Krav om erstatning begrundet i manglende kurssikring i forbindelse med hjemtagelse af et realkreditlån.

Sagsnummer:47/2022
Dato:15-11-2022
Ankenævn:Vibeke Rønne, Inge Kramer, Kritte Sand Nielsen, Tina Thy-gesen og Lisbeth Baastrup Burgaard
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Realkreditbelåning - kurssikring
Ledetekst:Krav om erstatning begrundet i manglende kurssikring i forbindelse med hjemtagelse af et realkreditlån.
Indklagede:Nordea Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i manglende kurssikring i forbindelse med hjemtagelse af et realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nordea Danmark.

Den 10. juni 2021 udstedte banken et lånebevis til klageren til køb af en bolig til en kontantpris på op til 5.538.000 kr. ved realkreditbelåning med fast rente. Af et finansieringsforslag til lånebeviset fremgik, at 360.000 kr. skulle betales kontant, samt at der kunne optages et 30-årigt banklån på 932.200 kr. med 5,25 % i rente og et 30-årigt realkreditlån på 4.537.000 kr. med 1,5 % i rente hos Nordea Kredit. Endvidere fremgik det, at boliglånsrenten var et priseksempel, at kursen på realkreditlånet var 97,669, og at kursen kunne ændre sig inden lånetilbud var udfærdiget og udbetalt.  

Ved e-mail samme dag til banken stillede klageren spørgsmål til renten. Banken svarede bl.a., at renten på realkreditlånet afhang af markedet, men at renten på et fastforrentet realkreditlån med afdrag p.t. var 1,5 %.

Banken har oplyst, at banken den 30. juni 2021 fra klageren modtog en underskrevet købsaftale med overtagelsesdag den 15. august 2021.

Fra den 11. til den 14. juli 2021 havde parterne en e-mailkorrespondance om lånebeløbet.

Ved e-mail af 15. juli 2021 til klageren skrev banken:

“Thank you, the guaranty is now made.

Do you know which loan you would like, or should we book a meeting where we discuss the different opportunities.”

Ved e-mail af 17. juli 2021 svarede klageren:

“Thank you for issuing the guarantee.

I would like to have a fixed rate loan.

Could you please confirm how much is the morgage rate now?”

Ved e-mail af 20. juli 2021 svarede banken:

“The interest rate on fixed interest Is 1,5 %. Do you want to fix the bond price ad well?”

Ved e-mail af 21. juli 2021 til banken svarede klageren:

”Yes, I would like to have fixed rate for both loans.”

Ved e-mail af 25. juli 2021 til banken anmodede klageren om betaling af advokat- og skødeomkostninger.  

Ved e-mail af 26. juli 2021 svarede banken:

“The deed is now paid to the lawyer.

I have also applied for the loans. If you do not fix the bond price on the mortgage loan, then the loan will be paid out in the bond price there is that day. The bond price has increased last week, so right now the interest rate is 1 %.”

Ved e-mail same dag svarede klageren:

“Thank you for paying the deed.

Thank you for informing me that the interest rate is at 1% now. I could not get the word "Fix Bond Price" Could you please explain and confirm what I need to fix and how?”

Ved e-mail af 30. juli 2021 svarede banken:

“I am sorry for the late respond, I had some days off.

On a fixed interest loan there are also a bond price you have to be aware off, because that bond price affects the size of the loan. If the bond price fx is 98, this mean we [got] 98 out off 100, and there for [we] need more bond to cover the last 2. There for the higher the bond price the better, and be fixing the bond price you have an incurrence so that the bond prise cannot decrees, but it can also not increase if the bond price on the market decrees. The prise of this fixing will be taken for the bond price the moment it gets fixed.

You can follow the bond prises here: Obligationskurser » Se aktuelle realkreditkurser her | Nordea”

Ved e-mail same dag svarede klageren:

”Thank you for clarification, however, it is still not quite clear to me about the bond price, but I would like to go with fixed rate so, please sort out the bond price based on the market price and existing rules.”

Ved e-mail same dag spurgte banken klageren, om de måske skulle drøfte det telefonisk den kommende tirsdag (4 dage senere). Klageren svarede, at han var på ferie indtil den 6. august 2021 og foreslog en drøftelse den 9. august 2021. Banken og klageren aftalte at drøfte forholdet den 10. august 2021.

Den 10. august 2021 havde parterne en telefonsamtale. Banken har fremlagt en transskribering af telefonsamtalen.

Af transskriberingen fremgår bl.a.:

Nordea:

“…

I can see that I applied the 21th of July so we should have the documents maybe next week and then we can pay out the loan, so this whole talk with fixing the bond price and all that may not be that relevant right know, because if we are going to fix the bond price – which means as I tried to explain in the e-mail that we are… like you have a fixed interest you pay kind of an insurance so we fix the bond price as well - because the bond price is the one that is effecting the size of the loan because if the bond price is 97 that means, when you have 100 DKK you get 97 so that means you have to buy extra bonds to make sure that we have the amount of money that we need to be able pay the seller and all that. So that will make the size – the total size of the loan higher than if the bond price has just been 100, but that is never the case with fixed interest loan because when the bond price is 100 when the bond closes that means we cannot make a loan in that bond, but because we have this short time period then my - not advice - but what I think we should do is just to wait on the documents and then make what we call a “straksudbetaling” which means we kind of make a fast out payment of the loan which means from the day you sign the documents you get the loan 2 work days after.

So if we get the documents next week - maybe in the middle of next week or something like that - we could have the money on Friday because when you fix the bond price you will have to wait 35 workdays until you get the loan, but because we have been waiting either way we should maybe just wait a little bit longer so we do not extent the whole process of this loan - and the positive thing is that the bond price has been increasing the last period, that is also why you are going to get a 1 % and not a 1.5 because when the bond prices increase interest decrease - so that is positive on the interest side but also because the bond price is a little over 97 right now - so that is also a quite okay bond price - also on the 1 % right now - I have to find the right bond - it is 97.35 that is actual also quite good.

Now because we have this short of time my kind of normal advice for now is maybe we just wait - but the reason I wrote the e-mail is that I tried to explain what it is - because we have to offer our customers when they choose fixed interest loans, because it is an extra insurance you can buy, because you pay an amount that is drawn from the bond price - so if we say that the price is 2.5 in the bond price and right now the bond price is 97.3 the actual bond price would be 96.8 and then the size of the loan would be increasing also - so normal when you are fixing the bond price it is when you have the expectation that it is going to decrease but in the last time is has been increasing - as I explained just now – and because we have just maybe a week or so until we are going to get the documents maybe it is not worth it - but it is up to you.

It was just important for me that you understood what it means and that you have the opportunity to make this call and make this kind of “insurance” on the bond price so that is why I wrote in the first place regarding all this and fixing – vacation and all that and time just flew by.

Did it make sense or ?”

The complainant: “Thank you very much for clarifying this and now it is clear to me about the bond price. The only challenge that I see if you wait - the interest might change so if it drastically change up worth and that may not be.”

Nordea: “So I do not think that the 1.5 is going to open before we get the documents because we are going to get it within a week or so – but I do not know. I cannot see the future. It is up to you if you are going to – or not going to - if you want to do this risk or if we should close it, but then it will be 35 days, because we only have the talk today because of vacation and all that and so. I do not know – what you think about that?”

The complainant: “You have better experience - better knowledge of all this – you are my adviser so I will go with what you advice.

Nordea: “As I said because we are going to get the documents in a few days. Generally we always advice to make this bond - fixing of the bond price - what we call “kurssikring” but that we should have done in the beginning – in the first place – when I tried to explain this, but then as I said time goes by and vacation and all that – you were on vacation - on holiday – and all that - but we are going to get the documents within not that long – so we can do the risk – get the documents within a week or so – and then make this quick payment of the loan as I said where it takes 2 work days or if you would like to eliminate this risk we can do the fixing of the bond price but then you are going to wait 35 work days until we get the money from the loan.”

The complainant: “No that is fine – we can wait since the documents will come in a week time – so we can wait for that, but you will send the paper to the seller then?”

…”

Banken har oplyst, at den sendte et lånetilbud og et realkreditpantebrev til klageren den 24. august 2021.

Banken har fremlagt dokumentet ”Vejledning og rådgivning om lånt med pant i fast ejendom” af 26. august 2021 og har oplyst, at dokumentet blev sendt til klageren med henvisning til de telefoniske drøftelser af 10. august 2021. Det er ikke oplyst, hvorvidt dokumentet blev underskrevet af klageren.

Af dokumentet fremgik bl.a.:

Vi har oplyst

Vi har lille erfaring med at optage lån med pant i fast ejendom.

Vi har valgt at optage følgende lån:

Obligationslån på 4.320.000 kr. med en rente på 1,0000 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 0 år. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 1,9%.

Boliglån på 830.100 kr. med en rente på 5,2500 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 0 år. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 5,5%.

Fast Rente - Gennemsnitskurs med valør.

Nordea har anbefalet kurssikring af lånet.

Vi har fravalgt at indgå en aftale om kurssikring. Vi forstår konsekvensen ved ikke at kurssikre det nye lån, der kan betyde, at vi kommer til at mangle penge i sagen, hvis kursen falder. I det tilfælde, vil det betyde, at vi selv skal betale det manglende beløb.”

Banken har oplyst, at den sendte låneaftale og pantebrev for banklånet til klageren til underskrift den 30. august 2021. Herefter stillede klageren spørgsmål til de fremsendte dokumenter. Banken har oplyst, at disse blev besvaret telefonisk.

Ved e-mail af 14. september 2021 anmodede klageren om ændring af løbetiden på lånene fra 30 år til 20 år, og han anmodede om at få oplyst den månedlige ydelse.

Parterne havde herefter en e-mailkorrespondance om lånene, og den 21. september 2021 bekræftede klageren, at han ønskede at ændre løbetiden for begge lån til 20 år.

Den 8. oktober 2021 sendte banken et lånetilbud til klageren vedrørende et fastforrentet 1,5 % realkreditlån med hovedstol på 4.275.000 kr. og en løbetid på 20 år. Af specifikationen i lånetilbuddet fremgik en anslået kurs på 97,816, samt at Nordea Kredit tilbød en kurskontrakt, der fastlåste lånets provenu.

I perioden fra den 13. oktober 2021 til den 18. oktober 2021 havde parterne en e-mailkorrespondance om renten på 1,5 % på realkreditlånet. Klageren anførte bl.a., at han troede, at det alene var lånets løbetid, der blev ændret, og at de øvrige vilkår, herunder renten på 1 %, fortsat var gældende.

Banken har anført, at den herefter rykkede klageren for at træffe en beslutning om realkreditlånet, og at klageren ikke vendte tilbage på henvendelsen.  

Den 15. november 2021 underskrev klageren aftale om udbetaling af lån i Nordea Kredit i henhold til lånetilbuddet af 8. oktober 2021 samt et realkreditpantebrev. Banken har oplyst, at klagerens realkreditlån blev optaget til kurs 97,562.

Banken har anført, at banken den 8. december 2021 rykkede klageren for overtræk på et forbrugslån samt udestående på hans boligskiftekonto på 57.910 kr. til dækning af fald i obligationskursen.

I perioden frem til den 25. januar 2021 havde parterne en e-mailkorrespondance om, hvorvidt klageren den 21. juli 2021 havde anmodet banken om at kurssikre det 30-årige realkreditlån.

Ved e-mail af 20. december 2021 skrev banken således til klageren:

“I do not hope I have misunderstood anything, but I have not gotten a confirmation on fixing the bond price, only the interest. You also wanted to change the loan in the process so I might have gotten a little confused, because I have not talked over the phone that much.

The minus on the 57.910 kr. would not have shown in your overview of the payment, because it is not a payment, but a difference in the loan because the bond prices had changed and decreased.

Just so I understand it correctly you want to increase the forbrugslån with the almost 58.000 kr. to over the overdraft?”

Samme dag svarede klageren:

“Please note that I confirmed the interest and bond to be fixed by email. Please refer to my email on 21st and 30th July 2021. So, since I [chose] to have a fixed rate, therefore, the change in the loan price is not applicable in this case. Please confirm?”

Ved e-mail af 21. december 2021 svarede banken:

“But it is not necessary that we discus back and forth what happened, I have not received an email from you where you confirm a fix of the bond price, only [on] the interest. I am sorry if I have made [a] mistake, but we just need to find a solution instead.

If you do not want to increase the forbrugslån [with] the 58.000 kr., I can make you a credit with a fair interest and then you can over the 58.000 kr. when you want.”

Klageren fastholdt, at han den 21. juli 2021 havde anmodet om kurssikring af lånet. Banken afviste dette.

Parternes påstande

Den 8. februar 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale erstatning på 62.000 kr.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har handlet ansvarspådragende.

Banken burde ændre hans kontrakt og betale erstatning, eftersom han pr. e-mail til banken bekræftede, at han ønskede at kurssikre sit lån. Han led et tab på 62.000 kr. som følge af, at banken ikke kurssikrede lånet.

Den 20. juli 2021 spurgte banken ham specifikt "The interest rate on fixed interest is 1,5 %. Do you want to fix the bond price as well?" Dagen efter svarede han "Yes, I would like to have fixed rate for both loans." Begge lån betyder “interest and bond”.

Han skrev til banken, at han ville have en fast obligationskurs ”fixed bond rate”. Banken begik en fejl og gav ham et lån med ”variable bond rate”.

Hans svar til banken var meget klart, eftersom han svarede ”yes” til dens spørgsmål. Hvis banken trods hans klare svar ikke kunne forstå ham, burde den have søgt at få en skriftlig afklaring fra ham.

Han bad om en fast rente for at undgå markedsrisici, så det giver ikke mening, at han ville vælge ikke også at foretage kurssikring.

 

Det er korrekt, at banken gav ham et lån med fast rente, men hans klage vedrører ikke renten, men derimod kursen på obligationen (the bond price).

Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med rådgivningen om kurssikring.

Banken og klageren indgik ikke en aftale om kursikring af realkreditlånet. Til bankens spørgsmål om, hvorvidt klageren ønskede at kurssikre, svarede han pr. e-mail af 21. juli 2021, at han ønskede en fast rente på begge lån: ”Yes, I would like to have fixed rate for both loans”. Dette svar kan ikke ud fra en almindelige sproglig fortolkning forstås som et ønske fra klagerens side om at kurssikre realkreditlånet.

Få dage efter fulgte banken op i en e-mail med forklaring om konsekvenserne ved ikke at kurssikre realkreditlånet, hvilket affødte en yderligere mailkorrespondance, hvor banken beskrev, hvad det betød at kurssikre realkreditlånet, og det blev aftalt at forsætte drøftelserne på et telefonmøde.

Klageren kunne derfor ikke kan have haft nogen forventning om, at der var indgået en aftale om kurssikring af realkreditlånet ved klagerens mail af 21. juli 2021.

På telefonmødet den 10. august 2021 rådgav banken klageren om muligheden for at foretage kurssikring af realkreditlånet og forklarede uddybende, hvad kursikring betyder. Klageren bekræftede på telefonmødet, at han da havde forstået, hvad kurssikring betyder, og han ønskede at afvente lånedokumenterne. Klageren påtog sig derved en informeret risiko for kurs og renteændringer.

Banken gjorde adskillige gange klageren opmærksom på, at obligationskursen og renten afhænger af markedet og rådgav klageren om muligheden for at kurssikre lånet, herunder i lånebeviset, i e-mails af 20., 26. og 30. juli, på telefonmødet den 10. august 2021, i god skik-skemaet af 26. august 2021, hvoraf konsekvenserne af den manglende kurssikring ligeledes fremgik, og i lånetilbuddet af 8. oktober 2021, hvor kursen var angivet som ”anslået” og muligheden for kursikring var beskrevet i specifikationen på side 2.

Banken levede op til sine vejlednings- og rådgivningsforpligtelser i henhold til bekendtgørelsen om god skik for boligkredit.

Klageren valgte ikke at underskrive lånedokumenterne, der blev sendt til ham den 26. august 2021, herunder aftale om udbetaling af lån til Nordea Kredit og realkreditpantebrevet, men meddelte næsten en måned senere den 21. september 2021, at han ønskede at ændre løbetiden til 20 år for realkredit- og banklånet, hvorved klageren påtog sig yderligere risiko for ændringer i obligationskursen og -renten.

I sin klage gør klageren gældende, at han fik et realkreditlån med en variabel rente, hvilket ikke er korrekt. Klageren fik et obligationslån med en fast rente på 1,5 % til kurs 97,562, der således er faldet med 0,254 i forhold til kursen anslået i lånetilbuddet til 97,816, hvilket er årsagen til udestående på boligskiftekontoen. Hvis klageren havde valgt at kurssikre realkreditlånet havde dette ligeledes medført en yderligere omkostning for klageren svarende til ca. 0,3 kurspoint pr. måned.

Det afvises, at klageren har lidt erstatningsberettiget tab.

Ankenævnets bemærkninger

Den 10. juni 2021 udstedte Nordea Danmark et lånebevis til klageren til køb af en bolig til en kontantpris på op til 5.538.000 kr. ved realkreditbelåning med fast rente. Af et finansieringsforslag til lånebeviset fremgik, at 360.000 kr. skulle betales kontant, samt at der kunne optages et 30-årigt banklån på 932.200 kr. med 5,25 % i rente og et 30-årigt realkreditlån på 4.537.000 kr. med 1,5 % i rente hos Nordea Kredit. Endvidere fremgik det, at boliglånsrenten var et priseksempel, at kursen på realkreditlånet var 97,669, og at kursen kunne ændre sig inden lånetilbud var udfærdiget og udbetalt.  

Ved e-mail af 17. juli 2021 skrev klageren bl.a. til banken, at han ønskede ”a fixed rate loan”. Banken svarede, at renten på et fastforrentet lån var 1,5 %, og banken spurgte, om klageren ville ”fix the bond price as well”. Den efterfølgende dag svarede klageren, ”Yes, I would like to have fixed rate for both loans.”

Ved e-mail af 26. juli 2021 skrev banken til klageren, at den havde ansøgt om lån til klageren, og at såfremt han “do not fix the bond price on the mortgage loan, then the loan will be paid out in the bond price there is that day.” Ved e-mail same dag svarede klageren, at han ikke kunne forstå ordene ”fix bond price”, og han bad om en forklaring samt oplysninger om, hvad han skulle gøre.

Ved e-mail af 30. juli 2021 og telefonisk den 10. august 2021 oplyste banken klageren om, hvad kurssikring betyder.

Ved e-mail af 21. september 2021 oplyste klageren til banken, at han ønskede at ændre løbetiden for begge lån til 20 år. Den 8. oktober 2021 sendte banken et lånetilbud til klageren vedrørende et fastforrentet 1,5 % realkreditlån med hovedstol på 4.275.000 kr. og en løbetid på 20 år. Af specifikationen i lånetilbuddet fremgik en anslået kurs på 97,816, samt at Nordea Kredit tilbød en kurskontrakt, der fastlåste lånets provenu. Den 15. november 2021 underskrev klageren aftale om udbetaling af lån i henhold til lånetilbuddet af 8. oktober 2021. Banken har oplyst, at realkreditlånet blev optaget til kurs 97,562.

På baggrund af klagerens e-mail til banken af 21. juli 2021 finder Ankenævnet det godtgjort, at klageren ikke har indgået en aftale om at kurssikre det 30-årige realkreditlån. Ankenævnet har herved navnlig lagt vægt på, at formuleringen i e-mailen var uklar, samt at klageren ved e-mail af 26. juli 2021 oplyste banken om, at han ikke forstod bankens ord ”fix bond price”, hvorfor klageren må formodes ikke at have haft til hensigt at kurssikre lånet den 21. juli 2021. Den 10. august 2021 rådgav banken telefonisk klageren om betydningen af at kurssikre og muligheden herfor.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken på grundlag heraf eller på andet grundlag er erstatningsansvarlig over for klageren.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.