Krav om godtgørelse begrundet i indsigelse om forsinket frigivelse af deponeret købesum.

Sagsnummer:286/2021
Dato:05-05-2022
Ankenævn:Vibeke Rønne, Bjarke Svejstrup, Andreas Moll Årsnes, Poul Erik Jensen og Jacob Ruben Hansen
Klageemne:Skødedeponeringskonto - frigivelse
Ledetekst:Krav om godtgørelse begrundet i indsigelse om forsinket frigivelse af deponeret købesum.
Indklagede:Spar Nord Bank
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:
Pengeinstitutter

Klageren medhold.

Indledning

Sagen vedrører krav om godtgørelse begrundet i indsigelse om forsinket frigivelse af deponeret købesum.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes ægtefælle, M, var kunder i Spar Nord Bank. De ejede i fællesskab en landejendom med et mindre jordstykke.

Ved en købsaftale af 18. november 2019 solgte klageren og M en del af ejendommen, bygningerne og et areal på 11.763 m2, for en kontant købesum på 900.000 kr. Den resterende del af jorden blev solgt til anden side, hvorfor der skulle ske udstykning. Købsaftalen vedrørende salg af jorden er ikke fremlagt i sagen.

Af købsaftalen vedrørende salg af bygninger mv. fremgik, at overtagelsesdagen var den 1. april 2020. Endvidere fremgik blandt andet:

10. Frister, berigtigelser og rådgivning

Udarbejdelse af skøde, reguleringsopgørelse, refusionsopgørelse og handlens berigtigelse i øvrigt varetages af Sælgers rådgiver.

11. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår

UDSTYKNING

Køber er gjort bekendt med, at ejendommen skal udstykkes. Det medfølgende areal er i alt 11.763 m2 hele. [matr. nr. …]. Hermed nedlægges landbrugspligten og køber har derfor mulighed for at benytte sig af Huseftersynsordningen med mulighed for at tegne ejerskifteforsikring inden overtagelsesdagen. Dette medfører, at der ikke kan tinglyses endeligt skøde på ejendommen, før nævnte udstykning er godkendt hos GeoDatastyrelsen. Køber er ligeledes bekendt med, at ejendommen heller ikke kan særskilt belånes, før der foreligger endeligt tinglyst skøde. Køber er indforstået hermed og kan således ikke rette krav mod sælger eller sælgers ejendomsmægler i forbindelse hermed. Beløb til indfrielse/relaxation af pantegæld kan frigives, når der foreligger endeligt lyst skøde alene med anmærkning om lyst gæld, der skal indfries samt frist til matrikulær berigtigelse. Restbeløbet frigives til sælger, når der foreligger endeligt anmærkningsfrit tinglyst skøde. Der må pt. beregnes en længere ekspeditionstid hos GeoDatastyrelsen.”

13. Købesummen

13.1.3   6 hverdage efter begge parter har underskrevet købsaftalen stiller køber pengeinstitutgaranti for kr. 815.000

Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale

Gæld uden for købesummen

Gæld, som ikke overtages af køber i henhold til salgsopstillingen, indfries af sælger i forbindelse med handlens berigtigelse.

Anvendelse af det deponerede beløb

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 13.1.2 og 13.1.3, at foranledige betaling af følgende:

  • pantegæld, der ikke skal overtages,

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar vil indestå for at retsanmærkningerne slettes. En sådan indeståelse kan tidligst gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkning, gives oplysning herom til depositar, når det modtages fra tinglysning.

…”

Der var et realkreditlån i den samlede ejendom, som blev indfriet til termin den 31. marts 2020 med 1.275.818,05 kr. fra en boligkonto i banken tilhørende klageren og M med et bevilget overtræk på 1,3 mio. kr.

Købesummen for bygninger m.v. blev den 1. april 2020 deponeret på en skødedeponeringskonto i banken tilhørende klageren og M. Der blev deponeret 815.000 kr. vedrørende denne handel, idet 85.000 kr. blev deponeret hos ejendomsmægleren.

Købesummen vedrørende den resterende del af jorden blev deponeret på en anden skødedeponeringskonto i banken.

Ved en mail af 1. april 2020 til klageren og M skrev deres advokat følgende:

”…

Ejendomsmæglerfirmaet har anmodet mig om at foretage berigtigelse af jeres salg af ejendommen, og jeg bemærker, at dette ikke medfører flere udgifter for jer, end dersom ejendomsmæglerfirmaet skulle have berigtiget handlen.

… Skødet vil blive tinglyst med frist til matrikulær berigtigelse. Når udstykningen er på plads og skødet endeligt indført, kan købesummen frigives til fordel for jer.

Da jeres bank har spurgt til tinglysning af såvel nærværende handel som til handlen vedrørende salg af jorden, er banken til orientering cc på nærværende mail, og jeg kan oplyse, at jeg ikke har modtaget handlen vedrørende salg af jorden, men jeg har kontaktet Ejendomsmæglerfirmaet [navn], der har lovet at vende tilbage vedrørende denne handel.

…”

Den 14. april 2020 blev skødet vedrørende salg af bygninger mv. tinglyst med frist til matrikulær berigtigelse, hvilket berigtigende advokat den 24. april 2020 gav banken meddelelse om.

Banken har oplyst, at den på et ikke nærmere oplyst tidspunkt i april 2020 telefonisk kontaktede ejendomsmægleren for at få lov til at anvende de deponerede midler til indfrielse af pantegælden. Mægleren henviste til klagerens advokat, der var berigtigende advokat.

Banken har endvidere oplyst, at den herefter kontaktede advokatkontoret telefonisk, der oplyste, at der ikke måtte indfries gæld med deponeringerne, da det skulle afvente endelig udstykning. Bankens medarbejder gjorde opmærksom på, at hun mente, at indfrielsen måtte være berettiget. Advokatkontoret oplyste, at de ikke havde modtaget noget fra mægleren endnu vedrørende handlen med jorden. Banken videregav denne besked til mægleren.

Banken har yderligere oplyst, at den i de næste måneder gentagne gange telefonisk kontaktede advokatkontoret med henblik på frigivelse af deponeringerne.

Klageren har oplyst, at hun har kontaktet ejendomsmægleren og berigtigende advokat, der begge har oplyst, at de ikke husker at have hørt fra banken.

Den 15. oktober 2020 modtog banken fra advokatkontoret besked om, at købesummen vedrørende salget af bygninger mv. kunne frigives til sælger. Den 16. oktober 2020 blev skødedeponeringskontoen vedrørende salget af bygningerne m.v. opgjort, og der blev indsat et beløb på 823.662 kr. på boligkontoen.

Den 20. oktober 2020 blev skødedeponeringskontoen vedrørende salget af jorden opgjort, og boligkontoen blev fuldt indfriet med 481.687,06 kr. derfra.

Det fremgår af en kontoudskrift for boligkontoen for perioden fra kontoens etablering til den 20. oktober 2020, at der i alt blev betalt 27.775,75 kr. i rente vedrørende mellemfinansieringen på boligkontoen.

Parternes påstande

Den 22. juni 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank skal betale 33.812,94 kr.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har indfriet gælden på boligkontoen seks måneder for sent.

Det er tydeligt skrevet i købsaftalen vedrørende salget af bygninger mv., at banken må indfri pantegæld fra skødedeponeringskontoen, alligevel anvendte banken først midlerne fra skødedeponeringskontoen i oktober 2020. Det var således unødvendigt, at banken, som påstået, kontaktede berigtigende advokat og ejendomsmægleren, forinden den anvendte midlerne på skødedeponeringskontoen til indfrielse af pantegæld.

Der foreligger ikke mail eller andet på skrift, som bekræfter bankens påstand om gentagne henvendelser til berigtigende advokat og mægleren. Både berigtigende advokat og mægleren har på hendes forespørgsel oplyst, at de ikke husker at have hørt fra banken.

Banken er derfor forpligtet til at tilbagebetale 33.812,94 kr. svarende til indbetalte renter for bankens lange udlæg på boligkontoen.

Spar Nord Bank har anført, at det fremgår tydeligt af købsaftalen vedrørende salget af bygninger mv., at ”Beløb til indfrielse/relaxation af pantegæld kan frigives, når der foreligger endeligt tinglyst skøde alene med anmærkning om lyst gæld, der skal indfries samt frist til matrikulær berigtigelse.” Banken kontaktede i overensstemmelse med bankens forretningsgang ejendomsmægleren og herefter berigtigende advokat for at få skriftligt bekræftet, at der kunne ske indfrielse med deponerede midler.

Banken var ikke berettiget til at indfri fra deponeringskontoen efter at have modtaget anden instruks af den, der berigtigede handlen. Den har foretaget sig alt, hvad der med rette kunne forventes ved gentagne henvendelser til mægleren og berigtigende advokat.

Banken er ikke ansvarlig for at frigivelsen af deponeringen ikke er sket i overensstemmelse med parternes aftale.

I forholdet til banken må klageren og M selv bære ansvaret for deres øvrige rådgivere.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hendes ægtefælle, M, var kunder i Spar Nord Bank. De ejede i fællesskab en landejendom med et mindre jordstykke.

Ved en købsaftale af 18. november 2019 solgte klageren og M bygningerne og et areal på 11.763 m2, for en kontant købesum på 900.000 kr. med overtagelse den 1. april 2020. Den resterende del af jorden blev solgt til anden side, hvorfor der skulle ske udstykning.

Købesummen for bygninger mv. blev den 1. april 2020 deponeret på en skødedeponeringskonto i banken tilhørende klageren og M.

Købesummen vedrørende den resterende del af jorden blev deponeret på en anden skødedeponeringskonto i banken.

Den 14. april 2020 blev skødet vedrørende salg af bygninger mv. tinglyst med frist til matrikulær berigtigelse, hvilket berigtigende advokat den 24. april 2020 gav banken meddelelse om.

Den 15. oktober 2020 modtog banken fra berigtigende advokat besked om, at købesummen vedrørende salget af bygninger mv. kunne frigives til sælger.

Det fremgik af pkt. 11 i de individuelle vilkår i købsaftalen vedrørende salg af bygninger mv., at ”Beløb til indfrielse/relaxation af pantegæld kan frigives, når der foreligger endeligt lyst skøde alene med anmærkning om lyst gæld, der skal indfries samt frist til matrikulær berigtigelse. Restbeløbet frigives til sælger, når der foreligger endeligt anmærkningsfrit tinglyst skøde. ”

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Poul Erik Jensen og Jacob Ruben Hansen – udtaler:

Banken har anført, at den berigtigende advokat i april 2020 telefonisk over for banken oplyste, at der ikke måtte indfries pantegæld fra deponeringerne, idet det skulle afvente endelig udstykning. Klageren har bestridt dette.

Vi finder, at banken som depositar burde have sikret sig dokumentation for, at berigtigende advokat på trods af bestemmelsen i pkt. 11 i købsaftalen vedrørende bygninger mv. i april 2020 afviste, at det deponerede beløb måtte anvendes til indfrielse af pantegæld, og at banken bærer risikoen for den manglende dokumentation herfor. Vi finder på denne baggrund, at banken til klageren skal tilbagebetale tilskrevet rente på boligkontoen af mellemfinansieringen af indfrielsen af pantegælden fra den 24. april 2020 til indfrielse af boligkontoen fandt sted i oktober 2020.  

To medlemmer – Bjarke Svejstrup og Andreas Moll Årsnes – udtaler:

Parterne er uenige om, hvorvidt berigtigende advokat i april 2020 telefonisk over for banken oplyste, at der ikke måtte indfries pantegæld fra deponeringerne, idet det skulle afvente endelig udstykning. På baggrund af parternes modstridende opfattelse af hændelsesforløbet finder vi, at en afgørelse af sagen vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Vi finder derfor, at sagen skal afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Spar Nord Bank skal inden 30 dage til klageren tilbagebetale tilskrevet rente på boligkontoen af mellemfinansieringen fra den 24. april 2020 til indfrielse af boligkontoen fandt sted i oktober 2020 med tillæg af procesrenter fra sagens indbringelse for Ankenævnet den 22. juni 2021.

Klageren får klagegebyret tilbage