Krav om erstatning som følge af, at realkreditlån ikke kunne indfries til kurs 100 i forbindelse med låneomlægning

Sagsnummer:266/2021
Dato:04-07-2022
Ankenævn:Henrik Waaben, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Lisbeth Baastrup Burgaard og Finn Borgquist
Klageemne:Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning
Ledetekst:Krav om erstatning som følge af, at realkreditlån ikke kunne indfries til kurs 100 i forbindelse med låneomlægning
Indklagede:Danske Andelskassers Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning som følge af, at realkreditlån ikke kunne indfries til kurs 100 i forbindelse med låneomlægning.

Sagens omstændigheder

Klagerne, der er født i 1963 og 1964, var kunder i Danske Andelskassers Bank. Klagerne havde et variabelt forrentet realkreditlån (Lån1) med afdrag i realkreditinstituttet R1. Af terminsopkrævning pr. januar 2021 fremgik, at lånet var et såkaldt flexgaranti lån med en rente på for tiden 0,74 %, at restløbetiden var ca. 16 år, og at den månedlige bruttoydelse var 8.063 kr.

Den 10. december 2020 var klagerne til møde i banken vedrørende muligheden for at omlægge Lån1 til et 30-årigt afdragsfrit realkreditlån i realkreditinstituttet R2. Den 24. februar 2021 sendte banken en vejledende beregning vedrørende omlægning til et fastforrentet 1 % lån med afdragsfrihed. Af beregningen fremgik, at parrets månedlige rådighedsbeløb ville være ca. 8.500 kr., når de blev pensionister.

Den 3. marts 2021 var klagerne igen til møde i banken. Klagerne har fremlagt en vejledende beregning af samme dag fra R2 vedrørende omlægning til et 30-årigt kortrentelån på 1.305.000 kr. med afdrag. Den årlige bruttoydelse var angivet til henholdsvis 96.285 kr. for Lån1 og 53.882 kr. for det nye lån. I beregningen var forudsat, at Lån1 skulle straksindfries til kurs 100, og at der efter fradrag af indfrielsesgebyr og opsigelsesrente ville være et overskydende provenu ved omlægningen på 609 kr.

Den 4. marts 2021 sendte banken en vejledende beregning vedrørende omlægning til et 30-årigt fastforrentet 1,5 % lån med afdrag til klagerne. I beregningen var forudsat, at Lån1 skulle straksindfries til kurs 100, og at der ville være et overskydende provenu ved omlægningen på 50 kr.

Den 22. marts 2021 sendte R2 et lånetilbud til klagerne vedrørende et 30-årigt kortrentelån på 1.302.000 kr. (Lån2) med en rente på for tiden -0,2771 % p.a., en månedlig bruttoydelse på 4.479 kr. og mulighed for afdragsfrihed.

Den 29. marts 2021 underskrev klagerne en omprioriteringsaftale vedrørende hjemtagelse af Lån2 og indfrielse af Lån1. Af aftalen fremgik, at indfrielse af Lån1 skulle ske bedst muligt efter bankens skøn på indfrielsestidspunktet.

Den 6. april 2021 sendte R1 indfrielsestilbud på Lån1 til banken. Det fremgik heraf, at kursen på de bagvedliggende obligationer var 106,381, og at straksindfrielse (pari-indfrielse) kunne ske til kurs 105. Den 9. april 2021 blev Lån1 indfriet til kurs 105, hvorved der opstod en negativ saldo på ca. 62.000 kr. på klagernes omprioriteringskonto. I sagen er fremlagt serievilkår for obligationen, hvoraf det fremgår, at førtidig indfrielse skulle ske til kurs 105.

Den 9. april 2021 gjorde klagerne indsigelse mod, at indfrielse ikke var sket til kurs 100, og anførte:

”… Ud fra lånetilbud m.m mente jeg at beløbet kunne indfries til kurs 100 altså ca. kr. 1.289.000. …”

 I en netbankbesked til klagerne af 11. april 2021 svarede banken:

”… Vedlagte indfrielsestilbud viser, at den parikurs [R1] anvender på lånet er kurs 105.

Det skyldes, at det er en låntype med specielle indfrielsesvilkår og i øvrigt en låntype [R1] slet ikke har mere iflg. deres hjemmeside.

Kan I huske om I fik rådgivning om de specielle indfrielsesvilkår da I optog lånet. …”

I en netbankbesked til klagerne af 15. april 2021 fremsatte banken tilbud om finansiering af underskuddet ved låneomlægningen med et 30-årigt kortrentelån i R2 på 65.000 kr.

I en netbankbesked til klagerne af 10. maj 2021 anførte banken blandt andet:

”… Vi anerkender, at der er begået en fejl i forbindelse med beregning og gennemførelse af omlægningen.

Det er dog min klare opfattelse, at omlægningen ville være blevet foretaget uanset om indfrielseskursen havde været 100 eller 105.

Opfattelsen begrundes i, at I helt fra første møde havde omlægning af nuværende [R1]-lån til et lån med mulighed for op til 30 års afdragsfrihed som dagsorden.

Som tidligere anført, ville en korrekt omlægning blot have medført, at det nye lån ville have været tilsvarende større, altså de 61.391,78 kr. der nu fremgår som træk på udlægskontoen.

I har derved ikke lidt noget tab.

Vi skal have fundet en løsning på afviklingen af de 61.391,78 kr, og vi vil tilbyde jer, at vi gennemfører en optagelse af et supplerende lån i [R2] uden nogen omkostninger for jer. Vi dækker naturligvis også den overtræksrente der til sidst vil blive tilskrevet, når udlægskontoen opgøres. …”

Banken har under klagesagen vedstået sit tilbud om, at klagerne kan optage et 30-årigt kortrentelån i R2 til dækning af underskuddet, og banken har tilbudt at afholde lånesagsgebyr og tinglysningsafgift hertil samt at dække tilskrevne overtræksrenter på omprioriteringskontoen.

Parternes påstande

Den 2. juni 2021 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Andelskassers Bank skal erkende fejlen og betale dem en erstatning.

Danske Andelskassers Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb efter Ankenævnets skøn og mere subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de henvendte sig til banken for at høre om muligheden for en eventuel omlægning. Banken vendte tilbage med tre tilbud. De valgte at sige ja til tilbuddet af 3. marts 2021, hvoraf det fremgik, at Lån1 kunne opsiges til kurs 100 med fradrag af indfrielsesgebyr og opsigelsesrente. De underskrev lånedokumentet og afventede den videre ekspedition.

De opdagede via netbank, at der var oprettet en ny konto med et overtræk på ca. 62.000 kr. De kontaktede straks banken og meddelte, at de i så fald ikke ønskede at gøre brug af tilbuddet, men i stedet beholde Lån1. Dette var åbenbart ikke muligt, da lånet var indfriet uden deres samtykke. De er uforstående overfor, at banken ikke henvendte sig til dem, da den fik kendskab til, at indfrielsesbeløbet var væsentligt større end tidligere oplyst, men at banken blot valgte at indfri Lån1. Dette betød, at de samlede omkostninger var ca. 87.000 kr.

Banken erkendte, at der var begået en fejl. De ønsker blot at blive kompenseret for fejlen, men banken vil ikke vedgå sig fejlen. Dette er helt uacceptabelt.

Banken har anført, at det var afgørende for dem, at de kunne sidde i ejendommen som pensionister. Dette har de aldrig bekymret sig om eller givet udtryk for, og det var heller ikke formålet med henvendelsen. De har en friværdi på ca. 4.000.000 kr. i diverse ejendomme, som vil være stigende frem mod pensionisttilværelsen. Formålet med henvendelsen var, at de måske kunne se en fordel i en nedtrapning af opsparingen i ejendommen til fordel for at få flere frie midler til rådighed. De overvejede at sælge ejendommen og bruge et af deres fritidshuse til helårsbolig.

På mødet den 3. marts 2021 oplyste banken, at selv om rådighedsbeløbet som pensionister nok ikke var tilstrækkeligt, var der ingen grund til bekymring, da de havde en forholdsvis stor opsparing i ejendomme. De påpegede, at beregningen af rådighedsbeløbet skulle tages med et forbehold, da de forventede, at gælden på to af deres andre ejendomme ville være indfriet, når de blev pensionister. Dette ville medføre en årlig besparelse på realkreditlån på ca. 58.000 kr. De oplyste, at de har aktier til en værdi af ca. 850.000 kr., som de overvejede at bruge til at indfri gæld i to af deres andre ejendomme. Overvejelsen gik alene på at få en risikovillig kapital anbragt i en mere sikker opsparing/investering.

De undrer sig over, at banken gav dem lov til at omlægge til et nyt 30-årigt lån med mulighed for afdragsfrihed, hvis banken var bekymret for deres økonomiske situation som pensionister. Det ville i så fald have været bedre at sikre, at de fik afdraget så meget som muligt på Lån1 inden overgangen til pensionisttilværelsen.

Det var ca. 17 år siden, at de optog Lån1, så de havde derfor ikke kendskab til, at indfrielseskursen var højere end 100. De sendte alle oplysninger og dokumenter, som banken anmodede om. Hvis pantebrevet oplyser vilkår for indfrielse, undrer det dem, at banken ikke anmodede om at få sendt det før omlægningen. De formodede, at banken havde undersøgt vilkårene. Banken kan ikke fralægge sig sit ansvar ved at henvise til, at de havde underskrevet omprioriteringsaftalen med en fuldmagt til banken. De gav i omprioriteringsaftalen banken fuldmagt til at foretage alle nødvendige forespørgsler hos aktuelle realkreditinstitutter.

Det er sagen uvedkommende, om de har lidt et økonomisk tab, og om de ville have sagt ja til lånetilbuddet, hvis de havde været bekendt med de faktiske oplysninger. Banken har begået en fejl, som den må vedgå sig.

Danske Andelskassers Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken begik en fejl ved ikke at påse den korrekte kurs på Lån1, men at klagerne ikke har lidt et tab ved fejlen.

Mødet blev afholdt, da klagerne blev opmærksomme på muligheden for at få et lån med 30-årig afdragsfrihed. Det var økonomisk afgørende for klagerne at konvertere deres lån, idet de ellers ikke som ønsket ville kunne bebo ejendommen, når de gik på pension. En korrekt indfrielse ville blot have medført, at det nye realkreditlån ville have været tilsvarende større, og der er derfor ikke lidt noget tab. Det fremgår af obligationens serievilkår, at lånet var baseret på 30-årige obligationer, at lånet kunne indfries til kurs 105, at der ikke skete refinansiering, og at det således ikke var muligt at indfri lånet til kurs 100.

Det var helt afgørende for klagerne, at de fik refinansieret sig, så de kunne sidde i deres ejendom også efter overgang til pensionisttilværelsen. Beregningen af 24. februar 2021 viser, at med ny finansiering med udnyttelse af afdragsfrihed fra start ville parrets månedlige rådighedsbeløb være ca. 8.500 kr. Hvis klagerne ikke konverterede deres lån, ville deres månedlige rådighedsbeløb ved pension i stedet have udgjort 2.463 kr. Det var således tvingende nødvendigt, at klagerne omlagde deres lån med henblik på stadig at bebo ejendommen i en pensionisttilværelse. Lån1 var variabelt forrentet, og rådighedsbeløbet ville derfor blive endnu mindre ved en rentestigning.

Den samlede ydelse på Lån2 er mindre end på Lån1. Den samlede ydelse på Lån2 er 1.406.340 kr., jf. lånetilbud af 22. marts 2021. Til dette skal lægges tilbagebetaling af et tillægslån på 65.000 kr., i alt ca. 93.000 kr. Den samlede tilbagebetaling på ny finansiering vil derfor blive på ca. 1.499.000 kr. Af terminskvitteringen for Lån1 fremgår en månedlig ydelse på 8.063 kr. På indfrielsestidspunktet manglede der at blive betalt 188 terminer á 8.063 kr., i alt 1.515.844 kr. Klagerne har således opnået en besparelse.

Klagerne har anført, at banken indfriede Lån1 lån uden deres samtykke. Dette er ikke korrekt. Det fremgik udtrykkeligt af omprioriteringsaftalen, at klagerne bemyndigede banken til at foretage de med omprioriteringen nødvendige retshandler.

Hvis Ankenævnet finder, at banken er erstatningsansvarlig, gøres det subsidiært gældende, at klagerne har udvist en sådan grad af egen skyld, at banken ikke er ansvarlig. Klagerne måtte være klar over, at Lån1 skulle indfries til en kurs over 100, da det fremgik af de lånedokumenter, som klagerne underskrev ved optagelsen af Lån1. Klagerne opfordres til at fremlægge kopi af pantebrevet for Lån1, idet dette må fremgå af pantebrevets vilkår.

Begge lån er med variabel forrentning, og det kan derfor først ved det nye låns indfrielse ved amortisation i hele lånets løbetid med sikkerhed konstateres, om klagerne lider et tab.

Danske Andelskassers Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerne og banken har forskellige opfattelser af formålet og konsekvenserne af ønsket om konvertering. En afklaring af dette kan kun ske ved parts- og vidneafhøring, der ikke kan ske for Ankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger

I april 2021 blev klagernes eksisterende realkreditlån (Lån1) hos realkreditinstitut R1 omlagt til et 30-årigt kortrentelån med mulighed for 30 års afdragsfrihed hos realkreditinstitut R2.

Ankenævnet finder, at klagerne i omprioriteringsaftale af 29. marts 2021 havde givet Danske Andelskassers Bank den fornødne bemyndigelse til at foretage omlægningen og til at indfri Lån1.

I sin forudgående beregning til brug for låneomlægningen havde banken fejlagtigt angivet, at Lån1 kunne indfries til kurs 100. Lån1 blev som følge af særlige indfrielsesvilkår indfriet til kurs 105. Indfrielsen blev derved ca. 62.000 kr. dyrere end forventet, og der opstod et overtræk på klagernes omprioriteringskonto.

Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at låneomlægningen i sig selv ikke var økonomisk ufordelagtig for klagerne.

Ankenævnet finder ikke, at klagerne har lidt et erstatningsberettiget tab som følge af bankens fejlagtige oplysning om indfrielseskurs. Ankenævnet finder ikke, at bankens fejlagtige oplysning havde karakter af en garanti eller tilsikring. Den omstændighed, at klagerne blev skuffet i deres forventninger til resultatet af låneomlægningen, kan ikke i sig selv kan begrunde, at de har krav på økonomisk kompensation.

Banken har tilbudt klagerne, at de kan optage et 30-årigt kortrentelån i R2 til dækning af underskuddet, og banken har tilbudt at afholde lånesagsgebyr og tinglysningsafgift hertil samt at dække tilskrevne overtræksrenter på omprioriteringskontoen.

Ankenævnet finder ikke, at det kan pålægges banken at tilbyde klagerne yderligere.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.