Indsigelse om mangelfuld rådgivning om finansiering af ejendom, der var købt på tvangsauktion. Spørgsmål om gældsovertagelse af bestående lån eller optagelse af nyt lån.

Sagsnummer:103/2020
Dato:20-01-2021
Ankenævn:Vibeke Rønne, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Ida Marie Moesby, Finn Borgquist.
Klageemne:Rådgivning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning om finansiering af ejendom, der var købt på tvangsauktion. Spørgsmål om gældsovertagelse af bestående lån eller optagelse af nyt lån.
Indklagede:Sydbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om finansiering af en ejendom, som klageren havde købt på tvangsauktion. Spørgsmål om gældsovertagelse af bestående lån eller optagelse af nyt lån.

Sagens omstændigheder

I september 2019 købte klageren en ejendom, E, på tvangsauktion. Der var et indestående Totalkreditlån i E. Af et brev af 25. september 2019 fra Totalkredit til klageren fremgik blandt andet:

Køb af ejendom på tvangsauktion

På tvangsauktionen den 17-09-2019 købte du ejendommen på ovennævnte adresse. Senest fire uger efter auktionen skal du betale restancer og størstebeløbet. Beløbet skal betales til den advokat, der har varetaget tvangsauktionen. Når du har betalt, nedbringer vi lånet i ejendommen – normalt inden for to uger.

Desuden skal du betale ydelse på det Totalkredit-lån, der er i ejendommen, allerede fra auktionsdagen. Vær opmærksom på selv at overføre ydelserne til os, da vi ikke kan sende terminsopkrævninger før en eventuel gældsovertagelse. Når lånet er nedbragt, sender vi et brev med oplysninger om betaling af den fremtidige terminsydelse og eventuelle morarenter fra perioden mellem auktionen og betalingen.

Indfrielse eller gældsovertagelse?

Totalkredit skal give samtykke, før auktionsskødet kan udstedes til dig – og det gør vi først, når du har enten indfriet Totalkredit-lånet eller fået bevilget gældsovertagelsen. Derfor skal du nu tage stilling til, om du vil indfri lånet eller søge om gældsovertagelse.

Sådan indfries Totalkredit-lånet

Dit pengeinstitut kan rådgive dig om indfrielsesmetoden og bestille et indfrielsestilbud på dine vegne. …

Sådan søges om gældsovertagelse

Ansøgning om gældsovertagelse skal ske gennem et af vores samarbejdende pengeinstitutter. …”

Efter købet af E henvendte klageren sig til Sydbank og spurgte, om banken ville medvirke til finansieringen. Klageren var ikke kunde i banken i forvejen, og han havde heller ikke forud for tvangsauktionen været i dialog med banken om køb af E på tvangsauktion eller efterfølgende finansiering af E.

Klageren og hans repræsentant var til møde i banken den 14. oktober 2019, hvor det blev drøftet, hvorledes E kunne finansieres. Det eksisterende og misligholdte lån i E var et obligationslån med en rente på 6 % og en restløbetid på 18 år. Klageren har oplyst følgende om mødet:

”…

På mødet den 14. oktober 2019 viste jeg [rådgiveren] brevet fra Totalkredit om mulighed for gældsovertagelse og talte med [rådgiveren] om mulighed for gældsovertagelse af det allerede tinglyste Totalkreditlån, ligesom vi talte om muligheden for at optage et nyt lån. Hvad koster den ene løsning og hvad koster den anden løsning. Og fordele og ulemper ved de to muligheder. [Rådgiveren] oplyste at gældsovertagelse er klart billigst på den korte bane.

…” 

Sydbank har oplyst, at klageren på mødet oplyste, at han ville renovere E og herefter ville bo i E mange år fremover. Ud fra klagerens oplysninger om planerne med E, anbefalede banken klageren at optage et nyt obligationslån med afdrag og en rente på 1 %.

Af en mail af 15. oktober 2019 fra banken til klagerens repræsentant fremgik blandt andet:

”Tak for et godt møde – jeg er sikker på, at vi nok skal få [klageren] godt i hus J

Jeg har bestilt [ejendomsmægler] til at vurdere huset …

Jeg er spændt på at få vurderingen tilbage og se hvor meget den bliver på. (jeg har bestilt med forventning om en vurdering på 1,5 mio)”

Den 6. november 2019 udarbejdede banken en vejledende beregning på et nyt 30-årigt obligationslån på 930.000 kr. med afdrag og en rente på 1 % til klageren.

Det blev herefter aftalt, at banken indhentede et lånetilbud fra Totalkredit i overensstemmelse med den vejledende beregning. Den 12. november 2019 sendte banken et lånetilbud fra Totalkredit på et 30-årigt obligationslån på 934.000 kr. med afdrag og en rente på 1 % til klagerens e-Boks. Af et god skik rådgivningsskema, der ligeledes blev sendt til klageren, fremgik følgende:

Anbefaling af lån

Sydbank har rådgivet dig ud fra en samlet vurdering af:

  • Din personlige og finansielle situation
  • Dine præferencer og målsætninger

Rådgivningen har resulteret i, at vi anbefaler dig følgende lån:

Fastforrentet obligationslån med afdrag

På baggrund af dine oplysninger har vi vurderet, at følgende forhold er væsentlige for dig:

  • At du kender din rente i hele lånets løbetid, så din rentebetaling ikke ændrer sig, hvis renterne i markedet stiger eller falder
  • At du betaler afdrag på lånet og dermed løbende nedbringer din restgæld
  • At du typisk har mulighed for at indfri lånet til en lavere kurs, hvis renteniveauet stiger. På den måde kan du beskytte din friværdi, hvis boligpriserne samtidig falder
  • At du kan indfri lånet til en markedskurs eller til kurs 100. Indfrielse til kurs 100 er mulig hver termin – med to måneders varsel

Baseret på dette anbefaler vi dig Fastforrentet obligationslån med afdrag.

Andre væsentlige forhold

Fast rente med afdrag er et fornuftigt lån at hjemtage i det rentemarked vi har PT. Det bliver ikke meget billigere end det niveau vi har i øjeblikket og [klageren] er garanteret en fast ydelse de næste mange år.”

Af en ”Aftale om ekspedition af boligkøb” af 12. november 2019 mellem klageren og banken, som banken ligeledes sendte til klagerens e-Boks, fremgik, at banken skulle hjemtage det nye obligationslån på 934.000 kr. i Totalkredit straks og straksindfri det bestående Totalkreditlån med en restgæld på 904.000 kr. Ved afslutningen af sagen, skulle overskud/underskud reguleres over konto -112.

Følgende fremgik endvidere af den ovennævnte aftale:

”Omkostninger i sagen

 

Ekspeditionsgebyr realkreditlån

5.000,00

Ekspedition af byggesag

5.000,00

Ratebesigtigelser

1.000,00

Kurskontrakt

750,00

Ekspeditionsgebyr - garanti

1.500,00

Garanti for købesum

3.000,00

Rabat

÷6.000,00

Kurtage

1.376,00

I alt

11.626,00

Klageren underskrev dokumenterne elektronisk.

I en mail af 22. november 2019 fra klagerens repræsentant til banken var indklippet en del af en mail fra repræsentanten til klagerens advokat, hvoraf blandt andet fremgik:

”…

Restgælden der skal indfries i Totalkredit går det godt med.

Gennem Sydbank har Totalkredit (og Sydbank) bevilget et nyt – mere tidssvarende – realkreditlån på kr. ca. 930.000 til [klageren]. Sydbank oplyser, at Totalkredits inkassoafdeling er i gang med at udfærdige samtykkeerklæring.

…” 

Af et tilbud på indfrielse af lån af 14. november 2019 fra Totalkredit fremgik, at det bestående realkreditlån kunne straksindfries pr. den 20. november 2019 med i alt 946.376,94 kr., heraf restgæld 893.102,23 kr., ydelse for perioden 1. oktober 2019 til 19. november 2019 med 11.922,18 kr., og skyldige terminsydelser på 13.855,39 kr., skyldige morarenter på 2.551,69 kr. samt beregnede morarenter på 485,12 kr.

Banken hjemtog herefter det nye Totalkreditlån og straksindfriede det bestående Totalkreditlån, hvorved der opstod et underskud på 40.522,27 kr., der i januar 2020 blev trukket på klagerens konto -112.

På et møde i banken den 28. januar 2020 gjorde klageren og hans repræsentant indsigelse mod underskuddet/det opståede overtræk og ønskede refusion/tilbageførsel af optagelsen af det nye Totalkreditlån.

Banken afviste kravet.

Den 19. marts 2020 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

Overtrækket på konto -112, der var registreret som klagerens NemKonto, blev i april 2020 nedbragt med overskydende skat på 24.966 kr.

Klageren gjorde under sagens forberedelse i Ankenævnet indsigelse mod, at hans NemKonto var blevet overført til Sydbank, og at banken havde taget hans overskydende skat på 24.966 kr.

Banken oplyste, at der i forbindelse med tilsagnet om finansiering var indgået en mundtlig aftale med klageren om flytning af hans NemKonto til Sydbank, men at det desværre ikke var muligt at belyse dette yderligere, da der havde været flere skift af rådgivere på sagen.

Banken flyttede herefter klagerens NemKonto til hans nye pengeinstitut og udbetalte den overskydende skat på 24.966 kr. til klageren.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at han ønsker en beregning på, hvad en gældsovertagelse ville have kostet ham i omkostninger, og hvad den nuværende ordning har kostet ham. Gældsovertagelse ville have været en billigere løsning, og Sydbank og/eller Totalkredit skal betale forskellen.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med rådgivning om gældsovertagelse af det eksisterende lån eller optagelse af et nyt lån.

Det var som udgangspunkt ikke hans ønske at optage et nyt lån. Hans oprindelige finansieringsønske var en gældsovertagelse af det eksisterende 6 % lån, som efter tvangsauktionen ville blive nedskrevet til, hvad han havde købt E til på tvangsauktionen. Planen var herefter at istandsætte E inden for kort tid og herefter omlægge 6 % lånet til et mere tidssvarende lån (eventuelt med et mindre tillægsbeløb). Det blev der talt om på mødet den 14. oktober 2019. Imidlertid anbefalede banken ham at optage 1 % lånet, som også ville give lidt penge på kontoen, når ejendommen blev vurderet til 1,5 mio. kr.

Han blev ligeledes efter mødet den 14. oktober 2019 af banken stillet i udsigt, at E ville blive vurderet til ca. 1,5 mio. kr., jf. bankens mail af 15. oktober 2019 til hans repræsentant. En belåning på 80 % ville udgøre 1,2 mio. kr. Der var således en forventning om, at der ville være penge nok til at indfri den restgælden, når Totalkredit havde nedskrevet gælden efter tvangsauktionen samt lidt penge på kontoen bagefter og ikke et underskud på ca. 40.000 kr.

Han fik imidlertid alene tilbudt et lån på 934.000 kr., og han mener derfor, at forudsætningerne for det nye lån er bristet.

Han har ikke modtaget rådgivning fra banken om en sammenligning af gældsovertagelse med den nuværende løsning i form af priser, vilkår og en sammenligningsberegning. Det er denne sammenligningsberegning og alternative løsningsmodeller, som han har ønsket hele tiden.

Han har heller ikke før mødet den 28. januar 2020 fået oplysning om, at E af Totalkredit var klassificeret som en risikoejendom, og at den ikke kunne belånes på sædvanlige vilkår. Han skal derfor ikke betale for en eventuel garanti, som Sydbank stillede over for Totalkredit på grund af, at E var en risikoejendom. Han er dog uforstående over for, at Totalkredit tilbød gældsovertagelse, idet gældsovertagelse også er en form for långivning. 

Indfrielsen af det gamle Totalkreditlån blev langt dyrere end forudsat. Det blev han heller ikke rådgivet om.

Han er ikke så gammel. Han arbejder med VVS og har ikke et langt livs erfaring med optagelse af lån og/eller gældsovertagelse. Han har ikke fået gennemgået alle dokumenterne. Han har ikke fået oplyst, hvad det hele betød inden underskrift. Han skulle blot underskrive en masse dokumenter i e-Boks.

Sydbank har ydet dårlig rådgivning og har forsøgt at ”vaske hænder”, og dette gælder måske også Totalkredit. Han skal derfor stilles økonomisk, som om der havde været tale om en gældsovertagelse. Ifølge Totalkredits prisblad ville en gælds-overtagelse have kostet 2.000 kr. Han forventer derfor at blive godtgjort for alle de pålignede omkostninger fratrukket disse 2.000 kr.

Sydbank har blandt andet anført, at det lånetilbud, som blev udarbejdet til klageren, var den mest fordelagtige løsning for klageren rent økonomisk set ud fra de oplysninger, som klageren havde meddelt banken om planerne med E. At omkostningerne ved en gældsovertagelse isoleret set ville have været mindre end omkostningerne ved en ny finansiering ændrer ikke herpå, idet renteudgifterne ved det eksisterende lån var væsentlig højere.

Klageren oplyste ikke banken om, at han foretrak en gældsovertagelse frem for en ny finansiering.

Det eksisterende og misligholdte lån i ejendommen var ikke formidlet gennem Sydbank, og banken har ikke på noget tidspunkt haft noget at gøre med dette lån. Korrespondancen omkring dette lån foregik direkte mellem klageren og Totalkredit.

Banken har ligeledes ikke haft indflydelse på de omkostninger, der var forbundet med at indfri det gamle lån i E. Ved indfrielsen af det eksisterende lån blev der efter råd fra Totalkredit valgt den indfrielsesmetode, som var økonomisk mest fordelagtig for klageren. Endvidere udgjorde omkring 17.000 kr. af underskuddet på ca. 40.000 kr. klagerens manglende betaling af terminsydelse samt morarenter på det gamle lån i ejendommen.

På klagerens opfordring kan det oplyses, at omkostningerne ved en gældsovertagelse sædvanligvis udgør et ekspeditionsgebyr på 2.000 kr. til Totalkredit og et bevillingsgebyr på 2.000 kr. til banken.

E, som klageren købte på tvangsauktion, var på købstidspunktet af Totalkredit klassificeret som en risikoejendom på grund af ejendommens stand, hvilket betød, at E som udgangspunkt ikke var en ejendom, som kunne belånes på sædvanlige vilkår i Totalkredit.

Det nye lån, som blev bevilget klageren, var et forhåndslån, som blev ydet på baggrund af en forventet vurdering af ejendommen efter klagerens renovering. Lånets størrelse forudsatte en renovering og en efterfølgende besigtigelse og godkendelse af forbedringerne, jf. omkostningerne angivet i ”Aftale om ekspedition af boligkøb”, hvorved E ville kunne omklassificeres til en normal ejendom.

Bankens rådgivning af klageren har været relevant og korrekt, og der er ikke sket ansvarspådragende fejl eller forsømmelser.

Totalkredit har anført, at realkreditinstituttet ikke er rette indklagede i sagen.

Totalkredit har indgået en samarbejdsaftale med en række danske finansielle institutter (formidlende pengeinstitutter), herunder Sydbank. De formidlende pengeinstitutter formidler og tilbyder Totalkredits realkreditprodukter, og de håndterer også selve udbetalingen af Totalkreditlån.

Det er det formidlende institut, der giver lånetilbud fra Totalkredit, ekspederer lånet og gennemfører lånesagen. Totalkredit skal som långiver altid endeligt godkende lånet. Det formidlende pengeinstitut svarer på spørgsmål om Totalkredits produkter, priser, udlånsområde, låneformål, betingelser for tilbud og udbetaling af lånet.

Totalkredit har ikke har rådgivet klageren i forbindelse med finansieringen og har heller ikke været forpligtet til at yde klageren rådgivning. Totalkredit kan derfor ikke gøres ansvarlig for en eventuel manglende eller fejlagtig rådgivning.

Totalkredit er ikke ansvarlig for, hvilken finansiering klageren har valgt, og er heller ikke ansvarlig for, hvis klageren efterfølgende fortryder sit valg.

I øvrigt kan det oplyses, at en gældsovertagelse for tiden koster 2.000 kr. i gebyr til Totalkredit.

Ankenævnets bemærkninger

I september 2019 købte klageren en ejendom, E, på tvangsauktion. Der var et indestående Totalkreditlån i E. Efter købet af E henvendte klageren sig til Sydbank og spurgte, om banken ville medvirke til finansieringen. Klageren var ikke kunde i banken i forvejen og havde ikke været i dialog med banken om køb af E på tvangsauktion.

På et møde i Sydbank den 14. oktober 2019 blev mulighederne for enten at gældsovertage det bestående Totalkreditlån i E eller at optage et nyt lån drøftet.

Sydbank har oplyst, at klageren på mødet oplyste, at han ville renovere E og herefter ville bo i E i mange år fremover. Ud fra klagerens oplysninger om planerne med E, anbefalede banken klageren at optage et nyt obligationslån med afdrag og en rente på 1 %.

I november 2019 optog klageren et nyt 30-årigt obligationslån på 934.000 kr. i Totalkredit med afdrag og en rente på 1 % og straksindfriede det bestående Totalkreditlån i E, hvorved der fremkom et underskud på 40.522,27 kr.

Under sagens forberedelse i Ankenævnet har Sydbank på klagerens anmodning tilbageført overskydende skat på 24.966 kr. til klageren, som var indgået på klagerens NemKonto i banken til nedbringelse af underskuddet ved optagelsen af det nye lån.

Vedrørende Sydbank

Ankenævnet bemærker, at det måtte afhænge af klagerens planer med E, om det var økonomisk mest fordelagtigt at gældsovertage det bestående realkreditlån i E eller hjemtage et nyt lån. Det bestående 6 % realkreditlån havde en højere renteydelse end det hjemtagne 1 % lån, mens optagelse af et nyt lån var forbundet med højere omkostninger. Det var derfor afgørende, hvor længe det bestående lån skulle bevares. Valget af finansiering af E afhang således af en række forskellige forhold, og Ankenævnet finder ikke, at det ville være muligt at sammenligne de to muligheder, som ønsket af klageren, uden at have afdækket disse forhold forinden.

Ankenævnet lægger i overensstemmelse med det af Sydbank oplyste til grund, at klageren på mødet den 14. oktober 2019 oplyste, at han ville renovere E og herefter ville bebo E i mange år fremover. Ankenævnet lægger endvidere til grund, at E af Totalkredit var klassificeret som en risikoejendom på grund af ejendommens stand, og at det nye låns størrelse forudsatte en renovering og en efterfølgende besigtigelse og godkendelse af forbedringerne.

Under disse forudsætninger finder Ankenævnet ikke, at Sydbank har udvist fejl eller forsømmelser i forbindelse med rådgivningen af klageren i forbindelse med finansiering af købet af E.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Sydbank.

Vedrørende Totalkredit

Totalkredit har ikke ydet klageren rådgivning i forbindelse med finansieringen af E. Allerede derfor får klageren ikke medhold i, at Totalkredit skal betale et beløb til klageren som følge af mangelfuld rådgivning.

Ankenævnets afgørelse

 

Klageren får ikke medhold i klagen over Sydbank.

Klageren får ikke medhold i klagen over Totalkredit.

Klageren får klagegebyret tilbage.