Krav om erstatning begrundet i manglende finansiering af byggeri.

Sagsnummer:402/2021
Dato:04-07-2022
Ankenævn:Henrik Waaben, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Lisbeth Baastrup Burgaard og Finn Borgquist
Klageemne:Udlån - låneanmodning
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
B - Byggelån
Ledetekst:Krav om erstatning begrundet i manglende finansiering af byggeri.
Indklagede:Møns Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i manglende finansiering af byggeri.

Sagens omstændigheder

Klagerne, der var ægtefæller, var kunder i Møns Bank.

Klagerne var i dialog med banken vedrørende finansiering til køb af grund og opførelse af nyt hus på grunden.  

Ved e-mail af 21. januar 2021 anmodede banken om økonomiske oplysninger fra klagerne (salgsopstilling på grund, lønsedler, skatteopgørelser, budget, oplysninger om billån og pensionsrapporter). Af e-mailen fremgik endvidere:

”Når jeg har papirerne, kan jeg begynde at regne på det…”

Ved e-mail af samme dag sendte klagerne de efterspurgte dokumenter til banken.

Ved købsaftale af 26. januar 2021 købte klagerne en ejendom til 385.000 kr. Overtagelsen af ejendommen var den 1. marts 2021. Af købsaftalen fremgik:

Betinget af købers rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed
Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes rådgiver, jf. købsaftalens afsnit 10 godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16, 6 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter. …

Betinget af købers pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen
Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes pengeinstitut, jf. købsaftalens afsnit 12 godkender handlen for så vidt angår det økonomiske indhold. Indsigelser skal være ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16, 6 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter. …

1.1 Fortrydelsesfristen
Hvis De vil fortryde Deres køb, skal De give sælgeren eller dennes repræsentant, f.eks. en ejendomsformidler, skriftlig underretning herom inden 6 hverdage. 6-dagsfristen regnes fra den dag aftalen indgås, uanset om aftalen er betinget af et eller flere forhold. …”

Under sagens forberedelse har banken fremlagt en intern bevillingsansøgning af 29. januar 2021, der ikke på tidspunktet var fremlagt for klagerne. Af dokumentet fremgik:

”RISIKO- & ØKONOMISK ANALYSE AF DET ANSØGTE:
- BESKRIVELSE AF ANSØGTE PROJEKT:

Køb af ejd beliggende [adresse]. Pris 385.000 kr. Der er tale om en gl. og dårlig vedligeholdt ejd, som købes af dødsbo.

De vil sælge deres eget hus, rive huset ned på det nykøbte og opføre nyt typehus. Der er ikke regnet på det nye hus endnu.

…”

Ved e-mail af 8. februar 2021 sendte banken en boligkøbsberegning til klagerne. Af e-mailen fremgik:

”Jeg sender her beregning på boligkøbsberegning – hvad er der råd til.

Hvis vi tager udgangspunkt i et rådighedsbeløb på 15.000 kr. pr. måned og regner ”baglæns” ud fra jeres øvrige kendte udgifter havner vi på en samlet pris på ca. 3.070.000 kr.

Dette beløb dækker det samlede beløb til ”grund” og hus. Det giver en pris på ca. 2.685.000 kr. til opførelse af nyt hus med en samlet udbetaling på 150.000 kr. af jer.

Lad mig høre jeres bemærkninger til de forskellige poster.

Jeg er spændt på at høre fra jer, når I har haft møde med byggefirmaet.

Jeg afventer også i morgen et endeligt tilsagn om jeres køb…”

Ved e-mail af 9. februar 2021 fremsendte klagerne bemærkninger vedrørende beregningen til banken. Klagerne oplyste blandt andet, at de ville sætte deres sommerhus til salg, og at de forventede at bruge op til 4.000.000 kr. på projektet.

Ved e-mail af 9. februar 2021 svarede banken blandt andet, at sommerhuset var taget ud af beregningen. Af e-mailen fremgik endvidere:

”Lad os regne videre på det, når I har nogle priser fra byggefirmaet.”

Til e-mailen var der vedhæftet et dokument med en boligkøbsberegning. Af dokumentet fremgik blandt andet:

Boligkøbsberegning

På baggrund af vedhæftede budget har vi beregnet, at du/I vil kunne købe en bolig med den kontantpris og udbetaling, som anført i skemaet:

Beregnet kontantpris

 

3.090.000

Forudsat kontantbeholdning

 

150.000

 

1. måned

1. år

Bruttoudgifter (ekskl. ejendomsværdiskat)

16.310

195.718

- heraf ejerudgifter

1.750

21.000

Nettoudgifter (ekskl. ejendomsværdiskat)

14.479

173.748

- heraf ejerudgifter

1.750

21.000

Ejendomsværdiskat

2.651

31.812

Anslåede anvendelsesudgifter

3.167

38.000

 

 

 

 

 

 

 

 

Beregningen er foretaget og budgettet er udfærdiget på baggrund af de oplysninger, som du/I har givet os og bygger i øvrigt på de forudsætninger og forbehold, som fremgår på de sidste sider i udskriften. Ændres forudsætningerne eller finder et forbehold anvendelse vil det kunne ændre i beregningen. Sker det bør du/I rette henvendelse til os.

Långiver                               Beregnet hovedstol         …

[Realkreditinstitut]                  2.485.000                            …                 

Møns Bank                            569.050                               …

I alt 1. år                                3.054.050                            …

Finansiering

Til udregning af den maksimale kontantpris, som du/I kan købe bolig for, er opstillet en finansiering. Kontantprisen er beregnet, således at du/I med den angivne kapital og indtægter dels har tilstrækkelig med fri kapital til at købe ejendommen samt mulighed for på årsbasis at afholde de løbende udgifter, der er forbundet med at eje ejendommen. Kursudvikling og valg af finansiering kan betyde en ændring af denne kontantpris. Den opstillede finansiering er ikke et tilbud, men skal alene ses som et forslag.”

Ved e-mail af 28. maj 2021 sendte klagerne dokumenter, herunder udkast til plantegning, fra deres ejendomsmægler til banken.

Den 1. juni 2021 svarede banken, at den havde brug for en opstilling fra klagerne, der viste det samlede lånebehov.

Herefter var parterne i dialog om at afholde et møde med henblik på at gennemgå projektet og økonomien.

Den 2. juni 2021 skrev banken blandt andet til klagerne:

”Men det er nødvendigt, at I udfylder mailen - se længere nede i mailen - til mig med de manglende oplysninger, så jeg har et grundlag, så jeg kan lave en ca. beregning til jer.”

Ved e-mail af 9. juni 2021 rettede banken henvendelse til klagerne. Af e-mailen fremgik:

”Som oplyst til [M] i dag, så har jeg fået svar fra kreditforeningen.

Vi bliver udfordret meget på prisen og prisen pr. kvm.

Kreditforeningen kan forventelig godkende en pris på 12-13.000 kr. pr. kvm.

Jeres hus vil have et vægtet areal på 176 kvm og vil derfor max kunne sættes til 2,1 – 2,3 mio. kr.

Der kan lånes 80 % i kreditforeningen, rest som banklån. Dette vil ikke kunne hænge sammen uden en meget stor egenbetaling.

Der skal derfor findes store besparelser i projektet. Lad mig venligst høre, hvad I tænker.”

Ved e-mail af 10. juni 2021 svarede klagerne. Af e-mailen fremgik:

”Det var ikke den besked vi havde forventet eller håbet på med tanke på at du har været ind over fra start af og ikke har nævnt noget om kvadratmeter priser kun hvad vi kunne låne som vi derfor har holdt os indenfor.

Vi er endnu ikke parate til at gå på kompromis med vores drøm, så vi kunne godt tænke os at du gjorde et (nyt) forsøg på at finde en løsning der gør at det kan lade sig gøre?”

Ved e-mail af 14. juni 2021 svarede banken, at den ikke havde mulighed for at ændre på realkreditinstituttets prissætning.

Ved e-mail af 25. juni 2021 klagede klagerne til banken. Af klagen fremgik:

”Vi finder det stærkt kritisabelt at du tilbage d. 9. februar lavede en boligberegning (vedhæftet) der viser at vi kunne låne 2,5 millioner i realkredit lån samt 570.000 som boliglån.

Vi som ”amatører” forventer selvfølgelig at det så er hvad vi vil kunne låne, du har ikke taget nogen forbehold i den forbindelse.

Vi forventer selvfølgelig også at du har afstemt det med [realkreditinstituttet], så vi ikke sidder og forhandler med husbygfirmaerne på et helt forkert grundlag. Du har helt fra starten af vidst hvor huset lå, hvor meget vi forventer at bygge for inkl. antal m2, samt hvor meget vi selv kommer til at lægge i projektet af egne midler. Og da det er et velrenommeret typehusfirma og et typehus uden nogen form for luksus eller særlige ønsker vi ønsker at bygge, så burde det have været muligt og forventeligt helt fra start af at komme med et oplæg til hvad [realkreditinstituttet] vil finansiere vores projekt med, da det tydeligvis er af afgørende betydning hvor i landet man bygger og ikke hvor stabil eller sund en økonomi man har.

Fordi vi har følt os sikre på at de beregninger du kommer med har værdi og vægt, så havde vi påbegyndt nedrivningen af det eksisterende hus på grunden, nu sat på hold, hvilket du også var blevet informeret om og fortsat ikke nævnte for os at alt afhang af [realkreditinstituttet] og at de endnu ikke var blevet involveret i sagen, så er værdien af grunden/boligen nu faldet en del. Som vi ser det kan vi risikere et tab på mellem 100.000, 200.000 måske mere hvis vi bliver nødt til at sælge igen fordi vi ikke kan få lov til at bygge et hus, da m2 prisen er sat så lavt af [realkreditinstituttet], at det som det står lige nu, ikke er muligt at bygge et fornuftigt hus til os som familie.”

Ved e-mail af 19. juli 2021 afviste banken klagen. Af afvisningen fremgik:

”Jeg er ikke enig i din beskrivelse af forløbet og særligt din bemærkning om, at der ikke tages forbehold er jeg uenig i.

Den 9. februar bliver der udarbejdet en vejledende boligkøbsberegning og i fremsendelsesmailen skriver [navn på rådgiver] ”Lad os regne videre på det, når i har nogle priser fra byggefirmaet”.

Et konkret projekt og priser fra byggefirmaet foreligger første i slutningen maj og vi modtager først oplysninger den 2 juni.

Umiddelbart derefter den 9. juni kommer [navn på rådgiver] med en tilbagemelding fra [realkreditinstituttet].

Som jeg nævnte i telefonen vil vi meget gerne hjælpe med en finansieringsløsning, men det kræver at der findes væsentlige besparelser.”

Ved e-mail af 7. september 2021 fremsatte klagerne et forligsforslag til banken. Af e-mailen fremgik:

”Kan vi muligvis lave en aftale om at slå halv skade af den resterende del af vores boliglån der blev oprettet i forbindelse med købet af grunden? Den er for nuværende på 287.000.

Udsigterne til at få solgt grunden hurtigt og uden tab er ikke gode, så det at vi nu søger at købe et hus bliver begrænset af at vi har det lån og uvisheden om hvad vi har at købe for.”

Banken afviste forslaget.

Parternes påstande

Den 18. september 2021 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Møns Bank skal betale erstatning.

Møns Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at banken skal dække deres udgifter til jordbundsundersøgelse, tinglysning af skøde, oprettelse af lån og renter på lån samt deres udgifter til ejendomsmægler, da de var nødsaget til at sætte huset til salg. Banken skal endvidere dække et eventuelt tab i forbindelse med salg af huset, samt timerne klagerne brugte på nedrivning på grunden. De brugte 12 weekender svarende til 24 arbejdsdage á fire timers varighed i gennemsnit for tre personer. 

De købte i februar 2021 en grund med et faldefærdigt hus, som de ville rive ned og bygge et nyt typehus på. Forinden var de i dialog med banken om deres planer og ideer med henblik på rådgivning og vejledning. Samtidig havde de dialog vedrørende deres budget, og hvilket beløb de kunne bygge for.

Den 21. januar 2021 sendte de en salgsopstilling for huset til banken, så banken havde mulighed for at se adressen, hvor de ønskede at bygge.

Fem dage før de underskrev købsaftalen fremsendte de således salgsopstillingen til banken. Ud over de fem dage, havde banken mulighed for at komme med bankforbehold for købet seks hverdage efter underskrift og dermed på dette tidspunkt have sat en stopper for købet.

I e-mailkorrespondancen med banken den 8.-9. februar 2021 var det endelige budget vedhæftet, og det fremgik af korrespondancen, hvilket beløb de forventede at bygge for, samt hvor meget de selv kunne lægge i projektet. De antog, at det var det beløb, de måtte bygge for, så de gik i gang med at planlægge byggeri med et typehusfirma.

I e-mailen af 9. februar 2021 udtalte bankrådgiveren ”Lad os regne videre på det, når I har nogle priser fra byggefirmaet”. For amatører betyder dette, at de fik lagt et præcist budget, når projektet var klart og ikke, at det skulle godkendes hos kreditforeningen så sent i forløbet.

I slutningen af maj vendte de tilbage til banken vedrørende projekter, der holdt sig inden for det aftalte budget. Banken gav dem besked om, at det på ingen måde kunne lade sig gøre, da kreditforeningen ikke ville finansiere projektet, fordi de befandt sig i et område af landet, hvor kvadratmeterprisen var meget lav. De var forundrede over bankens tilbagemelding, da de på intet tidspunkt var blevet gjort opmærksom på, at alt andet end deres fremlagte budget havde betydning for muligheden for at opføre byggeriet. I mellemtiden havde de betalt for en jordbundsundersøgelse samt sat gang i nedrivning af eksisterende bolig. Dette gjorde de også banken opmærksom på, uden den havde indvendinger.

De forholdt sig til det, de havde på skrift, hvilket var et budgetoplæg med et lån, der viste det budget, de skulle holde sig inden for. Havde banken oplyst, at der endvidere skulle ses på, hvad man kunne få finansieret for i det område, hvor de ville bygge, og at det var afgørende for en endelige godkendelse, havde de ikke stået i denne situation.

Banken udtalte, at ”der skal regnes videre på sagen”, hvilket indikerer, at det var tilpasninger til det allerede fremsendte budget, og ikke noget der havde betydning for godkendelsen af et færdigt byggeprojekt.

Det er irrelevant, at banken argumenterer for, at de bevægede sig i nærheden af deres økonomiske formåen, da afvisningen af byggeprojektet alene handlede om realkreditinstituttets afvisning af belåning af ejendommen med udgangspunkt i grundens beliggenhed.

De kontaktede forgæves andre pengeinstitutter i håb om, at de kunne hjælpe. De andre pengeinstitutter spurgte som det første, hvor de ville bygge og udtalte straks, at det var et svært område at bygge nyt i, da muligheden for, at kreditforeningen ville finansiere et byggeri dér, var meget lille. Denne information burde de have fået af banken. Først efterfølgende fandt de ud af, at denne information var lige så relevant, som hvor meget ens økonomi kunne bære. Hvis de havde haft den information fra begyndelsen, havde de ikke købt grunden.

Banken burde både have sat sig ind i deres økonomi, samt hvad man kunne forvente at få af finansiering på netop deres adresse. Det tog de andre banker fem minutter at indhente den information og give en tilbagemelding, selv uden at de havde modtaget et færdigt byggeprojekt. Banken begik en ansvarspådragende fejl.

De havde efterfølgende forsøgt at finde besparelser, men ingen byggefirmaer kom i nærheden af den finansiering, der var mulig, samtidig med at en besparelse eller billigere løsning ville resultere i en endnu lavere realkreditvurdering.

Det er irrelevant, at banken i et internt lånedokument, som de ikke havde set før, skrev, at ”der ikke er regnet på et nyt hus”, da de netop spurgte banken om muligheden for at bygge nyt og udleverede oplysninger om økonomien.

Møns Bank har blandt andet anført, at banken ikke har begået fejl, ansvarspådragende handlinger eller undladelser, hvorfor den ikke anerkender klagernes krav.

Det konkrete byggeprojekt lå på kanten af klagernes økonomiske ramme og ville påføre dem en høj økonomisk risiko, idet salgsværdien af det færdige projekt, ifølge vurderingen fra realkreditinstituttet, lå væsentligt under byggeprisen. Den lave vurdering fra realkreditinstituttet var også begrundelsen for, at der ikke kunne opnås fuld finansiering af byggeriet.

Banken havde ingen muligheder eller forudsætninger for at vurdere handelsværdien af klagernes færdige byggeprojekt. Denne vurdering blev foretaget af realkreditinstituttet, da der forelå et udkast til det konkrete byggeri/projekt. Derfor havde bankens rådgiver også flere gange over for klagerne efterspurgt et udkast til det konkrete projekt og understregede, at der skulle regnes på sagen, når udkast til det konkrete projekt forelå.

Banken havde ikke givet tilsagn om finansiering af et ukendt byggeprojekt, men fastholdt, at der skulle regnes mere på økonomien. Rådgiveren gjorde endvidere mundtligt klagerne opmærksom på, at byggeprojektet skulle vurderes af realkreditinstituttet.

Banken varetog klagernes interesser og beskyttede deres formue ved ikke at tilbyde fuld finansiering af et dyrt byggeri, som efter bankens vurdering ville efterlade klagerne med en overbelånt ejendom og en høj økonomisk risiko, som reelt risikerede at stavnsbinde klagerne.

Banken gav ikke og ville aldrig give tilsagn om finansiering af et ukendt byggeprojekt.

Først den 28. maj 2021 forelå der et forslag til det konkrete byggeprojekt. Den 9. juni 2021 vendte banken tilbage med svar på finansiering af det foreliggende byggeprojekt.

Klagerne anfører, at de ikke havde købt grunden, hvis de havde vidst, at deres projekt ikke kunne finansieres. Dette er ikke bankens opfattelse. Ved købet af grunden blev der ikke regnet på det nye projekt. Økonomiberegningerne af 29. januar 2021 tog alene afsæt i klagernes daværende økonomi inklusive grundkøbet. I bankens interne lånedokument/bevillingsansøgning fra den 29. januar 2021 havde rådgiveren eksplicit skrevet ”at der ikke er regnet på det nye hus”. Købet af grunden var således ikke baseret på et konkret projekt. De reelle økonomiberegninger, der omhandlede den fremadrettede økonomi efter byggeriet, blev først gennemført den 8. og 9. februar 2021.

Det var udelukkende klagernes beslutning at afholde en række udgifter og påbegynde nedrivning af det gamle hus, inden det konkrete byggeprojekt forelå. Banken havde ikke anbefalet, godkendt eller tilskyndet til de beslutninger.

Banken tilbød en løsning, hvor banken medvirkede til finansiering af byggeriet. Løsningsforslaget forudsatte, at klagerne fandt besparelser i byggeriet, alternativt byggede billigere. Det afviste klagerne.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne var i dialog med Møns Bank vedrørende finansiering til køb af grund og opførelse af nyt hus på grunden.

Ved e-mail af 21. januar 2021 anmodede bankens rådgiver om oplysninger fra klagerne og anførte, at ”Når jeg har papirerne, kan jeg begynde at regne på det”. Samme dag sendte klagerne blandt andet en salgsopstilling på grunden/ejendommen til banken.

Ved købsaftale af 26. januar 2021 købte klagerne ejendommen fra salgsopstillingen til 385.000 kr. Overtagelsen af ejendommen var den 1. marts 2021.

Af bankens interne bevillingsansøgning af 29. januar 2021 fremgik det, at der endnu ikke var regnet på det nye hus. Klagerne fik ikke forelagt bevillingsansøgningen før under klagesagen.

Den 8. og 9. februar 2021 var parterne i dialog om en boligkøbsberegning. Banken anførte den 8. februar 2021, at den afventede ”også i morgen et endeligt tilsagn om jeres køb”.

Ved e-mail af 9. februar 2021 skrev banken til klagerne, at de skulle ”regne videre på det”, når klagerne havde priser fra byggefirmaet. Til e-mailen var der hæftet en boligkøbsberegning, hvor det fremgik, at klagerne ville kunne købe en bolig til en kontantpris på 3.030.000 kr. Af boligkøbsberegningen fremgik det endvidere, at den opstillede finansiering ikke var et tilbud, men derimod et forslag.

Ved e-mail af 9. juni 2021 oplyste banken, at realkreditinstituttet forventeligt kunne godkende en kvadratmeterpris på 12.000-13.000 kr., svarende til en huspris på mellem 2.100.000 kr. og 2.300.000 kr. 

Ankenævnet finder, at der ikke er grundlag for at fastslå, at banken gav klagerne bindende tilsagn om finansiering af byggeri til cirka 3.030.000 kr. eller et andet bestemt beløb.

Ankenævnet finder det i øvrigt ikke på det foreliggende grundlag godtgjort, at banken ved rådgivning af klagerne i forbindelse med køb af grunden og finansiering af byggeriet begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.