og at andelskassen har misinformeret klageren og sat familien i den økonomiske situation, de nu befinder sig i.

Det kan ikke pålægges andelskassen at dække de omkostninger, der må være forbundet med kundernes skifte til andet pengeinstitut.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og M købte en fast ejendom, som blev finansieret med et 30-årigt boliglån på 1.117.000 kr. i J.A.K. Andelskasse, Østervrå/DIN Andelskasse, Østervrå. Lånet blev stiftet i marts 2019.

Ved brev af 30. oktober 2019 til klageren opsagde andelskassen lånet med tre måneders varsel til indfrielse den 20. januar 2020. Begrundelsen var, at andelskassen efter en række påbud fra Finanstilsynet siden 2017 samt en inspektion fra Finanstilsynet i september og oktober 2019 besluttede at stoppe sin udlånsvirksomhed og på den baggrund opsagde sine udlån, herunder klagerens og M’s boliglån.

Tre medlemmer – Henrik Waaben, Jesper Claus Christensen og Peter Stig Hansen – udtaler:

Vi finder, at andelskassens beslutning om at ændre forretningsområde på baggrund af Finanstilsynets indgriben var en saglig begrundelse for opsigelsen af lånet. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte opsigelsen, jævnfør låneaftalen punkt 6.

Vi finder heller ikke, at det kan lægges til grund, at andelskassen havde en sådan viden om sin situation, at den derved pådrog sig erstatningsansvar over for klageren og M i forbindelse med stiftelsen af lånet.

Vi stemmer herefter for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Ida Marie Moesby og Finn Borgquist – udtaler:

Vi finder, at andelskassen som følge af den mistede licens ikke kan leve op til den indgåede låneaftale med klager. Andelskassen har herved det fulde ansvar for, at klager ikke lider et økonomisk tab som følge af andelskassens manglende efterlevelse af låneaftalen.

På den baggrund stemmer vi for, at andelskassen skal godtgøre klageren omkostningerne i forbindelse med stiftelsen af lånet.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen