| Sagsnummer: | 136/2024 |
| Dato: | 19-12-2024 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jonas Thestrup, Andreas Moll Årsnes, Rolf Høymann Olsen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning om omlægning af realkreditlån og krav om erstatning for kurstab, omkostninger og udgifter til repræsentant. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om omlægning af realkreditlån og krav om erstatning for kurstab, omkostninger og udgifter til repræsentant.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Jyske Bank. Klagerne ejede en ejendom, som blandt andet var finansieret ved et fastforrentet 1 % realkreditlån i Jyske Realkredit.
Klagerne har oplyst, at de grundet ubehagelige oplevelser med deres nabo i løbet af efteråret 2021 ønskede at sælge deres ejendom.
Ved meddelelse af 9. november 2021 meddelte klagerne banken, at de havde besluttet at sætte deres ejendom til salg, og at ejendomsmægleren havde vurderet, at de kunne sælge ejendommen for 5.348.000 kr. Klagerne meddelte banken, at de ønskede at drøfte deres muligheder med udgangspunkt i salgsprisen.
Klagerne har fremlagt udskrifter over salg af ejendomme på samme vej som deres egen. Klagerne har anført, at de forventede et hurtigt salg inden for 30 dage.
Klagerne har oplyst, at de den 10. november 2021 blev kontaktet telefonisk af banken, som ville undersøge muligheden for, at de kunne vælge en ejendomsmægler, som banken havde en aftale med, i stedet for den ejendomsmægler, som klagerne allerede havde indgået og underskrevet kontrakt med.
Ved e-mail af 12. november 2021 meddelte banken klagerne, at det ikke var muligt at skifte ejendomsmægler, når kontrakten var indgået. Banken bekræftede herudover, at klagerne og banken skulle afholde et møde den 23. november 2021.
Klagerne har oplyst, at banken senere samme dag kontaktede M telefonisk, da klagerne havde mulighed for at få omlagt deres realkreditlån inden salg, og derved få ca. 183.000 kr. ved omlægningen. Klagerne har anført, at M var af det indtryk, at banken gjorde dem en stor tjeneste, og at omlægningen skulle foretages straks, og inden ejendommen blev sat til salg. Klagerne her herudover anført, at M ikke modtog nogle konkrete tal, at banken ikke gennemgik fordele, ulemper eller konsekvenser ved omlægningen, og at banken alene ønskede et mundtligt salg af en omlægning af et realkreditlån pr. telefon.
Banken har oplyst, at den var blevet opmærksom på, at klagernes lån levede op til kriterier fastsat af Jyske Realkredit for, hvornår man skulle overveje at foretage en konvertering. På det pågældende tidspunkt var der mulighed for at opnå en reduktion af restgælden på ca. 200.000 kr.
Banken har anført, at opkaldet var tænkt som et oplæg til en drøftelse på det planlagte møde, men at banken og M i løbet af samtalen drøftede fordele og ulemper ved at foretage omlægningen, at man ved at omlægge lånet på det pågældende tidspunkt vidste hvad man fik, men at ingen kendte renteudviklingen frem til den 23. november 2021, hvor mødet skulle være. Banken har anført, at den spurgte ind til klagernes renteforventninger, muligheder for det nye lån, herunder muligheden for optagelse af et lån med fast eller variabel rente og om klagernes forventninger til, hvor længe det ville tage dem at sælge deres ejendom. Banken har endvidere anført, at M på baggrund af drøftelsen besluttede, at klagerne ønskede at optage et renteloftslån, som havde en lav og variabel rente, med et loft over hvor meget renten kunne stige, og som kunne indfries uden varsel til kurs 100. Banken har herudover anført, at klagerne ønskede at opnå kursgevinsten på de realkreditlån, som skulle indfries, hvorfor de indgik en fastkursaftale. Banken har endvidere anført, at den samme dag sendte klagerne en vejledende beregning, der viste resultatet af omlægningen og en anbefaling af finansiering.
Af vejledning og vejledende beregning af 12. november 2021 fremgår blandt andet, at klagernes eksisterende lån var et fastforrentet 1 % obligationslån med en månedlig ydelse efter skat på 4.564 kr., en restgæld på 3.619.000 kr. og en udlånsrente på 2,026 %, og at bankens finansieringsforslag vedrørte et Jyske Renteloft CIBOR3-realkreditlån, med en månedlig ydelse efter skat på 10.267 kr., en restgæld på 3.436.000 kr. og en udlånsrente på 0,83433 %. Herudover fremgår, at CIBOR3-realkreditlånet blev optaget til kurs 100. Af vejledningen fremgår herudover ydelsesforløbet, forudsætninger for CIBOR3-realkreditlånet og CIBORG3-realkreditlånets væsentligste karakteristika, hvoraf blandt andet fremgår, at lånet kunne indfries til kurs 100 med fem dages varsel.
Af anbefaling af finansiering af 12. november 2021 fremgår blandt andet:
”…
I ønsker at omlægge lån i boligen.
I forbindelse med vejledningen har banken sammen med jer gennemgået beregninger - herunder gennemgang af væsentlige nøgletal og karakteristika ved finansieringen og de specifikke konsekvenser, som finansieringen kan have for jer.
Om jeres forhold, målsætninger og præferencer har I oplyst at:
Om jeres risikovillighed i forhold til rentestigninger har I oplyst at:
Om jeres risikovillighed i forhold til omkostninger ved indfrielse af det nye lån har I oplyst at:
Bankens anbefaling og begrundelse herfor
På baggrund af ovenstående oplysninger og de oplysninger vi har om jeres indtægts- og formueforhold, anbefaler vi jer følgende finansiering.
Finansieringsforslag 3
Jyske Renteloft CIBOR3, løbetid 30,00 år, med afdrag
Vi anbefaler dette lån, fordi:
…”
Klagerne har oplyst, at de samme dag kl. 13:15 modtog aftalen vedrørende låneomlægning, som de skulle underskrive.
Af aftale om finansiering – omlægning/tillægslån af 12. november 2021 fremgår blandt andet, at klagerne og banken indgik en aftale om ekspedition af nye og eksisterende lån i forbindelse med omlægning/tillægslån. Banken skulle herefter medvirke til indfrielsen af klagernes oprindelige lån med en restgæld på 3.619.000 kr. og optagelsen af et Jyske Renteloft CIBOR3-realkreditlån med en hovedstol på 3.436.000 kr. Der var indgået en aftale om kurssikring, og klagernes oprindelige lån skulle indfries til kurs 94 den 6. december 2021. Herudover fremgår blandt andet, at banken skulle modtage dokumenterne underskrevet senest den 24. november 2021.
Banken har oplyst, at klagerne underskrev dokumenterne den 12. november 2021 kl. 21:13. Banken sendte herefter en bekræftelse af indfrielsesaftalen, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Hvis du er uenig i en eller flere oplysninger, skal du straks henvende dig til Jyske Banks nedenstående telefonnummer.
…”
Klagerne har fremlagt en SMS, som M sendte til H efter samtalen med banken. Af SMS’en fremgår blandt andet:
”…
Jeg har lavet en aftale omkring vores realkreditlån med [bankrådgiver] fra jyske. Vi var nød til at beslutte os nu så det har jeg gjort for os. Det er kanon godt. … fortæller mere når vi kan ringes ved …”
Klagerne har anført, at det af SMS’en fremgår, at beslutningen skulle træffes hurtigt, og at rådgivningen kun var ydet telefonisk til M og at rådgivningen ikke opfyldte Finanstilsynets krav eller bekendtgørelse om god skik for boligkredit.
Banken har oplyst, at klagerne den 18. november 2021 underskrev øvrige lånedokumenter.
Den 6. december 2021 blev klagernes oprindelige realkreditlån indfriet.
Ved afregning af indfrielse af 7. december 2021 fremgår blandt andet, at klagernes oprindelige realkreditlån var blevet indfriet den 6. december 2021 til kurs 94 og i henhold til indfrielsesaftalen.
Klagerne har fremlagt Jyske Realkredits boliglånsanbefaling: forventning til rentetilpasning pr. 1. oktober 2021 af juni 2021. Klagerne har anført, at det heraf fremgår, at Jyske Realkredit ikke anbefalede, at man omlagde sit fastforrentede lån.
I perioden 17. januar 2022 til 25. april 2022 drøftede klagerne og banken status på boligsalget og et forestående boligkøb.
Den 23. april 2022 skrev klagerne blandt andet til banken:
”…
Så vidt vi kan se via ”Bedste lån” appen, så er det åbenbart ikke muligt at konvertere det nye lån vi indgik i december 2021 på samme måde som vores tidligere lån?? Det er jo virkelig drønærgerligt, for så vidt vi kan se så ville vi kunne have konverteret vores gamle lån nu og skåret ca. yderligere 400.000 kr. af vores restgæld ift. de 200.000 som vi skar af ifm. forrige låneomlægning.
Er der noget vi overser? – vi var ikke lige klar over at vi indgik en låneomlægning uden mulighed for at kunne barbere mere restgæld af ved fortsatte rentestigninger …
…”
Den 25. april 2022 meddelte banken klagerne:
”…
Hvis vi starter med at se på det lille lån, tænker jeg ikke umiddelbart det giver den store mening at konvertere det. Der vil pt. kunne realiseres en besparelse på restgælden på ca. kr. 14.000 efter omkostninger mv.
I forhold til det store lån, valgte vi i sin tid at tage udgangspunkt i at I regnede med at få solgt hurtigt og samtidig gerne ville sidde til en fornuftig rente. Derfor gik vi over i et variabelt forrentet lån og denne følger ikke med kurserne. Derfor vil I ikke kunne konvertere som I oplevede det sidst.
Alternativet kan være, hvor i forventer fortsat stigende renter, at gå ind i et nyt fast rente lån, for så at håbe rente fortsat stiger så I kan konvertere jeres lån op i rente igen og skære i restgælden. Ulempen ved at gøre det nu, er at I på den korte bane, grundet kurs på et fast rente lån får et større lån end det I har i dag samtidig med at I har risikoen for at renten ikke stiger. Så umiddelbart ikke så anbefalelsesværdigt.
…”
Den 2. januar 2023 blev klagernes ejendom solgt til 4.500.000 kr.
I januar 2023 gjorde klagerne indsigelse mod bankens rådgivning.
Parternes påstande
Den 26. februar 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal betale dem erstatning med tillæg af procesrente fra 2. januar 2023.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken har ydet klagerne en mangelfuld rådgivning.
Klagerne burde ikke have stået på bankens salgsliste, og banken burde i sin rådgivning have taget i betragtning, at klagerne skulle have fornøden tid til at afklare, om de var klar og indforstået med at påtage sig en renterisiko, samt hvad de ville gøre, hvis ejendommen ikke blev solgt hurtigt. Banken burde have rådgivet dem om, at renten kunne falde, og hvad konsekvensen herved ville være. Banken burde have afdækket, om de i stedet hellere ville have en mindre risiko, hvilket de kunne ved optagelse et fastrentelån.
Huset blev sat til salg for 5.348.000 kr. og blev solgt for 4.500.000 kr. De led derfor et tab på 848.000 kr. i forhold til den forventede salgspris. Restgælden på deres oprindelige realkreditlån var 3.619.000 kr. på omlægningstidspunktet. Havde de ikke været på bankens salgsliste, ville de have beholdt deres belåning og dermed stået med en skattefri kursgevinst på 904.750 kr., da deres oprindelige realkreditlån blev indfriet til kurs 94, og kursen på klagernes oprindelige realkreditlån på salgstidspunktet var 69.
Det er korrekt, at de i 2018 optog et realkreditlån og at de i 2019 omlagde deres realkreditlån første gang. Omlægningen dengang skete fra et fastforrentet lån til et fastforrentet lån, da de ønskede at kende deres faste udgifter, sikre friværdien og have en lav risiko. De anvendte på dette tidspunkt bankens ”Bedste Lån app”, der viste dem, at de kunne spare penge ved at omlægge. Deres viden om realkreditlån var derfor begrænset til en app, der var designet til, at almindelige mennesker uden betydelig viden om realkreditlån kunne få et overblik over, om de kunne spare penge. De havde aldrig tidligere fået solgt deres ejendom og havde ingen viden omkring forhold, der var gældende for indfrielse af realkreditlån i forbindelse med ejendomshandel. De havde heller aldrig op-konverteret et realkreditlån.
Emnet for det planlagte møde af 23. november 2001 var ”Planer omkring salg af bolig” og ”Drømme om ny bolig”. De havde på intet tidspunkt ytret ønske om at konvertere deres lån.
De modtog ikke korrekt boligkreditformidlingsrådgivning af banken. Den mangelfulde rådgivning, der blev givet, blev alene givet til M, hvilket er i strid med almindelig praksis. De modtog ingen konsekvensberegninger. De var ikke blevet rådgivet om, at det nye realkreditlån var inkonvertibelt. De havde ikke tid til at tænke sig om, da banken meddelte dem, at det var et spørgsmål om tid, og at M skulle få H til at underskrive straks, selvom hun var på arbejde. Banken forsøgte at få udskiftet ejendomsmægleren, så bankens rådgiver kunne få henvisningsprovision. Alt i alt var der tale om et salg uden rådgivning, hvor det alene var banken, der opnåede en økonomisk gevinst.
Deres opfattelse var, at deres ejendom ville blive solgt hurtigt, hvilket også blev understøttet af de tidligere salg af ejendomme, der lå på samme vej som deres. Banken må også have været overbevist om, at der ville ske et hurtigt salg, hvorfor den ikke fandt det nødvendigt at give dem den nødvendige viden eller tid til at tage den rigtige beslutning. Hvis deres ejendom var blevet solgt hurtigere, ville omlægningen have medført ikke-ubetydelige omkostninger, som de skulle betale til banken, realkreditinstituttet og staten. Jyske Realkredits egne anbefalinger af juni 2021, som var gældende 1. oktober 2021 var, at låntagere skulle forblive i deres fastforrentede lån. De burde aldrig have omlagt deres fastforrentede lån til et variabelt forrentet lån.
Banken har ikke fremlagt skriftlig dokumentation eller en transskribering af dens mangelfulde rådgivning af dem af 12. november 2021. Ankenævnet bør derfor lægge til grund, at det ikke er godtgjort, at rådgivningen er sket i henhold til bekendtgørelse om god skik for boligkredit, da banken som den professionelle part skal fremlægge dokumentation for, at reglerne for god skik om boligkredit er overholdt.
De satte ejendommen spontant til salg grundet særlige omstændigheder, og fordi ejendomsmarkedet var brandvarmt, og alle mente, at ejendommen ville blive solgt hurtigt og med en betragtelig gevinst. Klagerne gav på intet tidspunkt udtryk for, at de havde viden om boligfinansiering, salg, konvertering eller at de ønskede at øge deres risiko. Kursgevinsten på 183.000 kr. står ikke mål med omkostningerne ved omlægningen på 34.769,72 kr., som svarede til 19 % af gevinsten.
Hvis banken ikke havde forsømt sin rådgivningsforpligtelse, ville klagerne ikke have stået med et tab, men i stedet have fået en gevinst på ca. 56.750 kr. Banken ville have stået med et tab på omlægningen på ca. 15.000 kr. samt manglende indtjening på en højere bidragssats.
Banken skal betale dem en økonomisk kompensation på 1.200.000 kr., hvoraf 904.750 kr. udgør kurstabet, 29.590 kr. udgør omkostningerne ved låneomlægningen, 125.000 kr. udgør udgifter til hjælp af rådgiver i forbindelse med klagesagen og med tillæg af procesrente fra 2. januar 2023.
Jyske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klagerne indgik en aftale om omlægning af deres eksisterende lån samt kurssikring af indfrielsen på et oplyst grundlag, som klagerne havde modtaget såvel mundtligt som skriftligt.
Klagerne vidste, at kurserne kunne gå op og ned, hvilket de også var rådgivet om. Ved at acceptere at indfri lånet og dermed at opnå en gevinst på 6 kurspoint, afskar klagerne sig muligheden for eventuelt at opnå en mulig yderligere gevinst ved kursfald på det eksisterende lån. Samtidig værnede klagerne sig også mod, at indfrielseskurserne på det indfriende realkreditlån ville stige og dermed gøre en indfrielse i forbindelse med salg dyrere.
Klagerne valgte selv at sikre muligheden for at skære knapt 200.000 kr. af restgælden, mens denne mulighed eksisterede, og klagerne indgik aftale om, at det eksisterende lån skulle indfries til den kurs, der gav den pågældende besparelse.
Hvis klagerne var uenige i oplysninger i fastkursaftalen, skulle de straks reagere. Det gjorde de ikke. Klagerne led ikke et tab ved at begynde at afdrage på restgælden. Afdragene på det nye lån skal derfor ikke modregnes i den gevinst, klagerne opnåede ved omlægningen.
Beregninger på konsekvensen ved at omlægge lån fremgik af de vejledende beregninger, som klagerne modtog i deres netbank. Klagerne og banken er enige i, at ingen kunne have forudset, at kurserne ville falde. Klagerne underskrev lånedokumenterne den 18. november 2021. Klagerne havde dermed haft mulighed for yderligere at se ind i beregningerne, som blev præsenteret pr. telefon og som var sendt til klagernes netbank. Klagerne havde dermed haft mulighed for at reagere, hvis de ønskede noget andet.
Klagerne har hverken påvist, sandsynliggjort eller dokumenteret at have lidt et tab.
Det er irrelevant for sagen, at rådgiveren spurgte ind til et eventuelt skift af mægler. Klagerne har flere gange tidligere både optaget og indfriet lån og har derfor erfaring med dette, ligesom klagerne holder øje med markedet, herunder renter og kurser på lån. Klagerne har desuden flere gange tidligere indgået fastkursaftaler på lån og kender således til indholdet af en fastkursaftale.
M handlede på klagernes vegne via en adfærdsfuldmagt, da denne modtog rådgivning telefonisk den 12. november 2021. Banken har ikke haft grundlag til at tro andet. Det var i øvrigt kutyme, at det var M, som forestod al kontakten til og med banken på klagernes vegne. H underskrev efterfølgende dokumenterne og har ikke kontaktet banken. Dette var klagerne forpligtede til, hvis klagerne var uenige i et eller flere forhold.
Klagernes fokus var de på tidspunktet mulige gevinster, de kunne opnå. Klagerne var derfor også tilfredse med den opnåede restgældsreduktion, hvilket fremgår af SMS af 12. november 2021, hvori M skriver til H, at ”det er kanon godt”.
Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at banken og klagerne er uenige enige om indholdet af den rådgivning, klagerne modtog telefonisk den 12. november 2021. Det kan være af væsentlig betydning at få afdækket indholdet af samtalen. Hvis Ankenævnet lægger vægt på den rådgivning, der er givet mundtligt i denne samtale, kræver dette, at der foretages part- og vidneafhøring, hvilket ikke er egnet til behandling i nævnet, jf. vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, var kunder i Jyske Bank. Klagerne ejede en ejendom, som blandt andet var finansieret ved et 1 % realkreditlån i Jyske Realkredit.
Ved meddelelse af 9. november 2021 meddelte klagerne banken, at de havde besluttet at sætte deres ejendom til salg, og at ejendomsmægleren havde vurderet, at de kunne sælge ejendommen for 5.348.000 kr. Klagerne meddelte banken, at de ønskede at drøfte deres muligheder med udgangspunkt i salgsprisen. Klagerne og banken aftalte et møde den 23. november 2021.
Den 12. november 2021 kontaktede banken M telefonisk. Banken har oplyst, at årsagen til opkaldet var, at banken var blevet opmærksom på, at klagernes lån levede op til kriterier fastsat af Jyske Realkredit for, hvornår man skulle overveje at foretage en konvertering. På det pågældende tidspunkt var der mulighed for at opnå en reduktion af restgælden på ca. 200.000 kr.
Banken har anført, at M og banken i telefonsamtalen af 12. november 2021 drøftede fordele og ulemper ved at foretage konverteringen, ønsket om at opnå en kursgevinst, renteforventninger, hvor længe det ville tage og sælge ejendommen og muligheder for nye lån, som kunne indfries til kurs 100 uden varsel, hvorfor det på denne baggrund blev besluttet at optage et renteloftslån, som blev kurssikret.
Klagerne har anført, at banken i telefonsamtalen af 12. november 2021 med M gav M et indtryk af, at omlægningen skulle foretages straks, og inden ejendommen blev sat til salg. Klagerne her herudover anført, at M ikke modtog nogle konkrete tal, og at banken ikke gennemgik fordele, ulemper eller konsekvenser ved omlægningen, og at der alene var tale om et mundtligt salg af en omlægning af et realkreditlån pr. telefon, som alene banken fik en økonomisk gevinst af.
Efter samtalen sendte banken klagerne dens anbefaling af finansiering, vejledning og vejledende beregning på et nyt lån og aftale om finansiering – omlægning/tillægslån af 12. november 2021, som blev sendt til klagerne samme dag kl. 13:15 og som ifølge banken blev underskrevet af klagerne samme dag kl. 21:13.
Den 6. december 2021 blev klagernes oprindelige realkreditlån indfriet.
Ved afregning af indfrielse af 7. december 2021 fremgår blandt andet, at klagernes oprindelige realkreditlån var blevet indfriet den 6. december 2021 til kurs 94 og i henhold til indfrielsesaftalen.
Af § 17 i den dagældende bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 fremgår, at en boligkreditformidler skal give låntageren vejledning om den foreslåede boligkreditaftale samt om eventuelle accessoriske tjenesteydelser, sådan at låntageren kan vurdere, om det foreslåede produkt passer til dennes behov og finansielle situation.
Ankenævnet finder, at klagerne forudgående for omlægningen af deres oprindelige realkreditlån modtog rådgivning i overensstemmelse med § 17 i den dagældende bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021, som blev sendt til begge klagere.
Ankenævnet har I sin vurdering lagt vægt på indholdet af anbefaling af finansiering, vejledning og vejledende beregning og aftale om finansiering – omlægning/tillægslån af 12. november 2021.
Ankenævnet finder det herudover ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagernes omlægning.
Klagerne får derfor ikke medhold.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.