Finansiering af køb af sommerhus til udlejning

Sagsnummer:450/2000
Dato:09-05-2001
Ankenævn:Peter Blok, Lisbeth Baastrup, Grit Munk, Bjarne Lau Pedersen, Ole Reinholdt
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Finansiering af køb af sommerhus til udlejning
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med dennes køb af en andel i et sommerhus med henblik på udlejning.

Sagens omstændigheder.

Klageren og 4 andre personer uden indbyrdes relation til hinanden købte i lige sameje et sommerhus med overtagelse den 1. januar 1998. Købesummen på 1.856.502 kr. skulle berigtiges ved overtagelse af et realkreditlån med en restgæld på 881.502 kr. og kontant betaling af 975.000 kr. Udenfor købesummen skulle køberne overtage et ejerpantebrev på 500.000 kr. med meddelelse til indklagede.

Ejendommen, der blev købt med henblik på udlejning, var blevet udbudt af et interessentskab, som tillige forestod ejendommens administration. Ejendommen var før overdragelsen ejet af 5 personer, herunder den ene af interessenterne i interessentskabet.

Ved gældsbrev af 2. februar 1998 ydede indklagede klageren et lån på 205.114 kr. til finansiering af klagerens andel af den kontante betaling i handlen. Renten var indklagedes boliglånsrente plus 0,5%, p.t. 8,5% p.a.

Samtidig med underskrivelsen af gældsbrevet underskrev klageren et bilag, hvoraf der blandt andet fremgik følgende:

"[Indklagede] gør opmærksom på følgende forhold i forbindelse med Deres køb af en andel i et luksusfritidshus.

UDBYDERProjektudbyder og sælger af luksusfritidshuset er [interessentskab]. Det fulde sælgeransvar og eventuelle erstatningskrav kan kun rettes mod [interessentskab].

[INDKLAGEDES] ROLLE

[Indklagede] har fået forelagt udbyders prospektmateriale, men har ikke særskilt godkendt dette, og [Indklagede] kan derfor ikke indestå for rigtigheden af de oplysninger, som udbyder har opført.

[Indklagede] har gennemgået udbudsmaterialet for Dem i forbindelse med en sædvanlig kreditvurdering af Dem, foretaget i forbindelse med etablering af lån til restfinansiering. I denne forbindelse finder [indklagede] anledning til at fremhæve de forhold, der nærmere er beskrevet i det følgende.

PRISEN PÅ LUKSUSFRITIDSHUSET

Det er [indklagedes] opfattelse, at luksusfritidshuset udbydes til en pris, som niveaumæssigt svarer til andre lignende luksusfritidshuse. [Indklagede] har dog ikke foretaget en egentlig vurdering af det pågældende luksusfritidshus og kan derfor ikke indestå for, om købsprisen er på linje med markedsprisen for lignende huse i det pågældende område.

HÆFTELSEN

Hver medejer hæfter for sit eget pengeinstitutlån.Selv om [indklagede] har ydet lån til de øvrige medejere, kan dette ikke tages som udtryk for, at [indklagede] indestår for disses betalingsevne/-vilje.

……

ØKONOMIEN I PROJEKTET

[Indklagede] er af den opfattelse, at det prisniveau som luksusfritidshuset påtænkes udlejet til, svarer til det sædvanlige niveau for tilsvarende huse i det pågældende område. Dog må [indklagede] oplyse, at vi ikke har detailkendskab til branchen, hvorfor vi henviser Dem til at søge anden sagkyndig bistand, hvis De ønsker dette punkt uddybet.

ÆNDRINGER I MARKEDET

Det er en væsentlig forudsætning for økonomien i projektet, at luksusfritidshuset kan udlejes i det omfang og til de priser som udbyder har budgetteret med. Et fald i efterspørgslen efter luksusfritidshuse kan medføre underskud i driften og dermed gøre Deres hæftelse aktuel."

I 1998 opstod der problemer med driften af ejendommen, og administrationen af denne blev overtaget af et af ejerne valgt revisionsfirma.

Pr. 1. januar 1999 blev én af medejernes andel solgt til en ny andelshaver på grundlag en ejendomsværdi på 1.700.000 kr.

På foranledning af klageren blev ejendommen den 21. april 1999 af en lokal ejendomsmægler vurderet til 1.260.000 kr.

Den 1. maj 1999 blev en anden medejers andel solgt til de øvrige 4 ejere. Senere blev endnu en af ejerne købt ud.

Parternes påstande.

Den 14. november 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om afvisning.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at han i forbindelse med investeringen i ejendommen fik det klare indtryk, at indklagede stod bag projektet som garant for dets lovlighed og seriøsitet. Der var tale om en pakkeløsning med indklagede som den finansierende part, og flere af køberne var til møde om projektet, hvor repræsentanter fra såvel interessentskabet som indklagede deltog. Det var ikke muligt at finansiere investeringen via et andet pengeinstitut. Indklagede, der havde stor økonomisk interesse i projektet, tilbageholdt væsentlige oplysninger.

Det bestrides, at indklagede som anført i bilaget foretog en grundig kreditvurdering af køberne. Det viste sig hurtigt, at to af medejerne ikke var i stand til at afvikle deres lån, ligesom det viste sig at være umuligt at skifte til et andet pengeinstitut blandt andet på grund af kreditvurderinger af enkelte af ejerne. Selvom det i bilaget er anført, at indklagede ikke indestår for de andre køberes betalingsevne/-vilje, kunne han berettiget forvente, at indklagede foretog en rimelig kreditvurdering af den enkelte. Indklagede var bekendt med, at man reelt godkendte køberne på vegne af hinanden. På forespørgsel gav indklagede udtryk for, at man kunne være tryg ved indklagedes kreditvurdering af den enkelte køber.

Det var ikke alene et dødsfald blandt de tidligere ejere, der var årsag til, at ejendommen blev udbudt til salg. Baggrunden var også en dårlig driftsøkonomi, et stort underskud på driftskontoen og dårlig administration, hvilket indklagede undlod at oplyse om. Indklagede var bekendt med underskuddet på driftskontoen, og at regninger gentagne gange ikke var blevet betalt på grund af overtræk, men undlod at oplyse herom. Indklagede burde have oprettet en ny driftskonto til de nye ejere, således at de havde haft mulighed for straks at opdage, at de overtog et underskud på 86.000 kr., som dog i forbindelse med udarbejdelse af refusionsopgørelse blev nedbragt til ca. 41.000 kr.

Selvom den solidariske hæftelse kun omfattede realkreditlånet, jf. bilaget, meddelte indklagede i august/september 1998, at ejendommen ville blive solgt på tvangsauktion på grund af to medejeres misligholdelse af deres lån hos indklagede. Det blev oplyst, at indklagede på grundlag af ejerpantebrevet på 500.000 kr. kunne begære tvangsauktion over hele ejendommen. Indklagede har nu oplyst, at det kun var den enkelte medejers andel, der kunne begæres solgt på tvangsauktion. Såfremt han og de øvrige medejere havde været bekendt hermed, kunne de have sparet et stort arbejde med afholdelse af møder m.v., ligesom de havde haft mulighed for at købe de pågældendes andele til under markedsprisen.

I forbindelse med indhentelsen af vurderingen på 1.260.000 kr. oplyste ejendomsmægleren, at prisniveauet ikke havde ændret sig det sidste år. Indklagede måtte derfor alene på grundlag af en generel vurdering have været bekendt med, at købsprisen på 1.856.502 kr. var for høj i forhold til prisniveauet i området. Salget af andelen den 1. januar 1999 på grundlag en ejendomsværdi på 1.700.000 kr. var begrundet i særlige forhold, og indklagede var overrasket over, at køberen af andelen var villig til at betale en så høj pris.

Indklagede har pådraget sig ansvar ved at anbefale ham at investere i et ulovligt projekt og ved i øvrigt at fortie oplysninger, der var af væsentlig betydning for hans beslutning om at investere. Indklagede bør betale en erstatning svarende til de tilbageværende ejeres andel af det beløb, der er betalt for meget for ejendommen, ca. 360.000 kr. (3/5 af ca. 600.00 kr.).

Indklagede har anført, at ejendommen blev udbudt til salg af interessentskabet. Ifølge de oplysninger, der dengang blev meddelt indklagede, var baggrunden for beslutningen om salg, at en af de tidligere ejere var død, og en anden var alvorligt syg.

Indklagede ydede sædvanlig køberrådgivning i forbindelse med klagerens erhvervelse af andelen i ejendommen. Rådgivningens indhold fremgår af det særlige bilag, som blev udleveret til klageren. Heraf fremgår blandt andet, at interessentskabet var udbyder af ejendommen, at indklagede havde fået forelagt udbyders prospekt, men ikke særskilt havde godkendt dette, og at indklagede ikke kunne indestå for købsprisens fastsættelse.

Det bestrides, at indklagede stod som garant for projektets lovlighed og troværdighed. Indklagede indestod heller ikke for de andre ejeres økonomiske formåen, jf. bilaget, men det var i indklagedes interesse, at køberne var i stand til at overholde deres forpligtigelser.

Indklagede førte en driftskonto for de tidligere ejere, men var ikke administrator. Ifølge de noteringer, der er gjort på sagen, havde udlejningen været tilfredsstillende, men der havde været en større elregning end forventet.

Indklagede indestod ikke for værdien af ejendommen, og klageren er selv ansvarlig for, om han købte til den rette pris. Den 1. januar 1999 blev der solgt en andel på grundlag af en samlet pris for ejendommen på 1.700.000 kr. Der er således ikke grundlag for klagerens påstand om, at sommerhuset i januar 1998 blev købt 600.000 kr. over markedsprisen.

Af rådgivningsbilaget fremgår, at hver ejer hæfter for sit eget lån hos indklagede. Dette er korrekt, idet der her omtales den personlige hæftelse. Panteretligt blev der givet pant i ejendommen i sin helhed. Panteretten har ikke været håndhævet på en måde, som strider mod hæftelsesforholdet på lånene. Ejerne blev anmodet om at finde en samlet løsning i forbindelse med, at to af ejerne ikke kunne overholde deres betalingsaftaler. Ingen kunne have en interesse i, at en andel blev solgt på tvangsauktion.

Der verserer en række lignende sager ved domstolene. Senest er der afsagt domme af Vestre Landsret henholdsvis den 29. januar og 15. februar 2001, hvor indklagede har fået medhold. For så vidt angår dommen af 29. januar 2001 er der søgt tredjeinstansbevilling. En afklaring af de spørgsmål, der er rejst under sagen, forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, og som grundlag for opgørelsen af et eventuelt erstatningskrav bør der foretages syn og skøn. Ankenævnet bør derfor afvise sagen.

Såfremt Ankenævnet finder, at klagen kan behandles tages der forbehold om yderligere bemærkninger.

An­ke­næv­nets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at en stillingtagen til de spørgsmål, der er rejst under sagen, ville forudsætte en bevisførelse, herunder i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af nævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagegebyret tilbagebetales klageren