Erstatningskrav begrundet i mangelfuld rådgivning om real-kreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom.

Sagsnummer:284/2021
Dato:16-06-2022
Ankenævn:Bo Østergaard, Karin Sønderbæk, Andreas Moll Årsnes, Ja-cob Ruben Hansen, Kim Korup Eriksen.
Klageemne:Realkreditbelåning - byggelån
Realkreditbelåning - rådgivning
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Ledetekst:Erstatningskrav begrundet i mangelfuld rådgivning om real-kreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom.
Indklagede:Nordea Bank
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører erstatningskrav begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning af ideelle anparter af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder

Klagerne i sagen er de tidligere ægtefæller, M og H, samt H’s mor, K.

K ejede en fast ejendom, hvorpå der var opført et hus, som hun boede i. Hun havde i Nordea Kredit optaget et realkreditlån -417, der var et rentetilpasningslån F5 med pant i ejendommen på 1.592.000 kr. med afdragsfrihed indtil 1. januar 2018.

I 2014 ønskede M og H at købe en ideel anpart af K’s ejendom med henblik på at opføre et selvstændigt hus, hvor parret kunne bo.

M og H har oplyst, at de i starten af 2014 kontaktede advokat 1, der skulle bistå dem med købet, udarbejdelse af købsaftale, udarbejdelse af samejeoverenskomst og tinglysning af endeligt skøde. Klagerne har fremlagt en mail af 13. januar 2014 fra advokat 1 til dem, hvoraf blandt andet fremgik:

”Tak for mødet fredag, den 10. ds., hvori deltog [M, H og B] samt min medarbejder [navn] og undertegnede.

Drøftelserne og opgaven vedrører udarbejdelse af købsaftale i forbindelse med [M og H’s] køb af 10 % af ovennævnte ejendom, med – indtil videre – 1. juli 2014 som overtagelsesdag.

Formålet med købet er, at køberne skal opføre et 100 m2 helårshus på grunden, således at alle udgifter i forbindelse med byggeriet afholdes af køber.

Når bygningerne er opført, er der i princippet tale om to ideelle anparter, der som udgangspunkt kan belånes særskilt.

…”

Banken har oplyst, at klagerne kontaktede banken første gang i foråret 2014. Klagerne oplyste, at de ønskede at opdele ejendommen, der på daværende tidspunkt alene var ejet af K, i to ideelle anparter, henholdsvis anpart A ejet af K og anpart B ejet af M og H. Klagerne ønskede at opføre yderligere bebyggelse på ejendommen, og de ville drøfte, hvilke muligheder de havde for at finansiere opførelsen af yderligere bebyggelse.

Banken har endvidere oplyst, at klagerne den 7. marts 2014 sendte et udkast til købsaftale til banken, hvoraf fremgik, at K skulle sælge en anpart af ejendommen på ca. 6 % til M og H.

Samme dag sendte banken en mail til advokat 1 og spurgte, hvorledes ejendommen skulle opdeles, idet det havde betydning for hvilken belåning Nordea Kredit kunne tilbyde.

I en mail af 10. marts 2014 til banken anførte advokat 1 følgende:

”Som svar på din mail af 7. ds. kan jeg oplyse, at så længe der på ejendommen kun er én bygning og én bolig, vil skødet til [M og H] blive registreret på det nuværende blad i tingbogen.

Yderligere kan jeg oplyse, at andre ejendomme, hvor der er to boliger, og hver ideelle ejer har sin egen bolig, og hvor der også er oprettet samejekontrakt, der indeholder oplysning om eksklusiv brugsret til hver enkelt bolig, er der hidtil i særdeleshed i forbindelse med individuel prioritering, for hver ideelle anpartshaver, blevet oprettet to blade i tingbogen.

Under henvisning til ovenstående, kan jeg oplyse, at jeg er indstillet på at bistå klienterne med, at hver ideelle anpart får sit blad i tingbogen, når der er opført to boliger i forbindelse med ejendommens prioritering. Jeg kan naturligvis ikke udstede nogen garanti for, at det lykkes. Den digitale tinglysning fungerer ikke som den tidligere ”papir” tinglysning, men det er i hvert fald et forsøg værd.

Jeg er enig med dig i, at det er vigtigt, at der oprettes og tinglyses en samejeoverenskomst, og jeg har også givet klienterne tilsagn om at bistå dem hermed.

Sædvanligvis vil en ejendom, der indeholder to boliger, og hvor ejerne har eksklusiv brugsret til en bolig, kunne belånes særskilt, uden at der er solidarisk hæftelse for de enkelte anpartshaveres pantehæftelser.

Ovenstående plejer ikke at være noget problem.”

Den 8. april 2014 sendte banken en vejledende finansieringsplan for opførelse af nybyggeri på ejendommen til M og H. Af finansieringsplanen fremgik blandt andet:

Projektbeskrivelse

Opførelse af 100 kvm [villa] som ideel anpart

Starter med at købe 10 % og når byggeriet er færdigt vil det blive delt i 2 ideelle anparter

Realkreditbelåning

Forventet handelsværdi (belåningsværdi) 2.500.000 kr.

Max. kontantværdi af lån ved belåningsprocent 70 % 1.750.000 kr.

Realkreditlånet rentesats 3,00 %

Max. hovedstol på realkreditlån ved dagskurs 97,250 1.800.000 kr.”

I en mail af 11. april 2014 til klagerne anførte banken blandt andet:

”Jeg har i dag sendt en indstilling afsted til vores kreditafdeling, så forventer også at kunne give jer en tilbagemelding om godkendelse efter påske.

Og som jeg vist også nævnte på vores møde, så var jeg ikke gået videre med det hvis jeg ikke mente det så fornuftig ud.”

Af en af banken fremlagt kreditindstilling af 11. april 2014 fremgik blandt andet, at M og H blev godkendt til et realkreditlån i Nordea Kredit op til 1.750.000 kr., jf. finansieringsplanen. Af bevillingen fremgik endvidere:

”… Det forudsættes at årsopgørelser 2013 indleveres og ikke giver anledning til bemærkninger i forhold til det indstillede. Det forudsættes endvidere, at byggeriet styres via BOR [boligrådgiver] ligesom bankens rolle i forbindelse med etablering af ideelle anparter og godkendelse/udarbejdelse af samejekontrakt ligeledes styres af BOR. Samejekontrakt skal godkendes af Nordea Kredit. Bemærkes at der i finansiering er regnet med 70 % belåning såfremt Nordea Kredit ikke vil belåne den ideelle anpart med 80 %. …”

Den 14. april 2014 indgik M og H en købsaftale med K, hvor de købte 6 % af ejendommen fra K som en ideel anpart.

Den 11. juli 2014 meddelte kommunen byggetilladelse til ”opførelse af 100 m2 tilbygning til bolig til én familie”.

Den 6. august 2014 sendte klagerne et udkast til entreprisekontrakt til banken, der gennemlæste og kommenterede dele af entreprisekontrakten. Banken bad endvidere om at få en kopi af entreprisekontrakten, når den var underskrevet af begge parter, samt om eventuelle kommentarer fra klagernes advokat.

Den 5. september 2014 indgik M og H en entreprisekontrakt om opførelse af huset for en entreprisesum på 1.605.600 kr. Den 8. oktober 2014 foretog M og H en række til- og fravalg under entreprisekontrakten, hvorefter den samlede entreprisesum udgjorde 1.588.364 kr.

Herefter blev opførelsen af huset påbegyndt.

Klagerne har fremlagt en mail af 4. november 2014 fra advokat 1 til dem, hvoraf blandt andet fremgik:

”Som svar på jeres forespørgsel af 3. ds. vedrørende samejekontrakten skal jeg bemærke følgende:

”…

Standard retsstillingen er den, at når man har opdelt en fast ejendom i to anparter, eksempelvis A og B, og der er to boliger på grunden, vil kreditforeningen typisk acceptere særskilt belåning, således at pantesikkerheden begrænses til hhv. part A og part B’s andel af ejendommen med særlig vægt på, at sikkerheden relaterer sig til den del, hvor de enkelte ejere har særskilt brugsret.

Jeg er helt opmærksom på, at det på sigt (altså når tilbygningen står færdig) er meningen, at der så vidt muligt skal gennemføres separat belåning. Dette er under alle omstændigheder betinget af, at den nuværende kreditforening accepterer det.

En af fordelene ved ideelle anparter med to boliger er, at man kan belåne hver anpart særskilt.

…” 

Den 9. januar 2015 sendte banken et tilbud fra Nordea Kredit om forhåndslån som et 30-årigt obligationslån med en hovedstol på 1.517.000 kr. til de tre klagere blandt andet med følgende forbehold for lånet:

”Hvis ejendommen opdeles i en ideel anpart, skal den have sit eget blad i tingbogen, derudover skal ejendommen være registreret som to-familiesejendom. Samejekontrakten skal godkendes på ny af Nordea Kredit med ændret ejerandel som passer til ejendommens arealer mm.”

I en mail af 11. februar 2015 til klagerne anførte banken:

”…

Belåningen er udmålt ud fra den samlede vurdering af ejendommen og der er taget hensyn til det lån der er i ejendommen i forvejen (det udgør mere end 70 % af den del som [K] bor i).

Ud fra det lånetilbud I har fået er nævnt:

Hvis ejendommen opdeles i en ideel anpart, skal den have sit eget blad i tingbogen, derudover skal ejendommen være registreret som to-familiesejendom. Samejekontrakten skal godkendes på ny af Nordea Kredit med ændret ejerandel som passer til ejendommens arealer mm.

Du nævnte for mig i telefonen at den ikke bliver registreret som to-familiesejendom og det er blandt andet det jeg er ved at undersøge, hvilke muligheder der så er. Jeg kan ikke se, at der står noget om det i samejekontrakten.

…”

Den 12. februar 2015 kontaktede klagerne via mail (med kopi til banken) advokat 1 i anledning af, at ejendommen ifølge banken skulle registreres som en to-familieejendom. Klagerne anførte blandt andet:

”Fakta er, at ejendommen jo IKKE kan registreres som en to-familiesejendom idet, at ejendommen ligger i landzone og, at der ikke kan opføres to-familiesejendom på matrikel [nr.].

Hvilket er oplyst overfor Nordea Kredit ved møder om byggerådgivning, låneberegning m.m.

Deraf også byggetilladelsen som er givet som tilladelse til en ”Tilbygning” til eksisterende ejendom og deraf også den indgåede samejekontrakt der beskriver hvorledes anparterne fordeles i samejet på ejendommen i henholdsvis anpart A, eksisterende ejendom og anpart B, Tilbygning.

…”

I en mail af 13. februar 2015 til klagerne (med kopi til banken) anførte advokat 1:

”Jeg skal herved henvise til min e-mail af 4. november 2014 til [klagerne].

Det, der er anført i denne skrivelse er stadigvæk min opfattelse og er også gældende ret.

Det centrale i skrivelsen er blandt andet følgende:

”Standard retsstillingen er den, at når man har opdelt en fast ejendom i to anparter, eksempelvis A og B, og der er to boliger på grunden, vil kreditforeningen typisk acceptere særskilt belåning, således at pante-sikkerheden begrænses til hhv. part A og part B’s andel af ejendommen med særlig vægt på, at sikkerheden relaterer sig til den del, hvor de enkelte ejere har særskilt brugsret.

Jeg er helt opmærksom på, at det på sigt (altså når tilbygningen står færdig) er meningen, at der så vidt muligt skal gennemføres separat belåning. Dette er under alle omstændigheder betinget af, at den nuværende kreditforening accepterer det.”

Det helt afgørende i retsstillingen er den, at der skal opføres 2 boliger.

Proceduren bør naturligvis være den:

  1. Der må udarbejdes projekttegninger m.v. med henblik på, at der skal opføres en ny bolig, således at der på grunden forefindes 2 selvstændige boliger.
  2. Der må herefter søges byggetilladelse til projektet.
  3. Projektet bør forelægges bank og kreditforening, for at få projektet godkendt.

Hovedbetingelsen for, at der kan etableres ideelle anparter med i øvrigt selvstændigt blad i tingbogen er, som jeg skrev, at der er 2 boliger på ejendommen.”

Banken har oplyst, at den på baggrund af advokat 1’s mail af 13. februar 2015 fortsatte drøftelserne om den endelige belåning af anparterne i Nordea Kredit med klagerne.

Den 11. marts 2015 underskrev klagerne forhåndslånet, lån -283, hvorefter lånet blev udbetalt.

Det nybyggede hus blev færdigmeldt til kommunen den 21. maj 2015.

Den 19. august 2015 var klagerne til møde i banken, hvor den fremtidige belåning af anparterne og ejerforholdet til anparterne blev drøftet.

Klagerne rettede herefter henvendelse til en ny advokat, advokat 2, for at få udarbejdet et nyt skøde og en ændring af samejeoverenskomsten med et ejerforhold på 50/50.

I en mail af 27. august 2015 til klagerne anførte advokat 2 blandt andet:

”Ejendommen har i dag status som enfamilieshus i BBR. Ejendommen er tinglysningsmæssigt opdelt i to anparter A og B.

Vi har erfaring med, at det kan være problematisk at få særskilt kreditforeningsbelåning, hvis ejendommen ikke har status som et tofamilieshus, uagtet at den tingslysningsmæssigt er opdelt i to anparter. Jeg foreslår derfor, at jeg først afdækker, hvorvidt der kan være tofamilieshuse på ejendommen i henhold til lokalplanen for området

…”.

I en mail af 28. august 2015 til advokat 2 anførte klagerne blandt andet:

”Vores bank, Nordea, er bekendt at ejendommen har status som enfamilieshus i BBR og, at ejendommen tinglysningsmæssigt er opdelt i to anparter A og B.

De vil også gerne belåne særskilt på dette grundlag.

For at den særskilte belåning kan opnås har Nordea kredit dog behov for, at der tegnes nyt skøde på 50/50, og at dette forhold ligeledes ændres i fordelingstallet i vores samejekontrakt.

…”

I september 2015 ansøgte klagerne kommunen om, at ejendommen fik status af tofamilieshus, idet advokat 2 meddelte klagerne, at en status af tofamilieshus ville gøre det muligt at afspejle de reelle forhold på ejendommen i de offentlige registre og i samejekontrakten. Den 1. oktober 2015 fik klagerne afslag herpå fra kommunen.

Den 4. februar 2016 sendte klagerne et tillæg til samejeoverenskomsten til banken, hvoraf fremgik, at K overdrog 46,8085 % af anpart A til M og H. Anpart A og anpart B udgjorde herefter hver 50 % af ejendommen. Banken har oplyst, at den herefter ændrede realkreditlånene, således at K fremover var enedebitor på det oprindelige realkreditlån -417, mens M og H blev registreret som debitorer på forhåndslån -283, hvilket også blev tinglyst på de respektive blade i tingbogen.

Den 2. marts 2016 indhentede banken et lånetilbud til M og H på et tillægslån i Nordea Kredit på 330.000 kr. med pant i anpart B. Lånet skulle anvendes til at afslutte byggeprojektet. Af lånetilbuddet fremgik, at der før udbetaling af lånet skulle foreligge ”Kopi af byggetilladelse eller ny BBR-meddelelse vedrørende: Registrering som 2-families ejendom samt registrering af nyopført hus på 100 kvm.” Lånet blev efterfølgende udbetalt til M og H.

Banken har oplyst, at den i starten af juni 2016 efter korrespondance med advokat 2 konstaterede, at klagernes ejendom endnu ikke havde fået status som tofamilieshus. I stedet for at opsige forhåndslånet til fuld indfrielse på grund af manglende opfyldelse af betingelserne for udbetaling af lånet, valgte Nordea Kredit/banken frivilligt at frafalde forbeholdet vedrørende status som tofamilieshus og i stedet oplyse til klagerne, at de fremover alene kunne foretage rene konverteringer.

Den 29. december 2017 indfriede K sit realkreditlån -417 i forbindelse med en konvertering, hvor lånet blev omlagt til et lån med ny afdragsfrihed.

I 2018 blev M og H skilt. I den forbindelse tog de kontakt til banken for at høre, om de kunne optage et tillægslån i Nordea Kredit på 100.000 kr. Banken gik på daværende tidspunkt ind i en drøftelse om forskellige lånemuligheder i Nordea Kredit, hvor den forudsatte, at yderligere realkreditbelåning kunne ske med pant i anpart B.

M og H tog endvidere kontakt til tre ejendomsmæglere, der i marts 2018 vurderede salgsprisen for anpart B. En ejendomsmægler vurderede salgsprisen til 4,5 mio. kr. - 5 mio. kr., og de to øvrige ejendomsmæglere vurderede salgsprisen til 4.995.000 kr.

Den 9. december 2018 satte M og H anpart B til salg for 4.995.000 kr.

Den 27. august 2019 var klagerne til møde i banken. Af et mødereferat udarbejdet af banken fremgik blandt andet:

”Tak for et godt møde 27.08.2019. Mødet blev holdt, da i er ved at sælge den ene andel af huset. I har haft 2 købere der er sprunget fra handlen, hvorfor i forespørger om der er noget i kan gøre.

Kravet for en selvstændig belåning, er at huset er registreret som 2 families hus, dette har ikke kunne lade sig gøre. Nordea Kredit lånene blev lavet i hver jeres andel, i forbindelse med byggeriet, hvor i samtidig fik besked på at der ikke kunne optages yderligere lån, når ejendommen ikke er som 2 familie status.

…”

På mødet blev det endvidere aftalt, at banken skulle undersøge, om klagernes realkreditlån kunne overtages af nye købere. Samme dag meddelte banken klagerne, at det var muligt for nye købere at overtage og omlægge de eksisterende lån, såfremt de nye købere kreditmæssigt kunne godkendes.

Den 25. november 2020 havde klagerne et telefonmøde med banken, hvor klagerne anførte, at banken havde pådraget sig et rådgivningsansvar i forbindelse med deres ønske om opdeling af ejendommen, der oprindelig tilhørte K, i ideelle anparter. Der er uenighed mellem klagerne og banken om, hvad der blev sagt under telefonmødet.

Klagerne har fremlagt en række bilag fra perioden 2019 til juni 2021 i form af købsaftaler og korrespondance med forskellige ejendomsmæglere, der har haft anpart B til salg. Klagerne har oplyst, at det fremgår heraf, at der i perioden fra starten af 2019 til slutningen af 2020 blev underskrevet købsaftaler på anpart B til priser op til 4.830.000 kr., men at samtlige handler faldt med henvisning til den manglende status af tofamilieshus og deraf følgende manglende mulighed for realkreditbelåning.

Klagerne har ligeledes oplyst, at det fremgår af de fremlagte bilag, at banken ikke alene har afvist at give realkreditbelåning til de mulige købere af anpart B, men tillige har afvist at lade disse overtage de eksisterende realkreditlån. Endvidere har banken – uafhængigt af spørgsmålet om belåning – frarådet de interesserede købere i at købe anpart B.

Parternes påstande

Den 24. juni 2021 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om:

  1. At Nordea Danmark skal betale 125.000 kr. til H, subsidiært 311.411,47 kr.
  2. At Nordea Danmark skal betale 1.125.000 kr. til M, subsidiært 311.411,47 kr.
  3. At Nordea Danmark skal betale 2.500.000 kr. til K. Subsidiært at banken skal anerkende at være erstatningsansvarlig for den forøgede renteudgift, som K måtte have ved ikke at kunne optage et nedsparingslån som et almindeligt realkreditlån. Mere subsidiært at banken skal betale 28.658,94 kr. til K.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende, idet den i perioden april 2014 og frem bistod samt rådgav dem om at oprette konstruktionen med opdeling af ejendommen i anpart A og anpart B, herunder i forhold til realkreditbelåning, entreprisekontrakter, hensigtsmæssigheden af konstruktionen med anparterne mv.

Banken var vidende om og fik allerede tidligt i forløbet ved de indledende møder om byggeriet, låneberegning m.m. ved flere lejligheder oplyst, at ejendommen ikke kunne få status af tofamilieshus, ligesom banken lovede at vende tilbage, såfremt manglende status af tofamilieshus kunne udgøre et problem. Dette skete imidlertid aldrig, hvorfor de disponerede i tillid til bankens oplysninger om, at ”det så fornuftigt ud”, jf. bankens mail af 11. april 2014.

Rådgivning om konsekvenserne (herunder for mulighederne for realkreditbelåning mv.) af manglende status som tofamilieshus var omfattet af bankens rådgivningsforpligtelse. Dette støttes af det forhold, at banken selv i 2020 meget aktivt frarådede de interesserede købere i at købe anpart B. Banken måtte således også selv være af den opfattelse, at rådgivning om manglende status af tofamilieshus var en naturlig del af bankens rådgivningsforpligtelse over for kunder.

Det følger af Ankenævnets afgørelse nr. 182/2018, at banken handlede ansvarspådragende ved ikke at orientere dem om, at det var en betingelse for realkreditbelåning af ideelle anparter, at ejendommen havde status i BBR som et tofamiliehus, jf. Finans Danmarks responsum af 22. februar 2019 omtalt i afgørelsen.

Bankens mangelfulde rådgivning var bestemmende for, at K i 2014 valgte at opdele ejendommen i to anparter, hvoraf anpart B blev frasolgt den 14. april 2014 (6. pct.) henholdsvis den 22. januar 2016 (yderligere 44 pct.) til M og H, ligesom bankens rådgivning var bestemmende for, at M og H opførte et hus på 100 kvm. på anpart B.

Bankens mangelfulde og ansvarspådragende rådgivning fortsatte i tiden efter opdelingen af ejendommen i 2014 samt opførelsen af huset, som blev påbegyndt i slutningen af 2014 og blev færdigmeldt til kommunen den 21. maj 2015. Således bistod banken i november 2017 K med at optage realkreditlån i anpart A, ligesom banken i marts 2018 tilbød yderligere realkreditlån med sikkerhed i anpart B til M og H. Alle disse forhold var også medvirkede til, at de på daværende tidspunkt fortsat ikke havde kendskab til udfordringerne med deres ideelle anparter.

Først efter at M og H i slutningen af december 2018 satte anpart B til salg for 4.995.000 kr., i hvilken forbindelse problemerne med købernes manglende mulighed for realkreditbelåning blev aktualiseret henover året 2019, oplyste banken på mødet den 27. august 2019, at den manglende status som tofamilieshus indebar, at der ikke kunne optages realkreditlån.

Banken er således erstatningsansvarlig og skal betale positiv opfyldelsesinteresse. Tabsopgørelserne tager først og fremmest udgangspunkt i forskellen mellem et salg af de to anparter med henholdsvis uden status af tofamilieshus. I den forbindelse henvises til vurderinger, som de har indhentet i maj 2021, hvoraf fremgår, at anpart A ville opnå en salgspris på 6.500.000 kr. med status af tofamilieshus henholdsvis en salgspris på 4.000.000 kr. uden status af tofamilieshus, mens anpart B ville opnå en salgspris på 5.750.000 kr. med status af tofamilieshus henholdsvis en salgspris på 3.500.000 kr. uden status af tofamilieshus.

De måtte på baggrund af bankens mangelfulde rådgivning med rette kunne gå ud fra, at deres anparter kunne realkreditbelånes ved et salg, og det bør være banken, som bærer den økonomiske risiko ved, at de – som har handlet og disponeret i tillid hertil – er endt med anparter med en langt lavere salgsværdi.

Det bestrides, at der er tale om skuffede forventninger, og at Højesterets afgørelse refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1996 side 200 (U1996.200H) er sammenlignelig med forholdene i denne sag. Senere nævns- og retspraksis er i et vist omfang udtryk for en opblødning samt fravigelse af U1996.200H.

Særskilt for M og H:

Såfremt M og H’s erstatning ikke kan opgøres som den positive opfyldelsesinteresse, har banken under alle omstændigheder handlet illoyalt samt ansvarspådragende over for dem ved på aktiv samt vedholdende vis at fraråde de interesserede købere i at købe anpart B. Banken saboterede således i hvert fald ét salg af anpart B for 3.995.000 kr. Først fik banken dem til at foretage en dårlig økonomisk disposition (ved ikke at rådgive om betydningen af manglende status som tofamilieshus), hvorefter banken – når de trods alle de af banken forårsagede udfordringer havde en handel på 3.995.000 kr. i hus – benyttede enhver tænkelig lejlighed til at sabotere deres salg.

I konsekvens heraf er banken subsidiært erstatningsansvarlig for et tab på 495.000 kr. svarende til forskellen mellem 3.995.000 kr. og den pris på 3.500.000 kr., som anpart B kan sælges til i dag.

Banken skal endvidere (ud fra reglerne om negativ kontraktinteresse) betale de udgifter, som de har haft til bankens rådgivning, idet bankens mangelfulde rådgivning under alle omstændigheder er salærfortabende. Det forbeholdes at vende tilbage med yderligere poster på denne del af tabsopgørelsen.

Endeligt skal banken (ud fra reglerne om negativ kontraktinteresse) erstatte deres udgifter til lånoptagelsen, herunder afgifter og gebyrer. Det forbeholdes at vende tilbage med yderligere poster på denne del af tabsopgørelsen.

Særskilt for K:

Subsidiært skal banken anerkende at være erstatningsansvarlig for det rentetab, som K måtte få ved ikke at kunne optage nedsparingslån i form af realkreditlån med sikkerhed i anpart B.

Før opdelingen i anpart A og anpart B havde K en ejendom, som kunne realkreditbelånes, hvorfor B kunne optage nedsparingslån i form af realkreditlån med sikkerhed i ejendommen. Efter opdelingen har K ikke længere den mulighed, hvorfor B lider et økonomisk rentetab bestående i forskellen mellem en fuld realkreditbelåning og et almindeligt banklån.

Det bemærkes i den forbindelse, at K har en beskeden pensionsopsparing, og at ejendommen – og senere anpart A – var tænkt som udgørende K’s de facto pensionsopsparing, som enten kunne bortsælges (hvorefter K kunne flytte i lejebolig) eller i det mindste realkreditbelånes (i form af såkaldte nedsparingslån). Disse store økonomiske konsekvenser er en direkte følge af bankens ansvarspådragende adfærd.

Banken skal (ud fra reglerne om negativ kontraktinteresse) anerkende at være erstatningsansvarlig for rentetabet, såfremt B måtte ønske at optage nedsparingslån.

Reglerne om negativ kontraktinteresse kunne ligeledes have begrundet et tab bestående i, at K før opdelingen i ideelle anparter havde en ejendom, som kunne realkreditbelånes samt følgelig sælges uden vanskeligheder. Tabet for K ville i så fald udgøre forskellen mellem (en hypotetisk) salgspris af ejendommen fratrukket købesummen modtaget for anpart B samt et salg af anpart A. En sådan tabsopgørelse er imidlertid ikke medtaget for nærværende.

Banken skal endvidere (ud fra reglerne om negativ kontraktinteresse) betale de udgifter, som K har haft til bankens rådgivning, idet bankens mangelfulde rådgivning under alle omstændigheder er salærfortabende. Det forbeholdes at vende tilbage med yderligere poster på denne del af tabsopgørelsen.

Endeligt skal banken (ud fra reglerne om negativ kontraktinteresse) erstatte K udgifter til lånoptagelsen herunder afgifter og gebyrer. Det forbeholdes at vende tilbage med yderligere poster på denne del af tabsopgørelsen.

Nordea Danmark har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende over for klagerne.

Banken har informeret klagerne og advokat 1 om de konkrete betingelser, der skulle opfyldes for, at Nordea Kredit kunne tilbyde realkreditlån i de to anparter. Klagerne blev informeret om, at der skulle tinglyses en samejeoverenskomst, hvorefter der til hver anpart blev knyttet brugsret. Banken tog ligeledes forbehold for at ejendommen skulle have status som tofamilieshus.

Allerede i forhåndslånstilbuddet af 9. januar 2015 blev klagerne således gjort opmærksomme på, at Nordea Kredit stillede krav om tofamilieshus ved belåning af ideelle anparter, det vil sige, at ejendommen blev lovligt opdelt i to ideelle anparter, ligesom det fremgik af korrespondance med klagerne. Kravet om, at ejendommen skulle være opdelt i tofamilieshus var et sædvanligt krav fra Nordea Kredit, idet manglende registrering af ejendommen som tofamilieshus medførte en øget risiko for Nordea Kredit i tilfælde af tvangsauktion, og herudover kunne give problemer ved salg i fri handel for køber, hvis ejendommen ikke ville opnå godkendelse hertil og også fysisk fremstod som et tofamilieshus.

Klagernes advokat, advokat 1, har over for banken tilkendegivet, at klagerne kunne opfylde betingelserne for at få separate realkreditlån i de to ideelle anparter. Advokat 1 tilkendegav ligeledes at ville bistå klagerne med, at hver ideelle anpart fik sit blad i tingbogen, og at få oprettet og tinglyst en samejeoverenskomst. Klagerne har været repræsenteret af advokat 1, hvorfor banken berettiget måtte gå ud fra, at advokaten rådgav dem om de matrikulære forhold og mulighederne for at få ejendommen godkendt som et tofamilieshus.

Advokat 1 var bekendt med Nordea Kredits forbehold for klagernes realkreditlån, herunder at lånene blev ydet ud fra en forudsætning om, at klagernes advokat foranledigede en opdeling til et tofamilieshus. Det må komme klagerne til skade, at advokat 1 ikke over for klagerne har præciseret, hvilke konsekvenser et efterfølgende afslag på opdeling som tofamilieshus havde for dem. Klagernes manglende tilladelse til registrering af ejendommen som et tofamilieshus beror derfor alene på klagernes forhold.

Ejendommen blev delt op i to ideelle anparter i henhold til samejeoverenskomsten.

Banken/Nordea Kredit valgte at undlade at opsige klagernes lån til hel eller delvis indfrielse, da banken/Nordea Kredit fik oplysning om, at klagerne ikke kunne opnå tilladelse til tofamilieshus på trods af, at Nordea Kredit i henhold til betingelserne for forhåndslånet var berettiget til at opsige lånet.

Det følger alene af § 11, stk. 3, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer, at realkreditlån kan ydes på baggrund af en ideel anpart i en fast ejendom, såfremt der (i) foreligger et tinglyst dokument, der knytter en tinglyst eksklusiv brugsret til anparten, og (ii) at samtlige adkomsthavere på den ideelle anpart er debitorer på pantebrevet. Det fremgår ikke heraf, at det er et krav, at ejendommen også er registreret som tofamilieshus for at opnå en tinglysningsmæssig beskyttelse i ejendommen.

De ydede lån har opfyldt betingelserne i lov om realkreditlån og realkreditobligationer, og det kan således ikke komme banken til skade, at Nordea Kredit efterfølgende frivilligt frafaldt et vilkår om registrering som tofamilieshus, da det stod klart for klagerne, at de ikke kunne opnå registrering som tofamilieshus. Alternativet havde været et kalde lånet til fuld indfrielse i henhold til betingelserne i lånetilbuddet, som Nordea Kredit havde været berettiget til, men som ville stille klagerne i en ugunstig position.

Banken har ikke tilkendegivet over for klagerne, at de fremadrettet kunne forvente yderligere lån i ejendommen eller i øvrigt givet tilsagn herom, hvilket ville være usædvanligt og ikke almindelig praksis.

Bankens rådgivningsforpligtelser i henhold til god skik for finansielle virksomheder gælder realkreditlånet og dets karakteristika samt krav for at opnå lånet, men ikke hvorledes matrikulære og offentligretlige forhold opfyldes, hvilke offentligretlige krav klagerne skal leve op til og betingelserne herfor, medmindre banken har påtaget sig en sådan rådgivning over for klagerne.

Banken afviser i den forbindelse at have påtaget sig en videregående rådgivningsforpligtelse vedrørende muligheden for at oprette ejendommen som tofamilieshus, idet korrespondancen med advokat 1 viser, at banken også har indrettet sig herefter, herunder at banken har antaget, at klagerne fik rådgivning af deres egen advokat om forhold, som ikke vedrørte Nordea Kredits finansiering af ejendommen.

Banken afviser at have lovet klagerne at vende tilbage med en afklaring vedrørende betydningen af, at ejendommen ikke kunne registreres som tofamilieshus. Banken afviser desuden at måtte bære ansvaret for, at klagerne ikke har forstået den rådgivning, som klagerne modtog den 27. august 2015 fra deres nye advokat, advokat 2.

Klagernes tabsopgørelse bestrides. De rejste krav er udokumenterede, og klagernes påståede tab skyldes ikke bankens rådgivning i forbindelse med ydelsen af lånene, som netop tog forbehold for, at ejendommen blev registreret og godkendt som et tofamilieshus. Det er således ikke en påregnelig følge for banken, at klagerne ikke efterfølgende kunne opnå en sådan godkendelse eller dispensation fra kommunen.

Der er tale om skuffede forventninger og ikke et erstatningsberettiget tab.

Banken forbeholder sig retten til at kommentere yderligere på de enkelte poster i klagernes tabsopgørelse, hvis Ankenævnet måtte nå frem til, at banken har handlet ansvarspådragende.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at sagen ikke er egnet til behandling i Ankenævnet, da sagen kræver yderligere bevisførelse, herunder i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan finde sted for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne i sagen er de tidligere ægtefæller, M og H, samt H’s mor, K.

M og H ønskede i 2014 at købe en ideel anpart af K’s ejendom med henblik pa? at opføre et hus, hvor parret kunne bo. Klagerne kontaktede i den forbindelse en advokat, advokat 1, til at bista? dem med købet, udarbejdelse af købsaftale, udarbejdelse af samejeoverenskomst og tinglysning af endeligt skøde.

Banken ra?dgav klagerne om mulighederne for finansiering af byggeprojektet ud fra de af klagernes advokat, advokat 1, opstillede forudsætninger om, at der blev etableret to ideelle anparter, der fik hvert sit blad i tingbogen, og udarbejdet en samejeoverenskomst. Af en af banken fremlagt kreditindstilling af 11. april 2014 fremgik blandt andet, at M og H blev godkendt til et realkreditla?n i Nordea Kredit op til 1.750.000 kr.

Den 9. januar 2015 sendte banken et tilbud fra Nordea Kredit om forha?ndsla?n som et 30-a?rigt obligationsla?n med en hovedstol pa? 1.517.000 kr. til de tre klagere. La?netil- buddet indeholdt blandt andet et forbehold om, at ejendommen skulle være registreret som en tofamilieshus. Banken gentog forbeholdet i en mail af 11. februar 2015. Den 12. februar 2015 skrev klagerne til advokat 1, med kopi til banken, at ejendommen ikke kunne registreres som tofamiliesejendom, idet ejendommen lå i landzone.

Den 11. marts 2015 underskrev klagerne forhåndslånet, der herefter blev udbetalt.

Da Nordea Kredit/banken i juni 2016 konstaterede, at klagernes ejendom endnu ikke havde fa?et status som tofamilieshus, frafaldt Nordea Kredit/banken forbeholdet vedrørende status som tofamilieshus og meddelte klagerne, at de fremover alene kunne foretage rene konverteringer.

I 2018 blev M og H skilt og satte deres anpart af ejendommen til salg.

Det fremga?r af et responsum afgivet af Finans Danmark den 22. februar 2019, at det i hvert fald siden 2017 har været et “ufravigeligt krav for realkreditbela?ning af ideelle anparter, at ejendommen har status i BBR som et dobbelt- eller tofamilieshus”.

Tre medlemmer – Bo Østergaard, Jacob Ruben Hansen og Kim Korup Eriksen – udtaler:

Vi finder, at det, da klagerne forud for byggeriets påbegyndelse i 2014 blev godkendt til realkreditlånet i Nordea Kredit, under de foreliggende omstændigheder var omfattet af bankens ra?dgivningsforpligtelse at ra?dgive klagerne om, at Nordea Kredit som betingelse for at yde lånet krævede, at ejendommen fik status som tofamilieshus.

Det er ikke godtgjort, at banken ydede denne rådgivning. Vi stemmer derfor for, at banken er erstatningsansvarlig for det pa?regnelige tab, der er en følge af bankens tilsidesættelse af sin ra?dgivningsforpligtelse. Det oplyste om klagernes advokatrepræsentation i forbindelse med drøftelserne med banken i 2014 kan ikke føre til en anden vurdering.

Vi bemærker, at banken ikke er forpligtet til at erstatte klagerne et eventuelt mindre salgsprovenu som følge af, at ejendommen ikke kan opnå status som tofamilieshus, idet dette ikke skyldes bankens mangelfulde ra?dgivning, men at klagerne ikke har kunnet opnå den landzonetilladelse, der er en forudsætning herfor.

Banken har bestridt klagernes tabsopgørelse og har forbeholdt sig at kommentere yderligere pa? de enkelte poster i klagernes tabsopgørelse, hvis Ankenævnet ma?tte na? frem til, at banken har handlet ansvarspa?dragende. Vi har derfor ikke taget stilling til erstatningsbeløbets størrelse.

Klagerne henvises til at indgive en ny klage til Ankenævnet vedrørende erstatnings- opgørelsen, hvis der ikke kan opna?s enighed mellem parterne herom.

To medlemmer –  Karin Sønderbæk og Andreas Moll Årsnes – udtaler:

Vi finder, at en stillingtagen til sagen forudsætter en bevisførelse blandt andet i form af parts- og vidneforklaringer fra klagernes advokat, advokat 1, klagernes øvrige rådgivere og af medarbejderne hos banken, der var involveret i drøftelserne om byggeriet, låneberegning m.v. En sådan bevisførelse kan ikke ske for Ankenævnet, men må i givet fald finde sted for domstolene. I den forbindelse må det ligeledes indgå i sagen, hvorvidt et eventuelt rådgivningsansvar mod banken og/eller klagernes øvrige rådgivere på nuværende tidspunkt må anses for forældet. Vi stemmer derfor for at afvise klagen i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.

Sagen afgøres efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Nordea Danmark skal inden 30 dage anerkende at være erstatningsansvarlig over for klagerne for det pa?regnelige tab som følge af, at de i 2014 igangsatte og gennemførte det omhandlede projekt pa? K’s ejendom uden at være blevet ra?dgivet af banken om, at det var en forudsætning for særskilt realkreditbela?ning af anparterne, at ejendommen kunne fa? status som et tofamilieshus.

Klagerne får klagegebyret tilbage.