| Sagsnummer: | 1/2024 |
| Dato: | 25-09-2024 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Jonas Thestrup Nielsen, Klaus Tougaard Kristensen, Rolf Høymann Olsen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: | Udlån - øvrige spørgsmål Tredjemandspant - realisation Pant - realisation |
| Ledetekst: | Krav om kompensation begrundet i indsigelse om, at salg af ejendom skete efter pres fra pengeinstitut, der havde pant i ejendommen til sikkerhed for klagerens nu afdøde ægtefælles gæld. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om kompensation begrundet i indsigelse om, at salg af ejendom skete efter pres fra pengeinstitut, der havde pant i ejendommen til sikkerhed for klagerens nu afdøde ægtefælles gæld.
Sagens omstændigheder
Klageren og hendes nu afdøde ægtefælle, M, var kunder i Danske Bank.
I 2002 optog M et privatlån i banken.
Den 26. august 2007 underskrev M et tillæg til gældsbrev vedrørende en forhøjelse af lånet med 83.665 kr. til 1.365.000,51 kr., som skulle betales tilbage på én gang den 28. december 2007 inklusive renter. Samme dag underskrev klageren og M en pantsætningserklæring, hvoraf det fremgik, at klageren og M stillede et ejerpantebrev på 1.350.000 kr. i deres fælles ejendom (ejendommen) til sikkerhed for lånet på 1.365.000,51 kr. Af pantsætningserklæringen fremgik endvidere, at banken kunne give debitor henstand mv. uden pantsætters samtykke.
Efterfølgende underskrev M et tillæg til gældsbrev om udsat forfaldsdato, hvorefter hele lånet på nu 1.365.127,69 kr. skulle tilbagebetales på én gang den 28. marts 2008.
Den 4. december 2008 sendte banken et rykkerbrev til M vedrørende restance på 1.251.800,92 kr. på lånet samt et orienteringsbrev herom til klageren som pantsætter for lånet.
Banken har oplyst, at sagen den 18. december 2008 overgik til inkasso, da lånet ikke var blevet indbetalt.
Den 20. november 2015 underskrev M et frivilligt forlig med en restgæld inklusive renter på 2.435.318,18 kr. Af forliget fremgik, at gælden var forfalden til betaling på anfordring, og at forliget kunne danne grundlag for umiddelbar tvangsfuldbyrdelse.
Den 21. april 2020 afgik M ved døden. Boet blev den 13. maj 2020 udleveret til klageren som boudlæg, og klageren overtog ejendommen som eneejer.
Ved et brev af 15. september 2020 anmodede banken klageren om at indbetale 1.350.000 kr. til banken i klagerens egenskab af deponent (pantsætter). Banken meddelte, at den ved manglende betaling senest den 29. september 2020 ville overveje at overdrage sagen til inkasso.
Banken har oplyst, at den fra medio 2020 og frem var i dialog med klageren om en indfrielse af klagerens pantsætningsforpligtelse, og at den i 2021 undersøgte, om klageren kunne låne penge til en indfrielse af pantsætningsforpligtelsen, hvilket imidlertid ikke var muligt på grund af den eksisterende belåning i ejendommen samt klagerens økonomi, hvorfor det var nødvendigt at sætte ejendommen til salg.
Den 4. maj 2021 indgik banken en suspensionsaftale med klageren om ikke at begære ejendommen på tvangsauktion i en periode. Banken har oplyst, at klageren i den forbindelse var bistået af en advokat. Af aftalen fremgik:
”… [Klageren] skal senest den 1. december 2021 have sat ejendommen til salg hos en ejendomsmægler, og parterne er enige om, at Danske Bank ikke begærer ejendommen bortsolgt på tvangsauktion i perioden frem til denne dato. [Klageren] er forpligtet til at overholde sine forpligtelser for foranstående panthæftelser, indtil salget af ejendommen er gennemført. Misligholder [klageren] foranstående gældsforhold, er banken berettiget til straks at begære ejendommen solgt på tvangsauktion. Danske Bank skal godkende salgsprisen forud for et salg i frivillig handel.
Hvis ejendommen ikke er solgt senest 1. marts 2022, kan Danske Bank uden yderligere varsel begære ejendommen bortsolgt på tvangsauktion.
Hvis [klageren] ikke har sat ejendommen til salg senest 1. december 2021, kan Danske Bank uden yderligere varsel begære ejendommen bortsolgt på tvangsauktion.”
Den 9. marts 2022 satte klageren ejendommen til salg hos en ejendomsmægler med en salgspris på 3.800.000 kr., der efterfølgende blev nedsat til 3.495.000 kr.
Den 4. juli 2022 klagede klageren til banken over bankens behandling af sagen. Den 12. juli 2022 afviste banken klagen:
”… Gælden som er sikret i ejendommen … vil blive dækket i det omfang, gælden ikke overstiger værdien af ejendommen, der blev udlagt til dig. Det betyder, at du ikke hæfter for [M’s] gæld, men du skal respektere bankens tinglyste ret i ejendommen, da du er pantsætter og selv har stillet ejerpantebrevet til sikkerhed for gælden.
…
Da man som pantsætter alene hæfter med det pantsattes værdi, er det ikke muligt at afvikle på en forpligtelse, hvor man er pantsætter, hvorfor ejendommen skulle sælges. Du havde i den forbindelse brug for betænkningstid til at træffe nogle beslutninger om salget af ejendommen og finde en anden egnet bolig. Banken accepterede derfor ikke at begære ejendommen på tvangsauktion i maj 2021.
…
På baggrund af ovenstående har vi derfor ikke mulighed for at indgå en afviklingsordning på din pantsætning. Du har efterfølgende den 09.03.2022 sat ejendommen til salg, og banken har valgt at afvente salget og provenufordeling i henhold til prioritetsrækkefølgen.
…
Gælden er ikke forældet. Det skyldes, at gælden ikke var forældet på tidspunktet for [M’s] død, da han havde anerkendt gælden den 20.11.2015 ved at underskrive et frivilligt forlig. Herfra løber en ny 10 årig forældelsesfrist efter lov om forældelse af fordringer §5 stk. 1 nr. 3.
Da du er pantsætter, og gælden endnu ikke var forældet over for [M], kan pantsætningen på maks. 1.350.000 kr. fortsat gøres gældende over for dig. Banken har alene gjort hovedstolen på 1.251.700,92 kr. gældende over for dig.
Da boet er udlagt som boudlæg som et overskud, er der som sådan aldrig sket en skiftebehandling, og vi er derfor af den opfattelse, at banken fortsat ved salget af ejendommen, skal have dækket gælden i det omfang pantet strækker til, jf. dødsboskifteloven § 18 og 19.
…”
Den 1. september 2022 klagede klageren på ny til banken og anførte, at hun følte sig presset til at sætte ejendommen til salg. Klageren spurgte, om gælden efter M ville blive nedskrevet eller slettet som følge af bankens udfordringer med bankens gældssystemer. Den 22. september 2022 oplyste banken til klagerens rådgiver, at den ikke kunne gå ind i enkeltsager på nuværende tidspunkt, og at klageren forventeligt inden for de kommende måneder ville modtage et brev med oplysninger om, hvordan hendes sag ville være påvirket. Banken anførte endvidere:
”… Vi vil derfor anbefale din klient, at stille salget af ejendommen i bero indtil afklaring foreligger. Herefter kan vi tage stilling til om salget af ejendommen skal genoptages, eller afbrydes helt. …”
Den 29. september 2022 skrev klageren til banken:
”I forbindelse med jeres svar af 22. sept.2022 til min økonomiske rådgiver har jeg lige en vigtig tilføjelse; I har presset mig igennem lang tid til at sætte min bolig til salg og jeg har nu efter lang tids søgning fundet en egnet bolig og kommer derfor til at sidde med to huslejer, hvis jeg ikke gennemfører salg, hvilket jeg derfor føler mig tvunget til grundet bankens ageren. Det er ikke reelt muligt for mig at udskyde en flytning…”
Den 11. oktober 2022 skrev banken til klageren:
”… Vi har gennem din rådgiver …… anbefalet dig at stille salget af din ejendom i bero, men det står dig naturligvis frit for at fortsætte med salget, da du oplyser, at du har fundet et nyt sted at bo.”
Ejendommen blev i oktober 2022 solgt for 2.700.000 kr. med overtagelse den 1. februar 2023. Banken fik i henhold til prioritetsrækkefølgen i tingbogen dækket det opgjorte krav på 1.251.700,92 kr.
Klageren har fremlagt en oversigt over solgte ejendomme i 2022-2023 på den vej, hvor klagerens og M’s ejendom var beliggende.
Den 7. juni 2023 klagede klageren på ny til banken, der afviste klagen. Banken anførte yderligere vedrørende Danske Banks gældssag:
”…
I vores undersøgelse af de oprindelige datafejl er vi desværre også blevet opmærksomme på en række andre problemstillinger, som din sag kan være påvirket af. Det er vigtigt for os at komme helt til bunds i denne sag, og derfor har vi igangsat en grundig undersøgelse af disse problemstillinger for at forstå, hvad de kan betyde for vores kunder.
Vi kan endnu ikke sige, om din sag er omfattet, men hvis den er, kan det måske betyde, at du skal have penge tilbage. Vi kontakter dig hurtigst muligt, hvis vi vurderer, at din sag kan være omfattet af problemstillingen. Du skal ikke gøre noget i den forbindelse.
…”
Parternes påstande
Den 2. januar 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale kompensation eller fuld tilbagebetaling til hende.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hun blev presset af banken til at sælge ejendommen til en meget lav pris i oktober 2022. Hun var presset af banken og usikkerheden om sine økonomiske forhold.
Undervejs i forløbet anbefalede banken i september 2022, at hun stillede salget i bero, indtil en afklaring (af hendes deponentforpligtelse) forelå. Det var ikke en mulighed på det tidspunkt, da hun, efter lang tids søgen, endelig havde fundet en ny bolig, hun havde råd til. Hvis hun på det tidspunkt havde sat salget i bero, risikerede hun at sidde i en længere periode ud over de faktiske tre måneder med to huslejer eller alternativt ikke at have et sted at bo.
Ejendommen blev solgt væsentligt under niveauet for øvrige huse på vejen solgt i årene 2022-23. Ejendommen blev solgt for 2.700.000 kr., mens gennemsnittet for tilsvarende huse lå på knap 3.300.000 kr. Tabet kan dermed anslås til knap 600.000 kr. Huset blev oprindeligt sat til salg til 3.800.000 kr. og var i udmærket stand.
Hun har således lidt et økonomisk tab ved hele tiden at skulle træffe økonomiske dispositioner med trusler om inkasso og tvangsauktion hængende over hovedet. Det medførte blandt andet, at hun følte sig tvunget til at sælge huset og ikke kunne afvente et bedre tilbud, særligt da hun også havde en lejlighed på hånden, som hun kunne betale. Det var ikke et alternativ at følge Danske Banks “råd” om at stille salget i bero. De foregående års erfaringer med Danske Bank gav hende heller ikke tillid til bankens anbefalinger. Hun var skiftevis blevet truet med inkasso, tvangsauktion og ydermere – kort tid efter M’s død – bedt om med meget kort varsel at indbetale hele det skyldige beløb, selvom banken udmærket vidste, at det var umuligt for hende.
Af Danske Banks svar i klagesagen fremgår, at der stadigvæk ikke foreligger en afklaring. Hvis hun havde stillet salget i bero dengang, skulle det stadigvæk være i bero, afventende en afklaring. Dette ville have medført endnu større uvished.
Ud over det økonomiske tab har hun levet med stor uvished i nu snart fire år. Hun er årgang 1945 og har ikke ubegrænset med tid. Hun forstår ikke, at banken ikke formår at afslutte sagen eller give hende en tidshorisont for dens afslutning. De vedbliver med at skrive, senest i deres svar i klagesagen, at banken fortsat er i gang med at gennemgå bankens gældssystemer, og at det kan have konsekvenser for hendes deponentforpligtelse. Hun har ikke en jordisk chance for at gennemskue, hvad der ligger i det.
Banken har aldrig givet nogen forventet sagsbehandlingstid - kun trusler om inkasso og tvangsauktion efterfulgt af delvist “trækken i land” med deraf følgende voldsom usikkerhed. Hun har krav på fuld kompensation som følge af bankens mange fejl.
Danske Bank har anført, at der er indgået en gyldig pantsætningsaftale mellem banken og klageren, der var ejer/adkomsthaver af ejendommen.
Banken har orienteret klageren som pantsætter om restancer på lånet.
Det til klageren udlagte bo omfattede også ejendommen, og klageren blev som følge heraf efterfølgende eneejer af ejendommen, der var behæftet med pant.
Klageren hæfter ikke for M’s gæld, men skal respektere bankens tinglyste ret som rettighedshaver i ejendommen, da klageren var pantsætter og selv havde stillet ejerpantebrevet til sikkerhed for gælden til banken.
Fra medio 2020 og frem var banken i dialog med klageren og klagerens forskellige rådgivere om en mulig indfrielse af klagerens pantsætningsforpligtelse. Banken undersøgte i 2021 om klageren kunne låne til en indfrielse af pantsætningsforpligtelsen, men banken måtte på grund af klagerens økonomi og den eksisterende belåning i ejendommen afslå en medvirken til låneomlægning eller optagelse af et nyt lån.
Det var nødvendigt at sætte ejendommen til salg, da det ikke var muligt for klageren at låne til en indfrielse af pantsætningsforpligtelsen. Banken indvilligede i ikke at begære ejendommen på tvangsauktion i maj 2021, jf. suspensionsaftalen med klageren og klagerens advokat, da klageren havde brug for betænkningstid og tid til at finde en anden egnet bolig.
Banken anbefalede senere klageren at stille salget af ejendommen i bero, indtil en afklaring af udfordringerne med bankens systemer var sket, men klageren solgte alligevel ejendommen.
Boet var udlagt til klageren som boudlæg, hvilket betød, at der ikke var sket en egentlig skiftebehandling, hvorfor banken også fortsat ved salget af ejendommen skulle have dækket gælden i det omfang pantet dækkede, jf. dødsboskifteloven § 18 og 19.
Gælden ikke var forældet, da M ved sin underskrift på det frivillige forlig havde anerkendt gælden den 20. november 2015, hvorfor en ny tiårig forældelsesfrist løb fra dette tidspunkt, jf. forældelseslovens § 5, stk. 1, nr. 3. Pantsætningen kunne derfor gøres gældende over for klageren.
Banken gjorde alene hovedstolen på 1.251.700,92 kr. gældende over for klageren, hvilket beløb banken retmæssigt fik dækket i henhold til prioritetsrækkefølgen i tingbogen i forbindelse med salget af ejendommen.
Banken har handlet redeligt og loyalt over for klageren og har ikke handlet ansvarspådragende.
Klageren har ikke godtgjort eller lidt et økonomisk tab.
Banken er fortsat i gang med en gennemgang af sine gældssystemer. Hvis gennemgangen viser sig at have betydning for klageren og klagerens deponentforpligtelse, vil banken kontakte klageren herom.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hendes nu afdøde ægtefælle, M, var kunder i Danske Bank.
I 2002 optog M et privatlån i banken. Den 26. august 2007 blev lånet forhøjet med 83.665 kr. til 1.365.000,51 kr., som skulle betales tilbage på én gang den 28. december 2007. Samme dag underskrev klageren og M en pantsætningserklæring, hvorefter klageren og M stillede et ejerpantebrev på 1.350.000 kr. i deres fælles ejendom (ejendommen) til sikkerhed for lånet. Ved et efterfølgende tillæg til gældsbrev blev forfaldsdatoen udsat, hvorefter lånet skulle tilbagebetales på én gang den 28. marts 2008.
Den 4. december 2008 sendte banken et rykkerbrev til M om restance og et orienteringsbrev herom til klageren, og den 18. december 2008 overgik sagen til inkasso.
Den 20. november 2015 underskrev M et frivilligt forlig med en restgæld inklusive renter på 2.435.318,18 kr. Af forliget fremgik, at gælden var forfalden til betaling på anfordring.
Den 21. april 2020 afgik M ved døden, og boet blev udleveret til klageren som boudlæg. I september 2020 anmodede banken klageren om at indbetale 1.350.000 kr. til banken. Banken har oplyst, at den fra medio 2020 var i dialog med klageren om indfrielse af hendes pantsætningsforpligtelse, og at den i 2021 undersøgte, om klageren kunne låne til indfrielse af pantsætningsforpligtelsen, hvilket ikke var muligt på grund af belåningen i ejendommen samt klagerens økonomi. Det var derfor nødvendigt at sætte ejendommen til salg. Den 4. maj 2021 indgik banken en suspensionsaftale med klageren, som var bistået af en advokat, om ikke at begære ejendommen på tvangsauktion i en periode. Hvis ejendommen ikke var solgt senest 1. marts 2022, kunne Danske Bank uden yderligere varsel begære ejendommen bortsolgt på tvangsauktion.
Den 9. marts 2022 satte klageren ejendommen til salg. I en klage til banken af 1. september 2022 anførte klageren, at hun følte sig presset til at sætte ejendommen til salg. Klageren spurgte, om gælden efter M ville blive nedskrevet eller slettet helt som følge af bankens udfordringer med sit gældssystem. Den 22. september 2022 meddelte banken, at den ikke kunne gå ind i enkeltsager vedrørende bankens gældssystem på daværende tidspunkt, men at den anbefalede klageren at stille salget af ejendommen i bero, indtil afklaring forelå. I oktober 2022 solgte klageren ejendommen for 2.700.000 kr. Klageren har anført, at baggrunden var, at hun på det tidspunkt efter lang tids søgen havde fundet en ny bolig, som hun havde råd til.
Ankenævnet finder ikke, at suspensionsaftalen eller klagerens salg af ejendommen skete efter utilbørligt pres fra banken. Klageren måtte uanset boudlægget respektere bankens panteret, herunder bankens ret til at inddrive sit tilgodehavende og søge fyldestgørelse i pantet. Klageren havde selv stillet pantesikkerhed for lånet. En person, der får udlagt et bo ved boudlæg, hæfter ikke for afdødes gæld, jf. dødsboskiftelovens § 19, stk. 2, men må respektere tredjemands tingsligt beskyttede ret over boets aktiver. Ankenævnet bemærker i den forbindelse, at gælden på M’s privatlån var forfaldent til betaling, og at det beroede på bankens egen beslutning, om den ville yde klageren et lån til indfrielse af pantsætningsforpligtelsen/privatlånet. Ankenævnet bemærker endvidere, at banken inden salget havde anbefalet klageren at stille salget af ejendommen i bero, indtil afklaring vedrørende bankens gældssystem forelå.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Banken har oplyst, at den fortsat er i gang med en gennemgang af sine gældssystemer. Hvis gennemgangen viser sig at have betydning for klageren og klagerens forpligtelse, vil banken kontakte klageren herom.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.