Indsigelse mod afslag på at omlægge lån i ejendomme til nye afdragsfrie lån, samt mod begæring om tvangsauktion. Indsigelse om mangelfuld og for dyr midlertidig bankfinansiering og undladelse af at betale udgifter til ejendomme via kredit.

Sagsnummer:196/2019
Dato:18-12-2019
Ankenævn:Henrik Waaben, Jacob Elverum, Morten Bruun Pedersen, Jørn Ravn
Klageemne:Omlægning - afslag
Afvisning - domstol § 5, stk. 1, listra e
Afslag - lån
Ledetekst:Indsigelse mod afslag på at omlægge lån i ejendomme til nye afdragsfrie lån, samt mod begæring om tvangsauktion. Indsigelse om mangelfuld og for dyr midlertidig bankfinansiering og undladelse af at betale udgifter til ejendomme via kredit.
Indklagede:Nykredit Bank og Nykredit Realkredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod afslag på at omlægge lån i ejendomme til nye afdragsfrie lån samt mod begæring om tvangsauktion. Indsigelse om mangelfuld og for dyr midlertidig bankfinansiering og undladelse af at betale udgifter til ejendomme via kredit.

Sagens omstændigheder

Klageren ejede en beboelsesejendom, E1, hvori han i november 2006 optog et 30-årigt Rentemax lån på 3.250.000 kr. i Nykredit Realkredit med 10 års indledende afdragsfrihed (udløb 30. september 2016).

Klageren ejede endvidere et sommerhus, E2, hvori han i november 2006 optog et 30-årigt Rentemax lån på 1.000.000 kr. med 10-års indledende afdragsfrihed (udløb 30. september 2016). I februar 2008 optog klageren endvidere et 30-årigt Rentemax lån på 511.000 kr. i E2 med 10-års indledende afdragsfrihed (udløb 31. december 2017).

Da afdragsfriheden var ved at udløbe på klagerens lån med pant i E1 og E2, ønskede han at få afdragsfriheden forlænget ved at omlægge lånene til nye afdragsfrie lån. Realkreditinstituttet afslog dette og anførte, at klagerens økonomiske forhold tilsagde, at der blev påbegyndt en afvikling af lånene.

Klageren var ligeledes kunde i Nykredit Bank.

I foråret/sommeren 2016 søgte klageren om en midlertidig finansiering i banken på 900.000 kr. til at købe sin søster ud af moderens dødsbo, hvorefter klageren som enearving skulle sælge den ene af boets tre ejendomme, E3, og anvende provenuet til at indfri kreditten.

Banken har oplyst, at en afslutning af boet med klageren som enearving og et salg af E3 kunne bidrage til at sikre klagerens økonomiske forhold, der var kendetegnet ved, at han ejede betydelige aktiver i form af fast ejendom med en ikke ubetydelig friværdi, men at han manglede løbende indtægter, særligt efter lukning af hans erhvervsvirksomhed. Klageren havde utilstrækkelig likviditet til at afholde løbende omkostninger på ejendommene, herunder terminsydelser og ejendomsskatter. Både banken og realkreditinstituttet opfordrede flere gange klageren til at sælge en eller flere ejendomme for at skaffe den nødvendige likviditet.

Banken ydede i november 2016 klageren en midlertidig kredit -348 på 900.000 kr. til indfrielse den 3. maj 2017 mod sikkerhed i et ejerpantebrev på 900.000 kr. med pant i E3. Renten på kreditten var variabel på for tiden 7 % om året. Banken har oplyst, at det som en væsentlig forudsætning for kreditten blev aftalt, at der samtidig blev indgået en formidlingsaftale om salg af E3. Det var en forudsætning for salg af E3, at klageren ryddede ejendommen og gjorde den salgsklar. Dette skete ikke, hvorfor E3 ikke blev udbudt til salg.

I foråret 2017 ansøgte klageren om en yderligere kredit med henblik på at løse sit likviditetsproblem. Efter langvarige drøftelser herom bevilgede banken i december 2017 klageren en yderligere midlertidig kredit -779 på 780.000 kr. til indfrielse den 1. juni 2018 mod sikkerhed i et ejerpantebrev på 780.000 kr. med pant i E3. Renten på kreditten var variabel på for tiden 13,5 % om året. Det var på daværende tidspunkt blevet afklaret, at dødsboet efter klagerens mor ville blive skattefritaget.

Under særlige betingelser i kreditaftalen for kredit -779 var det blandt andet anført, at der alene var tale om en mellemfinansiering, og at kontoen var spærret. Banken har oplyst, at det var aftalt, at kredit -779 alene skulle anvendes til at indfri klagerens forfaldne regninger og restancer vedrørende ejendommene, herunder terminsydelser til Nykredit Realkredit på lån i E1 og E2 med henblik på afværgelse af igangværende tvangsauktioner, samt til at dække ejendomsudgifter de kommende seks måneder. Kreditten skulle hjælpe klageren midlertidigt og sikre en situation med tilstrækkelig løbende likviditet. Det blev som en væsentlig forudsætning for kreditten aftalt, at der samtidig blev indgået en formidlingsaftale om salg af E3.

Det blev endvidere aftalt, at betaling via kredit -779 skulle ske efter klagerens instruks og derefter godkendes af banken som værende inden for den aftalte ramme for kreditten, som således ikke var til klagerens fri disposition.

Inden et frivilligt salg af E3 nåede at blive iværksat, blev E3 i foråret 2018 begæret på tvangsauktion af klagerens ekskone. Til trods for at et tvangssalg af ejendommen forventedes at give et betydeligt provenu til klageren, ønskede han ikke at afværge auktionen, da han bestred kravet fra sin ekskone.

Tvangsauktionen blev gennemført den 13. juni 2018 og gav et provenu til klageren på knap 1,3 mio. kr. Klageren kærede tvangsauktionen til landsretten. Ved en kendelse af 3. oktober 2018 afsagt af landsretten, blev klagerens påstand om, at tvangsauktionen skulle ophæves, ikke taget til følge.

Banken har oplyst, at tvangsauktionen over E3 medførte en øget opmærksomhed fra banken på klagerens engagement og bankens risiko. Banken fortsatte med at betale ejendomsudgifter fra kredit -779 efter klagerens instruks. I september 2018 bad klageren banken om at frigive 500.000 kr. fra kreditten, hvilket banken afslog under henvisning til, at klageren måtte sende konkrete regninger til betaling. Under dialogen gjorde banken det på ny klart for klageren, at han var nødt til at realisere en eller flere ejendomme for at sikre tilstrækkelig løbende likviditet.

Grundet restancer på klagerens realkreditlån i E1 og E2 havde Nykredit Realkredit i sommeren 2018 begæret tvangsauktion over ejendommene. Klageren ønskede ikke at godkende, at restancerne blev betalt med midler fra kredit -779, da han mente, at realkreditinstituttet skulle godtgøre ham inddrivelsesomkostningerne, der alene var forårsaget af, at realkreditinstituttet ikke ville forlænge afdragsfriheden på hans realkreditlån.

Efter salget af E3 på tvangsauktion modtog banken af budsummen betaling for de tilgodehavender på kredit -348 og kredit -779, som den havde opgjort i forbindelse med auktionen over E3, bortset fra et tilgodehavende på 315.756,66 kr., der vedrørte betaling af ejendomsskatter, forsikringer og terminsydelser efter opgørelsen af fordringerne til brug for auktionen.  

I november 2018 foreslog realkreditinstituttet, at auktionsbegæringerne over E1 og E2 kunne kaldes tilbage mod, at realkreditinstituttet fik transport i provenuet af salget af E3, som på det tidspunkt afventede frigivelse fra fogedretten.

I november 2018 gav klageren samtykke til et fordelingsudkast udfærdiget af fogedretten, hvor en del af provenuet fra salget af E3 blev anvendt til at afværge auktionsbegæringerne over E1 og E2 og til at betale bankens resttilgodehavende på 315.756,66 kr. samt til at betale et beløb til skifteretten (boafgift). Efter fradrag af disse betalinger udgjorde provenuet fra auktionen 507.053,03 kr., som fogedretten betalte til klageren.

I marts 2019 opstod der på ny restancer på de tre realkreditlån i E1 og E2. På tidspunktet for indgivelsen af klagen til Ankenævnet havde Nykredit Realkredit via fogedretten påbegyndt tvangsinddrivelse af restancerne med henblik på at begære ejendommene solgt på tvangsauktion.

Parternes påstande

Den 8. maj 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Nykredit Realkredit skal forlænge afdragsfriheden på hans lån i E1 og E2, at realkreditinstituttet skal erstatte ham alle de inkassoomkostninger, som det uberettiget har påført ham, og at Ankenævnet skal stoppe de igangværende tvangsauktioner over E1 og E2 begæret af realkreditinstituttet.

Ankenævnet har endvidere forstået klagerens påstand således, at Nykredit Bank skal betale erstatning for at have ydet klageren en mangelfuld og alt for dyr mellemfinansiering og for, at banken ikke har overholdt en aftale om at betale hans ejendomsudgifter. 

Både Nykredit Realkredit og Nykredit Bank har principalt nedlagt påstand om afvisning, subsidiært om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at klagen skyldes en inkompetent, useriøs og langsommelig sagsbehandling, en mangelfuld finansiering med gentagne tvangsauktionsbegæringer samt alt for dyre og mangelfulde midlertidige mellemfinansieringer.

Han havde et fornuftigt samarbejde med Nykredit Realkredit indtil 2016, hvor hans økonomiske situation ændrede sig på grund af udløb af nogle afdragsfrie lån og hans mors død i november 2015.

Nykredit Realkredit nægtede at finansiere ham på trods af, at han ejede ejendomme, der ikke var belånt. Realkreditinstituttet har på intet tidspunkt haft nogen risiko ved at finansiere ham, da han har stillet fuld sikkerhed i fast ejendom. Realkreditinstituttet og banken burde på dette grundlag have lagt en helt ny finansieringsplan i stedet for de dårlige, dyre og mangelfulde finansieringer, der har påført ham og hans familie mange store menneskelige og økonomiske tab.

Han ønsker at opnå en seriøs finansiering fremadrettet, samt at Nykredit Realkredit og Nykredit Bank erkender den useriøse behandling af hans sag fra 2016 til dags dato og erkender de mange omkostninger, som han uretmæssigt er blevet påført med alt for dårlige og dyre mellemfinansieringer samt gentagne unødige tvangsauktionsbegæringer og betalinger til advokatfirmaer.

Efter moderens død den 22. november 2015 købte han sin søster ud af boet, så boet kunne gå tilbage til privat skifte. Siden da har boet ligget i en arvesag, der først blev afsluttet i juni 2018. Han kunne derfor ikke disponere i hele den periode, både fordi boet var låst, og fordi ”man kan opgøre boet anderledes ved privat skifte ved de offentlige ejendomsvurderinger minus 15%, hvorimod et gennemført salg gør, at boafgiften skal afregnes af salgsprisen.”

Både Nykredit Realkredit og Nykredit Bank har trukket sagen i langdrag uden løsninger og har i hele perioden nægtet at indhente og fremlægge en samlet oversigt over samtlige tidligere og nuværende lån og betalinger siden 2016 til dags dato. Både realkreditinstituttet og banken har endvidere nægtet at indhente oplysninger fra deres advokatfirmaer, der gentagne gange er blevet bedt om at køre hans ejendomme på tvangsauktion på trods af, at banken havde fået sikkerhed i E3 mod, at han fik øremærkede penge til at betale for ydelserne. Pengene blev imidlertid låst, så han ikke kunne betale. Hver gang måtte han selv i sidste øjeblik skaffe kapital og betale til advokatfirmaerne for at forhindre tvangsauktionerne.

På nuværende tidspunkt er der på grund af Nykredit Realkredits tidsspilde og manglende vilje til finansiering igen et forfaldent udestående, på hvilket grundlag realkreditinstituttet er mere end villig til at køre ham på tvangsauktion på trods af, at han har positiv kapital og flere alvorlige sager, der behandles, og som vil kunne løse hans fremtidige situation.

Han har blandt andet en skattesag kørende, hvor Højesteret i juni 2003 traf afgørelse om forældelse. Efter at han 11 gange havde betalt gebyr til ”Højesterets Kære og Anke Nævn” for at få nævnet til at tilsidesætte den tidligere afgørelse fra 2003, fik han i juni 2019 oplyst, at Højesteret har åbnet sagen igen.

Herudover har hans ekskone begået bedrageri i hans virksomhed i 2003 til 2005. Fogedretten solgte boets ejendom, E3, på tvangsauktion på begæring af hans ekskone på et falsk og uretmæssigt grundlag. Denne uretmæssige gennemførelse af tvangsauktionen medførte, at hele hans mellemfinansiering faldt væk, selv om der var penge, der ikke var benyttet. Landsrettens kendelse af 3. oktober 2018 viser, at det danske retssystem har nægtet at forholde sig til sandheden.

Nykredit Realkredit har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen er ukonkret og uden henvisning til faktuelle forhold, der kan begrunde klagen. Klageren er gentagne gange blevet anmodet om at præcisere sine klagepunkter og sit mulige økonomiske krav. I sin nuværende form er klagen derfor uegnet til pådømmelse i Ankenævnet.

Til støtte for frifindelsespåstanden har realkreditinstituttet anført, at realkreditinstituttet ikke har handlet ansvarspådragende, og at klageren ikke har dokumenteret et tab.

Realkreditinstituttet finder ikke anledning til at efterkomme klagerens anmodning om at fremlægge dokumentation for klagerens betalinger til realkreditinstituttet. Det må påhvile klageren at sandsynliggøre såvel et ansvarsgrundlag som et tab.

Realkreditinstituttet har ikke været forpligtet til at tilbyde fornyet afdragsfrihed på lånene, og der er ikke påvist nogen aftale eller øvrige forhold, der ændrer herved. Således som realkreditinstituttet forstår klagen, støtter klageren delvist sit krav om kompensation på, at han anfører, at realkreditinstituttet ved at afslå forlænget afdragsfrihed har medvirket til, at ydelserne ikke kunne betales, at lånene derfor gik i restance, og at der derfor påløb inkassoomkostninger m.v. Dette bestrides, idet lånevilkårene forpligter klageren til at påbegynde afvikling, og klageren har ikke krav på at få forlænget den afdragsfrie periode.

Realkreditinstituttet har endvidere inddrevet forfaldne restancer med rette, og de opgjorte krav har ved flere lejligheder været fremlagt i fogedretten, hvor klageren har haft mulighed for at gøre indsigelse mod opgørelsen. Der er ikke påvist aftaler eller øvrige forhold, som forpligter realkreditinstituttet til at afstå fra at inddrive forfaldne restancer, og klageren har ikke selv ønsket at tage initiativ til bedring af sine økonomiske forhold ved at sælge en eller flere ejendomme.

Vedrørende klagerens anmodning om at igangværende tvangsauktioner tilbagekaldes eller sættes i bero, har klageren mulighed for at anmode fogedretten herom.

Nykredit Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen er ukonkret og uden henvisning til faktuelle forhold, der kan begrunde klagen. Klageren er gentagne gange blevet anmodet om at præcisere sine klagepunkter og sit mulige økonomiske krav. I sin nuværende form er klagen derfor uegnet til pådømmelse i Ankenævnet.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende, og at klageren ikke har dokumenteret et tab

Banken finder ikke anledning til at efterkomme klagerens anmodning om at fremlægge dokumentation for klagerens betalinger til banken. Det må påhvile klageren at sandsynliggøre såvel et ansvarsgrundlag som et tab.

Kreditterne til klageren er ikke ydet på urimelige vilkår, og banken har heller ikke udnyttet klagerens forhold. Kreditterne er prissat på sædvanlig vis som en refleksion af blandt andet risikoen og den pantemæssige afdækning. Banken har ikke handlet urimeligt eller ansvarspådragende, men har tværtimod strakt sig langt for at hjælpe klageren på fode igen.

Det er korrekt, at det var aftalt, at kredit -779 skulle sikre klageren likviditet til at betale ejendomsudgifter, men banken har ikke påtaget sig en administrationsforpligtelse. Banken har ikke foretaget dispositioner eller forhindret dispositioner, som har påført klageren omkostninger. Der foreligger ingen oplysninger, der modsiger dette.

Klagerens omkostninger til inddrivelse af restancer kunne have været undgået, hvis klageren tidligere i forløbet havde solgt fra af sine ejendomme og dermed skaffet balance i behovet for løbende likviditet.

Ankenævnets bemærkninger

Da afdragsfriheden i 2016 var ved at udløbe på klagerens lån i Nykredit Realkredit med pant i ejendommene E1 og E2, ønskede han afdragsfriheden forlænget. Realkreditinstituttet afslog dette.

Klageren optog i november 2016 og december 2017 to midlertidige kreditter på henholdsvis 900.000 kr. og 780.000 kr. mod sikkerhed i ejerpantebreve med pant i en ejendom, E3, som var ejet af dødsboet efter klagerens mor, hvori klageren efter at have købt sin søster ud var enearving.

Ejendommen E3 blev i foråret 2018 begæret på tvangsauktion af klagerens ekskone, og de midlertidige kreditter i banken blev indfriet af provenuet fra tvangsauktionen.

Nykredit Realkredit havde i sommeren 2018 begæret tvangsauktion over E1 og E2 på grund af restancer på klagerens realkreditlån, og provenuet fra tvangsauktionen over E3 blev ligeledes anvendt til at afværge disse tvangsauktioner.

I marts 2019 opstod der på ny restancer på realkreditlånene i E1 og E2. På tidspunktet for indgivelsen af klagen til Ankenævnet havde Nykredit Realkredit via fogedretten påbegyndt tvangsinddrivelse af restancerne med henblik på at begære ejendommene solgt på tvangsauktion.

Vedrørende Nykredit Realkredit:

Vedrørende spørgsmålet om realkreditinstituttet var berettiget til at afslå klagerens anmodning om forlænge afdragsfriheden på klagerens lån i E1 og E2, finder Ankenævnet, at realkreditinstituttet generelt ikke har pligt til at forlænge en afdragsfrihed. Realkreditinstituttets vurdering af, hvorvidt det ønsker at imødekomme en anmodning om forlængelse af afdragsfrihed, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der er ikke i denne sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt.

Vedrørende klagerens krav om erstatning for de inkassoomkostninger, som realkreditinstituttet har påført ham, lægger Ankenævnet til grund, at de påløbne inkassoomkostninger og omkostninger til tvangsauktionsbegæringer skyldtes, at der var terminsrestancer på klagerens realkreditlån i E1 og E2. Realkreditinstituttet var berettiget til at tvangsinddrive skyldige terminsrestancer, og Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at realkreditinstituttet uberettiget har påført klageren inkassoomkostninger, eller at realkreditinstituttet i øvrigt har udvist fejl eller forsømmelser i forbindelse med inddrivelsen af de skyldige terminsrestancer.

Klageren får herefter ikke medhold i påstanden om, at Nykredit Realkredit skal forlænge afdragsfriheden på hans lån i E1 og E2 og erstatte ham de inkassoomkostninger, som han er blevet påført.

Ankenævnet har ikke mulighed for at stoppe igangværende tvangsauktionsbegæringer i fogedretten over E1 og E2 indgivet af realkreditinstituttet. Tvangsauktioner gennemføres i fogedretten, og det følger af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 1, litra e, at Ankenævnet skal afvise en klage, hvis klagen hører under, er under behandling ved eller har været behandlet af en domstol. Ankenævnet har således ikke kompetence til at behandle tvangsauktionsbegæringer, der verserer i fogedretten.  

Såfremt klageren måtte have indsigelser mod opgørelsen af realkreditinstituttets krav eller andre indsigelser mod gennemførelsen af auktionen, må han fremsætte sine indsigelser over for fogedretten.

Vedrørende Nykredit Bank:

Vedrørende klagerens krav om erstatning for, at banken har ydet en mangelfuld og alt for dyr finansiering, finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at banken har ydet klageren midlertidige kreditter på urimelige vilkår. Ankenævnet finder det heller ikke godtgjort, at banken har udvist fejl eller forsømmelser i forbindelse med etableringen af finansieringen.

Vedrørende klagerens krav om erstatning for, at banken ikke har overholdt en aftale om betaling af hans ejendomsudgifter, lægger Ankenævnet til grund, at det var aftalt, at der kunne ske betaling af klagerens ejendomsudgifter fra kredit -779, der var spærret, efter klagerens instruks og bankens efterfølgende godkendelse af, at betalingen var inden for den aftalte ramme for kreditten.  Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har udvist fejl eller forsømmelser i forbindelse med foretagelse af dispositioner eller manglende dispositioner over kredit -779, der har påført klageren omkostninger.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Nykredit Bank.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen over Nykredit Realkredit vedrørende igangværende tvangsauktionsbegæringer i fogedretten. Klageren får i øvrigt ikke medhold i klagen over Nykredit Realkredit.

Klageren får ikke medhold i klagen over Nykredit Bank.